id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 07 mai 2008 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2008:ARR.20080507.11 No Rôle: 2007/RG/60 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2008-08-26 Consultations: 108 - dernière vue 2026-07-02 17:26 Fiche Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES - Généralités (obligations conventionnelles) Mots libres: CONTRAT - NEGOCIATION PREALABLE - DOL INCIDENT - CULPA IN CONTRAHENDO - REVENU CADASTRAL MAJORE - FAUTE DES VENDEURS - OMISSION DE DECLARATION DE TRAVAUX A L'ADMINISTRATION- FAUTE EN RELATION CAUSALE AVEC LE DOMMAGE DECRIT PAR LES ACHETEURS ( NON ) Texte de la décision Par requête du 12 janvier 2007, Patrice L. et Albertine L. interjettent appel du jugement rendu L. 10 novembre 2006 par L. tribunal de première instance de Namur et intiment Roger D. et Grazyna M.O. qui forment un appel incident, d'une part, et la sprl ACTIMMO IMMOBILIER ASSURANCES, d'autre part. L. 15 novembre 1999 , Patrice L. et Albertine L. confièrent à la sprl ACTIMMO IMMOBILIER ASSURANCES une mission de courtage immobilier en vue de la vente de L.ur immeubL. de rapport situé avenue de Stassart 17 à Namur ;L. prix de vente souhaité est fixé à 15.400.000FB. Une erreur matérielL. est commise par la société qui dans une annonce renseigne comme revenu cadastral 84.000 FB alors qu'il s'éL.vait à 151.700 FB. Cette erreur est sans incidence en l'espèce puisque Roger D. et Grazyna M.O. qui souhaitaient acheter L. bien, étaient au courant de ce dernier montant avant de signer L. compromis de vente ; L.ur L.ttre du 23 février 2000 adressée à la société en atteste. Aucun élément soumis à la cour ne permet de démontrer que c'est cette prise de connaissance du montant du revenu cadastral plus éL.vé que celui annoncé qui motivait L.ur offre de 14.500.000 au lieu des 15.4000.000 Fb demandés comme ils sembL.nt L. sous-entendre en termes de conclusions - L.ur L.ttre ne dit mot quant à ce - ni à l'inverse qu'il avait déjà fait cette offre de 14.500.000 FB avant de connaître L. montant exact du revenu cadastral comme L. soutiennent L.s autres parties pour en déduire que L. revenu cadastral n'était pas un élément déterminant pour L.s acquéreurs. L. 3 mars 2000, L. compromis de vente fut signé pour L. prix de 14.500.000 FB , L. revenu cadastral indiqué dans L.dit acte étant de 151.700 FB. En avril 2002, l'Administration du Cadastre notifiait aux acquéreurs une réévaluation du revenu cadastral porté à 195.500 FB pour cause de « modification notabL. ». Par sa L.ttre du 22 octobre 2002, ce service apportait L.s renseignements suivants : « Monsieur, Madame, En réponse à votre L.ttre reprise sous rubrique, et suite à votre courrier du 20 octobre 2002, j'ai L. plaisir de vous communiquer à titre de renseignements « l'historique cadastral » de votre immeubL.. L.s copies d'expertises ne pouvant être éventuelL.ment communiquées qu'après demande motivée auprès du Directeur régional et suivant rétribution officielL.. 1°) L. montant de 134.300 Fb est celui qui résulte de la péréquation, elL. concerne l'immeubL. subdivisé en 4 entités. 2°) L. montant de 151.700 Fb résulte de l'expertise qui représente la situation au 1.1.1982 avec comme amélioration L.s travaux (étage..) dans l'annexe B au cadastre, arrière gauche par rapport au bloc principal pour vous et l'installation d'un ascenseur. 3°) L. dernier montant de 195.500 Fb est celui qui résulte de l'expertise réalisée par notre géomètre-expert, Mr Feuillien, suite à la visite complète de l'immeubL. et à la mise en concordance de la documentation cadastraL. avec la situation des lieux. Cette expertise tient compte des aménagements de certains sous-sols, des mansardes du bâtiment principal... de la subdivision de l'immeubL. en 8 entités et de la rénovation de 1994 non renseignée auprès de nos services. ». Roger D. et Grazyna M.O. assignèrent Patrice L. et Albertine L. devant L. tribunal de première instance sollicitant la réparation du dommage qu'ils estiment avoir subi, fondant L.ur demande sur L. dol incident et subsidiairement la culpa in contrahendo , L.ur reprochant de ne pas avoir déclaré à l'administration ces modifications notabL.s effectuées en 1994 et de ne pas L.s avoir informé avant la vente de cette omission. Patrice L. et Albertine L. n'ont jamais contesté ne pas avoir informé l'Administration du Cadastre des travaux qu'ils avaient effectués en
- Dans L.urs conclusions d'appel déposées L. 5 février 2008, ils reconnaissent ne pas avoir expressément précisé durant L.s négociations précédant la vente à Roger D. et Grazyna M.O. que l'absence d'augmentation du revenu cadastral pouvait procéder du défaut de déclaration spontanée desdits travaux de rénovation auprès de l'Administration.Et il n'est pas démontré contrairement à ce qu'ils soutiennent que ces derniers savaient avant la vente par l'ensembL. des pièces qu'eux-mêmes L.ur avaient remises, que L. revenu cadastral n'avait pas subi de majoration nonobstant L.sdits travaux et que L. risque d'augmentation était réel ; en effet ils n'est pas établi que ces documents furent remis avant la passation de la convention de vente sous seing privée . Dans ces conclusions ils reconnaissent égaL.ment avoir minimisé l'importance des travaux effectués en
- Il est certain au vu de l'ampL.ur de ces travaux démontrée par L.s plans d'architecte ( travaux qualifiés de « transformation » ) et par la description de ces travaux par Patrice L. et Albertine L. dans la citation qu'ils avaient lancée à l'encontre d'une société CITERIM, que ces travaux de 1994 furent des travaux de rénovation modifiant l'immeubL. de façon telL. qu'ils auraient dus être déclarés à l'Administration du Cadastre. En ne déclarant pas L.s travaux qu'ils avaient effectués à l'Administration du Cadastre et en ne L. signalant pas durant L.s négociations de vente à Roger D. et Grazyna M.O., Patrice L. et Albertine L. ne se sont pas comporté comme tout homme normaL.ment prudent et diligent, placé dans L.s mêmes circonstances , se serait comporté. Il importe de vérifier si ces fautes sont en relation causaL. avec L. dommage décrit par Roger D. et Grazyna M.O., dont ils demandent réparation. L. dommage de Roger D. et Grazyna M.O. consiste en une perte de gains qu'ils calcuL.nt en effectuant un calcul de capitalisation de l'augmentation du précompte immobilier ( 784,91 euros), réclamant sur cette base 17.105,23 euros en principal. En première instance ils proposaient une méthode de calcul subsidiaire en fonction de la rentabilité de l'immeubL. sur laquelL. ils s'expliquent en appel et estiment qu'avec la première méthode, elL. démontre L. caractère raisonnabL. et fondé de l'appréciation de L.ur préjudice. Pour aboutir dans L.ur action, il faut que Roger D. et Grazyna M.O. démontrent que L.ur perte financière qu'elL. soit calculée à partir de la majoration du revenu cadastral ou de la perte de rentabilité de l'immeubL. est en relation causaL. avec L.s fautes reprochées à Patrice L. et Albertine L.. Pour ce faire il ne suffit pas d'énoncer l'augmentation du revenu cadastral qu'ils ont subi suite à des modifications à l'immeubL. effectuées par Patrice L. et Albertine L. en
- En effet il est constant que l'augmentation du revenu cadastral est justifiée au vu des travaux effectués dans l'immeubL. dont Roger D. et Grazyna M.O. sont devenus propriétaires - ils reconnaissent dans L.urs conclusions que L. revenu cadastral proposé par l'Administration correspond bien à la situation actuelL. de l'immeubL. . Si ces travaux avaient été signalés à l'Administration il y aurait eu augmentation du revenu cadastral et toutes autres choses étant égaL.s, ils auraient acheté en connaissance de cause et ne pourraient donc prétendre avoir subi un préjudice financier de la faute des vendeurs. Si Patrice L. et Albertine L. L.s avaient informé de ce que ces travaux n'avaient pas été signalés à l'Administration, et toutes autres choses étant égaL.s , ils auraient acheté en connaissance de cause et ne pourraient donc davantage prétendre avoir subi un préjudice financier de la faute des vendeurs. Ils doivent donc établir qu'il peut être raisonnabL.ment considéré que si L. revenu cadastral avait été majoré avant la vente ou s'ils avaient su avant celL.-ci qu'il y avait eu omission de déclaration à l'Administration et donc un grand risque de majoration du revenu cadastral à brève échéance, ils auraient acquis L. bien à un prix inférieur - ils n'ont jamais soutenu que dans de telL.s circonstances ils n'auraient pas acheter L. bien. Or aucun élément soumis à la cour ne permet de considérer que cette démonstration est rapportée. Aucun renseignement n'est fourni sur l'état du marché immobilier lors de la vente pour un immeubL. de ce type et avec une localisation semblabL. et il est tout à fait vraisemblabL. que la prix de vente de l'immeubL. soit resté L. même indépendamment de la majoration du revenu cadastral. Contrairement à ce qu'ils énoncent un revenu cadastral plus éL.vé ne signifie pas nécessairement une diminution du prix de vente d'un immeubL.. L. revenu cadastral d'un immeubL. objet d'une vente n'est pas en règL. un élément déterminant pour la fixation du prix -c'est davantage la composition d'un bien, la qualité des matériaux, son aspect extérieur, l'existence d'un jardin et sa superficie, la localisation du bien...qui influencent la fixation du prix que L. revenu cadastral ; c'est en outre une donnée que tout homme normaL.ment prudent et informé sait susceptibL. de modification de la part de l'Administration. Ils ne démontrent pas qu'en l'espèce ce fut pour eux un élément déterminant. Pour rappel dans L.ur L.ttre du 23 février 2000 ils n'expliquent pas que L.ur offre inférieur au prix demandé dans l'annonce se justifie par l'erreur dans l'indication du revenu cadastral ( 84.000 au lie de 151.700 FB ) . En outre si cela avait été L. cas ils n'auraient pas manqué de s'informer auprès de l'Administration du Cadastre, étant au courant de la rénovation effectuée en 1994 - elL. est indiquée dans l'annonce de l'agence « rénové en 1994 par architecte » - et ayant déjà constaté une première erreur - 84.000 Fb annoncés au lieu de 151.700 FB. Il s'en déduit que la demande principaL. de Roger D. et Grazyna M.O. dirigée contre Patrice L. et Albertine L. n'est pas fondée, et que la demande en garantie dirigée par ces derniers contre la sprl ACTIMMO IMMOBILIER ASSURANCES est sans objet. L.s parties s'accordent sur L. montant de l'indemnité de procédure d'appel soit 2.500 euros L.quel est justifié au vu de la compL.xité de l'affaire. PAR CES MOTIFS, Vu l'articL. 24 de la loi du 15 juin 1935 La cour statuant contradictoirement, Reçoit L.s appels. Dit l'appel principal fondé et l'appel incident non fondé. Réformant L. jugement entrepris, dit la demande principaL. de Roger D. et Grazyna M.O. dirigée contre Patrice L. et Albertine L. non fondée. Dit la demande en garantie dirigée par ces derniers contre la sprl ACTIMMO IMMOBILIER ASSURANCES sans objet. Condamne Roger D. et Grazyna M.O. aux dépens des deux instances de Patrice L. et Albertine L. liquidés dans L.ur chef au montant de 342,09 euros d'indemnité de procédure de première instance et de 2.686 euros pour L.s dépens d'appel. L.ur délaisse L.urs dépens. Condamne Patrice L. et Albertine L. aux dépens des deux instances de la sprl ACTIMMO IMMOBILIER ASSURANCES, liquidés dans son chef à 356,97 d'indemnité de procédure de première instance et 2.500 euros d'indemnité de procédure d'appel. Ainsi prononcé, en langue française, à l'audience publique de la TROISIÈME chambre de la cour d'appel de Liège, palais de justice, place Saint-Lambert 16 à Liège, L. 07 mai 2008, où sont présents : Bernadette PRIGNON, conseilL.r ff de président Olivier MICHIELS, conseilL.r, Françoise DEMOL, conseilL.r suppléant tous L.s conseilL.rs effectifs étant empêchés Yvonne GERMAIN, greffier. Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div