id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 21 juin 2010 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2010:ARR.20100621.10 No Rôle: 2009/rg/540 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2011-08-01 Consultations: 104 - dernière vue 2026-07-01 13:17 Fiche Le contrat de vente, dans lequel le vendeur stipule une clause de non garantie par laquelle il prévoit que l'acheteur souffrira les servitudes grevant le bien, à ses frais, risques et périls, peut être annulé, à la demande de l'acheteur, en raison du dol dont s'est rendu coupable le vendeur, pour autant qu'il soit démontré que celui-ci connaissait l'existence de la servitude et l'a cachée à son cocontractant. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Vente Mots libres: CONTRAT DE VENTE - Immeuble - Obligation d'information du vendeur - Existence d'une servitude non aedificandi - Clause de non-garantie - Nullité pour dol ( non ) - Ignorance dans le chef du vendeur. Texte de la décision Vu la requête du 3/4/2009 par laquelle G.K. interjette appel du jugement prononcé le 23/2/2009 par le tribunal de première instance de Verviers et intime G.D. et H.M ; Vu la requête du 10/4/2009 déposée par M.K. dirigée contre le même jugement et intimant les mêmes parties ; Les deux appels étant dirigés contre le même jugement, les procédures doivent être jointes. Les faits de la cause et l'objet de la demande ont été correctement relatés par le premier juge dans le jugement entrepris auquel la cour se réfère. Il suffit de rappeler ou d'ajouter que : - Les défenderesses ont vendu les biens litigieux, selon acte notarié du 5/5/2004, après en avoir hérité de leurs parents, leur père étant décédé le 29/11/2001 et leur mère le 31/7/1983 ; - Leur père avait concédé une servitude non aedificandi sur une partie des terres en date des 19/5/1971 et 2/9/1971 alors que G.K. était âgée de 14 ans et sa sœur de 10 ans ; - L'acte notarié litigieux passé le 5/5/2004 énonce sous le titre Conditions,
- Garanties, que la vente est faite sous les garanties ordinaires de fait et de droit mais sans garantie de vices et défauts, même cachés, et pour quitte et libre de toutes dettes, privilèges, hypothèques et de toutes transcriptions ou inscriptions généralement quelconques, le vendeur déclarant au surplus, sur interpellation du Notaire instrumentant, ne pas avoir signé de mandat hypothécaire..., 6.Servitudes.,que l'acquéreur souffrira les servitudes passives, apparentes ou non apparentes, continues ou discontinues, pouvant grever ledit bien, sauf à s'en défendre, et à profiter de celles actives, le tout s'il en existe, à ses frais, risques et périls, sans recours contre le vendeur, sans cependant que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droit qu'il n'en aurait, soit en vertu de titres réguliers et non prescrits, soit en vertu de la loi ; qu'à cet égard, le vendeur déclare n'avoir conféré aucune servitude sur le dit bien et qu'à sa connaissance, il confirme qu'il semble bien exister une servitude de passage sur les parcelles... et qu'au surplus il n'existe pas d'autres servitudes. Les acquéreurs, demandeurs en justice, ont intenté une action en vue de voir les défenderesses condamnées à leur restituer une partie du prix de vente et des dommages et intérêts au motif qu'ils n'ont pas été informés qu'une partie des terrains ne présentaient pas la qualité d'être à bâtir en raison de la servitude non aedificandi, concédée par le père des défenderesses, qui n'a pas été portée à leur connaissance. Ils fondent leur action sur deux moyens. L'ACTION BASEE SUR LES ARTICLES 1626 ET SUIVANTS DU CODE CIVIL Il n'est pas démontré que les venderesses connaissaient l'existence de la servitude concédée par leur père alors qu'elles étaient toujours des enfants. L'attestation déposée par les demandeurs émanant de C.F. n'est pas significative : elle fait état d'une part d'une conversation, à un moment non précisé, entre son défunt compagnon et le mari d'une des défenderesses, dont l'objet reste vague et d'autre part de son intime conviction ; cela ne suffit pas pour rapporter la preuve de la connaissance de la servitude et de manœuvres, concomitantes à la vente, pour cacher celle-ci dans le chef des défenderesses. Les demandeurs invoquent vainement l'adage selon lequel nul n'est censé ignorer la loi, celui-ci ne s'appliquant qu'aux lois sanctionnées pénalement. Les défenderesses ont été citées en justice comme copropriétaires indivises du bien vendu, elles ont acquis cette qualité suite au décès de leur père dont elles sont les héritières, 30 ans après que celui-ci eut concédé la servitude. Les demandeurs entendent repousser l'application de la clause de non garantie contenue dans l'acte notarié sur la base de l'article 1628 du Code civil, lequel énonce : « Quoiqu'il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d'un fait qui lui est personnel ; toute convention contraire est nulle. » Commentant cet article, Anne MEINERTZHAGEN-LIMPENS écrit que le premier devoir du vendeur est de ne pas troubler lui-même l'acheteur, que s'il le pouvait par l'effet d'une clause de non-garantie il contredirait au contrat qu'il a conclu ; il se rendrait coupable de dol. L'auteur poursuit l'analyse en précisant le contenu de « fait personnel », elle constate qu'en celant une servitude qu'il connaît, et en stipulant la clause de non-garantie, le vendeur s'affranchit de son fait personnel. « Il y a là une confusion. D'abord, il ne s'agira jamais de la garantie « du fait personnel », puisque ce ne sera pas le vendeur qui sera l'auteur du trouble. On est arrivé au « fait personnel » en considérant qu'il y a dol à cacher une servitude que l'on connaît, à ne pas la déclarer, et à stipuler néanmoins. Voilà la base du raisonnement. Ce n'est donc pas sur pied de l'article 1628 qu'il y a lieu d'envisager la question, mais sur base du dol en général... » Le fait que les défenderesses sont les ayant droits de leur père n'a pas pour effet qu'il soit dit qu'elles connaissaient l'existence de cette servitude ; les demandeurs ne prouvent pas cette connaissance dans leur chef. Or l'obligation d'informer l'acheteur de l'existence de la servitude n'existe que lorsque le propriétaire met son bien en vente ; le père des défenderesses n'a pas mis son bien en vente et n'a donc contracté aucune obligation d'information qui n'a donc pu se transmettre ipso facto aux défenderesses lors du décès de leur auteur. Elles se seraient rendues coupables de dol si elles avaient celé l'existence de la servitude non aedificandi ; ignorant celle-ci elles n'ont pu se rendre coupables de dol. La clause de non-garantie conventionnelle ne peut donc être écartée. La clause de non-garantie simple ne sublève le vendeur que de la garantie incidente - c'est-à-dire l'obligation de prendre fait et cause pour l'acheteur - , et de la débition de dommages - intérêts ; elle ne le libère pas de la restitution du prix. Voy. A. MEINERTZHAGEN-LIMPENS, op.cit. p.
- Toutefois, en l'espèce, la clause de non garantie conventionnelle est qualifiée puisque s'y ajoute un autre élément qui rend non douteuse la volonté de l'acheteur d'assumer tous les risques. « Cet élément sera, soit la déclaration formelle que l'acheteur a acquis à ses risques et périls....l'acquéreur ne peut se plaindre d'aucune surprise ou d'aucune fraude. Il a déclaré expressément accepter le risque, ou il a traité en connaissance de cause. » op.cit. p.
- L'acte notarié, sous le titre 6 des Conditions, Servitudes, stipulait que l'acquéreur souffrirait les servitudes passives ...à ses frais, risques et périls ; il s'agit donc d'une clause de non garantie qualifiée et licite privant la demande de tout fondement. L'ACTION BASEE SUR LE DOL INCIDENT Aucun dol n'étant démontré dans le chef des défenderesses, ce moyen ne peut être retenu. LES DEPENS Tant en première instance qu'en appel, les demandeurs postulaient la condamnation des défenderesses au paiement d'une somme provisionnelle de 50.000 euro et la désignation d'un expert. Le montant de base de 2.500 euro sera retenu, applicable aux litiges se situant entre 40.000,01 euro à 60.000,00 euro . PAR CES MOTIFS, La cour, statuant contradictoirement et dans les limites de sa saisine, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire, Reçoit les appels, Joint les causes 2009/RG/540 et 2009/RG/574, Réforme le jugement entrepris, Dit la demande de G.D. et H.M. recevable et non fondée, Les condamne aux dépens des deux instances liquidés, en faveur de chacune des défenderesses, à la somme admissible de : - Indemnité de procédure de première instance : 2500,00 euro - Requête d'appel : 186,00 euro - Indemnité deprocédure d'appel : 2.500,00 euro TOTAL : 5.186,00 euro Ainsi jugé, en langue française, par la TROISIÈME chambre de la cour d'appel de Liège, palais de justice, place Saint-Lambert 16 à Liège, où siégeaient Bernadette PRIGNON, conseiller faisant fonction de président, Marie-Anne LANGE et Véronique BEINE, conseillers, assistées de Marc LECLERC, greffier, et prononcé en audience publique du 21 juin 2010 par anticipation du 13.09.2010 par le conseiller faisant fonction de président Bernadette PRIGNON avec l'assistance du greffier Marc LECLERC. Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div