ECLI:BE:CALIE:2022:ARR.20221221.1

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 21 décembre 2022 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2022:ARR.20221221.1 No Rôle: 2021/RG/589 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2023-04-21 Consultations: 379 - dernière vue 2026-06-10 08:05 Fiche Droit des biens – dispositions transitoires Caractère d'un mur séparatif entre les propriétés La présomption de mitoyenneté résultant de l'article 653 de l'ancien Code civil tombe devant un titre ou des marques de non-mitoyenneté En l'espèce, un titre établit le caractère privatif du mur construit sur la limite séparative des fonds et la présomption de l'article 653 ne joue pas – conséquences Pas de responsabilité des propriétaires voisins sur base des articles 1382 et 1386 de l'ancien Code civil Demande de réparation du mur présentant un hors-plomb non fondée Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - DROITS RÉELS - Servitude - Par la loi - Mur et fossé mitoyens Mots libres: droit des biens - dispositions transitoires Texte de la décision Numéro d’ordre : Cour d’appel Liège Date du prononcé : Arrêt du 21-12-2022Numéro du rôle : 2021/RG/589 de la TROISIÈME chambre civile C Numéro du répertoire : Expédition(

1. s)délivrée(
2. s)à : Huissier : Huissier : Huissier : 2022/ Avocat : Avocat : Avocat : Partie : Partie : Partie : Liège, le Liège, le Liège, le Coût : Coût : Coût : CIV : CIV : CIV : A destination du Receveur : Présenté le Non enregistrable Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. EN CAUSE DE : C. C. , , partie appelante, représentée par Maître JACQUEMOTTE Marc, avocat à 4620 FLERON, rue de Magnée, 14. CONTRE : 1. G. C. , , partie intimée, représentée par Maître TRODOUX Camille loco Maître DELFOSSE Vincent, avocats à 4000 LIEGE, rue Beeckman, 45. 2. G. S. , partie intimée, représentée par Maître TRODOUX Camille loco Maître DELFOSSE Vincent, avocats à 4000 LIEGE, rue Beeckman, 45. __________________________ Vu les feuilles d’audiences des 22/09/2021, 19/10/2022, 16/11/2022, 14/12/2022 et de ce jour. __________________________ Page 2 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. APRÈS EN AVOIR DÉLIBÉRÉ : Vu la requête du 9/6/2021 par laquelle C. C. forme appel contre les jugements prononcés le 18/12/2020 et le 12/3/2021 par le tribunal de première instance de Liège, division Liège, et intime C. G. et S. G. . Vu la demande incidente formée par les intimés par voie de conclusions. Vu les conclusions et les dossiers de pièces déposés par les parties. Antécédents et objet de l’appel Les faits et l’objet de la demande sont correctement énoncés par le premier juge dans le premier jugement déféré prononcé le 18/12/2020 (p. 3). Il est renvoyé à cet exposé. Il suffit de rappeler ou de préciser les éléments suivants. 1. C. C. est propriétaire d’un immeuble sis rue …. (Romsée), l’ayant acquis le 31/7/1996 avec son compagnon, E. J., puis ayant racheté la part de ce dernier le 2/6/2003. C. G. et S. G. étaient propriétaires du fonds contigu à celui de l’appelante, sis au numéro … de la rue …à 4624 Fléron. Ils ont cédé cet immeuble à un tiers en cours de procédure. L’acte authentique de vente a été passé le 13/1/2020. Par courrier recommandé du 24/10/2017 adressé aux consorts G. - G. , Madame C. fait état de dégradations et d’infiltrations d’eau affectant le mur séparatif des propriétés des parties. Elle sollicite de la part de ses voisins qu’ils prennent les mesures nécessaires pour réparer le mur. Par courrier du 15/11/2017 ARAG, assureur Protection Juridique de ces derniers, répond à C. C. de manière défavorable, soutenant principalement que le mur s’est dégradé au fil du temps en raison du retrait des madriers qui se trouvaient auparavant sur la parcelle de cette dernière et qui soutenaient le mur litigieux. 2. 2.1. En date du 26/11/2019, C. C. lance citation à l’encontre de C. G. et de S. G. . Elle poursuit leur condamnation à prendre en charge les travaux de rénovation et/ou de reconstruction du mur qu’elle qualifie de mitoyen. A cette fin, la demanderesse sollicite avant dire droit la désignation d’un expert chargé de préciser les travaux et d’évaluer leur coût. A titre subsidiaire, Madame C. sollicite la désignation avant Page 3 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. dire droit d’un expert chargé de déterminer la qualité du mur (mitoyen ou privatif), les travaux à réaliser et d’évaluer leur coût ainsi que son préjudice. 2.2. Par jugement prononcé le 18/12/2020, le tribunal dit la demande recevable mais non fondée en ce qu’elle est basée sur l’article 1382 du Code civil et statue comme suit pour le surplus : - avant dire droit quant au fondement de la demande basée sur l’article 655 du Code civil, ordonne la réouverture des débats afin de permettre aux parties de s’expliquer concernant la clause relative à l’obligation de clôturer présente dans l’acte d’achat de C. C. , à C. G. et S. G. de produire l’acte d’achat de leur propriété et aux parties de documenter complètement le tribunal concernant d’autres éventuelles présomptions humaines de non- mitoyenneté ; - réserve à statuer quant au surplus, en ce compris les dépens. 2.3. Par jugement rendu le 12/3/2021, le tribunal dit la demande non fondée, dit que le mur litigieux est privatif et appartient à C. C. , et condamne la demanderesse aux dépens des défendeurs liquidés à l’indemnité de procédure de 1.440 euros ainsi qu’au droit de mise au rôle de 165 euros. 3. Par son appel, Madame C. critique ces deux jugements dont elle postule la réformation. Elle demande de dire son appel recevable et fondé, et, en conséquence, à titre principal : - dire que le mur litigieux est mitoyen, - dire que les intimés sont responsables de l’état dudit mur, en l’occurrence son hors-plomb et son instabilité ; - condamner les intimés à supporter, à leurs frais exclusifs, les travaux de rénovation ou de reconstruction qui s’imposeront ; - à cet égard, ordonner une expertise simplifiée et nommer à cet effet un expert architecte afin de : o se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ; o prendre connaissance du dossier des parties ; o déterminer les travaux devant être réalisés pour une remise en état du mur litigieux et ce, dans les règles de l’art et chiffrer leur coût ; o déterminer le préjudice subi ou à subir par l’appelante et notamment l’absence de jouissance de sa cour durant les travaux ; o dresser un projet de comptes entre parties ; o faire rapport à une audience. Page 4 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. A titre subsidiaire, Madame C. demande à la cour de : - dire la demande recevable ; - avant dire droit au fond, ordonner une expertise simplifiée et nommer à cet effet un expert architecte assisté d’un sapiteur géomètre afin de : o se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ; o prendre connaissance du dossier des parties ; o donner son avis sur le caractère privatif ou mitoyen du mur litigieux ; o donner son avis sur l’état du mur et sa dangerosité ; o donner son avis sur les causes de l’état du mur séparatif et sur les responsabilités ; o déterminer les travaux devant être réalisés pour un remise en état du mur litigieux et ce, dans les règles de l’art et chiffrer leur coût ; o déterminer le préjudice subi ou à subir par la requérante et notamment l’absence de jouissance de sa cour durant les travaux ; o dresser un projet de comptes entre parties ; o faire rapport à une audience à fixer. - réserver à statuer sur le surplus en ce compris les dépens. Monsieur G. et Madame G. demandent de dire l’appel non fondé, d’en débouter la partie appelante et de la condamner aux dépens des deux instances liquidés dans leur chef à la somme de 3.120 euros (2 x 1.560 euros). Ce faisant les consorts G. -G. forment, de manière implicite mais certaine, une demande incidente concernant la majoration de leurs dépens de première instance. Discussion Madame C. fonde son action sur : • les règles relatives à la mitoyenneté, • les règles relatives à la responsabilité délictuelle visées aux articles 1382 et 1386 de l’ancien Code civil. I. Remarques liminaires I.1. Vente du bien de Monsieur G. et Madame G. en cours de procédure Les parties intimées indiquent avoir procédé, en cours de procédure, à la vente de l’immeuble à la suite de leur séparation. L’acte authentique de vente1 a été passé le 13/1/2020 par devant les notaires Adrien Urbin-Choffray et Hervé Randaxhe et comporte la clause suivante : 1 Pièce 18 du dossier de procédure d’appel. Page 5 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. « Les parties déclarent qu’il existe actuellement une procédure judiciaire en cours relative au mur séparant le bien vendu du bien voisin situé à gauche quand on regarde l’immeuble de face. La procédure aurait pour objet la stabilité du mur dont la mitoyenneté reste à déterminer et qui menacerait de s’effondrer selon les voisins. Ces derniers souhaiteraient que ce mur soit renforcé ou refait. Le vendeur déclare faire son affaire personnelle des conséquences de cette procédure judiciaire et du coût des travaux qui seraient éventuellement à réaliser au mur suite à cette procédure judiciaire ou s’il s’avérait que ce mur risque bien de s’effondrer à défaut de travaux ou réparations. Le vendeur s’engage en outre à supporter les éventuels frais de remise en état du jardin du bien vendu si ce dernier se trouvait endommagé suite aux travaux dont question ci-dessus. En garantie des obligations des vendeurs, qui sont tenus solidairement, une somme de vingt-cinq mille euros (25.000,00€) sera prélevée sur le prix de vente et bloquée en l’Etude du Notaire Adrien URBIN-CHOFFRAY, soussigné. Si les travaux dont question ci-dessus devaient être réalisés, cette somme pourrait être utilisée, sur présentation de factures, pour payer la part de ces travaux à charge du vendeur ainsi que pour la remise en état du jardin. A défaut, cette somme sera intégralement restituée aux vendeurs sur présentation du jugement définitif, ou d’un document signé par les voisins ou du rapport d’un expert indépendant, dont il résulte qu’aucun de ces travaux ne doit être réalisé ou supporté par les vendeurs ». I.2. Droit applicable La loi du 4 février 2020 portant le livre 3 « Les biens » du Code civil est entrée en vigueur le 1/9/2021. A moins que les parties n’en décident autrement en souhaitant appliquer anticipativement la réforme, les dispositions du Livre II de l’ancien Code civil ne disparaissent pas immédiatement et complètement. La loi nouvelle s’applique aux actes et faits juridiques qui ont lieu postérieurement à son entrée en vigueur. Elle ne s’applique pas davantage aux effets futurs des actes et faits juridiques survenus avant son entrée en vigueur, ni aux actes et faits juridiques qui se sont produits après son entrée en vigueur mais qui se rapportent à des droits réels découlant d’un acte juridique ou d’un fait juridique survenu avant son entrée en vigueur (article 37 de la loi). Les règles de l’ancien Code civil relatives au droit des biens demeurent applicables au présent litige dès lors que les actes et faits juridiques invoqués par les parties à l’appui de leurs prétentions sont survenus avant l’entrée en vigueur de la loi du 4 février 2020, sans que les parties aient souhaité l’application anticipée de la réforme. Page 6 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. II. Caractère du mur litigieux : mitoyen ou privatif II.1. Principes Aux termes de l’article 653 de l’ancien Code civil, dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire. Les présomptions contenues à l’article 653 de l’ancien Code civil répondent aux difficultés fréquentes de silence des actes sur le caractère mitoyen ou séparatif des murs et clôtures et reposent sur l’idée que le mur qui procure un égal avantage aux deux voisins est censé leur appartenir en copropriété, soit qu’il ait été construit à frais communs, soit que l’un des voisins en ait acquis la mitoyenneté postérieurement à la construction2. Une présomption de mitoyenneté peut être renversée en présence d’un titre ou d’une marque de non-mitoyenneté3. Le titre s’entend d’un écrit authentique ou privé établissant la propriété exclusive de l’un des voisins4. Le titre en question ne doit pas nécessairement émaner des parties en litige. Il suffit qu’il émane de leurs auteurs ou d’un auteur commun5. Les marques de non-mitoyenneté sont visées par l’article 654 de l’ancien Code civil et dérivent de ce que le mode de construction du mur indique que l’un des voisins est obligé de recevoir seul l’égout des eaux pluviales ou qu’il a seul le droit de faire bâtir contre ce mur6. Ces marques de non-mitoyenneté constituent des présomptions légales de propriété exclusive. Elles ne valent cependant que jusqu’à preuve du contraire7. 2 V. Van den Haselkamp-Hansenne, “I.15.5. La preuve de la mitoyenneté », Guide de droit immobilier, Liège, 1992. 3 J. Hansenne, Les biens. Précis, 1996, p.1009 ; P.-P. Renson, « Les sources et la preuve de la mitoyenneté », Jurimpratique, 2011/3, pp. 115-116, n°37. 4 N. Gofflot, et T. Haillot, « Mitoyenneté : difficultés récurrentes - Partie 1 - La preuve de la mitoyenneté : état des lieux et perspectives », For. immo., 2020/33, p. 3. 5 J. Hansenne, Les biens. Précis, 1996 , op.cit., p.1005. 6 Liège, 31 janvier 2011, J.L.M.B., 2013, p. 484. 7 . Hansenne, Les biens. Précis, 1996, op. cit., p.1010. Page 7 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. II.2. Application au cas d’espèce 1. Madame C. a acquis la propriété de l’immeuble sis rue …. à 4624 Romsée par un acte de vente du 31/7/1996 passé devant les notaires Josette Lahaye de résidence à Beyne-Heusay et Valentin Jamart, de résidence à Comblain-au-Pont8. Selon l’origine de propriété rappelée dans l’acte susmentionné, la partie venderesse, G. L., est propriétaire de ce bien pour en avoir acquis la moitié indivise de son ex-épouse, Madame D. B. , aux termes d’un acte reçu par le notaire Jacques Randaxhe à Fléron, le 8/8/1985. L’autre moitié indivise du bien appartenait au vendeur pour l’avoir acquise avec son ex-épouse : - en ce qui concerne la maison et une partie du jardin, des époux T.B., propriétaires trentenaires, aux termes d’un acte reçu par le notaire Amory le 9/5/1974 ; - en ce qui concerne le solde, de Monsieur J. L. et son épouse Madame J. P. aux termes d’un acte reçu par le notaire Jacques Randaxhe, le 9/5/1974. L’acte du 31/7/1996 précise que « les époux L.-P. en étaient propriétaires, en plus grand, pour l’avoir acquis de Madame M. G., sans profession, veuve de Monsieur J. T. D., de Romsée, propriétaire trentenaire (…) ». L’acte d’achat de Madame C. reproduit une clause contenue dans l’acte de vente réalisé au profit de ses vendeurs, les époux L.-B. : « Rappel de stipulation antérieure. L’acte susvanté du Notaire Jacques RANDAXHE du neuf mai mil neuf cent septante quatre et portant vente au profit des époux L. B. contient textuellement ce qui suit/ « OBLIGATION DE CLOTURER. Les acquéreurs devront séparer la parcelle présentement acquise du restant de la propriété des vendeurs, au moyen d’un mur d’une hauteur de un mètre quatre vingts centimètres, à ériger à leurs frais exclusifs sur la ligne séparative dans un délai de trois ans à compter de ce jour ». Les époux L.-B., auteurs de Madame C. , ont donc été, en ce qui concerne la partie de l’immeuble ayant auparavant appartenu aux époux L.-P., soumis à l’obligation d’ériger à leurs frais exclusifs un mur sur la ligne séparative. Les intimés produisent également leur titre de propriété relatif au bien sis rue … 4624 Romsée, à savoir l’acte authentique daté du 21/11/2005 passé devant les notaires Hervé Randaxhe de résidence à Fléron et Michel Hubin, de résidence à 8 Pièce 9 de son dossier. Page 8 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. Liège9. Les mentions relatives à l’origine de propriété du bien vendu précisent que les vendeurs sont propriétaires du bien pour l’avoir acquis de la société anonyme « Constructions Marcel Creutz » aux termes d’un acte reçu le 10/8/1994 par les notaires Renaud Lilien et Gérard Hubin et que cette société en était propriétaire pour avoir fait ériger les constructions sur un terrain acquis de Monsieur F. L. aux termes d’un acte du 24/5/1991. Monsieur F. L. en était propriétaire pour l’avoir reçu en plus grand et avec d’autres de ses parents Monsieur J. L. et son épouse Madame J. P., propriétaires trentenaires, aux termes d’un acte de donation du 3/5/1989. 2. Il résulte des titres d’acquisition des parties que, d’une part, que les parties ont des auteurs communs, à savoir les époux L.-P. et, d’autre part, que ces auteurs communs ont imposé aux époux L.-B., auteurs de Madame C. , une obligation d’ériger un mur séparatif à leurs propres frais. C’est dès lors par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a considéré que la clause contenue dans l’acte de vente des époux L.-B., et reprise dans l’acte d’achat de C. C. , qui impose de « séparer la parcelle présentement acquise du restant de la propriété des vendeurs » fait référence à une séparation entre les actuels numéros 30 et 32 de la rue Fond Counet. En effet, les époux L.-P. n’ont vendu qu’une partie de leur parcelle aux époux L.-B., de sorte qu’ils ont imposé à ces derniers d’ériger un mur de séparation entre les propriétés n° 30 et n° 32. Cette conclusion est renforcée par le constat que le mur a été érigé concomitamment et au moyen des mêmes matériaux que le garage sis sur le fonds actuellement propriété de Madame C. 10. Il suit des éléments et considérations qui précèdent que le titre de C. C. établit à suffisance le caractère privatif du mur litigieux établi sur la ligne séparative des deux fonds dès lors que celui-ci a été érigé aux frais exclusifs des auteurs de Madame C. . 3. Les intimés font valoir qu’en tout état de cause, au cas où la cour ne considérerait pas, à l’instar du premier juge, que la présomption de mitoyenneté de l’article 653 est renversée par un titre établissant la propriété exclusive de l’appelante quant au mur séparatif, il faut constater que ce mur présente des traces de non- mitoyenneté au sens de l’article 654 de l’ancien Code civil. 9 Pièce 8 de leur dossier. 10 Voir les photographies pièce 9 du dossier des intimés. Page 9 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. Les intimés soutiennent à cet égard que le fonds de Madame C. devait être doté d’une construction annexe, telle un hangar, érigée au fond de sa parcelle et dont la toiture reposait en partie sur le mur litigieux. Ils tirent cet argument de la présence de traces de fixation de madriers visibles sur le mur du côté du fonds C. , ainsi que d’un permis d’urbanisme sollicité par l’auteur de Madame C. pour la construction d’un garage et d’une annexe11. Ces traces de fixation de madriers ainsi que la poutre visibles notamment sur les photos des pièces 14 et 15 du dossier de la partie appelante12 laissent effectivement présumer de la présence d’une construction antérieure. Ces éléments ne sont toutefois pas constitutifs de marques de non-mitoyenneté pour les justes motifs développés par le premier juge dans le jugement entrepris prononcé le 18/12/2020 (pages 5-6), que la cour adopte. Les marques de non- mitoyenneté sont limitativement énumérées par l’article 654 du Code civil et en l’espèce, force est de constater que les emplacements pour des madriers ne peuvent être assimilés aux marques de non-mitoyenneté visées par cette disposition légale13. 4. Il y a lieu de rappeler que la preuve de la mitoyenneté d’une clôture peut être rapportée selon les modes de droit commun applicables à la preuve du droit de propriété et des autres droits réels. C’est pour éviter la multiplication des litiges entre voisins que l’ancien Code civil a édicté des présomptions de mitoyenneté (article 653) et de non-mitoyenneté (article 654). En l’espèce, le mur litigieux sépare bien des cours et jardins mais la présomption de l’article 653 de l’ancien Code civil ne peut jouer car il s’agit d’une présomption juris tantum qui est en l’occurrence renversée par un titre établissant la propriété exclusive de C. C. sur ce mur. La thèse de l’appelante, basée sur l’article 653 de l’ancien Code civil, ne peut dès lors être suivie. 11 Pièce 10 du dossier des intimés. 12 Voir également la pièce 5 du dossier des intimés. 13 C’est de manière non pertinente que les intimés se réfèrent au nouveau droit des biens qui définirait plus largement les marques de non-mitoyenneté. En effet, pour les motifs indiqués au point I.2. du présent arrêt, la loi du 4 février 2020 portant le livre 3 « Les biens » du Code civil, entrée en vigueur le 1/9/2021 n’est pas, en raison de ses dispositions transitoires, applicable au présent litige. Page 10 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. En effet, une présomption de mitoyenneté tombe devant un titre ou d’une marque contraire14. Les arguments développés par l’appelante sur ce point ne peuvent convaincre : • Le mur se trouvant sur la limite mitoyenne est présumé mitoyen : tel n’est pas le cas dès lors que la présomption de mitoyenneté de l’article 653 ne joue pas. • « Aucune disposition légale ne mentionne que le mur se trouvant sur les limites de mitoyenneté est la propriété de l’un ou l’autre des propriétaires parce que celui-ci en a supporté le coût de sa construction »15 : il y a lieu de rappeler que le titre d’acquisition des auteurs de madame C. leur impose de construire un mur séparatif entre les propriétés n° 30 et n° 32 à leurs frais exclusifs. Ce mur séparatif a été construit par les anciens propriétaires du n° 32, à leurs frais exclusifs, ce qui démontre le caractère privatif du mur. Madame C. a ensuite acquis l’immeuble bâti par acte authentique du 31/7/1996 qui reproduit cette clause. Elle dispose donc d’un titre de propriété portant à la fois sur le terrain et les constructions privatives qui y sont incorporées. • Les présomptions de mitoyenneté s’appliquent au moment du litige et non au moment de la construction du mur séparatif (l’appelante se réfère à un arrêt prononcé par la Cour de cassation le 20 mai 1999). En l’espèce, la présomption de l’article 653 ne s’applique pas car elle cède devant un titre établissant la propriété exclusive de l’appelante sur le mur litigieux. Partant, il n’y a pas lieu de s’interroger sur le moment auquel la présomption de mitoyenneté s’applique. • L’utilité commune du mur n’est pas de nature à contredire ce qui précède, sauf à invoquer que les intimés auraient acquis la mitoyenneté du mur par prescription acquisitive, ce qui n’est pas soutenu par Madame C. . L’appelante n’établit pas davantage le caractère mitoyen du mur selon les modes de preuve de droit commun. La mitoyenneté d’un mur est soit originaire (lorsque le mur est élevé à frais communs par les deux propriétaires voisins), soit acquise. En l’espèce, il résulte du titre de propriété de l’appelante que la mitoyenneté n’est pas originaire puisque ce sont ses auteurs qui ont construit le mur séparatif à leurs frais exclusifs. A défaut de mitoyenneté originaire, la mitoyenneté ne peut être qu’acquise. 14 J. Hansenne, Les biens. Précis, 1996, p.1009 ; P.-P. Renson, « Les sources et la preuve de la mitoyenneté », JurimPratique, 2011/3, pp. 115-116, n°37. 15 Conclusions d’appel de Madame C. , page 5. Page 11 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. Madame C. ne produit aucun titre de mitoyenneté permettant de considérer que la mitoyenneté qu’elle allègue résulte d’un acte juridique tel qu’un contrat (vente amiable ou forcée de la mitoyenneté). Aucun autre mode d’acquisition de la mitoyenneté (acquisition forcée, usucapion trentenaire) n’est invoqué par l’appelante. 5. Il suit des éléments et considérations qui précèdent que le mur litigieux n’est pas mitoyen et appartient exclusivement à Madame C. . Il incombe dès lors à l’appelante d’assurer l’entretien et la réparation de son mur privatif (sous réserve de la responsabilité délictuelle des intimés qui sera examinée ci-dessous). L’article 655 de l’ancien Code civil, qui dispose que les charges résultant de la réparation et de la reconstruction du mur mitoyen doivent être assumée par chaque copropriétaire en fonction de sa part, n’est pas d’application. III. Responsabilité délictuelle C. C. soutient que les intimés sont responsables sur base de l’article 1382 de l’ancien Code civil de l’état de délabrement du mur litigieux et de son hors-plomb conséquent. En page 8 de ses conclusions d’appel, Madame C. invoque en outre la responsabilité des intimés sur le fondement de l’article 1386 de l’ancien Code civil. III.1. Responsabilité sur base de l’article 1386 de l’ancien Code civil L’article 1386 de l’ancien Code civil dispose que : « le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, laquelle est arrivée par la suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction ». La ruine du bâtiment implique un état de délabrement avancé ou de dégradation grave entraînant sa chute ou son effondrement. Il peut s’agir de la construction toute entière, soit des matériaux qui en sont partie intégrante16. La chute ou l’effondrement d’une partie des matériaux qui forment le bâtiment suffit17. En l’espèce, bien que le mur litigieux est certainement dégradé ainsi que l’illustrent les photos réalisées par les experts respectifs des parties, la ruine du bâtiment 16 Cass., 8 mai 1924, Pas., 1924, I, p. 328 ; Cass., 18 avril 1975, Pas., 1975, I, p. 828. 17 B. Dubuisson, V. Callewaert, B. De Coninck, G. Gathem, « La responsabilité civile. Chronique de jurisprudence 1996-2007. Volume 1 : Le fait générateur et le lien causal », Les Dossiers du Journal des tribunaux, n° 74, n° 319, p. 258 et les réf. citées. Page 12 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. n’est pas établie en l’absence de constat d’effondrement ou de chute totale ou partielle. Plus fondamentalement, l’article 1386 de l’ancien Code civil instaure une responsabilité à charge du propriétaire. Cette disposition légale est dès lors inopérante pour établir la responsabilité de Monsieur G. et Madame G. qui ne sont pas propriétaires du mur litigieux. III.2. Responsabilité sur base de l’article 1382 de l’ancien Code civil En application des articles 8.4 du Code civil et 870 du Code judiciaire il incombe à C. C. , qui met en cause la responsabilité des intimés, de démontrer que les conditions de cette responsabilité sont réunies, soit une faute et l’existence d’un lien causal entre cette faute et le dommage consistant dans la nécessité de réparer ou reconstruire le mur séparatif. A l’appui de ses prétentions, C. C. fait valoir les éléments suivants : - les intimés auraient procédé à la modification du relief du sol et au rehaussement des terres sur leur parcelle, lesquelles exercent une pression importante sur le mur litigieux ; - le mur subit l’écoulement de l’eau émanant de la propriété des voisins et exerce une pression hydrostatique sur celui-ci ; - les intimés ont planté une végétation abondante laquelle augmente également la pression exercée sur le mur. 1. Modification du relief du sol i. Les parties sont contraires en fait quant à l’origine de la différence de niveau entre les terres situées de chaque côté du mur litigieux. Madame C. soutient que les intimés ont procédé à un rehaussement des terres dans leur jardin, lequel exerce une pression anormale sur le mur, tandis que Monsieur G. et Madame G. contestent fermement le rehaussement de leurs terres et soutiennent que ce sont les propriétaires du fonds C. qui ont excavé ce fonds18. Les photographies déposées aux dossiers des parties permettent de constater que : - au pied du mur litigieux, la maçonnerie est réalisée parallèlement au sol du côté de la parcelle de Madame C. 19 tandis que l’arrête supérieure du mur 18 Madame C. le conteste et soutient que sa maison est au même niveau que la maison voisine située au n° 34. Elle n’apporte toutefois aucun élément permettant d’objectiver ses dires sur ce point précis. 19 Voir notamment les pièces 5 et 14 du dossier de l’appelante. Page 13 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. semble parallèle au dénivelé de la pente naturelle du terrain côté G. -G. , telle qu’elle existait avant la construction de l’immeuble bâti sur ce fonds20. - le mur litigieux a été érigé concomitamment et au moyen des mêmes matériaux que le garage sis sur le fonds actuellement propriété de Madame C. ainsi que cela résulte des clichés photographiques déposés en pièce 9 du dossier des intimés. Les matériaux utilisés sont les mêmes pour tout le mur et rien ne laisse apparaître qu’une partie du mur aurait été construite ultérieurement. Il sera en outre rappelé qu’il résulte du titre d’acquisition de Madame C. du 31/7/1996 (cfr. l’origine de propriété) que ses auteurs antérieurs ont construit une maison sur la parcelle n° 32, laquelle a été vendue avec une partie du jardin en date du 9/5/1974 par les époux T.-B. aux consorts L.-B., que ces derniers ont érigé un garage à côté de la maison (voir le permis d’urbanisme qui leur a été délivré à cet effet le 3/10/197421) ainsi que le mur séparatif sur base de la clause contenue dans leur acte de vente. L’immeuble sis sur le fonds voisin n° 30 ne sera construit que bien plus tard par la société anonyme « Constructions Marcel Creutz »22. Ces éléments permettent de considérer, de manière hautement vraisemblable, qu’une différence importante de niveau existait entre les deux parcelles lorsque le mur litigieux fut construit. La seule circonstance que la clause reproduite dans l’acte de vente de madame C. mentionne « Obligation de clôturer » ne permet pas d’induire pour autant qu’il s’agissait de construire un mur séparant des parcelles de même niveau ainsi que le soutient l’appelante. Le rapport du bureau BE Mosan déposé par l’appelante23 formule des hypothèses quant à la situation des parcelles. Le conseil technique de Madame C. précise que le mur séparatif se compose d’une maçonnerie montée en blocs de béton de 19 cm creux rejointoyés et que ce type de construction correspond à une séparation de parcelles de même niveau. 20 Voir en particulier au dossier de l’appelante les pièces 7, 15 et 16 (dénivelé du mur) et 11.3 (dénivelé de la pente naturelle du terrain avant la construction de l’immeuble sis au n° 30). 21 Pièce 10 du dossier des intimés. 22 La construction de l’immeuble sis au n° 30 a été réalisée entre le 24/5/1991 (correspondant à la date d’acquisition du terrain par la société anonyme « Constructions Marcel Creutz ») et le 10/8/1994 (date de la revente du terrain et de la maison par l’entrepreneur aux consorts C.-H.) - voir l’acte d’acquisition des intimés. 23 Pièce 8 de son dossier. Page 14 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. Or, la situation des lieux telle qu’elle résulte des photographies produites démontre que tel n’est pas le cas. Le conseil technique des intimés (rapport du bureau e-bex SA24) énonce que le profil du terrain sis au n° 30 est repris dans les plans d’urbanisme datant du 24/4/1991 et montre un niveau de voirie à – 0.40 et un fond de parcelle à + 2.08 m25. Il précise que l’implantation du bâtiment sur ce fonds n’a pas nécessité la pose d’un remblai à proximité de la limite séparative avec l’immeuble voisin 26. « Il ressort donc que votre assuré ou plus précisément le constructeur de l’immeuble de votre assuré n’a absolument pas modifié le relief naturel du terrain et donc des terres en contact avec la propriété du tiers »27. Il suit de l’ensemble des éléments qui précèdent que Madame C. reste en défaut de démontrer la réalité de la modification de relief qu’elle impute à ses voisins, alors que la charge de la preuve d’une faute dans le chef des intimés lui incombe en sa qualité de demanderesse en justice. ii. Le mur séparatif présente un hors-plomb ainsi que des fissurations. Selon le rapport du conseil technique de C. C. , la cause de la détérioration du mur réside dans la faiblesse de la maçonnerie : « une simple maçonnerie de 19cm en blocs de béton non armée n’est pas prévue pour reprendre les efforts de poussée de terre d’une telle hauteur 28». 24 Pièce 1 de leur dossier. 25 Voir les deux annexes à la pièce 3 du dossier des intimés. Il s’agit du plan d’implantation des lots 1 et 2, soit les habitations à construire par l’entrepreneur SA « Constructions Marcel Creutz » sur les parcelles n° 30 et n° 28 rue Fond Counet, et du profil du terrain rue Fond Counet pour ces lots 1 et 2. Sur les photos produites par madame C. en pièce 11 de son dossier, on peut voir le gros-œuvre de la première maison construite sur le lot 2, avant la construction de la maison des intimés sur le lot 1. C’est vainement que Madame C. soutient que ce profil de terrain concerne l’immeuble n° 28 et non celui de l’immeuble des intimés n° 30. Il s’agit en effet de deux maisons jumelées ainsi que l’indiquent les documents d’urbanisme (voir également pièce 7 du dossier des intimés). 26 Le conseil technique des intimés écrit que la coupe de profil du terrain (lots 1 et 2) montre la présence d’un léger remblai le long de la façade arrière de l’immeuble des intimés « mais ce remblai n’est absolument pas concerné par la limite séparative d’avec l’immeuble du tiers ». Le plan produit en pièce 13 du dossier de l’appelante, qui représente selon madame C. la façade latérale gauche de l’immeuble des consorts G. -G. (ce que ces derniers contestent eu égard au fait que ce plan comporte une mention « Maison n° 30 » ajoutée manuscritement), n’apporte pas d’élément déterminant dans ce contexte. 27 Rapport e-bex,, page 3. 28 Rapport BE Mosan, page 2. Page 15 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. C. G. et S. G. ne peuvent se voir reprocher un comportement fautif concernant la technique constructive du mur litigieux dès lors qu’ils n’ont pas construit ce mur. Il incombait aux constructeurs du mur séparatif (qui sont les auteurs de Madame C. ) de le construire au moyen de blocs plus épais, adaptés à une fonction de soutènement des terres eu égard au fait qu’ils ne pouvaient ignorer la disposition des lieux et la différence de niveau qui existait entre les deux parcelles. Il résulte de la pièce 10 produite au dossier des intimés qu’un permis d’urbanisme a été délivré le 3/10/1974 à Monsieur G. L. pour la construction d’un garage et d’une annexe en fond de parcelle29, que les intimés qualifient de hangar. Le bureau e-bex relève la présence, côté C. , de trous dans le mur dans lesquels venaient se fixer des madriers de charpente de toiture et ce à deux niveaux 30. C. C. a précisé que ces madriers n’étaient plus présents lorsqu’elle a acheté son immeuble31. Si la dégradation du mur a été freinée par la présence d’une annexe et de madriers opérant le soutien du mur en sens contraire de la pression exercée par les terres, les dégâts constatés aujourd’hui ne sont pas imputables à une faute des intimés mais au fait que le mur n’a, initialement, pas été construit par les auteurs de l’appelante avec les matériaux adaptés. 2. Infiltrations d’eau et végétations Madame C. soutient que les intimés sont responsables d’infiltrations d’eau dans le mur dues à la présence d’un étang sur leur parcelle et à l’absence de système d’évacuation des eaux. Elle fait en outre grief aux consorts G. -G. d’avoir réalisé des plantations le long du mur litigieux qui sont à l’origine de certaines dégradations. Le conseil technique de l’appelante écrit dans son rapport : « Si les terres qui s’appuient sur cette maçonnerie ne sont pas drainées, il faut ajouter à cela une pression hydrostatique exerçant également des efforts de poussée sur la maçonnerie »32. La présence de remblais s’appuyant sur le mur séparatif côté G. - G. n’est pas objectivement démontrée (cfr. supra). 29 Voir en annexe à cette pièce le permis de bâtir et les plans joints. 30 Voir également les photos pièce 5 du dossier des intimés. 31 Voir la lettre de son conseil du 6/12/2017, pièce 3 du dossier de l’appelante. 32 Rapport du bureau BE Mosan, page 2. Page 16 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. Le conseil technique des intimés relève les éléments suivants : • le mur est très vétuste (présence de fissures et absence de joints entre les blocs voir photographies page 9) ; • la nature du mur, son épaisseur et sa méthodologie constructive pour la partie enterrée ne peut être déterminée ; • en tête de maçonnerie, les blocs de béton ne sont pas remplis de béton en leurs creux (photographies page 10), ce qui tend à déforcer l’ensemble, • rien n’indique que le mur a été protégé contre les infiltrations latérales par la pose d’un cimentage hydrofuge, d’une membrane noppée et la réalisation d’un drain33. Comme cela a déjà été précisé ci-dessus, les intimés ne sont pas responsables de la technique constructive du mur séparatif érigé par les auteurs de madame C. . Eu égard à la disposition des lieux, ce mur devait être apte au soutènement, lequel requiert des précautions particulières en termes d’épaisseur et d’étanchéité. Il n’est pas établi que si le mur avait été construit avec les matériaux adaptés compte tenu de la différence de niveau déjà existante, les problèmes d’infiltrations et de pression exercés sur le mur dont se plaint l’appelante auraient causé des dégradations au mur. Aucune faute n’est démontrée en ce qui concerne la plantation de bambous, d’une vigne ou d’infiltrations provenant d’un étang. Les affirmations de l’appelante ne sont pas objectivées et les intimés ont précisé, sans être contredits sur ce point, que les bambous n’étaient pas plantés le long du mur et qu’ils ont été enlevés, que la vigne est plantée dans un bac à trois mètres du mur et que les berges de l’étang sont relevées de manière à éviter tout débordement. Il sera relevé qu’il existe également des plantations grimpant le long du mur, côté C. 34. III.3. Il suit de ces considérations que Madame C. échoue à démontrer que les conditions de la responsabilité des intimés sont rencontrées. Partant, la demande de condamnation des intimés à supporter les frais de rénovation ou de reconstruction du mur litigieux n’est pas fondée. La demande de désignation d’un expert architecte dans le cadre d’une mission simplifiée n’est pas davantage fondée, la cour disposant des éléments utiles pour trancher le différend opposant les parties. 33 Rapport e-bex, pages 4-5. 34 Pièce 7 du dossier de l’appelante et pièce 5 du dossier de l’intimée. Page 17 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. IV. Quant aux dépens C. C. succombe dans son action et sera dès lors condamnée aux dépens des deux instances des consorts G. -G. . IV.1. Dépens de première instance S’agissant d’un litige non évaluable en argent, le premier juge a accordé aux défendeurs G. -G. l’indemnité de procédure de 1.440 euros correspondant au montant applicable au jour où le tribunal a clôturé les débats35. C’est du reste l’indemnité de procédure qu’ils avaient demandée au terme de leurs dernières conclusions36. La demande incidente qu’ils formulent en degré d’appel, consistant à majorer l’indemnité de procédure de première instance à 1.560 euros, n’est dès lors pas justifiée. IV.2. Dépens d’appel L’appelante succombe dans son appel et sera condamnée aux dépens des intimés liquidés à l’indemnité de procédure de 1.560 euros37. Ses propres dépens lui seront délaissés. PAR CES MOTIFS : Vu l’article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l’emploi des langues en matière judiciaire, La cour , statuant contradictoirement, Reçoit l’appel et la demande incidente, Confirme les deux jugements entrepris en toutes leurs dispositions, Condamne C. C. aux dépens d’appel de C. G. et S. G. liquidés à l’indemnité de procédure de 1.560 euros, et lui délaisse ses propres dépens, en ce compris la 35 Les débats ont été clôturés devant le tribunal le 26/2/2021 (voir le procès-verbal d’audience du 26/2/2021). L’indemnité de procédure pour les litiges non évaluables en argent a été indexée postérieurement, le 1/6/2021 et portée à 1.560 euros. 36 Pièce 15 du dossier de procédure de première instance. 37 C’est ce qui est demandé. Page 18 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. somme de 20 euros à titre de contribution au fonds budgétaire relatif à l’aide juridique de seconde ligne, Condamne C. C. au droit de mise au rôle d’appel de 400 euros dû en application de l’article 269 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe, lequel doit être payé au SPF Finances après invitation faite par celui-ci. _______________________ Page 19 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 21-12-2022 2021/RG/589 - C. /G. -G. Ainsi jugé et délibéré par la TROISIÈME chambre C de la cour d'appel de Liège, où siégeait le président Martine BURTON comme juge unique et prononcé en audience publique du 21 décembre 2022 par le président Martine BURTON, avec l’assistance du greffier Isabelle BONGARTZ. Martine BURTON Isabelle BONGARTZ Page 20 Document PDF ECLI:BE:CALIE:2022:ARR.20221221.1 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div