ECLI:BE:CALIE:2019:ARR.20190509.3

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 09 mai 2019 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2019:ARR.20190509.3 No Rôle: 2018/G/702 Domaine juridique: Autres Date d'introduction: 2020-06-04 Consultations: 263 - dernière vue 2026-06-28 06:20 Fiche Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - PROCÉDURES PARTICULIÈRES (AFFAIRES CIVILES) - Vente d'immeubles Mots libres: Formation du contrat de vente - article 1583 C.C. - échange de consentement entre parties - preuve Texte de la décision Vu la requête du 15 juin 2018 par laquelle la SA U. interjette appel du jugement rendu le 3 mai 2018 par le tribunal de commerce d'Eupen, qui a été signifié selon les déclarations des parties en date du 4 juillet 2018, donc postérieurement au dépôt de l'acte d'appel. La partie intimée ne conteste pas la recevabilité de l'appel. Vu les conclusions et les dossiers des parties. 1° Antécédents et objet de l'appel L'objet et les circonstances de la cause ont été correctement relatés par le premier juge, à l'exposé duquel la cour se réfère. Il suffit de rappeler qu'aux termes d'un acte passé le 3 juillet 2013 devant le notaire Damien HISETTE, à l'intervention du notaire Philippe LABE (pièce 1 du dossier de l'intimée), la SA ROUTEX LOGISTICS a donné en location à l'appelante SA U. « un bâtiment, sur et avec terrain, sis Rue Mitoyenne, 916 C, cadastré ou l'ayant été section G, numéro 60 H pour une contenance de un hectare douze ares quatre-vingt-six centiares et numéro 54 B pour une contenance de septante centiares, l'ensemble paraissant actuellement cadastré d'après extrait cadastral daté du vingt-trois avril deux mille douze première division, section G, numéro 60 B 2 comme « Entrepôt - Neutralstrasse, 916 C », pour une contenance de un hectare sept ares quarante-quatre centiares, et numéro 54 B comme « Pâture - Koerperich » pour une contenance de septante ares. » Le contrat de bail prévoit que « l'immeuble loué est destiné à l'activité commerciale de service automobile (car wash, station-service...) [...] » et que le preneur est autorisé par le bailleur « à effectuer tous les travaux requit pour permettre de réaliser ledit objet moyennant obtention des autorisations urbanistiques éventuellement requises, le tout à ses frais, risques et périls. » La SA U. a fait ériger à ses frais de nouvelles constructions sur le terrain et en particulier une station-service avec shop et car-wash, pour lesquels elle a obtenu tous les permis et autorisations nécessaires. Par acte notarié du 13 septembre 2013, la SA ROUTEX LOGISTICS a vendu ce bien à la partie intimée SA IMMO ACTION (pièce 2 du dossier de l'intimée). L'appelante prétend qu'elle a toujours été désireuse de faire l'acquisition de ces terrains et des constructions. Après qu'une première tentative d'acquisition a été échouée en 2012 avant la conclusion du contrat de bail, l'appelante fait valoir que dès 2015, de nouvelles discussions d'acquisition avaient eu lieu et qu'un contrat de vente a été conclu entre l'intimée et l'appelante. Contrairement à l'appelante, l'intimée soutient qu'aucun contrat de vente n'a été conclu entre les parties. Aucune solution amiable n'a pu être dégagée entre les parties. Par citation signifiée le 15 septembre 2017, la SA U. a saisi le tribunal de commerce d'Eupen d'une demande tendant à la condamnation de l'intimée à procéder à la signature de l'acte authentique de vente intervenue entre parties pour le prix de 2.000.000 euro hors frais et droits à charge de la partie acquéreuse, et sous déduction des loyers payés par l'appelante depuis le 1er novembre 2017, pour les terrains et constructions précisés ci-après. Par le jugement querellé du 3 mai 2018, le premier juge, suivant en cela les contestations soulevées par la SA IMMO ACTION, a constaté « [qu'il] ne peut être question d'une vente parfaite entre [l'appelante] et [l'intimée] comme décrit à l'article 1583 du Code civil, car la partie acquéreuse n'était pas clairement définie et le nom de [l'appelante] n'apparaît d'ailleurs à aucun moment lors des pourparlers ». Le premier juge a dit la demande recevable, mais non fondée et a condamné la SA U. aux dépens, soit à l'indemnité de procédure de 1.440 euros. Devant la cour, la SA U. réitère les fins de sa demande originaire, et demande la condamnation de l'intimée « à procéder à la signature de l'acte authentique de vente intervenue entre parties pour le prix de 2.000.000 euro hors frais et droits à charge de la partie acquéreuse, sous déduction des loyers payés par la concluante depuis le 1er novembre 2017, ayant pour objet les terrains et constructions sis rue Mitoyenne 96 C cadastrée ou l'ayant été section G numéro 60H pour une contenance d'un hectare, douze ares, quatre-vingt-six centiares et numéro 54B pour une contenance de septante centiares, l'ensemble paraissant actuellement cadastré d'après l'extrait cadastral daté du 23 avril 2012, Première division section G numéro 60B2 comme « entrepôt - Noordstraalstrasse 116C » pour une contenance de un hectare, sept ares, quarante-quatre centiares et numéro B54 comme « pâture-- coupe riche » pour une contenance de sept ares, dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 3.000 euro par jour de retard à compter du 3 è m e jour suivant la signification du jugement à intervenir ». À titre subsidiaire, elle demande « à défaut pour la partie citée de se présenter pour signer les actes dans les deux mois à dater de la signification du jugement à intervenir, entendre dire pour droit que le présent jugement tiendra lieu d'acte authentique de vente à soumettre à la formalité hypothécaire. » En outre, l'appelante demande à la cour d'acter « qu'elle se réserve tout autre droit ou action et notamment tous dommages et intérêts que de droit. ». L'intimée sollicite la confirmation du jugement dont appel. 2° Quant au fond: Plusieurs courriers électroniques ont été échangés entre les parties (pièces 9-11 du dossier de l'appelante). Le 29 mai 2015, Stéphan U. s'est adressé en ces termes à Alain Z. , administrateur-délégué de l'intimée: « Cher Monsieur Z. , suite à mon entretien d'il y a quelques jours avec Monsieur C. , je vous confirme notre intérêt pour l'achat du terrain de Lontzen sur base d'une valeur de 2 millions. Je reste à disposition et dans l'attente de vos nouvelles. » Alain Z. a répondu à ce message le 30 mai 2015 dans les termes suivants : « Monsieur, merci pour votre message, toutefois ce n'est pas une proposition d'achat, c'est un - intérêt - quid des 164.000 euros plus frais que immo action devra prochainement débourser pour l'obtention du permis de construire, qui fut accordé. est-ce un intérêt à 2.164.000 merci de préciser [...] ». Le même jour, Stéphan U. y a répondu comme suit : « Bonjour Monsieur Z. . Je vous confirme qu'il s'agit d'une proposition d'achat et que le montant de 2 millions proposé inclus les 164.000 euro plus frais que immo action devra prochainement débourser ; pour info nous venons de recevoir le permis de bâtir ce dernier vendredi matin. Je précise que notre offre est, malgré cette dépense complémentaire pour vous suite à l'exigence de la SPI, plus de 450.000 euro supérieure à votre proposition initiale qui était de 1.350.000 euro et qu'entretemps, vous avez perçu le loyer; je pense qu'il s'agit donc d'une belle opération immobilière pour vous [...].» Par un message email du 5 juillet 2017 envoyé à 14h49, Jean-Luc C. , en mettant monsieur Alain Z. en copie, s'est adressé pour l'intimée en ces termes à Stéphan U. : « Bonjour Stéphan, Suite à nos différents échanges, je te confirme que la société Immo Action accepte ta proposition d'achat du terrain de Lontzen pour un montant de 2.000.000 euro (deux millions d'euros) comme défini dans ton mail du 30 mai

1. Les deux parties mettront tout en œuvre pour acter cette vente dans un délai de trois mois à dater de ce jour. Les loyers restent dus jusqu'à la passation de l'acte authentique. Une confirmation officielle vous sera envoyée par l'étude notariale Van Halteren. Pour toutes informations complémentaires, je reste à ta disposition. Sincères salutations. Pour Immo Action Jean-Luc C. ». Le jour même, Stéphan U. a répondu en ces termes: « Cher Jean Luc, merci pour ton mail de confirmation. Je te confirme notre intérêt et nous retournons au plus vite vers notre banque en attendant aussi la proposition du notaire [...] ». Le 6 juillet à 6h21, Alain Z. a écrit à monsieur Stéphan U. en mettant en copie Jean-Luc C. et Laurent D.: « Vous parlez d'intérêt, donc n'est pas définitif. Par la présente Immo action se réserve le droit de ne PLUS vendre. » Monsieur Stephan U. a répondu par email du même jour à 7h14 pour préciser : « Cher Monsieur Z. , comme je l'ai déjà confirmé à Monsieur C. , je souhaite acheter le bien de Immo action à Lontzen et au besoin je vous confirme cet accord par le présent mail. Merci de demander à votre notaire de nous envoyer les documents utiles. Je vous souhaite une excellente journée. Stéphan U. . C'est un accord d'acheter. » Philippe S. , collaborateur de l'étude notariale V. a adressé un message email en date du 6 juillet 2017 à 8h43 à Alain Z. , Stéphan U. et Jean-Luc C. dans les termes suivants : « Messieurs, J'ai bien reçu le mail de Monsieur Z. m'annonçant l'accord intervenu entre vous pour la vente d'un bien à Lontzen. Permettez-moi de vous féliciter pour cette nouvelle opération. Afin de me permettre d'ouvrir correctement le dossier et de faire le nécessaire, pourriez-vous : a. Me faire part du bien vendu (adresser et éventuellement cadastre ou superficie) ? b. Me communiquer le nom exact de la société qui acquiert le bien et les coordonnées du notaire éventuel de son choix ? c. Me faire savoir s'il faut rédiger et signer un compromis ou si on va immédiatement à l'acte authentique ? D'avance, je vous en remercie. Bien à vous. » Stéphan U. a répondu le même jour par un email transmis à 10h37 : « Cher Maître S. , Je vous remercie pour votre email et vous confirme que l'achat sera effectué par la U. sa. Mon collaborateur Laurent D. prendra votre contact encore aujourd'hui pour les modalités pratiques et répondre à vos autres questions. Bien cordialement, Stéphan U. ». Par un message email du 6 juillet 2017 envoyé à 10h47 par Alain Z. , celui-ci écrit à Stéphan U. , Philippe S. , Jean-Luc C. et Laurent D. : «IMMO ACTION - Bien à Lontzen. Ceci est depasse voir messages précédents az.» Stépan U. a répondu par un message email du 6 juillet envoyé à 11h20: « Cher Monsieur Z. , Je vous confirme à nouveau que pour moi la vente est faite; vous m'avez proposé l'achat du terrain et je l'ai accepté déjà directement au téléphone lors de mon appel avec Monsieur C. et ensuite par email. Je suis à votre disposition sur mon portable au besoin 00 32 475
2. Bien cordialement Stéphan U. ». Par un message email du 7 juillet 2017 envoyé à 14h35, Philippe S. s'est adressé en ces termes à Stéphan U. : « Monsieur, pour le bon ordre du dossier, je vous signale que suite au message de Monsieur Z. du 06 écoulé, le dossier est clôturé est classé sans suite [...]. » Quelles que soient les mérites des développements consacrés par l'intimée à l'absence d'échange de consentement entre parties, l'absence d'accord sur l'objet de la vente, l'absence de signature d'un compromis et l'absence d'accord sur les éléments substantiels de la vente, il se déduit de l'ensemble des correspondances échangées et du contexte du litige qu'il y a bien eu une vente immobilière entre les parties par un accord parfaitement valide. L'article 1583 du Code civil énonce le principe de la conclusion du contrat de vente «dès qu'on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé». En exécution de cette disposition, la doctrine et la jurisprudence ont toutefois admis de longue date que la formation d'un contrat de vente requiert un consentement des parties non seulement sur la chose et sur le prix, mais également sur « les éléments substantiels du contrat, c'est-à-dire intrinsèquement peut-être non essentiels, mais que les parties considèrent cependant comme indispensables à la convention» (voir également A. Meinertzhagen-Limpens, Traité élémentaire de droit civil belge, T.4, Les principaux contrats, Vol. I, p.113 et s., 4ème édition, 1997, Bruylant). Pour qu'une proposition de contracter soit considérée comme une véritable offre au sens juridique, il est traditionnellement admis que trois conditions doivent être réunies. La volonté doit être certaine et complète, poursuivre des effets de droit et s'exprimer à l'égard de celui qui est impliqué dans le rapport de droit. Concrètement, pour aboutir à la conclusion d'un contrat de vente, l'offre d'achat doit porter sur la chose et sur le prix qui constituent les éléments essentiels du contrat à conclure. À cet égard, il faut que le prix soit déterminé, mais également déterminable et que le bien soit identifié ou identifiable. Il faut également qu'elle englobe les conditions que l'offrant considère comme déterminantes, même si celles-ci sont généralement considérées comme accessoires. En d'autres termes, il incombe à l'offrant d'indiquer avec précision les éléments qu'il considère comme déterminants de son accord de conclure ou non le contrat proposé. Le destinataire d'une offre demeure totalement libre d'accepter ou de refuser celle-ci, sans avoir même à communiquer les motifs qui l'ont amené à prendre sa décision. L'acceptation de l'offre de vente ou d'achat par son destinataire aura par contre pour effet de parfaire la conclusion du contrat, pour autant, que l'acceptation soit pure et simple. Lorsque l'acceptation de l'offre est modalisée, c'est-à-dire que le destinataire ajoute certains éléments auxquels il entend soumettre la conclusion du contrat, celui-ci ne verra pas automatiquement le jour. Par les messages électroniques envoyés le 29 mai 2015 et le 30 mai 2015, Stéphan U. a transmis une offre ferme et précise, qui a été acceptée par l'intimée d'une manière inconditionnelle. Aucune condition suspensive n'a été formulée. Il s'agit d'une acceptation pure et simple. Contrairement à ce qui est soutenu par l'intimée, les parties et l'objet de ce contrat de vente étaient parfaitement déterminés ou déterminables. Les correspondances entre les parties avaient eu lieu dans le cadre d'un contrat de bail existant entre l'intimée et l'appelante SA U. . Dans ce contexte, il était clair que l'acquisition serait réalisée par la société locataire SA U. . Dans les emails échangés, aucune remarque n'a été formulée par la partie intimée en ce qui concerne l'identité et la qualité de la partie acquéreuse. C'est en vain que l'intimée soutient que « de son côté, seul le conseil d'administration de [l'intimée] était habilité à engager cette dernière dans une vente immobilière comme en atteste l'article 13 de ses statuts » et que Jean-Luc C. , « qui a accepté l'offre n'est pas administrateur de [l'intimée] ». L'appelante est en droit de faire valoir le mécanisme du mandat apparent, vu que les conditions de celui-ci sont remplies, à savoir l'existence d'une situation apparente qui est contraire à la réalité, la croyance légitime de l'appelante, l'imputabilité du comportement à l'intimée et l'existence d'un préjudice dans le chef de l'appelante au cas où la situation apparente se verrait privée de tout effet. En l'occurrence, le message email du 5 juillet 2017 de Jean-Luc C. est signé « Pour Immo Action ». Ce message email a été adressé en copie à Alain Z. qui n'a jamais contesté le pouvoir de représentation de Jean-Luc C. . Les correspondances dans le cadre de la négociation sur la vente étaient également envoyées à Jean-Luc C. , qui a d'ailleurs représenté l'intimée dans le cadre des discussions avec la SPI. Les réunions avec la SPI concernaient le bien donné en location à l'appelante (pièce 1 du dossier de l'intimée). Philippe S. , collaborateur de l'étude V. explique dans son message email du 6 juillet 2017 que c'était « Monsieur Z. » qui avait annoncé « l'accord intervenu entre vous pour la vente d'un bien à Lontzen ». Il suit de ces considérations que Stéphan U. a légitimement pu croire à la réalité et à l'étendue des pouvoirs de Jean-Luc C. et qu'il peut se prévaloir, sur la base du mandat apparent, de l'accord donné par celui-ci au nom de la partie intimée. L'objet du contrat est déterminable sur base du contrat de bail. C'est dans ce contexte que les négociations ont été menées entre les parties. La SA U. a procédé à des transformations en profondeur des bâtiments construits sur le terrain et a construit une nouvelle station-service et un car-wash. En application de l'article 546 du Code civil, les travaux construits sont devenus la propriété de la SA IMMO ACTION par incorporation. La vente porte sur le terrain et sur les ouvrages y érigés. Le fait qu'il n'y a pas de compromis de vente signé par les parties n'a aucune conséquence pour la validité de la convention de vente intervenue entre l'appelante et l'intimée. La vente d'un bien immobilier implique pour les parties l'obligation de coopérer à la passation de l'acte authentique et ce, notamment, en vue de la transcription de ce dernier à la conservation des hypothèques, conformément à l'article 1er , alinéa 1er, de la loi hypothécaire du 16 décembre
3. Dans le chef du vendeur, cette obligation de collaboration relève de son devoir d'assurer la livraison de l'immeuble. Eu égard au fait que le transfert d'un immeuble est parfait entre les parties contractantes par le seul consentement et que l'intimée a confirmé dans l'email du 5 juillet 2017 que « les deux parties mettront tout en œuvre pour acter cette vente dans un délai de trois mois à dater de ce jour » et que les loyers « restent dus jusqu'à la passation de l'acte authentique », l'appelante est en droit de demander une déduction du prix de vente des loyers payés depuis le 1er novembre
4. Un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt peut être accordé aux parties pour procéder à la signature de l'acte authentique. Dès lors qu'à défaut d'une signature de l'acte authentique de vente dans les trois mois de la signification du présent arrêt, le présent arrêt tiendra lieu d'acte authentique, il n'est pas nécessaire de prévoir une astreinte. Il suit des considérations qui précèdent que l'appel doit être déclaré recevable et fondé et qu'il y a lieu de réformer le jugement entrepris. Les données reprises par l'appelante dans le dispositif des conclusions d'appel comprennent plusieurs fautes de frappe qui peuvent être corrigées par la cour sur base du contrat de bail du 3 juillet 2013 (pièce 1 du dossier de l'intimée). Vu la solution donnée au litige, il y a lieu de condamner l'intimée aux dépens des deux instances, non encore liquidés pour l'appelante, seul à y avoir intérêt. PAR CES MOTIFS Vu l'article 24 de la loi du 15 juin
5. La Cour, statuant contradictoirement. Reçoit l'appel et le dit fondé comme précisé ci-après. Condamne la SA IMMO ACTION à comparaître devant un notaire aux fins de la passation de l'acte authentique de vente intervenue entre parties pour le prix de 2.000.000 euro hors frais et droits à charge de la partie acquéreuse, sous déduction des loyers payés par la SA U. depuis le 1er novembre 2017, ayant pour objet les terrains et constructions sis Rue Mitoyenne, 916 C, cadastré ou l'ayant été section G, numéro 60 H pour une contenance de un hectare douze ares quatre-vingt-six centiares et numéro 54 B pour une contenance de septante centiares, l'ensemble paraissant actuellement cadastré d'après extrait cadastral daté du vingt-trois avril deux mille douze première division, section G, numéro 60 B 2 comme « Entrepôt - Neutralstrasse, 916 C », pour une contenance de un hectare sept ares quarante-quatre centiares, et numéro 54 B comme « Pâture - Koerperich » pour une contenance de septante ares. Dit qu'à défaut de la signature de l'acte authentique de vente dans les trois mois après la signification du présent arrêt, le présent arrêt tiendra lieu d'acte authentique. Condamne l'intimée SA IMMO ACTION aux dépens des deux instances, non encore liquidés pour l'appelante, seul à y avoir intérêt. Ainsi jugé et délibéré par la 15e chambre de la cour d'appel de Liège, où siégeait le conseiller faisant fonction de président Marc LAZARUS comme juge unique et prononcé en audience publique du 9 mai 2019 par le conseiller faisant fonction de président Marc LAZARUS, avec l'assistance du greffier Isabelle BONGARTZ. M. LAZARUS I. BONGARTZ _______________________ Document PDF ECLI:BE:CALIE:2019:ARR.20190509.3 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div