ECLI:BE:CALIE:2019:ARR.20190110.2

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 10 janvier 2019 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2019:ARR.20190110.2 No Rôle: 2018/RG/138 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2019-03-07 Consultations: 160 - dernière vue 2026-06-28 06:01 Fiche Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Généralités (contrats spéciaux) Mots libres: Contrats - Interprétation Recherche de la commune Intention des parties Texte de la décision Vu la requête du 7 février 2018 par laquelle Rémy S. interjette appel du jugement prononcé par le tribunal de première instance de Liège - division Huy - le 15 janvier 2018 et intime Maxime B. et la SA de droit public SOCIETE WALLONNE DU CREDIT SOCIAL. Vu les conclusions ainsi que le dossier déposés par les parties. * * * I. RAPPEL DES FAITS, ANTECEDENTS DE LA PROCEDURE ET OBJET DE L'APPEL. Les faits pertinents de la cause peuvent être résumés comme suit. Rémy S. était propriétaire d'une habitation sise ... à Comblain-au-Pont pour l'extension de laquelle il a obtenu le 28 avril 1992 un permis de bâtir. Lors de la réalisation des travaux d'extension, diverses modifications ont été apportées par rapport au plan sur base duquel le permis d'urbanisme avait été accordé, notamment au niveau des portes et fenêtres sur trois des façades tandis qu'une terrasse non prévue sur ce plan a été construite. En date du 4 août 2011, la commune de Comblain-au-Pont a accusé réception d'une demande de permis d'urbanisme déposée par Rémy S. relativement à la régularisation de la terrasse et des façades. Le 10 août 2011, un procès-verbal est établi par la police de Comblain-au-Pont relativement à la situation infractionnelle de l'immeuble de Rémy S. lequel, auditionné, reconnaît l'ensemble des infractions dénoncées au niveau des façades et de la terrasse. Par courrier du 17 août 2011, la commune de Comblain-au-Pont a avisé Rémy S. qu'en sa séance du 11 août 2011, le collège communal avait considéré sa demande de régularisation irrecevable, sa recevabilité étant conditionnée au versement lié à la procédure transactionnelle (article 159bis du CWATUPE). Par ce courrier, la commune a avisé Rémy S. que le dossier était communiqué au fonctionnaire délégué. Le 19 août 2011, Rémy S. et Maxime B. ont signé un compromis de vente relativement à l'immeuble prédécrit ; il y est prévu que le vendeur (Rémy S. ) s'engage à demander, sans obligation de résultat, un permis de régularisation avant l'acte authentique de vente. Le 17 novembre 2011, Rémy S. et Maxime B. ont signé l'acte authentique de vente. Cet acte précise sous le verbo « engagement du vendeur » que « le vendeur déclare, qu'à sa connaissance, le bien ne recèle aucune infraction aux prescriptions applicables en matière d'urbanisme et d'aménagement du territoire, et que l'ensemble des actes, travaux et constructions réalisés ou maintenus à son initiative sont conformes aux normes applicables en matière d'urbanisme et d'aménagement du territoire, à l'exception de la terrasse. (...) Le vendeur déclare : - que la terrasse située sur le côté gauche du bâtiment fait l'objet d'une procédure de régularisation. Le vendeur s'engage à poursuivre à ses frais cette procédure et à supporter seul, à l'entière décharge de l'acquéreur, l'amende qui serait due suite à cette infraction. (...) Le vendeur déclare prendre à sa charge exclusive tous les frais et amendes de cette demande de régularisation et garantit l'acquéreur de toute action qui, de ce fait, serait introduite par les autorités judiciaires, l'Administration de l'urbanisme ou les tiers qui s'estimeraient lésés par l'infraction. Si la régularisation est refusée et que la démolition de la terrasse est exigée, le vendeur sera redevable envers l'acquéreur, d'une indemnité de dédommagement forfaitaire de 10.000 euro . Sur production du refus de régularisation, la somme sera acquise à l'acquéreur. Sur production du permis de régularisation, la somme sera remise au vendeur (...) ». Sous le verbo « prix », l'acte précise que la vente est consentie pour le prix de 86.500 euro , dont un solde de 10.000 euro sera payé « après obtention du permis de régularisation, comme dit plus haut ». A la même date, Maxime B. a conclu avec la SOCIETE WALLONNE DU CREDIT SOCIAL un contrat de crédit hypothécaire aux termes duquel il est expressément prévu qu'« en vue de garantir jusqu'à complet achèvement de l'immeuble hypothéqué ci-après, le remboursement du capital prêté et le paiement régulier des intérêts et de toutes autres sommes qui deviendraient exigibles en vertu du présent acte, les emprunteurs déclarent déposer le solde du prêt principal, soit 10.000 euro , en nantissement auprès de la société prêteuse, qui accepte, et qui libérera les fonds dès l'obtention du permis de régularisation relatif à la terrasse située sur le côté gauche du bâtiment tel que prévus dans le plan de libération des fonds convenu entre les parties. À défaut d'obtention du permis de régularisation, cette somme sera considérée comme remboursement anticipé ». Rémy S. a mandaté un architecte en vue de réaliser un plan de régularisation. Par courrier du 8 novembre 2012 adressé à Rémy S. , le fonctionnaire délégué a sollicité qu'un dossier d'architecture plus complet lui soit adressé. Entre novembre 2012 et mars 2013, l'architecte mandaté par Rémy S. s'est rendu à deux reprises au service infractions du SPW où lui seront exposées les modifications à réaliser. Le 14 mars 2013, Maxime B. s'est rendu personnellement au même service qui lui a demandé un projet d'aménagement des lieux permettant de régulariser la situation. Dans le même temps, entre le 5 mars 2013 et le 28 mars 2013, Rémy S. a adressé à Maxime B. quatre mails dans lesquels il lui propose de marquer accord pour prendre lui-même en charge les travaux de régularisation des infractions urbanistiques moyennant l'abandon à son profit des 10.000 euro bloqués (cfr mails des 5, 14, 18 et 28 mars 2013 - pièces 9 à 12 du dossier B. ). Le 3 avril 2014, Maxime B. , auditionné par les services de police, s'est exprimé comme suit : « je souhaite que la situation soit rapidement régularisée. Je souhaite faire le nécessaire afin de réaliser cette régularisation ». Par courrier du 20 août 2014 adressé au Procureur du Roi, le fonctionnaire délégué a déploré rester sans nouvelles du projet d'aménagement des lieux réclamé à Maxime B. . En 2015, Rémy S. et Maxime B. ont été cités devant le tribunal correctionnel de Huy notamment pour infractions urbanistiques. A l'audience d'introduction, l'affaire a été remise à une audience ultérieure dans la mesure où il était apparu que Maxime B. avait réalisé à des travaux. Une visite sur place a alors été organisée en juillet 2015 en présence du SPW et des prévenus en vue d'actualiser l'état des lieux du site. À l'issue de cette visite, un rapport de contrôle a été rédigé par le SPW aux termes duquel il est indiqué que la régularisation est envisageable moyennant la réalisation des travaux d'aménagement y précisés. Maxime B. a transmis au SPW des plans modifiés conformément aux mesures d'aménagement sollicitées suite à la visite du 31 juillet

1. Par jugement du 12 avril 2016, le tribunal correctionnel de Huy a dit établies les infractions urbanistiques mises à charge de Rémy S. et de Maxime B. mais leur a accordé le bénéfice de la suspension du prononcé de la condamnation en raison du fait qu'« à ce jour la situation sur place est entièrement réglée ». Le tribunal s'est déclaré incompétent pour connaître de la demande de Maxime B. tendant à ordonner la libération à son profit des 10.000 euro cantonnés. Sur base de ce jugement, la SOCIETE WALLONNE DE CREDIT SOCIAL a libéré la somme consignée de 10.000 euro au profit de Maxime B. . Rémy S. a, par la voie de son conseil, contesté cette appropriation des fonds, sollicitant des justificatifs du coût des travaux réalisés. Suite à cette demande, Maxime B. a envoyé des photos des travaux réalisés ainsi qu'un descriptif de ceux-ci, précisant que tous les travaux demandés par le SPW avaient été réalisés par ses soins. Rémy S. a pris l'initiative de la présente procédure en assignant Maxime B. et la SOCIETE WALLONNE DU CREDIT SOCIAL devant le tribunal de première instance de Liège - division Huy - sollicitant leur condamnation solidaire ou in solidum à lui restituer la somme de 10.000 euro conformément à la convention de vente du 17 novembre 2011, majorée des intérêts et des dépens. Par jugement du 15 janvier 2018, le premier juge a dit la demande recevable mais non fondée et a condamné Rémy S. aux dépens liquidés au profit de chacun des défendeurs à la somme de 1.320 euro , étant le montant de l'indemnité de procédure de base. Par son appel, Rémy S. critique ce jugement et en postule la réformation, réitérant la demande de condamnation qu'il a formulée en instance à l'encontre de Maxime B. et de la SOCIETE WALLONNE DE CREDIT SOCIAL. Maxime B. et la SOCIETE WALLONNE DU CREDIT SOCIAL concluent au non fondement de l'appel et à la confirmation du jugement entrepris. II. DISCUSSION.
2. Rémy S. fonde sa demande à l'égard de Maxime B. sur la convention de vente du 17 novembre
3. Il soutient que : - selon les termes de cette convention, Maxime B. n'avait droit au dédommagement forfaitaire de 10.000 euro que « si la régularisation est refusée et que la démolition de la terrasse est exigée ». - dès lors que la régularisation a eu lieu et que la démolition de la terrasse n'a pas été exigée, les 10.000 euro consignés doivent lui être alloués en vertu de la convention de vente. Cette analyse ne peut être suivie. Selon le prescrit de l'article 1156 du Code civil, « on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes ». La volonté réelle des parties prime sur la lettre de leur accord. En vue de s'enquérir de la volonté commune des parties, le juge peut se fonder sur des éléments extrinsèques à la convention (P. WERY, Droit des obligations, Volume I, Théorie générale du contrat, Bruxelles, LARCIER, 2011, pages 394 à 396). Par ailleurs, aux termes de l'article 1134 alinéa 3 du Code civil, les conventions doivent être exécutées de bonne foi. En l'espèce, Rémy S. s'est notamment engagé par la convention du 17 novembre 2011 à poursuivre à ses frais la procédure de régularisation au niveau de la terrasse construite en infraction. Un montant forfaitaire de 10.000 euro a été bloqué de commun accord entre les parties et il a été convenu, au moment de la passation de l'acte de vente, que cette somme serait remise à Rémy S. dans l'hypothèse où le permis de régularisation serait accordé tandis qu'elle resterait acquise à Maxime B. en cas de non régularisation et d'exigence de démolition de la terrasse. Cependant, il résulte de l'exposé des faits ci-avant retracé que Rémy S. , s'il s'est adjoint dans un premier temps le concours d'un architecte en vue de régulariser la situation, s'est abstenu de réaliser les modifications souhaitées par le SPW. Ce faisant, il n'a pas respecté les engagements qu'il avait pris dans la convention du 17 novembre
4. Bien plus, Rémy S. a expressément proposé à Maxime B. de prendre à sa charge les travaux de régularisation avec abandon à son profit des 10.000 euro consignés (cfr mails des 5, 14, 18 et 28 mars 2013 de Rémy S. , pièces 9 à 12 du dossier B. ). Cette proposition a, de manière tacite mais certaine, été acceptée par Maxime B. dans la mesure où celui-ci s'est rendu dès le 14 mars 2013 au Service Infractions du SPW dans l'optique de solliciter des explications relativement à la procédure de régularisation et de régulariser la situation urbanistique de l'immeuble. Maxime B. a de surcroît effectivement procédé aux travaux de régularisation avec comme conséquence que le tribunal correctionnel de Huy a pu constater que la régularisation était intervenue. Dans ce contexte, Rémy S. est malvenu de soutenir que Maxime B. a effectué des travaux de sa propre initiative et à son insu. S'il les a effectués, c'est en raison de l'inertie de Rémy S. et de l'invitation faite par celui-ci de reprendre ses engagements moyennant abandon à son profit de la somme de 10.000 euro . Il suit des éléments qui précèdent que l'intention commune des parties S. - B. était d'accorder la somme de 10.000 euro à celui qui procéderait effectivement à la réalisation des travaux permettant la régularisation urbanistique du bien. Or, il n'est pas contestable que c'est Maxime B. qui a procédé à la réalisation de ces travaux à ses frais exclusifs. C'est vainement que Rémy S. soutient que les travaux réalisés par Maxime B. ne correspondraient pas à la régularisation demandée par la REGION WALLONNE. Il résulte en effet à suffisance des pièces produites que les travaux effectués par Maxime B. ont été acceptés par la REGION WALLONNE et ont permis la régularisation urbanistique de l'immeuble. C'est tout aussi vainement que Rémy S. soutient que les travaux exécutés par Maxime B. l'auraient été pour un montant inférieur à celui de 10.000 euro cautionné, de sorte que celui-ci ne pourrait prétendre à garder ce montant. Il s'agit d'une pétition de principe non autrement démontrée qui est de surcroit irrelevante, dans la mesure où les parties avaient expressément convenu d'un montant forfaitaire de 10.000 euro pour le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité du bien aux normes urbanistiques (c'est la cour qui souligne). Dans la mesure où un montant forfaitaire était contractuellement arrêté, Maxime B. n'a pas à produire de justificatif du coût des travaux qu'il a réalisés et est fondé à conserver le montant de 10.000 euro conformément à l'intention commune des parties telle que précisée ci-avant. Il suit de l'ensemble des considérations qui précèdent qu'en réclamant la somme de 10.000 euro à Maxime B. , Rémy S. ne respecte pas la commune intention des parties ni le principe d'exécution de bonne foi de la convention. C'est à bon droit que le premier juge a déclaré la demande dirigée par Rémy S. à l'encontre de Maxime B. non fondée.
5. Rémy S. fonde sa demande à l'égard de la SOCIETE WALLONNE DU CREDIT SOCIAL sur pied de l'article 1382 du Code civil. Cette demande ne peut davantage être accueillie, Rémy S. ne pouvant se prévaloir d'un dommage indemnisable dans la mesure où la somme de 10.000 euro qu'il réclame ne lui est pas due sur base de la convention du 17 novembre
6. Point n'est en conséquence besoin d'examiner le bien fondé du grief/comportement fautif invoqué à l'encontre de cette société, une des conditions de mise en cause de sa responsabilité, étant l'existence d'un dommage, n'étant pas rencontrée.
7. Tous autres moyens invoqués par les parties sont, au vu des motifs qui précèdent, non pertinents. * * * PAR CES MOTIFS, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire, LA COUR STATUANT CONTRADICTOIREMENT. Reçoit l'appel et le dit non fondé. Confirme le jugement a quo. Condamne Rémy S. aux dépens d'appel liquidés au profit de chacune des parties Maxime B. et SOCIETE WALLONNE DU CREDIT SOCIAL à la somme de 1.320 euro , étant le montant de base de l'indemnité de procédure réclamée et lui délaisse ses propres dépens. Ainsi jugé et délibéré par la VINGTIEME f chambre de la cour d'appel de Liège, où siégeait le conseiller faisant fonction de président Brigitte WAUTHY comme juge unique et prononcé en audience publique du 10 janvier 2019 par le conseiller faisant fonction de président Brigitte WAUTHY, avec l'assistance du greffier Jean-Louis LEMAIRE. Brigitte WAUTHY Jean-Louis LEMAIRE Document PDF ECLI:BE:CALIE:2019:ARR.20190110.2 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div