ECLI:BE:CALIE:2010:ARR.20100322.8

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 22 mars 2010 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2010:ARR.20100322.8 No Rôle: 2009/RG/806 Domaine juridique: Droit fiscal - Autres Date d'introduction: 2010-04-15 Consultations: 97 - dernière vue 2026-07-02 11:36 Fiche 1 Les ventes d'immeuble doivent être passées sous forme authentique. Non point que la forme authentique conditionne la validité de la vente entre parties mais parce que tous les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers ne sont opposables au tiers que par la transcription, et que les seuls actes admis à la transcription sont les actes authentiques. Les droits d'enregistrement ne frappent, en principe, que les actes qui constatent les faits juridiques. Dans le cas de la vente d'immeuble, les mutations de propriétés sont assujetties à l'impôt dans les quatre mois de la date de la mutation. Aux termes de l'article 1593 du Code civil, les frais d'acte et autres accessoires à la vente sont à charge de l'acheteur. Par frais d'acte, il faut notamment entendre les honoraires du notaire, le coût du papier timbré, de l'expédition et de la minute. Par frais accessoires, il faut entendre les frais d'enregistrement et de transcription. L'article 1593 est une disposition supplétive de volonté à laquelle il peut être dérogé par convention. Thésaurus UTU: DROIT FISCAL - DROIT D'ENREGISTREMENT - Généralités (droit d'enregistrement) Mots libres: DROIT D'ENREGISTREMENT - vente d'immeuble - acte authentique - transcription - 1593 du code civil - frais d'acte Fiche 2 Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - PROCÉDURES PARTICULIÈRES (AFFAIRES CIVILES) - Vente d'immeubles Mots libres: Vente d'immeuble - autorisation éventuelle du juge de paix Fiche 3 Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - PROCÉDURES PARTICULIÈRES (AFFAIRES CIVILES) - Vente d'immeubles Mots libres: Résolution de la vente - article 1654 du code civil - Texte de la décision Par acte d'appel du 15 mai 2009, Frédérique G. et la sprl FRADINVEST interjettent appel du jugement rendu le 24 mars 2009 par le tribunal de première instance de Liège et intiment Marie-Antoinette G. et Steve H.. Interjeté dans les formes et délais légaux, le jugement ayant été signifié le 15 avril 2009, l'appel principal est recevable ainsi que l'appel incident et la demande nouvelle formulés par voie de conclusions. Les faits de la cause, l'objet du litige et les thèses respectives des parties ont été correctement relatés par le premier juge. La cour se réfère à cet exposé et observe que chacun des moyens qui lui sont actuellement soumis ont déjà été rencontrés par le premier juge qui - au terme d'une motivation pertinente et complète adoptée par la cour - les a, à bon droit, écartés. Il suffit de rappeler, en ce qui concerne les droits d'enregistrement, que les ventes d'immeuble doivent être passées sous forme authentique. Non point que la forme authentique conditionne la validité de la vente entre parties mais parce que tous les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers ne sont opposables au tiers que par la transcription, et que les seuls actes admis à la transcription sont les actes authentiques. Les droits d'enregistrement ne frappent, en principe, que les actes qui constatent les faits juridiques. Dans le cas de la vente d'immeuble, les mutations de propriétés sont assujetties à l'impôt dans les quatre mois de la date de la mutation. Aux termes de l'article 1593 du Code civil, les frais d'acte et autres accessoires à la vente sont à charge de l'acheteur. Par frais d'acte, il faut notamment entendre les honoraires du notaire, le coût du papier timbré, de l'expédition et de la minute. Par frais accessoires, il faut entendre les frais d'enregistrement et de transcription. L'article 1593 est une disposition supplétive de volonté à laquelle il peut être dérogé par convention. Ce n'est pas le cas en l'espèce. En effet, le compromis du 20 juin 2007 prévoit en son article 13 que « les frais, en ce compris les frais de plan éventuels, les droits d'enregistrement et honoraires à résulter tant des présentes que de l'acte authentique d'achat, sont à charge de l'acquéreur. » . C'est donc à juste titre que le jugement entrepris relève que : « Ce sont les défendeurs [actuellement les appelantes] qui ont failli dans leurs obligations, d'abord en ne signant pas l'acte authentique dans le délai requis, ce qui aurait permis au notaire de le faire transcrire, et ensuite en ne présentant pas le compromis à l'enregistrement pour payer les droits et, éventuellement, les intérêts et amendes de retard...De toute façon, le débat a été mal posé par les défendeurs. Les demandeurs ne formulent aucune demande fondée sur une fraude fiscale. Les obligations des acheteurs à l'égard des demandeurs sont indépendantes de la question de l'enregistrement ». Les appelantes sont dès lors malvenues de considérer que faire droit à la demande des intimés « reviendrait à tenir la main à une fraude fiscale » alors que ce sont elles, et elles seules, qui devraient être tenues pour responsables d'une telle fraude. En ce qui concerne l'autorisation éventuelle du juge de paix, Il ne peut, non plus, être fait grief aux vendeurs de ne pas avoir effectué les démarches tendant à obtenir « l'assentiment préalable du juge de paix compétent ». Le compromis de vente précise que Frédérique G. a déclaré faire l'acquisition de l'immeuble en usufruit (la nue-propriété étant acquise par la société dont elle est la gérante) en nom personnel avec réversion de cet usufruit en cas de prédécès sur la tête de ses deux enfants, mineurs d'âge et ajoute « cette réversion éventuelle devra être acceptée par les bénéficiaires dans les formes et autorisations requises ». Près de 3 ans après la signature du compromis, Frédérique G. n'a toujours pas entrepris la moindre démarche en vue d'obtenir les autorisations éventuellement requises. Les appelantes ne peuvent imputer cette omission aux vendeurs, étrangers tant aux intentions des acheteurs quant à la cession de l'usufruit et aux débats nés de la citation du notaire en intervention et garantie que les appelantes envisagent (!) de lancer. C'est dès lors à bon droit que le premier juge après avoir noté que « Nul ne peut se prévaloir de l'absence d'une réalisation d'une circonstance qu'il a empêchée de survenir » a également rejeté cet argument pour conclure que la vente est parfaitement valable et qu'elle doit être résolue aux torts des acheteurs compte tenu de leurs manquements contractuels. Quant à la résolution de la vente : Cette résolution demandée par les vendeurs est conforme tant au prescrit des articles 1654 et suivants du Code civil que de l'article 12 du contrat. Le premier juge a fait une juste application de ces dispositions et tant les « causes légitimes des retards » que la prétendue « complexité de l'acte de vente » imputables aux seules appelantes ne peuvent entamer les droits de leurs co-contractants. Les manquements des acheteurs ont perduré en dépit des mesures accordées par les vendeurs pour leur permettre d'exécuter leurs obligations au-delà des délais impartis par la convention. Il est particulièrement audacieux de prétendre, au mépris de la convention et du temps écoulé depuis celle-ci, obtenir la condamnation des vendeurs - qui ont suffisamment fait preuve de patience - à la passation de l'acte authentique assortie d'une astreinte sous le seul prétexte que les acheteurs ont maintenant surmonté leurs difficultés financières. La demande nouvelle La demande tendant à obtenir la condamnation solidaire des appelantes aux intérêts judiciaires sur les sommes dues en principal n'est pas contestée et est fondée. L'appel incident Si, comme il est rappelé ci-dessus, la convention, conformément à l'article 1593 du Code civil prévoit en son article 13 que les honoraires du notaire sont à charge de l'acquéreur, ces dispositions ne concernent que les relations entre vendeur et acheteur. La notaire a action, quant au payement de ses honoraires, contre les deux parties qui l'ont requis de dresser acte. Il résulte de la pièce 4 du dossier des intimés, non contestée par les appelantes, que les frais et honoraires du notaire s'élèvent à 1.112,53 euro . Quant aux droits d'enregistrement, les motivations du premier juge restent d'actualité. Par ailleurs, ils ne semblent pas encore avoir été ni réclamés ni définitivement fixés dès lors que le notaire écrit que pourraient s'ajouter tant une amende égale au montant des droits et des intérêts de retard. Les réserves accordées seront confirmées. La demande tendant à revoir l'indemnité de procédure fixée par le premier juge n'est pas justifiée. Les dépens d'appel La demande tendant à obtenir une indemnité de procédure majorée en appel est motivée par le comportement des appelantes lequel aurait engendré une situation manifestement déraisonnement. Ces dernières vont valoir le droit dont dispose chaque citoyen de saisir le juge d'une contestation qu'il estime légitime. Certes, ce droit ne peut être remis en question mais est limité par l'article 780 bis du Code judiciaire qui trouve à s'appliquer lorsque l'appelant ne cherche pas à défendre une cause qu'il croit légitimement juste et fondée mais utilise l'institution judiciaire à des fins malicieuses et encombre dès lors inutilement le rôle. Cependant l'indemnité de procédure est une intervention forfaitaire dans les frais et honoraires d'avocat de la partie ayant obtenu gain de cause et non, comme il est revendiqué, une indemnisation pour une perte de temps subie par « les acteurs de ce dossier ». Le critère de la situation manifestement déraisonnable ne peut être retenu en l'espèce dès lors qu'il n'est pas démontré que l'appel, même s'il pourrait être qualifié de téméraire et vexatoire, n'a pas créé une démesure permettant à la cour de gonfler le montant de l'indemnité revenant à l'avocat. PAR CES MOTIFS et ceux du tribunal, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935, La cour, statuant contradictoirement, Reçoit les appels Dit l'appel principal non fondé, Dit l'appel incident partiellement fondé et la demande nouvelle fondée, Confirme le jugement entrepris sous les seules émendations que : 1° la somme de 11.000 euros est majorée des intérêts judiciaires depuis le 29 mai 2008 jusqu'à complet paiement 2° la SPRL FRADINVEST et Frédérique G. sont condamnées solidairement à payer à Marie-Antoinette G. et à Steve H. la somme de 1.112,53 euro à titre de frais et honoraires du notaire JACQUES en sorte que les réserves accordées à ce titre par le premier jugement sont supprimées. Condamne la SPRL FRADINVEST et Frédérique G. aux dépens d'appel liquidés en faveur de Marie-Antoinette G. et de Steve H. à 1.100 euros. Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, le délai pour se pourvoir et le pourvoi lui-même n'étant pas suspensif. Ainsi jugé, en langue française, par la TROISIÈME chambre de la cour d'appel de Liège, palais de justice, place Saint-Lambert 16 à Liège, où siégeaient Bernadette PRIGNON, conseiller faisant fonction de président, Véronique ANCIA et Marie-Anne LANGE, conseillers, assistées de Marc LECLERC, greffier, et prononcé en audience publique du 22 mars 2010 par le conseiller faisant fonction de président Bernadette PRIGNON avec l'assistance du greffier Marc LECLERC. Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div