ECLI:BE:CALIE:2007:ARR.20070308.20

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 08 mars 2007 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2007:ARR.20070308.20 No Rôle: 2005/RG/948 Domaine juridique: Autres - Droit civil Date d'introduction: 2007-11-08 Consultations: 108 - dernière vue 2026-07-02 15:25 Fiche 1 Une des missions les plus essentielles du notaire est de s'assurer de l'identité des personnes comparaissant devant lui et d'éviter toute substitution des personnes. Il appartient donc au notaire d'obtenir des preuves suffisantes aux fins d'acquérir une sécurité requise sur l'identité des comparants. En tout état de cause il doit faire preuve de prudence. Grâce au développement de la technologie et des moyens d'information, il est possible pour un notaire de s'assurer avec certitude des noms, états et demeures des parties qui comparaissent devant lui. Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - NOTARIAT - Fonction Mots libres: notariat - missions - identité des personnes comparaissant devant lui Fiche 2 Les intérêts compensatoires constituent une indemnité complémentaire destinée à compenser le préjudice né de l'érosion monétaire et du retard de l'indemnisation ; ces intérêts se rapportent à l'étendue du dommage ; leur taux doit être fixé par le juge du fond. Il s'agit donc par ce taux de procurer au préjudicié le même rendement que si, ayant disposé de l'indemnité au jour de la naissance du dommage, il l'avait investie aux conditions du marché : il s'agit donc du rendement normal des capitaux investis pendant la période où les capitaux investis courent. Quant à l'érosion monétaire faut-il encore que ladite indemnité la subisse. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES - Exécution de l'obligation - Dommages et intérêts Mots libres: dommages et intérêts - intérêts compensatoires Texte de la décision Antécédents et objet des appels L'objet du litige et les circonstances de la cause ont été correctement relatés par le premier juge à l'exposé duquel la Cour se réfère. Il suffit de rappeler que le notaire G. a passé le 7 mai 1997 l'acte authentique de vente de l'immeuble appartenant aux consorts A et situé à Bruxelles, avenue des l'acheteur étant un sieur L de nationalité française, domicilié à Paris. Le prix de l'immeuble soit 16.400.000 F a été couvert par un emprunt hypothécaire souscrit auprès du Comptoir d'Escompte à Liège, actuellement Dexia, les actes d'ouverture de crédit et d'hypothèque étant passés par le notaire G. Il est apparu que les acheteur et vendeurs qui se sont présentés à la vente étaient des escrocs. L'acheteur s'est fait remettre l'argent en liquide le jour de la passation des actes et n'a effectué aucun remboursement. Le Comptoir d'Escompte, estimant la responsabilité du notaire engagée, l'a assigné. Le premier juge a fait droit à la demande et a condamné le notaire à lui payer 247.893,52 euro . Il a toutefois suspendu le cours des intérêts qu'il n'a octroyés qu'à partir du 9 juin

1. Yves G. conteste sa responsabilité et conclut au débouté de la demande. Quant à l'intimée, elle sollicite l'octroi des intérêts depuis le 7 mai
2. Discussion I. Quant à l'appel principal L'appelant soutient n'avoir commis aucune faute, relevant par contre à charge de la s.a. Dexia différentes fautes qu'il estime être à l'origine du dommage. a. La responsabilité de l'appelant
3. De manière préliminaire l'intimée affirme que le notaire G. avait été mis en garde par sa Fédération contre ce type d'escroquerie par la circulaire du 16 janvier 1997 et que dès lors ce dernier ne peut soutenir que lors de son intervention l'on se trouvait in tempore non suspecto. L'intimée fait état de cette circulaire dont elle a eu connaissance par la lecture du Journal de tribunaux de 2003 lequel publie un jugement du tribunal de première instance de Bruxelles du 20 juin 2002 rendu dans la même affaire entre le verus dominus et la sc Assurances du notariat (son dossier pièce 15). Il y est précisé que « la Fédération royale des notaires de Belgique a mis en garde tous les notaires du pays par une circulaire du 16 janvier 1997 contre l'existence d'escroqueries en vue d'obtenir à l'aide de fausses cartes d'identité, une des caractéristiques de l'escroquerie étant le versement en liquide du prêt au client ». C'est en vain que l'appelant se prévaut du caractère confidentiel de la circulaire dont il ne conteste pas la véracité, dès lors que l'intimée en a eu connaissance par la lecture d'une revue juridique. Quand bien même la circulaire viserait un bien situé à l'étranger, il n'en demeure pas moins qu'il s'agit là d'une variante qui ne supprime pas la mise en garde des notaires contre ce type d'escroquerie d'autant qu'il est fait état de versement en liquide, ce qui est le cas en l'espèce. Il s'en déduit que dès avant les faits litigieux l'appelant avait été mis en garde par sa fédération contre ce type d'escroquerie.
4. L'article 11 de la loi de Ventôse, applicable à l'époque des faits, dispose que « Le nom, l'état et la demeure des parties devront être connus du notaire, ou lui être attestés dans l'acte par deux personnes connues de lui, ayant les qualités requises pour être témoins instrumentaires ». L'appelant estime que cet article est impossible à respecter. La Cour ne partage pas cette position. Certes une application stricte de cette disposition est difficilement réalisable lorsque les parties sont originaires d'un autre arrondissement et surtout de l'étranger, ce qui pourrait d'ailleurs entraîner des critiques au regard de la liberté d'établissement des ressortissants des membres de l'Union européenne consacrée par le Traité de Rome. Il n'en demeure pas moins que le notaire doit prendre les moyens de s'assurer de l'identité des parties ; les tribunaux auront à apprécier si ces moyens ont été fautifs (voy. P. Harmel et R. Bourseau, Les sources et la nature de la responsabilité des notaires,1964, p.159). Une des missions les plus essentielles du notaire est de s'assurer de l'identité des personnes comparaissant devant lui et d'éviter toute substitution des personnes (voy. La responsabilité professionnelles du notaire, R. Bourseau, Cup 2001, vol.50 p.249). Il appartient donc au notaire d'obtenir des preuves suffisantes aux fins d'acquérir une sécurité requise sur l'identité des comparants. En tout état de cause il doit faire preuve de prudence. Grâce au développement de la technologie et des moyens d'information, il est possible pour un notaire de s'assurer avec certitude des noms, états et demeures des parties qui comparaissent devant lui.
5. En l'espèce, les documents en la possession de l'appelant à savoir les actes notariés, les extraits du registre national (pièces 2 à 5) et la correspondance du sieur L. révèlent des domiciles différents pour Fernand A. et pour son fils Jacques. Sa consultation du registre national en avril 1997, soit peu avant la passation de l'acte, indique que les consorts A. n'habitent plus ensemble depuis de nombreuses années. Néanmoins, selon l'affirmation même de L. dans son courrier qu'il lui adresse le 2 avril (pièce 6), ils viennent tous les deux de déménager pour habiter ensemble, Boulevard des à 1160 Bruxelles et ce depuis le 1er avril
6. Comme l'indique à bon droit le premier juge, face à cette contradiction, le notaire, appelé par la loi à certifier l'identité et l'adresse des parties, devait contrôler l'affirmation de l'acheteur en contactant les administrations communales, en vérifiant les numéros des cartes d'identité des vendeurs, en tentant de contacter ces derniers à l'adresse indiquée, d'autant que le délai était largement suffisant pour opérer ces vérifications. Il s'est contenté de la présentation des cartes d'identité et de la certification réciproque d'identité par les parties, ce qui ne pourrait en tout état de cause exonérer le notaire qu'à l'égard de celles-ci et non pas des tiers. L'anomalie était d'autant plus apparente que le délai pour passer l'acte notarié était court, un mois après le premier contact et que lors de la passation de l'acte il était convenu que les vendeurs qui reconnaissaient avoir déjà reçu 8.786.000 F, allaient recevoir le solde en espèces soit 7.614.000 F, sans compter les circonstances qui entouraient cette affaire. Un ensemble d'éléments, de par leur réunion, devait en effet éveiller l'attention de l'appelant, au vu tout spécialement de la circulaire dont question. Il ne connaît ni les vendeurs ni l'acheteur. Lui-même a son étude à Liège. Les premiers sont domiciliés à Bruxelles où l'immeuble à vendre est situé. L'acquéreur est de nationalité française, il est domicilié à Paris mais réside à Bruxelles. Il n'y a pas de compromis de vente et le titre de propriété de même que le contrat de mariage des vendeurs est transmis en photocopie par l'acheteur. Dans les circonstances de l'espèce le comportement de l'appelant est révélateur d'un manque de vigilance et d'une négligence fautive au sens des articles 1382 et 1383 du Code civil. b. La responsabilité de l'intimée
7. L'appelant estime que la responsabilité de l'intimée est établie au vu des multiples négligences dont elle a fait preuve dans le traitement du dossier litigieux. Ainsi il lui reproche de ne pas avoir effectué l'expertise du bien, de ne pas avoir mis au point une cession de salaire sérieuse au demeurant faite suivant le droit belge alors que l'emprunteur L. était français ou à défaut de ne pas avoir réclamé l'avertissement-extrait de rôle, ces négligences étant à ses yeux en relation causale avec le dommage.
8. Il faut relever que ces démarches concernent soit la solvabilité de l'acquéreur soit la valeur de l'immeuble, aucune d'entre elles n'a pour but de vérifier l'identité de l'acquéreur et certainement pas celle des vendeurs. D'ailleurs dans son courrier du 16 avril 1997 l'intimée énumérait à la page « directives pour le notaire » les renseignements dont elle avait besoin à savoir les nom, prénoms, profession, domicile...des crédités (dossier de l'appelant, annexes à la pièce 12). Le 17 avril suite à un contact téléphonique de l'intimée, l'appelant s'engageait à lui adresser les projets d'acte de vente et de crédit ce qui fut fait (dossier intimée, pièce 2). Sur ces deux projets il est précisé que « le notaire soussigné certifie l'exactitude des noms, prénoms, lieux de naissance... de l'emprunteur et ce au vu des pièces requises par la loi », que « le notaire soussigné certifie, au vu des pièces d'état civil requises par la loi, l'exactitude des noms, prénoms...tels qu'énoncés ci-dessus (dossier appelant, pièces 16 et 17). L'intimée qui ne dispose pas d'accès au registre national et ignorait les circonstances particulières de l'affaire relevées ci-avant, s'est donc fiée aux données d'identités qui lui étaient communiquées par le notaire.
9. L'appelant fait aussi grief à l'intimée de ne pas avoir respecté son propre contrat en remettant les fonds à l'acheteur dès la passation de l'acte et non après l'inscription de l'hypothèque. Cependant il faut noter que l'offre de crédit acceptée par l'acheteur porte à la clause « mise à la disposition des fonds » que sauf avis contraire de la part de l'emprunteur, une somme de 10.000.000 F sera mise à la disposition le jour de l'ouverture de crédit (dossier intimée, pièce 1).
10. Il invoque encore le fait que le sieur L lui a été présenté par l'organisme prêteur qui lui a communiqué un dossier complet. Cependant il ressort de sa lettre du 17 avril 1997 au Comptoir d'escompte que c'est ce dernier qui lui a demandé de fournir certaines pièces nécessaires à la constitution de son dossier de prêt (dossier intimée, pièce 2). D'ailleurs la lettre du 16 avril 1997 de l'intimée à l'appelant comporte en annexe les directives pour le notaire instrumentant dont la mention des identités (dossier appelant, pièce 12) En outre c'est le sieur L qui a pris personnellement contact avec le notaire G. sans intervention du comptoir d'escompte (dossier appelant, pièce 6). Même si l'intimée avait présenté l'acheteur, quod non, elle n'a en aucun cas présenté les vendeurs avec qui elle n'a aucun lien contractuel. Il suit de l'ensemble de ces considérations que l'appelant ne rapporte pas la preuve d'une faute caractérisée de la part de l'organisme de crédit. c. Relation causale Quand bien même ces négligences de l'intimée alléguées par l'appelant seraient retenues comme fautives, la Cour ne perçoit pas leur relation causale avec le dommage, ces démarches ne concernant pas l'identité des parties aux actes notariés. Si l'intimée avait veillé à recevoir soit un avertissement-extrait de rôle soit une cession de rémunération en bonne et due forme, en quoi ces démarches auraient-elles empêché l'imposture des acheteur et vendeurs. Quant à l'expertise il en va de même. Les véritables propriétaires ont bien mis en vente leur immeuble et communiqué en photocopie leur titre de propriété et contrat de mariage au sieur L qui leur a adressé une offre de sorte que l'expertise se serait inscrite dans la continuation de ces démarches, sans compter qu'il eut été possible qu'ils ne prennent aucun contact avec l'intimée en vue d'explication complémentaire. L'escroquerie a pu se réaliser parce que le notaire G. n'a pas opéré un contrôle minutieux et sans équivoque possible de l'identité des parties ainsi qu'il en avait l'obligation. La jurisprudence citée par l'appelant n'est pas transposable dès lors que soit ce n'est pas l'organisme de crédit qui lui a présenté l'acheteur, soit que la décision est précisément critiquée par la doctrine, soit enfin qu'il s'agit d'un arrêt fort ancien. Eu égard à ce qui vient d'être précisé et développé, les autres moyens ou considérations soulevés par l'appelant sont sans relevance. d. Le dommage Ainsi que l'a décidé le tribunal la demanderesse originaire a droit à tout son dommage soit 247.893,52 euro et pas seulement à la reconstitution de sa garantie hypothécaire limitée au capital et à trois ans d'intérêts. II. Quant à l'appel incident
11. L'intimée critique la décision en ce qu'elle a suspendu les intérêts entre le 18 décembre 1997, date du jugement constatant l'inexistence de la vente, et le 9 juin 2004, date où la procédure a repris. Elle postule que les intérêts lui soient alloués à partir du 7 mai 1997, date du décaissement. Elle cite le 18 mai 1999 et ne diligente pas la procédure avant 2004 ainsi qu'il en résulte de l'inventaire du dossier de procédure de première instance. Certes par courrier du 11 juin 1999, son précédent conseil accepte de renvoyer la cause au rôle et annonce la communication de son dossier inventorié dans les tous prochains jours (pièce 18), ce qui ne s'est pas fait comme annoncé. L'inventaire déposé (pièce 19) n'est pas daté. Il appartenait au demandeur de mettre en état son dossier, ce qu'il n'a pas fait avant 2004, manifestant là une inertie certaine et manquant ainsi à son obligation d'atténuer le dommage. Quant au défendeur qui a toujours contesté sa responsabilité, il n'avait pas l'obligation de diligenter la procédure en cas de négligence du défendeur. C'est donc à bon droit que le premier juge a suspendu le cours des intérêts sur une période limitée.
12. Il a alloué un taux de 7 %, ce que l'appelant conteste, sollicitant un intérêt de 2,5 % jusqu'à la date du présent arrêt. Les intérêts compensatoires constituent une indemnité complémentaire destinée à compenser le préjudice né de l'érosion monétaire et du retard de l'indemnisation ; ces intérêts se rapportent à l'étendue du dommage ; leur taux doit être fixé par le juge du fond (Cass. www, juridat.be, 20 février 2004). Il s'agit donc par ce taux de procurer au préjudicié le même rendement que si, ayant disposé de l'indemnité au jour de la naissance du dommage, il l'avait investie aux conditions du marché : il s'agit donc du rendement normal des capitaux investis pendant la période où les capitaux investis courent. Quant à l'érosion monétaire faut-il encore que ladite indemnité la subisse. Quand bien même le taux des intérêts compensatoires intégrant le préjudice découlant de l'érosion monétaire est le plus souvent le taux légal ainsi que le souligne l'intimée, dès lors que ce taux est fixé souverainement par le juge, la Cour estime qu'en l'espèce, compte tenu de la date de prise de cours des intérêts au 9 juin 2004, il n'est pas établi que l'érosion soit telle qu'il y a lieu de retenir un taux de 7% pour couvrir l'érosion monétaire et le retard dans l'indemnisation. Un taux de 2,5 % sera fixé du 9 juin 2004 jusqu'au jour du présent arrêt et un taux légal de 6 % (MB du 17 janvier 2007) depuis ce jour jusqu'à celui du complet paiement. PAR CES MOTIFS Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire ; La Cour, statuant contradictoirement ; Reçoit les appels. Confirme le jugement entrepris sous l'émendation que les intérêts compensatoires dus sur la somme de 247.893,52 euro sont ramenés à 2,5 % du 9 juin au jour du présent arrêt et à 6 % de ce jour à celui du complet paiement. Et les parties échouant sur quelque chef, compense entre elles les dépens d'appel. Ainsi prononcé, en langue française, à l'audience publique de la VINGTIÈME chambre de la Cour d'appel de Liège, palais de justice, place Saint-Lambert 16 à Liège, le HUIT MARS DEUX MILLE SEPT, où sont présents : Madame Myriam VIEUJEAN, président Madame Cécile DUMORTIER, conseiller Madame Evelyne DEHANT, conseiller Monsieur Alain LECOLLE, greffier Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div