id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 18 novembre 2020 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2020:ARR.20201118.6 No Rôle: 2019/RG/1329 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2020-12-03 Consultations: 345 - dernière vue 2026-06-20 12:09 Fiche Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - DROITS RÉELS - Biens - Généralités Mots libres: Mitoyenneté *Article 661 du Code civil - rachat forcé de la mitoyenneté *Absence d'ancrage dans le mur voisin - pas d'usurpation ou de voie de fait valant prise de possession - la présence d'un isolant entre les deux murs est nécessaire pour prémunir le bâtiment contre les infiltrations d'eau et ne vaut pas prise de possession *Action de in rem verso - condition de subsidiarité non remplie Texte de la décision Vu la requête du 31/12/2019 par laquelle B. P. interjette appel du jugement prononcé le 28/10/2019 par le tribunal de première instance de Liège, division de Liège, et intime M. G. . Vu les conclusions et les dossiers déposés par les parties. Antécédents et objet des appels Les faits de la cause et l'objet de la demande sont correctement énoncés dans le jugement non déféré prononcé le 4/12/2017 (pages 3-4). La cour renvoie à cet exposé. Il suffit de rappeler brièvement que B. P. est propriétaire d'un immeuble sis à HERSTAL, . M. G. fait construire un immeuble sur la parcelle voisine (n° 59) . Un litige survient entre les parties concernant le rachat de la mitoyenneté du mur pignon de madame P. par madame G. . B. P. soutient que le bâtiment de M. G. est construit en prenant appui sur le mur situé à cheval sur la limite des propriétés et sur les fondations de son immeuble. Eu égard à cette prise de possession, elle invoque l'acquisition forcée de la mitoyenneté dont elle réclame le paiement du prix par diverses lettres, sur la base d'un rapport établi par l'architecte J. . Par citation du 31/10/2013, madame P. postule la condamnation de M. G. à lui payer à ce titre la somme provisionnelle de 11.262,75 euros, à majorer des intérêts au taux légal depuis la prise de possession estimée à la date du 1/7/2013 jusqu'à complet paiement et des dépens. Par jugement prononcé par défaut le 11/12/2013, le tribunal ordonne la réouverture des débats pour que la demanderesse justifie la somme qu'elle réclame. Par voie de conclusions, B. P. demande en outre la condamnation de M. G. à lui payer la somme provisionnelle de 500 euros à titre de troubles excessifs de voisinage et elle postule à titre subsidiaire une expertise. Par jugement prononcé contradictoirement le 4/12/2017, le tribunal reçoit les demandes, dit la demande d'indemnisation d'un trouble excessif de voisinage non fondée. Avant de statuer au sujet du rachat éventuel de la mitoyenneté, le tribunal désigne en qualité d'expert monsieur T. L. en lui confiant une mission simplifiée consistant à rassembler les éléments techniques de nature à permettre au tribunal de statuer au sujet du rachat forcé de la mitoyenneté et de donner le cas échéant un avis sur le prix de rachat de la mitoyenneté. L'expert est entendu à l'audience du 12/11/2018 à l'issue de laquelle il dépose une note technique . Par jugement prononcé le 28/10/2019, le tribunal dit la demande de B. P. non fondée, dit pour droit qu'il n'y a pas lieu à rachat forcé de la mitoyenneté et la condamne à payer à M. G. les dépens liquidés à une indemnité de procédure de 1.080 euros. Par son appel, B. P. critique ce jugement dont elle postule la réformation. Elle demande la condamnation de M. G. à lui payer la somme de 10.933,92 euros à titre de rachat forcé de la mitoyenneté, à majorer des intérêts légaux et judiciaires depuis la prise de possession estimée à la date du 1/7/2013 jusqu'à complet paiement. A titre subsidiaire, elle formule la même demande basée sur l'enrichissement sans cause. Elle postule la condamnation de madame G. aux frais d'expertise de 1.209,09 euros et aux dépens des deux instances liquidés à la somme de 6.321,09 euros. Par ses conclusions reçues au greffe le 4/9/2020, M. G. demande de dire l'action non fondée et de condamner B. P. aux entiers dépens en ce compris l'indemnité de procédure liquidée à la somme de 6.000 euros. A titre infiniment subsidiaire, elle demande que le montant à payer à titre de rachat de la mitoyenneté n'excède pas la somme de 7.545,20 euros, et de compenser les dépens. Par ordonnance du 22/1/2020 basée sur l'article 747, § 1er, du Code judiciaire, la cour acte le calendrier amiable d'échange de conclusions et fixe la cause pour plaidoiries à l'audience du 14/10/
- L'intimée M. G. ne comparaît pas à cette audience et n'est pas représentée alors qu'elle a été dûment avisée de la fixation de la cause. Un arrêt contradictoire sera prononcé à son encontre en application de l'article 747 du Code judiciaire. Discussion I. Quant au rachat forcé de la mitoyenneté I.
- Le mur pignon de l'immeuble L'article 661 du Code civil dispose que tout propriétaire joignant un mur, a de même la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la valeur de la portion qu'il veut rendre mitoyenne, et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. Bien que cette disposition légale ne vise expressément que la vente forcée de la mitoyenneté, la doctrine et la jurisprudence admettent que l'article 661 du Code civil permet à certaines conditions de contraindre son voisin à acquérir la mitoyenneté d'un mur séparatif privatif. La jurisprudence constante de la Cour de cassation impose au juge du fond de constater, d'une part, l'existence d'une volonté certaine de vendre dans le chef du propriétaire « usurpé » dont la demande en paiement de la mitoyenneté en sera, en pratique, la manifestation et, d'autre part, l'existence d'une volonté d'acquérir la mitoyenneté dans le chef du propriétaire qui commet, sur ce mur, une « usurpation ou une voie de fait valant prise de possession » et à laquelle le propriétaire du mur puisse s'opposer . Il faut que cette prise de possession revête un caractère tel qu'à défaut pour son auteur d'y mettre fin la volonté de celui-ci d'acquérir la mitoyenneté du mur s'en déduise sans équivoque . L'appropriation du mur doit se réaliser physiquement et matériellement par un contact avec le mur d'autrui. La simple circonstance que le voisin tire un avantage du mur préexistant ne constitue pas une telle usurpation . Il faut donc un contact physique entre les murs, une prise de possession « économique » ou « intellectuelle » ne suffit pas. En l'espèce, la note technique de l'expert L. n'établit pas l'existence d'une usurpation ou d'une voie de fait valant prise de possession. Il résulte en effet des constatations de l'expert que : - L'immeuble P. est érigé à cheval sur la limite séparative et le mur pignon a une épaisseur de 30 cm de briques pleines. - Les photographies, documents et commentaires font état de murs construits par M. G. contre les murs existants sans qu'il soit question d'un ancrage dans la maçonnerie existante. - La commune de HERSTAL informe que le permis de bâtir octroyé à madame G. prévoit de remonter un mur de maçonnerie de 14 cm d'épaisseur contre les murs existants (sans laisser de vide d'air ou d'isolant entre les deux murs). - Les plans de l'immeuble G. confirment les informations données par la commune de HERSTAL, en ce qu'ils prévoient des contremurs de 15 cm contre chacun des murs pignons des habitations voisines. En ce qui concerne l'immeuble proprement dit, l'expert constate qu'il n'y a pas d'ancrage de la construction G. dans l'édifice P. . Selon l'expert L., le système constructif adopté par madame G. , consistant à accoler des blocs de béton de 15 cm d'épaisseur contre les murs des pignons voisins, n'aurait pas été adopté si elle avait été le premier constructeur car un bloc de béton de 15 cm ne répond pas aux obligations légales en matière d'isolation thermique et phonique. Elle tire donc un avantage indéniable de la présence des murs de ses voisins qui peut s'apparenter à une prise de possession indirecte. Cet élément ne suffit pas à établir une usurpation. En effet, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, la simple circonstance que le voisin tire un avantage du mur préexistant ne constitue pas une telle usurpation. Il n'existe en l'espèce aucune emprise matérielle, aucun ancrage ni aucun contact physique entre les murs. Les arguments avancés par B. P. dans ses conclusions d'appel ne convainquent pas. • La jurisprudence de la Cour de cassation évoquée ci-dessus n'est pas, selon l'appelante, d'application au cas d'espèce car son mur pignon n'est pas un mur privatif construit le long de la limite des propriétés mais un mur construit à cheval sur la limite des propriétés conformément aux prescriptions urbanistiques de la commune de HERSTAL. Il serait donc « un mur mitoyen par sa nature » . L'appelante ne peut être suivie sur ce point. En effet, il importe peu que le mur pignon soit bâti à cheval sur la limite des deux propriétés, il n'en demeure pas moins un mur privatif bâti par madame P. au moyen de ses deniers. Son action a du reste pour but de contraindre la voisine M. G. à en acquérir la mitoyenneté en lui payant le prix de la mitoyenneté. • Selon l'appelante, madame G. a violé le permis d'urbanisme qui lui a été accordé en ce que ce permis impose le rachat de la mitoyenneté. Cette affirmation n'est pas exacte dès lors que la lecture attentive du permis d'urbanisme accordé à M. G. par la commune de HERSTAL le 16/8/2011 ne prévoit nullement cette obligation. Le permis d'urbanisme mentionne en page 2 que l'ouvrage à réaliser respecte l'ensemble des prescriptions du lotissement dans lequel il s'inscrit. Dans un courrier adressé le 9/8/2013 à madame P. , le service de l'urbanisme de la commune de HERSTAL écrit que madame G. a prévu de remonter un mur de maçonnerie de 14 cm d'épaisseur contre les murs mitoyens existants . Il ne résulte nullement de ce courrier qu'une infraction au permis d'urbanisme aurait été commise et aucun élément soumis à l'appréciation de la cour ne permet de considérer qu'une infraction a été commise ou qu'un procès-verbal d'infraction a été dressé à charge de l'intimée. Dans ce contexte, le fait que l'architecte L. considère que le permis d'urbanisme accordé à madame G. prévoyait le rachat des mitoyennetés de part et d'autre de l'immeuble à construire n'est pas déterminant. • La circonstance que madame G. écrit dans ses conclusions qu'elle a fait le choix de ne pas ancrer son mur dans celui de sa voisine en raison du refus de cette dernière de la laisser entrer avec l'architecte J. pour faire un état des lieux avant travaux, n'implique pas la reconnaissance dans le chef de l'intimée d'une violation de son permis d'urbanisme. • Rien ne démontre que madame G. a utilisé les fondations de l'immeuble P. pour bâtir sa maison. Il résulte des éléments recueillis par l'expert L. dans son procès-verbal de réunion d'ouverture d'expertise que madame G. a fait le choix de réaliser une semelle filante courant sous l'ensemble du périmètre du bâtiment à construire et de monter des murs privatifs sur cette fondation. Ces murs sont érigés en blocs de 14 cm d'épaisseur. Aucun crochet ni autre appui n'a été réalisé dans le mur de madame P. et les hourdis reposent uniquement sur le mur de madame G. . Il est relevé qu'en tête de mur, le mur de la défenderesse présente un acrotère et une étanchéité en roofing prolongée jusqu'à être collée sur celle du voisin afin d'éviter les problèmes d'humidité. Eu égard à ces éléments objectifs et au fait que l'expert a constaté qu'il n'y a pas d'ancrage de la construction G. dans l'édifice P. , les photos produites par l'appelante (pièces 25 et suivantes de son dossier) ne sont pas démonstratives de l'usurpation alléguée. Dans les circonstances concrètes de la cause, la présence d'un isolant entre les deux murs ne permet pas de conclure à une usurpation ou une voie de fait valant prise de possession dès lors qu'elle apparaît nécessaire, au regard des règles de l'art, pour prémunir les bâtiments contre les infiltrations d'eau. I.
- Le mur de soutènement en avant-cour Un mur de soutènement est construit à l'avant des deux immeubles sur la limite séparative des propriétés. L'expert L. relève qu'au vu des documents produits, le mur séparatif qui existait avant l'entame des travaux était en mauvais état et il a été reconstruit en lieu et place de l'ancien par madame P. à ses frais. Selon l'expert il appert que le niveau du terrain naturel à cet endroit a été modifié par madame G. de sorte qu'elle a pu bénéficier de la présence de ce mur pour y adosser des terres de remblai et procéder aux aménagements de son avant-cour. En tant que premier constructeur, elle aurait dû financer l'érection de ce mur. Il y a donc une véritable prise de possession. A contrario, les murets perpendiculaires à ce mur ne s'appuient pas sur celui-ci mais viennent buter contre. L'appelante produit à son dossier une facture du 5/11/2012 de la SPRL BECT pour « rénovation du mur de soutien de votre habitation » pour la somme de 10.160,97 euros TVAC . Monsieur V. T. (BECT ARTISAN DE L'HABITAT) atteste le 10/12/2019 qu'il a été chargé par madame P. d'effectuer la démolition d'un mur devant sa maison, de le reconstruire et de l'exhausser. Le mur a été construit à l'emplacement exact de l'ancien. Lors de ces travaux, il n'y avait pas de terres autres que le terrain naturel en pente vers le bas de la parcelle appuyées contre le mur à démolir . L'architecte de l'appelante, monsieur L. M., confirme que ce muret de soutènement a été construit en mitoyenneté en respectant le terrain naturel existant . Il résulte des photos produites au dossier de l'appelante que : - Avant l'entame des travaux de construction par madame G. , le mur construit par madame P. à l'avant de sa propriété sur la limite séparative soutenait déjà des terres, et ce en fonction de la pente naturelle du terrain (voir photos datant de 2011, pièces 32.1, 32.2, 32.3) . - Lors de la construction de l'immeuble de madame G. , les terres formant la pente naturelle du terrain n° 59 le long du mur de soutènement ont été creusées et placées en tas pour permettre de réaliser les fondations et le garage (voir les photos pièce 25 portant la mention manuscrite du 28/7/2013 et du 19/1/2014, ainsi que les pièces 28 et 29). - Les terres ont ensuite été remises en place et un escalier extérieur a été construit par M. G. pour accéder à son immeuble (photo 31). Le service de l'urbanisme de la commune de HERSTAL précise dans son courrier adressé le 9/8/2013 à madame P. que : « L'accès à la propriété se fait par une rampe. Celle-ci repose sur 2 murs situés sur la propriété de Madame G. . Le terrain naturel ne sera pas modifié d'après les plans de l'architecte ». L'expert L. précise que ces deux murets perpendiculaires au mur de soutènement ne s'appuient pas sur celui-ci. Il suit de ces éléments que contrairement à l'avis de l'expert, les éléments produits au dossier de l'appelante ne permettent pas de considérer qu'il existe une prise de possession par M. G. du mur de soutènement privatif érigé par madame P. qui, comme son nom l'indique , soutenait déjà les terres présentes selon la pente naturelle du terrain. Rien ne permet dès lors de considérer que madame G. a bénéficié de la présence de ce mur pour y appuyer des terres de remblai. La demande de paiement de la moitié du coût de (re)construction du mur de soutènement à titre de rachat de la mitoyenneté n'est dès lors pas fondée. II. Quant à l'enrichissement sans cause Madame P. soutient à titre subsidiaire qu'il existe un enrichissement sans cause dans le chef de madame G. justifiant la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 10.933,92 euros en principal. L'appelante demande à la cour de constater que par son mode de construction, M. G. a tiré profit du mur destiné à devenir mitoyen qu'elle a construit et que la théorie de l'enrichissement sans cause doit s'appliquer en l'espèce. L'appelante estime que les conditions requises sont réunies :
- Un appauvrissement dans son chef Madame P. considère qu'elle s'est appauvrie dès lors qu'elle a construit son mur pignon à cheval sur la limite séparative des propriétés et qu'elle n'a pu récupérer la moitié du coût de la construction de ce mur pignon.
- Un enrichissement corrélatif de l'intimée Madame G. tire un double avantage de la situation puisqu'elle a pu construire à moindre coût en raison de la présence de ce mur pignon et qu'elle échappe au remboursement de la moitié de la construction du mur destiné à devenir mitoyen.
- Aucune cause ne légitime l'enrichissement Selon l'appelante, l'intimée devait respecter les prescriptions du lotissement imposant, à tout le moins de manière implicite, le rachat de la mitoyenneté.
- Elle ne dispose d'aucune autre voie pour obtenir son dû. Madame P. affirme qu'elle a tenté la voie amiable, sans succès, ce qui l'a contrainte à engager la présente procédure. Concernant la dernière condition relative au caractère subsidiaire de l'enrichissement sans cause, il y a lieu de rappeler que l'action de in rem verso ne peut être accueillie lorsque le demandeur dispose ou a disposé d'une autre voie de recours . La personne qui se prétend appauvrie ne peut fonder d'espoir sur l'action de in rem verso si elle dispose d'une autre voie pour mettre fin à son appauvrissement. Il n'y a, en d'autres termes, pas d'option, de concours possible entre l'action de in rem verso et les autres actions. L'action de in rem verso est destinée, non pas à contourner les règles de droit positif, mais à combler les lacunes de celui-ci, lorsqu'elles choquent l'équité . En l'espèce, madame P. fonde son action à titre principal sur l'article 661 du Code civil et l'acquisition forcée de la mitoyenneté. Il résulte toutefois des motifs développés au point I du présent arrêt que cette action n'est pas fondée faute d'une usurpation ou une voie de fait valant prise de possession du mur litigieux. Madame P. ne peut donc ensuite contourner cette disposition légale (l'article 661 du Code civil) permettant à certaines conditions de contraindre son voisin à acquérir la mitoyenneté d'un mur séparatif privatif, en invoquant l'enrichissement sans cause pour obtenir in fine sur cette base le paiement de la mitoyenneté. La condition de subsidiarité n'étant pas remplie, il n'y a pas lieu d'examiner les autres conditions. PAR CES MOTIFS : Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire, La cour, statuant contradictoirement, Reçoit l'appel et le dit non fondé, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Dit qu'il n'y a pas lieu de condamner l'appelante à payer une indemnité de procédure d'appel à l'intimée qui n'a pas de conseil , Délaisse à l'appelante, qui succombe dans son appel, ses dépens d'appel ainsi que la somme de 20 euros à titre de contribution au fonds budgétaire relatif à l'aide juridique de seconde ligne, Condamne l'appelante au paiement de la somme de 400 euros à titre de droits de mise au rôle d'appel, laquelle doit être payée au SPF FINANCES, après invitation faite par cette autorité. _______________________ Ainsi jugé et délibéré par la TROISIEME chambre C de la cour d'appel de Liège, où siégeait le président Martine BURTON comme juge unique et prononcé en audience publique du 18 novembre 2020 par le président Martine BURTON, avec l'assistance du greffier Patricia LEE. M Document PDF ECLI:BE:CALIE:2020:ARR.20201118.6 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div