id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 21 octobre 2008 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2008:ARR.20081021.8 No Rôle: 2007/RG/1548 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2008-12-04 Consultations: 94 - dernière vue 2026-07-02 18:08 Fiche Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Vente - Généralités Mots libres: VENTE - VENTE D'IMMEUBLE EN RENTE VIAGERE - PASSATION DE L'ACTE AUTHENTIQUE - CONTESTATION DE L'HERITIER DU VENDEUR NON FONDEE - Texte de la décision Par requête du 31 octobre 2007 Michaël B et David B interjettent appel du jugement rendu le 10 octobre 2007 par le tribunal de première instance de Dinant et intiment Alphonse S. Les appelants demandeurs originaires au principal ont assigné devant le premier juge l'intimé en sa qualité de seul héritier de feu Georges S décédé le 5 mars 2005 en passation de l'acte authentique de vente portant sur un immeuble sis à Rochefort, rue du C n°. Ils invoquent une convention de vente sous seing privée passée entre eux-mêmes et le sieur Georges S le 22 août 2003 par laquelle ce dernier leur vendait l'immeuble susdit en rente viagère, 250 euros devant être versés tous les mois à dater d'octobre 2003 jusqu'à la mort du vendeur, une somme de 500 euros ayant été versée en outre le jour de la vente, le prix de l'immeuble étant estimé à 1.600.000 FB. Ils déposent ainsi un écrit signé par eux-mêmes et le sieur Georges S reprenant ces différents éléments et contenant les mentions « lu et approuvé » et les signatures respectives. L'intimé invoque divers moyens pour contester la qualité de propriétaire du bien litigieux invoquée par les appelants auxquels il sera répondu comme suit:
- Il n'y a aucune raison de douter de l'authenticité du document litigieux. Il n'est pas contesté en outre qu'il comporte bien la signature de feu Georges S.
- L'objet du contrat y est suffisamment déterminé . Il appert clairement de ce document que le contrat porte sur la vente - et non le projet de vente - en rente viagère par Georges S. aux appelants de l'immeuble sis rue C à Rochefort dont la valeur est estimée à 1.600.000 FB. La convention stipule qu'une allocation sera attribuée à partir du mois d'octobre d'un montant de 250 euros par mois. Il ne fait aucun doute qu'il s'agit là de la rente viagère dont il est fait mention dans les premières phrases de l'écrit, étant d'ailleurs précisé qu'elle sera attribuée jusqu'à la mort de Georges S Le fait que le texte commence par les termes « je soussigné S G » et se termine par « ...jusqu'au décès de Monsieur S G » est sans incidence. Cet écrit démontre qu'il y a bien eu accord entre les appelants et le sieur G S sur le transfert de propriété de l'immeuble litigieux appartenant à ce dernier aux appelants et sur le prix à payer par ceux-ci : 500 euros payés le jour-même de la vente puis une rente viagère de 250 euros par mois à dater du mois d'octobre jusqu'au décès du vendeur. Le fait que les appelants n'ont pas fait enregistrer la vente, n'ont pas fait assurer l'immeuble contre l'incendie, et ont tardé à demander la passation de l'acte authentique de vente n'entache en rien la validité de l'accord tel qu'il résulte de l'écrit litigieux. L'intimé est malvenu de mettre en exergue que les appelants n'ont pas pris possession de l'immeuble ni avant le décès ni même ensuite. Avant le décès, ils respectaient l'accord pris avec G S et après le décès survenu le 5 mars 2005, ils ont pris contact rapidement avec le notaire RANSQUIN qui a interrogé son confrère le notaire MAUS DE ROLLEY pour connaître les intentions des héritiers - voir la lettre du 26 avril 2005 du notaire RANSQUIN pièce 7 dossier intimé. Il ne peut leur être reproché vu l'opposition manifestée par l'intimé - voir lettre de son conseil du 6 décembre 2005 pièce 11 de son dossier - d'avoir fait preuve de prudence.
- L'intimé invoque également un défaut de consentement dans le chef de G S ; selon lui, son fils souffrait d'un lourd handicap mental, il se trouvait dans un état de faiblesse et de solitude permettant la manipulation, il se livrait à la boisson. On peut considérer sur la base des attestations déposées que G S était lors de leur rédaction, malade et avait une hygiène déplorable empêchant des soins efficaces ( lettre du docteur CHAIDRON du 13 août 2004) , qu'il se livrait à la boisson ( idem plus la lettre du bourgmestre du 17 août 2004), qu'il avait provoqué des accidents de la circulation en état d'ébriété ou sous influence médicamenteuse ( affirmation du bourgmestre dans sa lettre ) , qu'il avait un côté asocial ( plainte du voisinage pour manque de propreté d'août 2004). Cela ne suffit pas pour autant à démontrer qu'il y ait eu absence de consentement ou que son consentement ait été vicié lors de la signature du document litigieux en août
- Il en est de même du rapport établi par un graphologue à la demande de l'intimé , lequel a comparé les signatures de divers documents dont le document litigieux ainsi que les reçus postérieurs. Si ce graphologue estime au vu de la comparaison de ces différentes signatures que G. S. « avait besoin d'une aide urgente vu le délabrement intense de sa personnalité, sa lente destruction a duré des mois », il n'appert de toute façon pas de son étude que lors de la signature du compromis de vente son état était bien tel, en sorte que la demande de désignation d'un expert graphologue en vue d'une étude contradictoire est sans intérêt. Ainsi non seulement le document litigieux porte bien la signature de G. S. mais c'est bien lui qui a écrit les mots « lu et approuvé » - voir la 7ème page du rapport de ce graphologue. Tant la signature que ces mots sont écrits d'une écriture ferme et sans rature. En sus, G S a déclaré par la suite à une voisine une dame « F », - voir sa lettre du 30 août 2004 pièce 4 dossier intimé - qu'il y avait eu reprise de sa maison en viagère, et des reçus du payement de cette rente viagère signés par lui indiquent clairement « pour loyer de rente viagère » avec l'indication de l'immeuble litigieux . Ce qui démontre qu'il était bien conscient de ce qu'il avait signé et que la thèse selon laquelle il aurait été la proie de personnages sans scrupule qui ont abusé de sa faiblesse d'esprit ou l'ont surpris alors qu'il était en état d'ébriété n'est pas fondée. En sus l'immeuble avait fait l'objet d'une évaluation par un expert immobilier lors de la vente, évaluation dont il n'a jamais été soutenu qu'elle ne correspondait pas au prix du marché. G S n'était âgé que de 56 ans lors de la vente ce qui ne permettait pas d'escompter un décès rapide même si sa façon de vivre n'était pas idéale. Il n'est pas justifié de faire droit à la demande de l'intimé de prouver que son fils souffrait d'un lourd handicap mental, aucun élément soumis à la cour ne rendant cette affirmation ne fût ce que vraisemblable.
- L'absence de la mention d'une clause de réserve d'usufruit dans le document litigieux ne porte pas atteinte à la validité de la convention dont l'objet est suffisamment déterminé. En effet , il résulte de la façon dont les parties ont exécuté ladite convention qu'il avait été effectivement convenu que G. S. continuait à jouir du bien puisqu'il y est resté jusque sa mort survenue en mars 2005 soit presque deux ans après la signature de ladite convention et qu'il est établi que les appelants ont versé la rente viagère - indiquée d'ailleurs telle quelle dans les reçus - jusqu'au décès de G S. Cette absence de mention de réserve d'usufruit n'est pas davantage la preuve ou l'indice de l'absence de consentement de G S ou d'un consentement vicié. Cela signifie uniquement qu'il avait confiance en la parole de ses cocontractants , confiance dont la suite des évènements a démontré qu'elle n'était pas sans fondement puisqu'il est resté jusqu'à sa mort dans l'immeuble et que les appelants ont payé la rente viagère tous les mois comme convenu. Il se déduit de l'ensemble de ces éléments qu'il y a bien eu vente de l'immeuble litigieux aux appelants par une convention parfaitement valide. La demande de dommages et intérêts formulée par l'intimée pour appel téméraire et vexatoire est dénuée de fondement. Sa demande en payement de 20.000 euros pour les frais liés à la conservation forcée de l'immeuble, à la dégradation et dépréciation de celui-ci est recevable - les appelants contestent sa recevabilité au seul motif non pertinent qu'elle est introduite pour la première fois en degré d'appel - mais non fondée. Il n'a pas qualité pour réclamer une quelconque indemnité du chef de la dépréciation ou dégradation de l'immeuble puisque les appelants en sont propriétaires. Enfin , il ne démontre pas avoir exposé des frais de conservation de l'immeuble. PAR CES MOTIFS, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 La cour, statuant contradictoirement Reçoit l'appel et le dit fondé. Réforme le jugement entrepris. Dit la demande de M. B. et D. B. fondée. Condamne A. S. à comparaître devant le notaire de WASSEIGE de résidence à Rochefort aux fins de la passation de l'acte authentique de vente de l'immeuble sis rue du C., à Rochefort. Dit que l'acte mentionnera un quitus général du prix. Dit qu'a défaut pour le notaire d'avoir pu recevoir l'acte authentique de vente dans les trois mois du présent arrêt, le présent arrêt tiendra lieu d'acte authentique. Dit les demandes de A. S. non fondées. Le condamne aux dépens de première instance non liquidés dans le chef de M. B. et D. B. à défaut du dépôt d'un état de ces dépens et aux dépens d'appel liquidés dans le chef de M. B. et D. B. à 2.500 euros au titre d'indemnité de procédure Ainsi rendu par : Bernadette PRIGNON, conseiller ff de président Véronique ANCIA, conseiller, Jean-Paul CHARLIER, conseiller suppléant, tous les conseillers effectifs étant empêchés, Yvonne GERMAIN, greffier. Ainsi prononcé, en langue française, à l'audience publique de la TROISIÈME chambre de la cour d'appel de Liège, palais de justice, place Saint-Lambert 16 à Liège, le 21 octobre 2008 par Bernadette PRIGNON, conseiller ff de président Yvonne GERMAIN, greffier Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div