ECLI:BE:CALIE:2008:ARR.20081216.11

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 16 décembre 2008 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2008:ARR.20081216.11 No Rôle: 2003/RG/442 Domaine juridique: Autres Date d'introduction: 2009-03-19 Consultations: 108 - dernière vue 2026-07-02 18:32 Fiche Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - ARBITRAGE - Convention Mots libres: convention - écrit litigieux - vente sous condition suspensive ( non ) - défaut de mandat - défaut de consentement du propriétaire - convention de porte fort ( non ) - culpa in contrahendo ( non ) - projet de vente ( oui ) Texte de la décision Par requête du 18 mars 2003 la sprl SOUS-MARIN JAUNE interjette appel du jugement rendu le 13 janvier 2003 par le tribunal de première instance de Liège et intime Marie-Thérèse W. qui forme un appel incident par conclusions et la sprl DUQUENE-BELION. Par citation du 13 décembre 2004 , l'appelante a assigné le notaire José M. devant la cour en déclaration d'arrêt commun. Par lettre du 25 novembre 2008, le conseil de la sprl DUQUENE-BELION a informé la cour que sa mandante n'avait plus d'intérêt à intervenir dans la procédure. Les faits ont correctement été énoncés par le premier juge aux points 1,2 et 3 des pages 3 et 4 de sa décision, exposé que la cour fait sien sous la seule émendation que le projet de convention de bail du 14 juin 1995 n'a pas été signée par la première intimée. Actuellement l'appelante demanderesse au principal originaire, sollicite qu'il soit dit pour droit : - à titre principal, que la convention du 6 juillet 1994 est valable, que la première intimée doit lui assurer une garantie en cas d'éviction, que la convention doit être résolue à ses entiers torts, qu'elle doit lui restituer l'acompte indûment perçu et lui payer des dommages et intérêts évalués à 62.000 euros - à titre subsidiaire, si la convention n'était pas valable , que la première intimée doit lui rembourser l'acompte et lui payer 62.000 euros de dommages et intérêts, sur la base de la culpa in contrahendo et le non-respect de l'engagement de porte fort. Le 6 juillet 1994, la première intimée et l'appelante ont conclu une convention intitulée « immeuble bâti promesse de vente » par laquelle la première intimée « agissant tant en son nom propre qu'au nom de sa mère, Madame D. vve W. » « déclare vendre » à l'appelante « deux maisons rue saint-Jean-en-Isle 22 et 24 » pour le prix de 5.500.000 FB » sous « les conditions suspensives » suivantes : « I. Cette convention est conclue sous la condition suspensive de la nomination d'un administrateur pour la gestion des biens de Madame D. vve W. ainsi que de l'autorisation de la vente par les autorités compétentes II. Cette convention est également conclue sous la condition suspensive de l'obtention par l'acheteur du prêt hypothécaire dans le mois de la réalisation de la condition précédente III.Cette convention est indissociable du contrat de bail ci-annexé, bien connu des parties et dont la signature aura lieu au plus tard au jour de passation de l'acte authentique. Ce contrat est également une condition essentielle de la présente convention ».

1. Contrairement à ce qu'énonce l'appelante, par cet écrit qu'elle a signé, la première intimée n'était pas tenue par un contrat de vente et il ne pourrait donc être question de garantie d'éviction et donc de résolution du contrat de vente à ses torts suite à la vente de l'immeuble à un tiers par acte authentique du 14 octobre
2. En effet, il est constant que c'était la maman de la première intimée, Madame D. vve W. qui était la propriétaire de l'immeuble. Il n'est pas établi que sa fille la première intimée était mandatée valablement pour souscrire une convention de vente en son nom. Et l'appelante n'a pas pu légitimement croire en un mandat apparent. La première « condition » consiste en la nomination d'un administrateur pour la gestion des biens de Madame D. vve W. ainsi qu'en l'autorisation de la vente par les autorités compétentes, ce qui démontre bien que dans l'esprit des parties ayant signé l'écrit litigieux, Madame D. vve W. n'était pas capable de donner un consentement et qu'il fallait procéder aux démarches légales nécessaires à son obtention, ce qui exclut également que l'acte litigieux soit analysé comme une vente de la chose d'autrui. Cette « condition » ne s'analyse pas en une condition suspensive car celle-ci ne peut pas être un élément constitutif, essentiel du contrat tel le consentement d'une des parties contractantes Il n'y a donc jamais eu vente, le consentement de la propriétaire Madame D. n'ayant jamais été donné. Aucun élément du dossier ne démontre que cette personne aurait « ratifié » l'acte litigieux en donnant son consentement d'une quelconque façon. Le fait que l'appelante et la première intimée se sont mises d'accord sur l'occupation d'une partie des biens par la première moyennant payement d'une certaine somme est sans incidence quant à ce . Les conventions de bail et de mise à disposition dont l'appelante fait grand cas dans ses conclusions sont des projets signés par elle et qui ne furent jamais signés de part adverse.
3. La « vente » du 6 juillet 1994 n'a pas pu se transformer en vente à terme au niveau du transfert de propriété et payement du prix puisqu'il n'y a pas eu vente.
4. L'acte litigieux ne s'analyse pas davantage en une convention de porte fort dans le chef de la première intimée. Il n'apparaît pas de son contenu que la première intimée se soit engagée à rapporter l'engagement de sa mère, mme D. de vendre son immeuble à l'appelante, ou qu'elle se soit engagée à rapporter la ratification de sa mère à un acte de vente déjà accompli. Aucune disposition en ce sens n'est insérée dans l'acte dans lequel il est juste mentionné que «Cette convention est conclue sous la condition suspensive de la nomination d'un administrateur pour la gestion des biens de Madame D. vve W. ainsi que de l'autorisation de la vente par les autorités compétentes » sans qu'il soit même indiqué qu'il appartenait à la première intimée d'effectuer ces démarches. L'appelante aurait pu demander la désignation d'un administrateur provisoire si elle avait voulu faire avancer les choses. D'ailleurs si la première intimée avait souscrit un tel engagement, l'appelante n'aurait pas manqué de le lui rappeler voire de la mettre en demeure sous peine de payement de dommages et intérêts ce qu'elle n'a pas fait - la mère de la première intimée est décédée le 26 juillet 1998 sans qu'aucun écrit en ce sens émanant de l'appelante ne soit déposé. Il n'est pas davantage démontré que la première intimée aurait commis culpa in contrahendo. L'appelante n'a pas pu croire que la première intimée avait qualité pour vendre l'immeuble puisqu'il appert des clauses mêmes du contrat qu'il fallait la nomination d'un administrateur pour la gestion des biens de Madame D. vve W. ainsi que de l'autorisation de la vente par les autorités compétentes le tout présenté sous l'expression de « condition suspensive ». Elle savait donc par cette clause que la mère était propriétaire et qu'il fallait son accord. Même à considérer qu'elle ait cru de par les termes : « Madame G...agissant tant en son nom propre .. » que la première intimée était copropriétaire du bien avec sa mère, cela n'était pas de nature à l'induire en erreur puisqu'il fallait de toute façon l'accord de la mère.
5. L'écrit litigieux ne peut être analysé que comme un projet de vente lequel ne s'est jamais concrétisé en contrat de vente vu l'absence de consentement de la propriétaire Mme D., projet qu'à l'évidence aucune des parties signataires n'a cherché réellement à réaliser , chacune pouvant pourtant demander la désignation d'un administrateur provisoire. L'appelante explique qu'occupant une partie des lieux, elle n'avait « donc pas un besoin immédiat de la concrétisation authentique de cet état de fait » ; si elle a cru que par l'écrit litigieux, elle avait acquis une quelconque main mise sur les immeubles, elle s'est trompée. S'il fallait voir dans cet écrit un engagement personnel de la première intimée, il ne pourrait être analysé qu'en l'engagement de vendre à l'appelante des biens appartenant à une succession non encore ouverte ce qui constitue un pacte sur succession future, nul car contraire à l'ordre public, en sorte que l'appelante ne pourrait s'en revendiquer pour réclamer des dommages et intérêts.
6. Les demandes de l'appelante demeurent donc non fondées sous réserve de la restitution de l'acompte ordonnée par le premier juge et qu'il convient de confirmer. La première intimée ne conteste pas que l'acompte doit être restitué mais estime qu'il est compensé avec des arriérés de loyer qui lui seraient dus par l'appelante. Il n'y a pas de compensation légale ; la dette de loyers est contestée et n'est pas liquide. Il n'y a pas lieu de prononcer la compensation judiciaire, le juge de paix du 2ème canton de Liège ayant été saisi par requête déposée le 7 juillet 2003 par l'actuelle première intimée d'une demande de résiliation de bail et de payement des arriérés, action qui n'a pas encore été tranchée.
7. La première intimée réclame 23.337,45 euros à charge de l'appelante au titre de dommages et intérêts. Cette demande n'est pas fondée. Le retard de la vente de ses immeubles entre le 16 janvier et 3 septembre 2003 n'est imputable qu'à elle-même. La contestation émise par l'appelante et son action judiciaire n'étaient pas de nature à l'empêcher de vendre, ce qu'elle a d'ailleurs fait en
9. Par citation du 13 décembre 2004 , l'appelante a assigné devant la cour le notaire José M. en déclaration d'arrêt commun. Cet appel en déclaration d'arrêt commun est recevable, l'appelante ayant intérêt à rendre le présent arrêt opposable au notaire M. en vue d'une éventuelle action à son encontre. Il est fondé, la pièce A2 du dossier de l'appelante établissant qu'en juin 1994, le notaire M. a en tout cas été informé des modifications apportées au projet de l'acte litigieux . La cour n'a pas à trancher davantage le rôle qui était celui de ce Notaire, s'agissant d'une déclaration en arrêt commun de nature purement conservatoire. Il n'y a lieu d'ordonner la comparution personnelle de ce notaire ou de lui déférer serment. PAR CES MOTIFS, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 La cour, Statuant contradictoirement, reçoit les appels et la citation de déclaration d'arrêt commun. Dit les demandes de la sprl SOUS MARIN JAUNE non fondées sous réserve que Marie-Thérèse W. est condamnée à restituer à la première 1.239,47 euros à augmenter des intérêts au taux légal depuis le 6 juillet
10. Dit les demandes de Marie-Thérèse W. non fondées. Compense les dépens des deux instances entre ces parties, en ce sens que chacune garde ses propres dépens, succombant chacun sur quelques chefs. Dit l'arrêt commun et opposable à la sprl DUQUENNE-BELION qui avait fait intervention volontaire devant le premier juge. Lui délaisse ses dépens des deux instances. Dit l'arrêt commun et opposable au Notaire José M.. Dit sa demande de condamnation de la partie citante en déclaration d'arrêt commun la sprl SOUS MARIN JAUNE en payement de ses dépens non fondée. Ainsi rendu par : Bernadette PRIGNON, conseiller ff de président Véronique ANCIA, conseiller, José CLOES, conseiller suppléant, tous les conseillers effectifs étant empêchés Yvonne GERMAIN, greffier. Ainsi prononcé, en langue française, à l'audience publique de la TROISIÈME chambre de la cour d'appel de Liège, palais de justice, place Saint-Lambert 16 à Liège, le 16 décembre 2008 par Bernadette PRIGNON, conseiller ff de président Yvonne GERMAIN, greffier Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div