ECLI:BE:CALIE:2021:ARR.20211021.1

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 21 octobre 2021 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2021:ARR.20211021.1 No Rôle: 2020/RG/315 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2021-11-08 Consultations: 408 - dernière vue 2026-06-15 14:37 Fiche Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Vente Mots libres: Promotion-vente : application des règles relatives au contrat de vente - Bref délai de l'article 1648 du Code civil : appréciation du juge Pourparlers suspensifs : non Renonciation à un droit : non Texte de la décision l Numéro d’ordre : Cour d’appel Liège Date du prononcé : Arrêt du 21-10-2021 Arrêt Numéro du rôle : 2020/RG/315 de la VINGTIEME f chambre civile Numéro du répertoire : Expédition(

1. s)délivrée(
2. s)à : Huissier : Huissier : Huissier : 2021/ Avocat : Avocat : Avocat : Partie : Partie : Partie : NON ENREGISTRABLE Liège, le Liège, le Liège, le Coût : Coût : Coût : CIV : CIV : CIV : A destination du Receveur : Présenté le Non enregistrable Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 21-10-2021 2020/RG/315 - KIDIKIDS / IMMO DU PALAIS EN CAUSE DE : 1. KIDIKIDS S.A., BCE 0471.131.077, dont le siège social est établi à 4431 LONCIN, rue Henri Gossens, 9, partie appelante, représentée par Maître OMARI Fatima, avocat à 4100 SERAING, Rue de Rotheux 39 2. C. H. , , partie appelante, représentée par Maître OMARI Fatima, avocat à 4100 SERAING, Rue de Rotheux 39 3. L. A. , , partie appelante, représentée par Maître OMARI Fatima, avocat à 4100 SERAING, Rue de Rotheux 39 4. L. P. , RRN 71.02.22-063.06, domicilié à 7000 MONS, rue de la Poterie, 23, partie appelante, représentée par Maître OMARI Fatima, avocat à 4100 SERAING, Rue de Rotheux 39 CONTRE : 1. IMMOBILIERE DU PALAIS S.P.R.L., BCE 0443.465.885, dont le siège social est établi à 4802 HEUSY, rue Jean Gôme, 15/06, partie intimée, représentée par Maître DELOBEL Thierry, avocat à 4800 VERVIERS, Rue du Palais 58 En présence de Page 2 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 21-10-2021 2020/RG/315 - KIDIKIDS / IMMO DU PALAIS 1. H. O. , , partie, représentée par Maître BODSON Vincent, avocat à 1170 WATERMAEL- BOITSFORT, Chaussée de La Hulpe 181 bte 24 2. UNILIN S.P.R.L., BCE 0405.414.072, partie intervenant volontairement, dont le siège social est établi à 8710 WIELSBEKE, Ooigemstraat, 3, partie, représentée par Maître DIERCKX Chantal loco Maître CEULEMANS Bernard, avocat à 4000 LIEGE, Boulevard Frère-Orban 9 bte 1 __________________________ Vu les feuilles d’audiences des 24/04/2020, 23/09/2021 et de ce jour. __________________________ A P RÈ S E N A V O IR DÉL IB ÉR É : Vu la requête du 20 mars 2020 par laquelle la SA KIDIKIDS, H. CHANTRAINE, A. L. et P. L. interjettent appel des jugements prononcés par le tribunal de première instance de Liège - division Liège - les 17 décembre 2018 et 18 novembre 2019 et intiment la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS, laquelle forme appel incident par voie de conclusions. Vu la requête en intervention volontaire déposée par O. H. et reçue au greffe de la cour le 22 avril 2020. Vu la requête en intervention volontaire déposée par la SPRL UNILIN et reçue au greffe de la cour le 27 avril 2020 ainsi que l'appel incident formé par cette partie par voie de conclusions. Vu les conclusions ainsi que le dossier déposés par les parties. I. RAPPEL DES FAITS, ANTECEDENTS DE LA PROCEDURE ET OBJET DES APPELS ET DES INTERVENTIONS VOLONTAIRES. Page 3 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 21-10-2021 2020/RG/315 - KIDIKIDS / IMMO DU PALAIS La SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS a, en sa qualité de promoteur immobilier, acquis en 2006 un ensemble immobilier situé à Loncin, rue, composé pour partie d'anciens immeubles et pour partie d'un terrain sur lequel elle a fait ériger un complexe immobilier. Par acte authentique du 27 avril 2011, la SA KIDIKIDS a acquis un duplex et un garage faisant partie de ce complexe immobilier (pièce 1 du dossier KIDIKIDS). Par acte authentique du 11 mai 2011, H. C. et ses deux fils, A. et P. L. , ont également acquis un duplex et deux garages faisant partie de ce complexe (pièce 2 du dossier C.). Ces acquéreurs se sont plaints de défauts affectant les plafonds des duplex. En l'absence de solution amiable, ils ont pris l'initiative d'assigner la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS devant le tribunal de première instance de Liège - division Liège - par le biais d'exploits séparés datés du 19 juin 20141. La SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS a cité en intervention forcée et garantie par exploits des 11 et 12 août 2014 la SPRL UNILIN et O. H. , respectivement fournisseur et placeur des panneaux litigieux composant les plafonds. Par jugement du 20 octobre 2014, le premier juge a joint les causes et, avant de statuer sur le surplus, a désigné l'architecte VOZ en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport final le 2 janvier 2018. Au terme de leurs conclusions après expertise, la SA KIDIKIDS et les consorts C. - L. ont postulé la condamnation de la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS à réaliser, sous peine d'astreinte, les travaux préconisés par l'expert judiciaire et qu'avant le début de ceux-ci, l'état des lieux réalisé le 15 juin 2016 soit actualisé. Ils ont sollicité qu'il soit réservé à statuer sur le surplus, étant leur demande de condamnation de la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS à leur payer des dommages et intérêts ainsi que les frais et dépens de la procédure. La SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS a conclu au non fondement des demandes dirigées à son encontre et, à titre subsidiaire, a postulé la condamnation in solidum de la SPRL UNILIN et d’O. H. à lui rembourser toutes sommes auxquelles elle serait condamnée en faveur des demandeurs ou à réaliser en ses lieu et place toute condamnation en nature. 1 Un exploit à la requête des consorts C. - L. et un exploit à la requête de la SA KIDIKIDS. Page 4 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 21-10-2021 2020/RG/315 - KIDIKIDS / IMMO DU PALAIS La SPRL UNILIN et O. H. ont conclu à l'absence de fondement de la demande principale et en conséquence à l'absence d'objet de la demande en garantie dirigée à leur rencontre. A titre subsidiaire, ces parties ont conclu au non fondement de cette demande en garantie. A titre infiniment subsidiaire, O. H. a sollicité la condamnation de la SPRL UNILIN à lui rembourser toute somme qu'il serait amené à débourser ou à réaliser en ses lieu et place toute prestation en nature à laquelle il serait condamné. Par jugement du 17 décembre 2018, le premier juge a considéré que, dans le litige opposant les demandeurs originaires à la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS, les règles relatives à la responsabilité du vendeur étaient d’application, telles la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du Code civil. Afin d'être éclairé sur le caractère apparent ou caché des vices invoqués par les demandeurs, le premier juge a sollicité la production des procès-verbaux de réception provisoire des parties privatives ayant été établis le 26 avril 2011 pour le duplex acquis par la SA KIDIKIDS et le 4 mai 2011 pour le duplex acquis par les consorts C. - L. . Le premier juge a par ailleurs invité les parties à s'expliquer sur les conditions d'application de la garantie des vices cachés, et en particulier sur le respect du bref délai imposé par l'article 1648 du Code civil. Par jugement du 18 novembre 2019, le premier juge a considéré que l'exigence du bref délai n'avait pas été rencontrée en l'espèce et a dit la demande principale irrecevable, déboutant la SA KIDIKIDS et les consorts C. - L. de leurs prétentions et les condamnant aux dépens de la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS liquidés à l'indemnité de procédure de 1.440 €. Il a dit sans objet la demande en garantie et a condamné la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS aux dépens de la SPRL UNILIN et d’O. H. , liquidés au profit de chacune de ces parties à l'indemnité de procédure de 1.440 €. La SA KIDIKIDS et les consorts C. - L. ont interjeté appel des jugements des 17 décembre 2018 et 18 novembre 2019 en intimant exclusivement la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS, critiquant le premier juge en ce qu’il n'a pas fait droit aux demandes qu'ils avaient formalisées dans leurs derniers écrits de procédure et qu'ils réitèrent à ce stade. La SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS conclut au non fondement de l'appel principal. Elle forme un appel incident à l'encontre du jugement du 17 décembre 2018, faisant valoir que toute réclamation à son encontre devait d'emblée être déclarée non fondée, dès lors que par le biais des ventes intervenues avec les appelants, elle leur a cédé les droits et obligations à l'égard des différents entrepreneurs. Page 5 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 21-10-2021 2020/RG/315 - KIDIKIDS / IMMO DU PALAIS A titre subsidiaire, elle sollicite la confirmation de ce jugement ainsi que celle du jugement du 18 novembre 2019 en ce qu'il a débouté les appelants de leurs demandes dirigées à son encontre. Plus subsidiairement, elle réitère la demande en garantie dirigée contre la SPRL UNILIN et O. H. , lesquels ont fait acte d'intervention volontaire dans le cadre de la procédure d'appel. La SPRL UNILIN conclut au non fondement de l'appel principal. Elle forme un appel incident à l'encontre du jugement du 18 novembre 2019, critiquant le premier juge en ce qu’il ne lui a pas alloué une indemnité de procédure d'instance majorée qu'elle fixe à ce stade la somme de 3.000 €. O. H. conclut également au non fondement de l'appel principal et, à titre infiniment subsidiaire, réitère la demande en garantie qu'il avait formée en instance à l'encontre de la SPRL UNILIN. II. DISCUSSION. II.1. Quant à la procédure. 1. Il y a lieu de donner acte à la SPRL UNILIN et à O. H. de leur intervention volontaire à la cause au stade de l'appel, laquelle est recevable. 2. Les appels principal et incidents sont recevables pour avoir été interjetés dans les forme et délai légaux. II.2. Quant au fondement des appels. 1. Page 6 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 21-10-2021 2020/RG/315 - KIDIKIDS / IMMO DU PALAIS C'est par une juste appréciation des éléments de la cause, à laquelle la cour se rallie, que le premier juge a considéré que la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS revêtait en l'espèce la qualité de promoteur - vendeur et que le contrat la liant aux appelants devait être qualifié de contrat de vente. Aucune des parties ne critique du reste cette analyse2. La SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS soutient que, par l'effet du contrat de vente, elle a transmis les actions en responsabilité dont elle disposait à l'encontre des différents entrepreneurs, de sorte que le premier juge aurait d'emblée dû débouter les appelants de toute demande formulée à son encontre. Elle ne peut être suivie. Certes, les actions en responsabilité décennale et pour vices cachés véniels constituent un accessoire du bien vendu de sorte que, en application de l'article 1615 du Code civil, elles sont transmises par le promoteur vendeur, maître de l'ouvrage à l'égard des entrepreneurs, aux acquéreurs par l'effet du contrat de vente. Le promoteur vendeur ne peut en conséquence être considéré comme le codébiteur ou la caution solidaire des entrepreneurs à l'égard de l'acheteur. Cependant, la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS, en sa qualité de promoteur vendeur, est soumise au droit commun de la vente et en conséquence au régime de la garantie des vices cachés réglementé par les articles 1641 et suivants du Code civil. C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a examiné le bien-fondé des réclamations des appelants dans le cadre de ce régime. L'appel incident de la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS sera en conséquence déclaré non fondé. 2. 2 Cfr notamment page 3 des conclusions de la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS et page 30 des conclusions des appelants. Page 7 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 21-10-2021 2020/RG/315 - KIDIKIDS / IMMO DU PALAIS Les appelants font grief au premier juge d'avoir considéré que le bref délai d'intentement de l'action requis par l'article 1648 du Code civil n'avait pas été respecté. Ils épinglent la circonstance qu'aucune des parties n'avait soulevé cet argument avant le jugement de réouverture des débats, de telle sorte qu'il est permis de considérer que la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS considérait que l'action avait été diligentée à bref délai compte tenu des démarches entreprises avant son intentement (page 31 de leurs conclusions). Le fait que l'argument du bref délai n’ait pas été soulevé par la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS est irrelevant, n'étant pas révélateur du fait qu'elle aurait renoncé à s'en prévaloir. La renonciation à un droit ne se présume en effet pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque sa volonté de renoncer. Tel n'est manifestement pas le cas en l'espèce, la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS ayant, comme il sera précisé ci-après, toujours décliné toute responsabilité dans la survenance des défauts déplorés. Selon l'article 1648 du Code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un bref délai, suivant la nature du vice et l’usage du lieu de la vente. Le législateur n'a pas précisé ni le point de départ du bref délai, ni sa durée ; il s'agit d'une question de fait relevant du pouvoir d'appréciation du juge du fond (Cass., 15 septembre 1994, J.T., 1995, p. 68). Lorsque le vice est d'une telle nature qu’il ne peut apparaître qu'après un usage prolongé de la chose vendue, le point de départ du bref délai sera le moment de l'apparition du vice, soit généralement le moment où l'acquéreur en a eu connaissance ou à tout le moins aurait dû en avoir connaissance (B. KOHL, « l'exigence du « bref délai » dans l'action garantie contre les vices cachés », J.T., 2013, p. 562). Il est généralement admis que des pourparlers suspendent le bref délai pour autant qu'ils présentent un certain degré de sérieux, de simples réclamations ou mises en demeure ne suffisant pas (B. KOHL, op.cit., p. 563). En l'espèce, il ne ressort pas des procès-verbaux de réception provisoire des duplex établis respectivement les 26 avril 2011 (duplex KIDIKIDS) et 4 mai 2011 (duplex C. - L. ) que l'existence des défauts au plafond était apparente à cette époque, en l'absence de mention à cet égard (pièce 18 du dossier de la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS). Page 8 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 21-10-2021 2020/RG/315 - KIDIKIDS / IMMO DU PALAIS Le premier juge a en conséquence estimé à bon droit que les vices déplorés constituaient bien des vices cachés au sens de l'article 1641 du Code civil. Par contre, il appert des éléments soumis à l'appréciation de la cour que les défauts déplorés aux plafonds se sont très rapidement manifestés après la vente. Ainsi : - dans un courrier qu'elle adressait le 14 septembre 2012 à la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS, H. C. évoquait notamment sous le poste « réfection des fentes des plafonds de l'étage » qu’« aucune suite n'a été donnée depuis l'apparition du problème » (pièce 2 du dossier CHANTRAINE). - dans un courrier qu'il adressait le 8 octobre 2013 à l'IMMOBILIERE DU PALAIS, ayant pour objet les « plafonds duplex A4 KIDIKIDS, A6 et A5 Madame C. », la SA KIDIKIDS s'exprimait comme suit : « Je reviens vers vous pour le problème des fissures dans les plafonds des duplex repris en objet. Voilà maintenant deux années que les défauts existent. Après deux visites des ingénieurs de l'usine qui a placé les plafonds, rien n'a plus bougé. Pouvez-vous me tenir au courant de la situation (…) » (pièce 2 du dossier KIDIKIDS). Le contenu de ces courriers permet de tenir pour acquis que les défauts aux plafonds sont connus des appelants depuis la fin de l'année 2011. Or, ce n'est que le 19 juin 2014 que citation a été lancée contre la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS. C'est vainement que les appelants font état de pourparlers ayant interrompu le bref délai. En effet, s'il est exact que des courriers ont été échangés entre les parties en 2012, 2013 et 2014 à propos des défauts présentés par les plafonds des deux duplex et que des réunions ont été organisées sur place, notamment en présence du conseil technique des appelants, l’architecte GLAUDE, force est de constater que la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS n'a à aucun moment envisagé d'endosser une quelconque responsabilité ni de prendre à sa charge une quelconque intervention en nature, s’étant exclusivement et de manière constante contentée de répercuter les problèmes dénoncés par les acquéreurs à la SPRL UNILIN, laquelle n'est jamais, durant tout ce temps, intervenue utilement pour régler le problème (cfr notamment courriers produits en pièces 3, 8, 10, 11 et 13 du dossier C.). Page 9 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 21-10-2021 2020/RG/315 - KIDIKIDS / IMMO DU PALAIS Ainsi, dans un courrier adressé à H. C. le 3 octobre 2012, la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS s'exprimait comme suit : « (…) Réfection des fentes des plafonds : Madame C., s'il est exact qu'aucune suite ne vous a été donnée depuis l'apparition de ces fissures dans votre plafond ainsi que dans certains autres plafonds d'autres duplex, vous admettrez bien qu'à deux reprises déjà des responsables de chez UNILIN SYSTEM (usine ayant créé ce nouveau produit) sont bien passés chez vous et que malheureusement ceux-ci ne nous ont pas encore fait savoir comment ils allaient réagir quant à ce problème… vous trouverez en annexe le mail fait par l'architecte réinvitant UNILIN SYSTEM ainsi que le courrier recommandé envoyé à UNILIN SYSTEM ce jour également. Ce problème étant un problème de conception du fabricant, nous ne pouvons qu'attendre une solution émanant de leur part uniquement… Nous ne pouvons malheureusement intervenir nous-même dans ce problème car les garanties décennales risqueraient d'être perdues pour la suite » (pièce 3 du dossier C.). Le conseil des appelants déplorait du reste, dans un courrier du 5 mars 2014 adressé au conseil de la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS, que « systématiquement, [sa] cliente rejette la responsabilité aux sous-traitants » (pièce 7 du dossier KIDIKIDS). Dans ce contexte, il ne peut être considéré qu'il y aurait eu des pourparlers sérieux entre les parties appelantes et la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS, susceptibles d'avoir interrompu le bref délai dont l'exigence n'est pas rencontrée en l'espèce, la citation étant intervenue quelque deux ans et demi après la connaissance des vices par les appelants. Le jugement a quo sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande dirigée exclusivement à l'encontre de la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS pour non-respect de l'exigence du bref délai visé à l'article 1648 du Code civil. Le jugement a quo sera également confirmé en ce qu'il a considéré que l'action en garantie dirigée par le SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS contre la SPRL UNILIN et O. H. était sans objet. 3. Le jugement a quo sera confirmé en ce qu'il statue sur les dépens. Page 10 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 21-10-2021 2020/RG/315 - KIDIKIDS / IMMO DU PALAIS L'affaire ne présentait pas de complexité particulière, tandis que la nécessité de suivre les travaux de l'expertise judiciaire ordonnée ne justifie pas de s'écarter du montant de base de l'indemnité de procédure pour l'instance. L'appel incident formé à cet égard par la SPRL UNILIN sera en conséquence déclaré non fondé. Tous autres moyens invoqués par les parties sont, au vu des motifs qui précèdent, non pertinents. PAR CES MOTIFS, LA COUR STATUANT CONTRADICTOIREMENT : Vu l’arti cle 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l’e mploi des l angu es en matière judicia ire, Reçoit les appels principal et incidents et les dit non fondés. Confirme les jugements entrepris. Condamne H. C., A. L. , P. L. et la SA KIDIKIDS aux dépens de la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS liquidés au profit de cette dernière à la somme de 1.560 € étant le montant de l'indemnité de procédure réclamée et leur délaisse leurs propres dépens. Condamne la SPRL IMMOBILIERE DU PALAIS aux dépens d'appel de la SPRL UNILIN et d’O. H. liquidés au profit de chacune de ces parties à la somme de 1.560 € étant le montant de l'indemnité de procédure. Condamne H. C., A. L. et P. L. d’une part et la SA KIDIKIDS d’autre part à payer les droits de mise au rôle dus en application de l'article 269 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe d'un montant de 400 € en appel, soit 200 € (à concurrence d’1/3 pour H. C., 1/3 pour A. L. et 1/3 pour P. L. ) et 200 € pour la SA KIDIKIDS , cette somme devant être payée au SPF FINANCES, après invitation faite par ce dernier. Ainsi jugé et délibéré par la VINGTIEME f chambre de la cour d'appel de Liège, où siégeait le conseiller Brigitte WAUTHY comme juge unique et prononcé en Page 11 Cour d’appel de Liège, 20f Ch., 21-10-2021 2020/RG/315 - KIDIKIDS / IMMO DU PALAIS audience publique du 21 octobre 2021 par le conseiller Brigitte WAUTHY, avec l’assistance du greffier Jean-Louis LEMAIRE. Brigitte WAUTHY Jean-Louis LEMAIRE Page 12 Document PDF ECLI:BE:CALIE:2021:ARR.20211021.1 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div