ECLI:BE:CALIE:2010:ARR.20100118.7

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 18 janvier 2010 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2010:ARR.20100118.7 No Rôle: 2009/RG/319 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2010-03-05 Consultations: 128 - dernière vue 2026-07-02 21:14 Fiche Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - DROITS RÉELS - Copropriété - Modalités pour copropriété ordinaire et forcée Mots libres: Immeuble à appartements - copropriété forcée - constructeur - vendeur se réserve la mitoyenneté des murs - mitoyenneté appartient à des propriétaires de fonds contigus - constructeur vendeur n'est pas propriétaire d'aucun des fonds principaux et donc seulement titulaire d'un droit de créance et non d'un droit réel de mitoyenneté. Texte de la décision DISCUSSION Lorsque, comme en l'espèce, le constructeur-vendeur (l'appelante Raymonde B. et feu son conjoint, Charles H.) d'un immeuble à appartements soumis au régime de la copropriété forcée (Résidence « Auteuil ») se réserve, dans l'acte de base, la mitoyenneté des murs qui pourraient ultérieurement être utilisés pour des constructions voisines, cette clause n'a d'autre effet que la cession à ce constructeur-vendeur de la créance future du prix de la mitoyenneté en cas de construction effectuée par un voisin et appuyée sur un mur séparant les deux fonds (Cass. 7 septembre 1972, Pas. 1973, p. 22). Il est généralement admis qu'une telle réserve de mitoyenneté présente l'avantage, pour l'acquéreur de l'immeuble ou de l'un des lots composant celui-ci, de ne pas payer, lors de l'achat, le prix des mitoyennetés que s'est réservée le constructeur-vendeur, lequel bénéficiera personnellement de ce prix le jour où un voisin décidera de construire en appuyant son immeuble sur l'un des murs ayant fait l'objet de la réserve (Jacques HANSENNE, R.C.J.B. 1974, p. 10). Ce système est d'ailleurs expressément consacré par l'acte de base de la Résidence « Auteuil » qui, sous l'intitulé « Mitoyennetés », dispose expressément que « les comparants [Charles H. et Raymonde B.] font ici remarquer que dans le prix auquel ils comptent vendre les appartements et/ou garages ci-dessus décrits ils n'ont pas tenu compte de la valeur des mitoyennetés des murs séparatifs des lots voisins et qu'ils entendent au contraire se les réserver ». En souscrivant à une clause de réserve de mitoyenneté, les acquéreurs successifs des lots constituant la copropriété se bornent en réalité à céder au constructeur-vendeur la créance dont ils ne deviendront le cas échéant titulaires que lorsque la moitié indivise du mur aura été dûment acquise par toute personne utilisant le mur séparatif afin d'appuyer sa propre construction (Liège, 17 juin 1986, Pas., 1986, II, p.148). Par ailleurs, la mitoyenneté est une forme de copropriété accessoire et forcée de murs ou clôtures séparatifs et ne peut par conséquent se concevoir qu'au bénéfice de sujets de droit investis de la qualité de propriétaires, ce qui n'est pas le cas du constructeur-vendeur qui s'est uniquement réservé la mitoyenneté. Celui-ci ne peut donc revendiquer que le bénéfice d'une cession de créance future, d'ailleurs parfaitement valable en soi, puisque - consistant dans le prix qui sera dû par le propriétaire du fonds voisin à la suite de la cession, volontaire ou forcée, de mitoyenneté - elle est déterminée ou, du moins, déterminable (Liège 17 juin 1986, J.L.M.B. 1986, p. 556). L'ensemble de ces principes a été judicieusement appliqué par le premier juge si bien que la cour ne peut qu'approuver le jugement dont appel en ce qu'il souligne que « la mitoyenneté ne pouvant appartenir qu'à des propriétaires de fonds contigus et non à une personne qui n'est propriétaire d'aucun des fonds principaux, la demanderesse [Raymonde H.-B.] ne peut être titulaire d'un droit réel de mitoyenneté mais seulement d'un droit de créance donnant naissance à une action personnelle contre les défenderesses [Antonella T. et Letizia T.] ayant érigé un immeuble s'appuyant sur le mur de la Résidence Auteuil ». C'est de même à bon droit que le premier juge décide qu'une acquisition effective de la mitoyenneté par les intimées doit toutefois préalablement intervenir pour que l'appelante puisse bénéficier de la créance dont elle est investie en vertu de l'acte de base de la Résidence « Auteuil » et, ainsi, percevoir le prix de cette mitoyenneté. A cet égard, le raisonnement que l'appelante consacre aux règles contenues dans l'article 661 du Code civil ne peut être admis, dans la mesure où, d'une part, cette disposition n'institue, au profit du propriétaire du mur sur lequel s'appuie la construction voisine, qu'une simple faculté à laquelle il est libre de recourir et où, d'autre part, l'acquisition de la mitoyenneté requiert la mise en œuvre des seuls moyens juridiques spécialement prévus à cette fin, à savoir un achat en bonne et due forme, l'usucapion ou une contrainte judiciaire, lesquels impliquent nécessairement l'assentiment, volontaire ou forcé, des copropriétaires de la Résidence « Auteuil » ou de l'association qu'ils forment au sens de l'article 577-5, § 1er, du Code civil, ce qui n'est pas le cas dans l'état actuel de la procédure. L'appelante ne dispose donc pas à ce jour des titres et qualités impérativement requis pour pouvoir exiger des intimées le paiement du prix de la mitoyenneté et ce, même si lesdites intimées expriment « leur souhait réel d'acquérir cette mitoyenneté », ce souhait s'étant d'ailleurs concrétisé par des démarches officielles effectuées depuis plusieurs années auprès des copropriétaires de la Résidence « Auteuil ». Ainsi que le constate à bon escient le premier juge, le seul fait que les intimées aient - en érigeant une construction qui prend appui sur l'un des murs de la Résidence « Auteuil » - posé un acte d'usurpation de possession pouvant justifier l'application à leur encontre de l'article 661 du Code ne suffit pas pour rendre exigible la créance dont l'appelante dispose. Dans le cadre de sa saisine, la cour ne peut en aucun cas se substituer d'office aux copropriétaires de la Résidence « Auteuil » ou de l'association qu'ils constituent en vertu de la loi pour constater l'existence, dans leur chef, d'un accord emportant le transfert aux intimées de la copropriété du mur sur lequel elles ont appuyé leur construction. Il résulte de l'ensemble des considérations qui viennent d'être développées que l'appel est dépourvu de fondement. Compte tenu de cette décision, l'appelante est tenue de supporter l'intégralité des dépens d'appel, lesquels consistent, dans le chef des intimées, dans l'indemnité de procédure dont, contrairement à ce que celles-ci soutiennent dans leurs conclusions, aucune raison objective ne commande qu'elle soit fixée à un montant supérieur au montant de base prévu par l'arrêté royal du 26 octobre 2007, soit 1.100 euros, la demande originaire portant sur une somme de 15.242,17 euros. PAR CES MOTIFS ET CEUX DU PREMIER JUGE, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935, La cour, statuant contradictoirement, dit l'appel recevable mais non fondé, confirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, laisse à l'appelante ses dépens d'appel et la condamne aux dépens d'appel des intimées liquidés à 1.100 euros représentant l'indemnité de procédure d'appel. Ainsi jugé, en langue française, par la TROISIÈME chambre de la cour d'appel de Liège, palais de justice, place Saint-Lambert 16 à Liège, où siégeaient Bernadette PRIGNON, conseiller faisant fonction de président, Véronique ANCIA et Marie-Anne LANGE, conseillers, assistées de Marc LECLERC, greffier, et prononcé en audience publique du 18 janvier 2010 par le conseiller faisant fonction de président Bernadette PRIGNON avec l'assistance du greffier Marc LECLERC. Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div