ECLI:BE:CALIE:2009:ARR.20091109.6

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 09 novembre 2009 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2009:ARR.20091109.6 No Rôle: 2008/RG/1514 Domaine juridique: Autres Date d'introduction: 2010-01-18 Consultations: 97 - dernière vue 2026-07-02 20:33 Fiche Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - PROCÉDURES PARTICULIÈRES (AFFAIRES CIVILES) - Vente d'immeubles Mots libres: contrat de vente - convention de vente sous condition suspensive portant sur l'obtention d'un prêt - résolution unilatérale par l'acheteur - perte de confiance de l'acheteur - absence de réponse du vendeur relative d'une part au permis de location et d'autre part aux travaux à effectuer sous peine d'un immeuble inhabitable - manquement suffisamment grave Texte de la décision Le 28.10.2005 l'intimée a signé un document intitulé « offre d'achat ». Par ce document elle offre au premier appelant le prix de 120.000 euros pour l'immeuble sis à Liège rue des Vennes

1. Ce document énonce également que « le compromis sera signé endéans le mois à dater de ce jour. Cette offre est cependant soumise à la réalisation de la condition suivante : à savoir l'obtention d'un prêt portant intérêt au taux normal du marché, et cela dans un délai d'un mois à compter de la signature du compromis ». Par cet acte l'intimée émet sa volonté d'acheter le bien décrit ; les éléments essentiels au contrat de vente son précisés : l'objet et le prix. Le fait que cette offre a été faite à un seul des deux copropriétaires est sans incidence sur la validité de la convention qui va naître par la suite.
2. Cette offre fut non seulement portée à la connaissance des appelants, copropriétaires de l'immeuble, mais acceptée par eux. Et cette acceptation fut portée à la connaissance de l'intimée. Ainsi par lettre du 28.12.2005 le notaire de l'intimée, Didier GYSELINCK, lui faisait parvenir le projet de compromis de vente rédigé par le notaire des actuels appelants, Paul WERA, lequel projet reprend bien l'identité des deux copropriétaires, les actuels appelants, décrit le bien soit l'immeuble rue des Vennes 144 à Liège, le prix de 120.000 euros et la condition suspensive pour l'obtention d'un prêt ou d'un crédit. L'acceptation de l'offre par les appelants et sa prise de connaissance par l'intimée ont fait naître la convention de vente sous conditions suspensive portant sur l'obtention d'un prêt portant intérêt au taux normal du marché.
3. Par lettre du 31.01.2006 le notaire de l'intimée informait celui des appelants que sa cliente, l'intimée, renonçait à son achat. De la sorte elle a mis fin unilatéralement à la convention qui la liait aux appelants. Lorsqu'elle « renonce ainsi à l'achat », la condition suspensive assortissant le contrat était toujours parfaitement valable puisque l'obtention du prêt devait avoir lieu dans le mois de la signature du compromis de vente or celui-ci n'avait pas encore été signé ; il n'est par ailleurs pas démontré que l'intimée n'aurait pas eu le prêt escompté. Et contrairement à ce que l'intimée soutient, les termes « le compromis sera signé endéans le mois daté de ce jour » insérés dans l'offre ne constituent pas une conditions suspensive de son offre; ils ne signifient pas davantage que l'offre n'était valable que durant ce délai. La convention de vente sous condition suspensive liait donc toujours les parties.
4. Il importe de vérifier si cette résolution unilatérale était justifiée.
5. Il est établi que lorsque l'intimée a fait son offre, l'immeuble litigieux était à usage de logements ; cela ressort clairement du constat technique de l'agent de la Ville de Liège dressé le 5.10.2005 : l'immeuble comprend quatre logements dont un est inoccupé. Même si cette destination de l'immeuble n'était pas reprise expressément dans l'offre de l'intimée, l'objet de la vente était bien un immeuble à usage de logements.
6. Par sa lettre du 28.12.2005 adressée au notaire des appelants, le notaire de l'intimée qui avait reçu de son confrère un projet de compromis de vente, lui réclame la copie du permis de location et la confirmation que les bouches d'aération demandées par l'urbanisme ont bien été placées. Cette demande n'aura jamais de réponse alors qu'un mois va s'écouler avant la résolution unilatérale.
7. Puis le 3.01.2006, le notaire de l'intimée écrit à nouveau au notaire des appelants en ces termes : « vous trouverez ci-joint copie du courrier adressé le 3 novembre dernier à vos clients par la Ville de Liège au sujet d'infractions urbanistiques. Puis-je vous demander de bien vouloir en faire mention dans le compromis en précisant que ces travaux ont déjà été réalisés. Dans le cas contraire, pourriez-vous prévoir que ces travaux seront exécutés avant la signature de l'acte authentique et aux frais exclusifs des vendeurs. ». La lettre du 3.11.2005 de la Ville informait l'appelant qu'il convenait de prendre des dispositions pour se conformer :
8. pourvoir la cage d'escalier reliant le sous-sol au rez de mains courantes
9. pourvoir chacune des salles de bain d'un point d'eau chaude et froide « rendre fonctionnel chacun des radiateurs de l'immeuble situés dans la pièce de séjour
10. limiter à 3 personnes le nombre d'occupants du logement du 1er étage ; à défaut de réalisations desdits aménagements, un arrêté d'inhabitabilité pouvait être pris. Elle lui signalait également que l'immeuble était susceptible d'une demande de permis de location en application du Décret wallon du 6.04.1995; que l'immeuble ne répondant pas aux normes et/ou de salubrité reprises dans le règlement de police du 17.10.1994 relatif aux normes de sécurité et de salubrité applicables aux immeubles susceptibles d'accueillir des logements individuels et/ou collectifs, il serait prochainement contacté par le Bureau de Prévention de l'Intercommunale d'Incendie de Liège et Environs en vue de programmer une visite des lieux. Aucune réponse ne fut envoyée par les appelants ou leur notaire, au notaire de l'intimée ou à celle-ci.
11. Le questionnement du notaire de l'intimée quant au permis de location, puis sa demande portant sur les travaux que la Ville imposait de réaliser - voir les courriers évoqués ci-dessus - vont rester sans réponse.
12. L'offre de l'intimée du 28.10.2005 contenait son engagement de signer le compromis endéans le mois daté de ce jour ; aucun compromis ne sera signé dans le mois sans que cela lui soit imputable et elle va découvrir lorsqu'elle rentrera en possession de la lettre de la Ville du 3 novembre qui fait suite à un rapport technique du 5 octobre dressé sur la base d'une visite du 9 septembre, que le retard est dû à des problèmes affectant l'immeuble. C'est le 3.1.2006 que l'intimée remet la lettre de la Ville à son notaire - cela ressort de la lettre que son notaire lui envoie le jour même (pièce 5 du dossier de l'intimée) - et celui-ci réagit immédiatement en envoyant le jour même le courrier précité à son confrère. Aucun élément soumis à la cour ne démontre que l'intimée avait été mise au courant du problème d'inhabitabilité possible en cas de non respect des recommandations de la Ville bien avant. Par contre il résulte des pièces soumises à la cour que les appelants ont fait traîner les choses parce qu'ils devaient faire des travaux suite à la visite technique du 9 septembre et à la lettre de la Ville du 3 novembre qui s'en suivit. Ainsi c'est seulement par un écrit du 22.11.2005 que l'appelant va s'adresser à son notaire en vue de réaliser la vente - pièce 2 de son dossier. Il ressort clairement de son écrit du 23.01.2006 destiné à son notaire - pièce 5 de son dossier - qu'il fallait fixer date pour les actes à partir du 13.02.2006 vu les travaux qui avaient dus être réalisés. Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que la perte de confiance de l'intimée était parfaitement justifiée ; que les problèmes affectant l'immeuble dont il n'a jamais été soutenu en temps non suspect qu'ils avaient été portés à sa connaissance par les appelants bien avant sa visite du 3 janvier chez son propre notaire: travaux à effectuer sous peine que l'immeuble soit déclaré inhabitable, l'absence de réponse à son questionnement légitime du 3 janvier précédé déjà d'une absence de réponse quant au permis de location, constituent des manquements suffisamment graves pour justifier qu'elle ait mis fin au contrat. PAR CES MOTIFS, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935, La cour statuant contradictoirement, reçoit l'appel et le dit non fondé. Condamne les appelants aux dépens d'appel, liquidés dans le chef d l'intimée à 2.500 euros. Ainsi jugé, en langue française, par la TROISIÈME chambre de la cour d'appel de Liège, palais de justice, place Saint-Lambert 16 à Liège, où siégeaient Bernadette PRIGNON, conseiller faisant fonction de président, Véronique ANCIA, conseiller et Pierre CAVENAILE, conseiller suppléant, aucun conseiller ou président effectif n'étant disponible, assistés de Marc LECLERC, greffier, et prononcé en audience publique du 09 novembre 2009 par le conseiller faisant fonction de président Bernadette PRIGNON avec l'assistance du greffier Marc LECLERC. Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div