id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 20 octobre 2008 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2008:ARR.20081020.9 No Rôle: 2007/RG/502 Domaine juridique: Droit civil - Autres Date d'introduction: 2008-12-04 Consultations: 125 - dernière vue 2026-07-02 18:08 Fiche 1 Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Vente - Généralités Mots libres: CONTRAT DE VENTE - DOL Fiche 2 Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - NOTARIAT - Généralités (notariat) Mots libres: NOTAIRE - DEFAUT DU DEVOIR DE CONSEIL ET D'INFORMATION - RESPONSABILITE - Texte de la décision Par requête du 29 mars 2007 Sabrina R. interjette appel du jugement rendu le 23 janvier 2007 par le tribunal de première instance d'Arlon. Sabrina R. demanderesse originaire au principal dénommée ci-dessous : l'acheteuse, soutient que par des omissions, silences et actes, Alain M. et Annick S. dénommés ci-dessous : les vendeurs, et Jean-Pierre U. dénommé ci-dessous : le notaire, lui ont fait signer un acte authentique de vente qui diminuait la superficie de la propriété objet de la vente des parcelles 980 k et 986 c. En conséquence, elle sollicite de la cour d'ordonner la passation d'un acte authentique de vente portant sur les parcelles 980 k et 986 c, de condamner les vendeurs, à payer les frais et droits dus à cette acte complémentaire et à lui payer 2.500 euros à titre de dommages et intérêts, de condamner le notaire, à lui payer 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.
- C'est par de judicieux motifs que la cour fait siens que le premier juge a estimé que le dépôt d'une plainte au parquet ne justifiait pas de surseoir à statuer. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande des vendeurs.
- L'acheteuse reste en défaut de démontrer que l'accord de volonté survenu entre elle-même et les vendeurs aurait porté sur les parcelles litigieuses. Le compromis de vente sous seing privé signé par l'acheteuse et les vendeurs le 3 juin 2004 décrit l'objet de la vente comme suit : « une maison d'habitation sise à la rue de R, numéro à M. » avec ajouté à la main « superficie de 160 ares », sans aucune indication quant aux parcelles objet de la vente. Or la superficie totale avec les parcelles litigieuses s'élève à 176 ares 60 centiares - pièce 5 dossier vendeurs. La convention passée entre les vendeurs et un agent immobilier le 11 juillet 2003 donnant au second pouvoir de vendre leur propriété énumère les parcelles cadastrales sans que les parcelles litigieuses soient comprises dans l'objet de la vente. L'acte authentique de vente ne reprend pas les parcelles litigieuses et le notaire a toujours soutenu que les vendeurs ne voulaient pas vendre ces parcelles qui devaient être expropriées. Il n'est donc pas démontré que lors de la signature du compromis de vente les vendeurs ont voulu vendre lesdites parcelles en sorte que il ne saurait être fait droit à la demande de l'acheteuse en passation de l'acte authentique de vente de ces parcelles.
- Par contre l'acheteuse est crédible lorsqu'elle soutient avoir cru acheter, en achetant la propriété des vendeurs, les parcelles litigieuses 980 k et 986 c : - en effet, il n'a jamais été contesté que ces parcelles formaient en apparence un tout avec le reste des parcelles ; la parcelle 980 k contient d'ailleurs la grille d'entrée de la propriété et le chemin d'accès au chalet ce qui apparaît d'ailleurs clairement des photographies des lieux remises par les vendeurs à l'acheteuse ; la convention entre les vendeurs et leur agent immobilier telle qu'elle avait été rédigée sur traitement de texte prévoyait d'ailleurs que la vente portait sur une maison style chalet d'une superficie de 1 ha 76 ares - ce qui correspond quasi à la superficie totale en ce compris les deux parcelles litigieuses au vu du relevé cadastral p5 dossier vendeurs - pour le prix de 148.000 euros ; ce projet de convention a été modifié à la main, la superficie ayant été changée en 1ha 60 ares et les parcelles objet de la vente ayant été ajoutées sans que n'apparaissent les parcelles litigieuses ; Il est constant que si les vendeurs n'ont pas voulu inclure dans la vente ces parcelles litigieuses, c'est uniquement parce qu'ils savaient qu'elles allaient être expropriées et qu'ils voulaient donc être les bénéficiaires de cette opération ce qui en soit n'est pas reprochable -le compromis de vente qui fut signé par les vendeurs et acheteuse ne donne aucun renseignement cadastral quant aux parcelles vendues et celles non vendues, étant uniquement indiqué : « maison d'habitation sis...superficie de 160 ares » -l'affirmation des vendeurs selon laquelle les parties auraient avant la vente à pas d'homme mesuré l'emplacement après expropriation de l'entrée du chalet n'est qu'une allégation qui ne repose sur aucun élément de nature à lui donner du crédit ; ce n'est pas en outre le comportement habituel d'un candidat acheteur venu sur place pour apprécier le bien offert en vente de mesurer la superficie exacte surtout lorsqu'il s'agit d'un bien de 160 ares comme indiqué dans le compromis de vente, contenant bois, pré et point d'eau. Au vu de ces éléments, il est établi que tout candidat acheteur d'un tel bien normalement raisonnable et prudent aurait cru légitimement que la vente de l'immeuble portait sur le tout et comprenait notamment la parcelle contenant la grille d'entrée et le chemin d'accès. Le rapport d'expertise immobilière dressé le 2 juin 2004 soit la veille de la signature du compromis de vente n'a pas été de nature à modifier la croyance de l'acheteuse vu son ambiguïté et manque de précision. Ainsi la première page de ce rapport décrit le bien : « bungalow...rue de R , M. » et donne comme indications cadastrales les numéros de toutes les parcelles en ce compris les parcelles litigieuses, sans indication de contenances individuelle ou globale. Par contre à la page 4 sous le titre « dimensions générales » il est indiqué superficie totale : « 1ha 60a » avec la simple mention : « pie vendue suivant déclaration propriét ». En sus est joint à ce rapport une copie du plan cadastral avec entouré au gros trait noir toutes les parcelles en ce compris les litigieuses. Même à considérer comme établi, quod non, que lorsque l'acheteuse s'était rendue à la commune pour apprécier l'implantation du village de vacances, elle avait été avertie de l'expropriation projetée des parcelles litigieuses, cela n'était pas de nature à la renseigner sur l'objet précis de la vente conclue entre elle-même et les acheteurs. La passation de l'acte authentique de vente n'a pas été non plus de nature à lui ouvrir les yeux. Ainsi l'établissement par le notaire de l'acte authentique a fait l'objet d'un « cafouillage » de sa part puisque le premier projet envoyé aux parties ne contenait des parcelles que pour une contenance totale que de 76 ares 82 centiares et que ce n'est que le second projet qui a repris la contenance totale de 1ha 63 ares 52 centiares ce qui correspondait au compromis de vente, de façon telle que l'acheteuse n'avait pas de raison de s'inquiéter. Certes ce second projet ne contenait toujours pas les indications cadastrales des parcelles litigieuses mais vu les antécédents de la vente tels que repris ci-dessus on ne peut en déduire que l'acheteuse savait que ces parcelles dont celle contenant la grille d'entrée et le chemin d'accès du chalet, n'étaient pas comprises dans la vente d'autant qu'il est constant que lorsqu'elle a demandé au notaire de lui surligner sur le plan cadastral la propriété vendue il a surligner les parcelles litigieuses. Quant à l'affirmation selon laquelle, l'acheteuse aurait bien été mise au courant par la collaboratrice du notaire après l'envoi du premier projet d'acte authentique que la vente ne portait pas sur les parcelles litigieuses, elle n'est étayée par aucun élément de nature à lui donner du crédit. D'ailleurs l'erreur commise entre ce premier projet et le second n'était nullement que le premier aurait inclus les parcelles litigieuses comme essaye de l'expliquer le notaire dans sa lettre du 28 décembre 2005 au conseil de l'acheteuse ; l'erreur consistait dans l'oubli du bois cadastré section C n° de 86 ares 70 centiares. 4 L'acheteuse reproche aux vendeurs et notaire d'avoir par leur comportement fautif voulu la tromper. A. Il est établi que les vendeurs se sont rendus coupables d'une réticence dolosive. Il a été expliqué ci-dessus qu'au vu des circonstances concrètes de la cause, tout acheteur d'un tel bien normalement raisonnable et prudent aurait cru légitimement que la vente de l'immeuble portait sur le tout et comprenait notamment la parcelle contenant la grille d'entrée et le chemin d'accès. Les vendeurs avaient donc l'obligation de préciser au plus tard lors de la vente soit lors de la signature du compromis de vente sous seing privé, que la vente ne portait pas sur les parcelles 980 k et 986 c. Or ils ne le firent pas puisque le compromis de vente indique seulement comme objet de la vente « une maison d'habitations sise... Superficie de 160 ares ». Ce n'était pas compliqué pour eux même s'ils ne sont pas des professionnels de reprendre les mentions qui avaient été indiquées sur la convention qu'ils avaient passé avec un agent immobilier lesquelles détaillaient les parcelles vendues. De même ils auraient dû indiquer avec précision à l'expert immobilier les parcelles vendues ; or ils se sont contentés de lui indiquer la superficie totale vendue soit 1ha 60a. Ce n'est qu'au notaire qu'ils vont préciser que la vente ne porte pas sur les parcelles litigieuses de façon telle que le notaire ne les reprendra pas dans l'acte authentique et il a été expliqué ci-dessus que la passation de l'acte authentique de vente n'a pas été de nature à modifier la croyance de l'acheteuse en l'achat desdites parcelles. Ce silence circonstancié alors qu'ils avaient l'obligation comme vendeur normalement loyal, prudent et raisonnable d'indiquer avec précision que les parcelles 980 k et 986 c ne faisaient pas partie de la vente et de préciser leur localisation d'autant que la parcelle 980 k comprend la grille d'entrée et le chemin d'accès, n'a comme explication rationnelle que la volonté de tromper l'autre partie. S'ils avaient clairement indiqué à l'acheteuse qu'ils ne vendaient pas les parcelles 980 k et 986 c nonobstant que la propriété forme en apparence un tout et que la parcelle 980 k contient la grille d'entrée et chemin d'accès, ils auraient été amenés à l'informer de l'expropriation de ces parcelles et il ne fait aucun doute que l'acheteuse en aurait tiré argument pour obtenir une réduction du prix de vente. Si le prix de vente conclu soit 124.000 euros correspond à l'évaluation faite par l'expert immobilier au vu la description de l'habitation, la situation du bien et la superficie totale de 1ha 60a, il n'en demeure pas moins que cette superficie totale excluait les parcelles litigieuses dont celle contenant la grille d'entrée et chemin d'accès pour cause d'expropriation à venir ce qui in concreto changeait les données de la négociation entre parties. Il n'est pas établi que sans ce dol, l'acheteuse n'aurait pas acheté le bien. D'ailleurs dans l'hypothèse où la cour estimerait que les parcelles litigieuses ne faisaient pas partie de l'accord de volonté, elle ne demande pas à titre subsidiaire la nullité de la vente pour dol principal. Par contre, sans le dol, elle aurait négocié dans d'autres conditions et il est raisonnable de considérer que les vendeurs auraient dû concéder une réduction du prix escompté. Il sera accordé en conséquence à l'acheteuse le montant de 2.500 euros qu'elle réclame à charge des vendeurs. B. Il n'est pas établi que le notaire fut complice du dol des vendeurs. Par contre il a manqué à son devoir de conseil et d'information. Etant le conseil de l'acheteuse, comme des vendeurs, il devait attirer l'attention de l'acheteuse sur l'imprécision du compromis de vente qu'elle avait signé lequel n'indiquait qu'une contenance globale sans identifier les parcelles objet de la vente alors que les vendeurs lui avaient précisé à lui notaire en vue de sa préparation de l'acte authentique de vente que celle-ci ne portait pas sur les parcelles 980k et 986 c, d'autant qu'une des parcelles ainsi exclues de la vente contenait la grille d'entrée et l'accès à l'habitation ce qui impliquait une servitude de passage à charge du fond servant à savoir celui restant la propriété des vendeurs ; non seulement il n'a pas attiré l'attention de l'acheteuse quant à ce, mais il s'est déjà trompé dans la préparation de l'acte comme énoncé ci-dessus et quand l'acheteuse lui a demandé d'indiquer sur le plan les parcelles objet de la vente il a repris les parcelles litigieuses comme faisant partie de la vente ; en outre aucune indication n'est mentionnée dans l'acte quant à la servitude de passage. De la sorte il ne s'est pas comporté comme tout notaire normalement prudent et compétent se serait comporté dans les mêmes circonstances. Cette faute est en relation causale avec le dommage de l'acheteuse qui aurait pu refuser de signer l'acte authentique de vente en invoquant le dol des vendeurs et un arrangement financier aurait pu être trouvé - l'acte authentique n'aurait pas pu être rectifié pour y inclure les parcelles litigieuses puisqu'il n'est pas établi que l'accord de volonté a porté sur ces parcelles. Il n'est pas justifié que le notaire soit condamné à des dommages et intérêts supérieurs à ceux mis à charge des vendeurs, même si ses honoraires ont été pris en charge par la seul acheteuse. 5 L'appel incident formé par les vendeurs en payement de dommages et intérêts pour action téméraire et vexatoire n'est pas fondé, l'action de l'acheteuse étant partiellement fondée et le dol étant établi dans leur chef. L'appel incident formé par le notaire en payement de dommages et intérêts pour action téméraire et vexatoire n'est pas fondée, l'action de l'acheteuse étant partiellement fondée et la responsabilité du notaire étant établie. PAR CES MOTIFS Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935, La cour, statuant contradictoirement, Reçoit l'appel principal et ledit partiellement fondé. Réforme le jugement entrepris. Condamne Alain M, Annick S et Jean-Pierre U, ensemble et l'un à défaut de l'autre à payer à Sabrina R 2.500 euros à augmenter des intérêts judiciaires ainsi que ses dépens des deux instances, liquidés à la somme totale de 2.073,29, la cour appliquant le droit positif en vigueur lors des clôtures respectives des débats en ce qui concerne les dépens. Délaisse à Alain M., Annick S et Jean-Pierre U. leurs dépens des deux instances . Dit l'arrêt commun à la commune de Martelange. Ainsi rendu par : Bernadette PRIGNON, conseiller ff de président Véronique ANCIA, conseiller, Marie-Anne LANGE, conseiller Yvonne GERMAIN, greffier. Ainsi prononcé, en langue française, à l'audience publique de la TROISIÈME chambre de la cour d'appel de Liège, palais de justice, place Saint-Lambert 16 à Liège, le 20 octobre 2008 par Bernadette PRIGNON, conseiller ff de président Yvonne GERMAIN, greffier Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div