id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 30 novembre 2010 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2010:ARR.20101130.12 No Rôle: 2009/RG/968 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2011-07-08 Consultations: 98 - dernière vue 2026-07-01 14:13 Fiche Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail. Toutefois, lorsqu'il s'agit d'un bail dont la durée dépasse neuf ans, sa transcription demeure sans influence sur l'opposabilité du bail au tiers acquéreur. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Louage Mots libres: Vente de la chose louée - Opposabilité du bail (art.1743 CC) - Bail authentique - Bail à date certaine - Exceptions - Disposition contractuelle - Bail de plus de neuf ans - Opposabilité par la transcription (non). Texte de la décision ANTECEDENTS DES PROCEDURES 1) Par exploit du 6/1/1998, l'asbl en liquidation Société H. assignait la sc A.P. de Belgique au motif que « par acte sous seing privé, non daté, elle a vendu à la citée pour le prix de 34.125.951 frs les biens, détaillés comme suit à l'acte sous seing privé : ... » et que nonobstant sa mise en demeure du 29/10/1997 la citée s'est abstenue de payer le prix de vente, ce qui justifiait la résiliation de la vente qu'elle postulait. 2) Par conclusions du 22/6/1998, la sc A.P. de Belgique contestait la demande principale, prétendant avoir payé le prix et reconventionnellement, demandait la condamnation de la demanderesse à passer l'acte authentique de vente. 3) Le 8/6/2007, après avoir ordonné enquêtes et expertise, le tribunal de première instance de Liège a condamné l'asbl en liquidation Société H. à passer l'acte authentique de vente de divers terrains consentie en 1992 à la sc A.P. de Belgique, vente pour laquelle le solde du prix a été payé en
- 4) L'arrêt de la chambre de céans frappé d'une tierce-opposition a confirmé ce jugement et a été transcrit comme acte authentique au 3ième Bureau des hypothèques de Liège le 4/5/
- 5) Par son acte d'opposition du 5/6/2009, la sa L. demandait de « confirmer l'arrêt entrepris par le présent exploit de tierce-opposition sous l'émendation qu'il y a lieu d'ordonner aux deux parties ( partie venderesse et partie acquéreuse à savoir le liquidateur l'ASBL A.H. et la SC A. P. B.) de notifier l'acte de vente sous condition suspensive du non exercice du droit de préemption par la requérante » LA RECEVABILITE DE LA TIERCE-OPPOSITION La sa L. entend mettre en œuvre des droits qu'elle tire d'un bail à ferme consenti sur les terres dont l'arrêt auquel elle s'oppose a dit qu'elles avaient été vendues et que l'arrêt vaudrait acte authentique à défaut de passation de l'acte chez le notaire. L'opposabilité de l'effet externe de cette décision porte directement atteinte aux droits de la tierce-opposante si sa thèse est fondée de sorte que sa procédure est recevable ; elle a en outre été intentée dans le délai de trois mois suivant la signification de la décision à laquelle elle entend s'opposer. OBJET DES DEUX ACTES QUERELLES La sa L. se prévaut d'un bail à ferme passé devant notaire le 24/9/1996 et conteste l'opposabilité de la vente immobilière litigieuse intervenue en 1992 et dont l'acte a été enregistré le 26/5/1997 . La sa L. se prévaut d'un droit de créance personnel alors que le PMU invoque un droit réel. CONSEQUENCES L'article 1743 du Code civil énonce que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail alors que l'article 1328 du Code civil énonce quant à lui que les actes sous seing privé n'ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés et qu'en application de l'article 1er de la loi hypothécaire tous les actes translatifs de droits réels immobiliers ne peuvent être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude qu'à partir de la transcription de ces actes au bureau de la conservation des hypothèques. Lorsque l'asbl a vendu les terres au PMU, en 1992, elle en était bien propriétaire et l'obligation de transfert de la propriété est exécutée par le seul fait du consentement des parties, ce transfert se réalisant de droit. En l'espèce litigieuse, le conflit existe entre le preneur et l'acquéreur du même immeuble, le bail étant postérieur à la conclusion de la vente mais antérieur à la transcription de l'acte de vente. Lors de la vente, la chose n'était pas louée ; or l'article 1743 du Code civil, selon son libellé même, a pour but de rendre opposable le bail à un acquéreur du bien qui le deviendrait postérieurement à la conclusion du bail. L'article 1743 du Code civil ne fonde donc pas la thèse de la tierce-opposante. L'article 1er de la loi hypothécaire ne le peut davantage car il ne concerne que les droits réels, dont la tierce-opposante ne dispose pas, et ne protège que l'acquéreur contre les tiers qui viendraient en concours avec lui sur l'immeuble. Voy. DE PAGE tome VII n° 1075 et suivants Le liquidateur de l'asbl énonce que la pièce 13 de son dossier qui est un extrait du certificat hypothécaire contient expressément la mention de la transcription le 2/10/1996 du bail de 27 ans concédé à la sa L. par acte du 24/9/
- Selon DE PAGE, la transcription des baux dont la durée dépasse 9 ans demeure sans influence sur l'opposabilité du bail au tiers acquéreur. n°1075 point E. Il en résulte que la vente intervenue au profit du PMU est antérieure au bail litigieux et que celui-ci est inopposable à l'acquéreur. A TITRE SUBSIDIAIRE LA FRAUDE Même à suivre la thèse de la tierce-opposante qui se prévaut de l'article 1er de la loi hypothécaire, il faut constater que celle-ci a agi dans un esprit de fraude et qu'elle ne peut invoquer cet article à son profit. En effet S. L., administrateur de la sa L. et du PMU exigeait un bail à ferme sur le terrain d'Alleur vu le retard de paiement de la société Hippodrome à son égard (pour des travaux de construction d'une tribune) et l'importance de sa créance , +/- 9.000.000 BEF - voir pv de la réunion du 5.9.1996 pièce 5 du dossier de la tierce-opposante. Le PMU verse aux débats des PV de 1992, année de la vente et des paiements de celle-ci, attestant de la présence de S. L. aux réunions du conseil d'administration de l'asbl H. Il est évident que pour un homme d'affaires averti comme l'est S. L. cette opération de vente au profit du PMU n'est pas passée inaperçue puisqu'elle rapportait à l'H. un complément de plus de 14.000.000 FEB, mettait fin à son obligation de rembourser l'emprunt de 20.000.000 BEF contracté auprès du PMU, ce qui l'intéressait d'autant plus que sa société était titulaire d'une créance sur l'H. pour la construction d'une tribune sur le champ de course. La conclusion d'un bail à ferme en 1996 n'avait pour seul but que de tenter d'octroyer à la sa L., qui exerce également des activités de courtage immobilier, un droit de préférence sur les terrains, alors que ceux-ci étaient vendus, pour ainsi se ménager un bénéfice important en cas d'acquisition et de revente de ceux-ci, la récupération de la créance de la sa L. sur l'Hippodrome s'avérant difficile ainsi qu'en atteste le pv du 5/9/1996, la sa L. ayant même informé la cour à l'audience de la compensation entre certains fermages et la dette de l'Hippodrome alors que la mise en liquidation interdit pareille opération, les dettes réciproques des parties n'ayant pas la même cause. Cette fraude qui existait lors de la conclusion du contrat de bail et de sa transcription est encore démontrée par l'impossibilité de la sa L. de démonter le paiement de l'entièreté des fermages. LA DEMANDE DU PMU CONTRE LA TIERCE-OPPOSANTE Une demande de 5.000 euro à titre de dommages et intérêts pour procédure téméraire et vexatoire est formée par le PMU. La tierce-opposition de la SA L. faite aussi tardivement alors qu'en sa qualité d'organe de la sa L. et de l'Hippodrome S. L. connaissait la vente intervenue au profit du PMU est constitutive d'un comportement fautif que n'aurait pas adopté tout homme, normalement raisonnable et prudent, placé dans les mêmes circonstances et cause un préjudice certain au PMU qui ne peut négocier et disposer de terrains acquis et payés en
- L'indemnisation sollicitée est modérée par rapport au préjudice subi et réparera celui-ci. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant contradictoirement, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire, Reçoit la tierce-opposition et la dit non fondée Condamne la sa L. à payer en mains de la sc A. P. BELGE la somme de 5.000 euro à titre d'indemnisation pour procédure téméraire et vexatoire ainsi que les dépens liquidés par celle-ci à la somme de 1850 euro . Délaisse à la sa L. ses dépens. Ainsi jugé, en langue française, par la TROISIÈME chambre de la cour d'appel de Liège, palais de justice, place Saint-Lambert 16 à Liège, où siégeaient Bernadette PRIGNON, conseiller faisant fonction de président, Marie-Anne LANGE, conseiller et Jean-Luc WENRIC, conseiller suppléant, aucun conseiller ou président effectif n'étant disponible, désigné en vertu de l'article 321 du code judiciaire par monsieur le premier président, assistés de Marc LECLERC, greffier, et prononcé en audience publique du 30 novembre 2010 par le conseiller faisant fonction de président Bernadette PRIGNON avec l'assistance du greffier Marc LECLERC. Bernadette PRIGNON, Président Marie-Anne LANGE, Conseiller Jean-Luc WENRIC. Conseiller Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div