ECLI:BE:CALIE:2024:ARR.20240207.1

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Liège Jugement/arrêt du 07 février 2024 No ECLI: ECLI:BE:CALIE:2024:ARR.20240207.1 No Rôle: 2023/RG65 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2024-05-29 Consultations: 175 - dernière vue 2026-06-14 12:12 Fiche Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - PRESCRIPTION (DROIT CIVIL) - Généralités (prescription (droit civil)) Mots libres: Droit des biens Propriété d'une cave se trouvant sous l'immeuble voisin Preuve de la propriété immobilière Nouvelle règle de prescription acquisitive – droit transitoire Article 37 §2, loi du 4 février 2020 Texte de la décision Numéro d’ordre : Cour d’appel Liège Date du prononcé : Arrêt du 07-02-2024Numéro du rôle : 2023/RG/65 de la TROISIÈME chambre civile C Numéro du répertoire : Expédition(

1. s)délivrée(
2. s)à : Huissier : Huissier : Huissier : 2024/ Avocat : Avocat : Avocat : Partie : Partie : Partie : Liège, le Liège, le Liège, le Coût : Coût : Coût : CIV : CIV : CIV : A destination du Receveur : Présenté le Non enregistrable Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. EN CAUSE DE : A.S. S.R.L., partie appelante, représentée par Maîtres. CONTRE : S. A. , NRN, partie intimée, représentée par Maître. __________________________ Vu les feuilles d’audiences des 15/02/2023, 13/12/2023 et de ce jour. __________________________ APRÈS EN AVOIR DÉLIBÉRÉ : Vu la requête du 20/1/2023 par laquelle la SRL A.S. interjette appel du jugement prononcé le 4/11/2022 par le tribunal de première instance de Liège, division Liège, et intime monsieur A. S. . Vu les conclusions et les dossiers des parties. Antécédents et objet de l’appel Les faits de la cause et l’objet de la demande sont exactement énoncés par le premier juge, à l’exposé duquel la cour se réfère. Il suffit de rappeler ou de préciser les éléments qui suivent. Page 2 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. 1. Les parties sont propriétaires d’immeubles contigus par l’arrière1 : - la SRL A.I.R.S est propriétaire d’un double immeuble sis rue des ... 19-21 à 4000 Liège qu’elle a acquis des consorts V. par acte authentique de vente du 31/1/20182 ; - monsieur S. est propriétaire de l’immeuble sis rue à 4000 Liège pour l’avoir acquis également des consorts V. par acte authentique de vente du 30/6/20103. Les consorts V. avaient eux-mêmes acquis ces biens de monsieur A. C. par acte authentique du 2/10/2006. 2. La SRL A.S. précise qu’après avoir acquis ses immeubles de rapport, elle a obtenu un permis d’urbanisme pour la réalisation de divers travaux et qu’à l’entame de ceux-ci, elle s’est rendu compte que monsieur S. occupait une partie de ses caves via un passage percé entre les deux immeubles. En effet, des cloisons ont été installées pour isoler une partie de la cave à laquelle on accède par l’immeuble de l’intimé, notamment pour l’affecter à l’usage d’une salle de bains construite partiellement sous l’escalier menant vers le rez-de- chaussée de l’immeuble n° … de la rue … 4. La SRL A.S. a écrit le 3/1/2020, par l’intermédiaire de son conseil, un courrier à monsieur S. pour se plaindre d’une occupation sans titre ni droit par ce dernier d’une partie de ses caves (environ 6 m²). Elle met son voisin en demeure de libérer cette surface en démolissant les cloisons placées, en reconstituant le mur séparatif mitoyen et en enlevant les différents équipements s’y trouvant5. Après l’envoi de cette lettre de mise en demeure, la SRL A.S. a muré le passage créé entre les deux immeubles afin de clore son fonds6. Par un courriel en réponse daté du 6/2/2020, le conseil de monsieur S. conteste une occupation des lieux sans titre ni droit et affirme qu’il les a acquis par prescription trentenaire « au pire milieu qu’il occupe »7. Par lettre du 11/2/2020, le conseil de la SRL A.S. a maintenu que A. S. usurpait l’usage d’une partie de la cave faisant partie intégrante de sa propriété8. 1 Voir le plan cadastral des biens, pièce 3 du dossier de l’appelante. 2 Pièce 1 du dossier de l’appelante. 3 Pièce 5 du dossier de l’intimé. 4 Voir les photographies pièce 2 de son dossier. 5 Pièce 5 du dossier de l’appelante. 6 Photographies pièce 7 de son dossier. 7 Pièce 8 du dossier de l’appelante. 8 Pièce 9 du dossier de l’appelante. Page 3 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. Par courriel du 2/9/2020 le conseil de monsieur S. écrit qu’il résulte des documents en sa possession (qui ne sont pas produits en annexe à ce courriel) qu’A.S. n’est pas propriétaire de la salle de bains de son client qu’elle s’est appropriée par la construction d’un mur en blocs. Elle est mise en demeure de restituer la libre disposition des lieux à monsieur S. dans la quinzaine. A défaut, une action en revendication et en bornage sera introduite. La SRL A.S. maintient sa position et propose de comparaître volontairement9. 3. A la suite de ces échanges, A. S. introduit une action possessoire (réintégrande) devant le juge de paix du 3e canton de Liège qui, par jugement prononcé le 28/5/2021, ordonne une vue des lieux en présence d’un expert-architecte. Il réserve à statuer pour le surplus et quant aux dépens10. Un procès-verbal de vue des lieux, non produit aux débats, est dressé le 29/6/2021. Dans un second jugement prononcé le 14/2/202211, le magistrat cantonal précise que la situation des lieux est assez complexe, l’immeuble de la rue des ... (A.S.) étant situé plus bas que celui de la rue (…), dont il fait la description suivante : Le juge de paix constata bel et bien, lors des visites successives des deux immeubles, que des blocs de béton avaient été placés (par le gérant de la défenderesse, selon son aveu) pour boucher un accès dans la cave située sous la maison de la rue des ..., à partir de l’immeuble du demandeur (par un local muni d’une verrière). Il apparut aussi que deux cloisons existaient : une latérale, remplie de champignons, qui séparait la cave de la salle de bains de l’immeuble S. (rue ...), salle de douche située partiellement en-dessous de l’escalier de l’immeuble de la rue des .... Et une autre, qui avait été enlevée (on ne sait ni par qui, ni quand) et qui séparait une surface de 2,6 x 3 m du reste des caves et où on pouvait pénétrer de chez le demandeur par l’ouverture bouchée par la défenderesse. Le neveu du demandeur précisa que la cloison entre ce local et la salle de bains avait été placée par lui-même quatre ou cinq ans auparavant, afin de fermer la pièce (salle de bains) car il y avait deux accès et assez bien d’humidité. Il voulait réduire la superficie. On notera encore : 9 Pièces 10-11 du dossier de l’appelante. 10 Pièce 14 du dossier de l’appelante. 11 Pièce 17 du dossier de l’intimé. Page 4 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. - trois câbles électriques dans une gaine assez récente partaient de la salle de bains et aboutissaient dans le local de 2,6 x 3 m dont question ci-dessus ; - que le sol de cette même superficie était d’un aspect différent (carrelage identique au reste d’époque et de production différente). L’expert indiqua que manifestement cette superficie était précédemment séparée du reste des caves par la cloison enlevée (sciée). Il résulte des constatations sur place que contrairement à ce qu’il articule dans ses conclusions, le demandeur n’utilisait pas la zone dont l’accès a été muré et dont on a enlevé la cloison en tant que salle de bains, celle-ci étant une pièce séparée de la superficie située entre l’ouverture murée et l’ancienne cloison enlevée ». Aux termes de ce jugement, le juge de paix considère qu’il est saisi d’une action possessoire et non d’une action pétitoire. Au possessoire uniquement, la SRL A.S. est condamnée à la réouverture de l’accès muré par elle permettant à monsieur S. de se rendre dans la zone autrefois délimitée par une cloison, et ce sous peine d’une astreinte de 25 euros par jour de retard à dater de la signification du jugement. A. S. est autorisé à réinstaller une cloison en lieu et place de celle qui a été enlevée, à ses risques et périls au cas où la défenderesse obtiendrait gain de cause au pétitoire. La défenderesse est condamnée à indemniser le demandeur pour la privation de la partie de cave à hauteur de 30 euros par jour par mois écoulé depuis la citation jusqu’à la restitution des lieux, ainsi qu’aux dépens. Il n’est pas contesté qu’à la suite de cette décision, la SRL A.S. s’est exécutée volontairement et a indemnisé monsieur S. . 4. En date du 14/3/2022, la SRL A.S. cite A. S. et exerce une action en revendication afin qu’il soit dit pour droit qu’elle est propriétaire de la cave litigieuse. Elle demande la condamnation de monsieur S. à libérer les lieux et à les remettre dans leur pristin état à ses frais, et donc à enlever les cloisons placées et à reconstruire les cloisons limitatives de propriété historiquement présentes, et ce sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à dater de la signification du jugement à intervenir, avec gain des dépens. A. S. conclut au non fondement de la demande et au débouté de la SRL A.S., postulant sa condamnation aux dépens liquidés à l’indemnité de procédure de 1.680 euros. Par jugement prononcé le 4/11/2022, le tribunal dit l’action en revendication de la SRL A.S. recevable mais non fondée, dit pour droit que A. S. est propriétaire de la Page 5 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. portion de cave litigieuse et condamne la demanderesse aux dépens du défendeur liquidés à 1.680 euros, ainsi qu’au droit de greffe de 165 euros. 5. Par son appel, la SRL A.S. critique ce jugement dont elle postule la réformation. Elle demande de dire son appel recevable et fondé et, en conséquence, de dire son action en revendication fondée, de constater son droit de propriété sur les caves litigieuses situées sous son rez-de-chaussée et dont les limites se situent dans l’alignement de la façade arrière de son immeuble, de condamner monsieur S. à libérer les lieux et à les remettre dans leur pristin état à ses frais, et donc à enlever les cloisons placées et à reconstruire les cloisons limitatives de propriétés anciennement présentes, et ce sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à dater de la signification de l’arrêt à intervenir, avec gain des dépens des deux instances. A titre infiniment subsidiaire, au cas où par impossible la cour dirait que monsieur S. est propriétaire des caves, quod non, ordonner la réouverture des débats pour que les parties s’expliquent sur la question spécifique de la prise en charge des frais de réfection/réparation des parties communes, aucun acte de base n’existant pour régler cette question. A. S. demande de dire l’appel recevable mais non fondé, et de condamner l’appelante aux dépens, en ce compris l’indemnité de procédure liquidée à 1.800 euros par instance. Discussion I. A titre liminaire La loi du 4 février 2020 portant le livre 3 « Les biens » du Code civil est entrée en vigueur le 1/9/2021. A moins que les parties n’en décident autrement en souhaitant appliquer anticipativement la réforme, les dispositions du Livre II de l’ancien Code civil ne disparaissent pas immédiatement et complètement. La loi nouvelle s’appliquera aux actes et faits juridiques qui ont lieu postérieurement à son entrée en vigueur. Elle ne s’appliquera pas aux effets futurs des actes et faits juridiques survenus avant son entrée en vigueur, ni aux actes et faits juridiques qui se sont produits après son entrée en vigueur mais qui se rapportent à des droits réels découlant d’un acte juridique ou d’un fait juridique survenu avant son entrée en vigueur (article 37 de la loi). Les règles de l’ancien Code civil relatives au droit des biens demeurent applicables au présent litige dès lors que les actes et faits juridiques invoqués par les parties à Page 6 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. l’appui de leurs prétentions sont survenus avant l’entrée en vigueur de la loi du 4 février 2020. II. L’action en revendication La SRL A.S. revendique la propriété des caves se trouvant sous le rez-de-chaussée de son immeuble sis rue des ... n° 19 sur base de son titre d’acquisition, du plan cadastral et du principe de l’accession. A. S. considère qu’il est propriétaire de la cave litigieuse pour l’avoir acquise par titre, antérieurement à l’acquisition de son immeuble par la SRL A.S., qu’il en a la possession et qu’en cette qualité il en est présumé propriétaire. S’il lui appartenait de démontrer, le cas échéant, sa propriété par la voie de la prescription acquisitive, il soutient qu’il bénéficie du délai de prescription abrégé (dix ans) car il dispose d’un juste titre et occupe les lieux de bonne foi. 1. Principes relatifs à la preuve du droit de propriété immobilière En vertu des articles 8.4, alinéa 1er, du Code civil et 870 du Code judiciaire, c’est à celui qui invoque un droit de propriété sur une chose qu’il incombe d’établir l’existence des faits matériels ou juridiques qui peuvent avoir eu pour effet de lui faire acquérir ce droit. La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente. Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété. Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente. Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire. Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui même propriétaire etc. Selon la doctrine et la jurisprudence, il faut alors admettre la preuve du droit de propriété le plus vraisemblable, le propriétaire devant établir un droit « meilleur » que celui de son adversaire, et ce par tous moyens de droit, tels que titres et actes authentiques (le titre est alors utilisé non en tant que convention, mais en tant que fait invoqué à titre de présomption du fait de l’homme), possession et autres indices matériels, étant rappelé à cet égard Page 7 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. que les mentions cadastrales ne valent que comme simples présomptions ou renseignements12. Le juge du fond apprécie librement et souverainement la force respective des présomptions invoquées par les parties et donnera gain de cause à celle qui se prévaudra de présomptions meilleures et mieux caractérisées ou d’un titre meilleur »13. Il y a lieu d’examiner successivement les éléments, présomptions et indices invoqués par les parties pour établir leur propriété. 2. Dans le chef de la SRL A.S. 2.1. Titre d’acquisition L’acte authentique du 31/1/2018 mentionne que les consorts V. vendent à la SRL A.S. le bien suivant : « I. Description du bien Ville de Liège (62.802) - deuxième division - anciennement Liège Un ensemble de maisons de rapport (comportant chacune deux appartements), sur et avec terrain, sises rue des ... numéros … et …, cadastrées ou l’ayant été, suivant extrait cadastral datant de moins d’un an, section D, sous les numéros … et …, pour une superficie totale de 156 m², soit une superficie de 56 m² pour la maison sise au n° …, et une superficie de 100 m² pour la maison sise au n° … ». Aucun plan n’est joint à l’acte de vente. Les conditions particulières font référence à des clauses contenues dans l’acte de vente intervenu le 2/10/2006 entre Monsieur C. et les consorts V. libellées comme suit : « La partie acquéreuse [soit les consorts O.] a reçu des croquis des plans intérieurs et coupes des immeubles, elle a pris connaissance des diverses tolérances de passage et d’accès au système de chauffage central et divers compteurs dans le sous-sol de la rue des ..., tolérances de fait et non de droit au profit de certains locataires et dont monsieur C. donnera une description écrite si besoin est. Monsieur C. déclare que les aménagements en appartements ont eu lieu durant la période de 1964 à 1968 ». « La partie venderesse déclare : 12 P. Lecocq, « Biens et propriété : évolutions contemporaines », in Questions pratiques de (co)propriété, de possession et de voisinage, CUP, vol. 179, n° 21, pp. 38-39 et les réf. citées. 13 J. Hansenne, Les Biens. Précis, Tome I, Collection Scientifique de la Faculté de droit de Liège, 1996, n° 641, p. 598 et les réf. citées. Page 8 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. - que compte tenu de la complexité de la disposition existante, il existe des servitudes diverses et réciproques entre les appartements ; - que le titre de propriété pré-rappelé de ses auteurs étant l’acte de vente du 23/12/1920 contient la condition spéciale suivante : « les acquéreurs devront raccorder directement les immeubles vendus à la distribution des eaux alimentaires et supprimer tous raccordements sur les immeubles contigus ». Ces « croquis, plans intérieurs et coupes des immeubles » remis par monsieur C. aux consorts V. lors de la vente des immeubles en 2006 ne sont pas joints à l’acte d’acquisition de la SRL A.S. Force est de relever le caractère peu précis de ces clauses : il est question de « tolérances de passage et d’accès » vers une chaudière et des compteurs se trouvant dans le sous-sol de la rue des ..., tolérances de fait et non de droit , au profit de « certains locataires » (non autrement précisés). L’acte de vente O./SRL A.S. du 31/1/2018 ne mentionne pas que les caves sous les immeubles vendus (en tout ou en partie) ne font pas l’objet de la vente, ni que la propriété du sol (les deux maisons n° … et n° … rue des ... sont vendues sur et avec terrain) et celle des constructions en sous-sol sont séparées. Le bien vendu est décrit uniquement sur base de l’adresse (un ensemble de maisons de rapport (comportant chacune deux appartements), sur et avec terrain, sises rue des ... numéros 19 et 21) et des références cadastrales (cadastrées ou l’ayant été, suivant extrait cadastral datant de moins d’un an, section D, sous les numéros … et …, pour une superficie totale de 156 m², soit une superficie de 56 m² pour la maison sise au n°…, et une superficie de 100 m² pour la maison sise au n° …», sans autre spécification. 2.2. Le plan cadastral et le rapport du conseil technique BTF Le plan parcellaire cadastral14 permet de constater que les limites séparatives de la parcelle …. (S. - rue ... 23) et de la parcelle contigüe … (A.S. - n° 19 rue des ...) sont rectilignes et qu’aucune interpénétration au niveau des deux immeubles n’est représentée sur ce plan. Certes, les données cadastrales ne visent pas à établir l’existence de droits de propriétés qui sont mentionnés à des fins administratives, mais elles ne sont pas dénuées de toute valeur probante et elles peuvent être retenues à titre de présomptions. 14 Pièce 3 du dossier de l’appelante. Page 9 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. Dans un rapport établi le 22/5/2023 monsieur Philippe Fontaine, géomètre-expert (bureau BTF)15 mandaté par monsieur A. au nom de la SRL A.S., réalise une étude du bâtiment sis rue des ... n° 19 cadastré Liège, 2e division, section D, n° …. Il rappelle que jusqu’au 2/10/2006, les biens appartenaient à monsieur C., lequel était également propriétaire de l’immeuble sis rue ... n° 23 cadastré n° …. Il précise que sa mandante a constaté, à l’entame de ses travaux de rénovation, l’existence d’un accès à sa cave depuis l’immeuble n° .. rue ... via une baie créée dans le mur du fond de cave, et qu’une zone sous l’escalier est cloisonnée et sans accès. Il relève qu’à la suite du jugement prononcé en première instance, monsieur S. a fait poser une cloison au droit de l’escalier montant au rez-de-chaussée, séparant ainsi en deux la cave se trouvant sous le rez-de-chaussée de l’immeuble n° … rue des .... Le géomètre F. a établi un plan détaillé de la situation existante à chaque étage de cet immeuble permettant de bien visualiser la situation des lieux (annexes 2-3-4 de son rapport), en particulier celle du sous-sol (annexe 2). Le conseil technique F. conclut son rapport comme suit : 7. Les deux parties du sous-sol de la parelle … (celle sous l’escalier et celle à côté de l’escalier, reprise en grisé sur notre plan du sous-sol) se trouvent, avec certitude, à l’intérieur des 4 murs formant la parelle … (voir annexe 2). 8. Nous avons pu vérifier, avec la même certitude, que les 4 murs dont question ci- dessus correspondent bien à la superficie et aux dimensions reprises tant à l’acte qu’au plan cadastral. La zone occupée par monsieur S. (grisé) l’est donc erronément puisqu’elle se trouve sur la parcelle voisine, propriété de monsieur A. . 9. Nos annexes 5 et 6 sont des extraits de plans réalisés entre 1962 et 1971 par monsieur C., architecte, alors propriétaire de l’ensemble. Nous y avons tracé au marqueur fluo les propriétés des parties telles qu’elles sont définies dans les actes de vente. Ces deux parties ont été définies par monsieur C. lui-même lors de la vente initiale ». Ce rapport rédigé par le conseil technique de l’appelante est unilatéral. Il est rédigé par un professionnel, sur base d’éléments objectifs qu’il précise, et peut en l’espèce être admis à titre de présomption de fait16. 2.3. Accession - Etendue verticale de la propriété 15 Pièce 5 du dossier de l’appelante et ses annexes. 16 V. De Wulf, « Les modes de preuve : entre tradition et modernité », in La réforme du droit de la preuve, CUP, vol. 193, p. 135. Page 10 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. i. La SRL A.S. énonce que le rez-de-chaussée et les étages de son immeuble se trouvent juste au-dessus de la cave litigieuse, l’ensemble étant donc situé dans les limites de sa parcelle cadastrale (voir les annexes 2-3-4 du rapport du bureau BTF). Elle précise que la seconde partie de la cave cloisonnée, actuellement occupée comme salle de douche par l’intimé, est située sous l’escalier de son immeuble (n° 19) qui mène de la cave au rez-de-chaussée. Cette salle de bains est en outre équipée d’une buse dont l’évacuation aboutit dans le rez-de-chaussée de son bien (voir le constat de l’huissier AB du 5/1/2023 et les photographies jointes, p. 6)17. L’appelante fait valoir qu’en vertu des articles 552 et suivants de l’ancien Code civil applicables au présent litige : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous". Elle soutient qu’étant propriétaire de tout ce qui se trouve au-dessus et en-dessous de son fonds, soit la parcelle cadastrée …, la cave se trouvant au sous-sol lui appartient par accession, sauf preuve contraire. Selon la SRL A.S., le démembrement de propriété dans l’espace vertical ne peut se présumer, ce qu’a fait à tort le premier juge par le considérant suivant : Toutefois, le fait que le rez-de-chaussée de l’immeuble de la SRL A.S. soit construit au-dessus des caves n’est pas révélateur d’un droit de propriété. Il est en effet possible que des empiètements existent entre les immeubles (p. 7 in fine du jugement entrepris). L’appelante se réfère à cet égard à son titre de propriété qui ne mentionne nullement l’existence d’une renonciation au droit d’accession. Elle relève que le titre de propriété de l’intimé ne comporte pas davantage pareille mention. La SRL A.S. conclut que monsieur S. n’établissant pas qu’il est propriétaire d’un ouvrage en sous-sol débordant sur le fonds voisin par titre ou prescription acquisitive, la règle de l’accession joue. ii. « Etre propriétaire d’un fonds, c’est être propriétaire de toute sa surface, de toute sa superficie jusqu’aux limites le séparant des parcelles voisines mais c’est aussi être propriétaire du dessus et du dessous, en tant que volumes abstraits d’espace. La spécialisation du bien immobilier se fait donc au départ de la parcelle cadastrale, ou de tout autre mesurage ou marquage au sol assurant l’identification ; ainsi délimité à l’horizontale, le bien immeuble l’est également à la verticale, la propriété 17 Pièce 15 du dossier de l’appelante. Page 11 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. s’étendant de façon fonctionnelle à tout ce qui est accessible, en hauteur et en profondeur »18. Concernant l’étendue verticale de la propriété, l’article 552 de l’ancien Code civil énonce que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Il est complété par les règles de l’accession immobilière présumant, à l’article 653 du même Code, que tous ouvrages et plantations sur un fonds sont présumés appartenir à ce propriétaire, avoir été faits par lui et avec ses matériaux (1 ère présomption) et que ce qui est planté ou construit sur un terrain est présumé appartenir à ce propriétaire (2e présomption), si le contraire n’est prouvé. La 2e présomption, la présomption de propriété, peut être renversée par la preuve d’éléments juridiques, par exemple un contrat créant un droit de superficie19. Le nouveau droit des biens auquel se réfère l’intimé20 n’est pas applicable au présent litige21. Il y a lieu de relever que quand bien même ce serait le cas - quod non -, le principe général de l’accession immédiate demeure dans le nouveau Code civil : le verus dominus de l’immeuble devient aussi le propriétaire de la construction (article 3.64, § 1er, al. 1er, du Code civil). En l’espèce, la SRL A.S. est propriétaire du fonds cadastré …, l’acte de vente du 31/1/2018 précisant expressément que les consorts V. lui vendent un ensemble de maisons de rapport sur et avec terrain22 sises rue des ... n° … et n° … cadastrées section D, sous les numéros … et … . La spécialisation du bien immobilier se fait au départ de la surface, de la parcelle cadastrale. Il suit de ces éléments que la SRL A.S. est présumée propriétaire des constructions érigées au-dessus et en-dessous de son fonds. Cette preuve n’est pas renversée par A. S. , son titre de propriété, soit l’acte de vente du 30/6/2010 qui sera examiné ci-dessous, étant à cet égard insuffisant dès lors qu’il porte uniquement sur la vente d’une maison d’habitation sise sur la parcelle voisine cadastrée …, et que l’intimé ne peut faire valoir l’acquisition par prescription acquisitive de la cave litigieuse se trouvant sous l’immeuble de l’appelante (voir infra). 18 P. Lecocq, Manuel de droit des biens, Tome 1, Biens et propriété, Collection de la Faculté de droit de l’Université de Liège, Bruxelles, Larcier, 2012 p. 41. 19 I. Durant, Droit des biens, Bruxelles, Larcier, 2017, pp.221-222 et les réf. citées. 20 L’intimé évoque l’article 3.177 nouveau du Code civil définissant le droit de superficie comme étant un droit réel d’usage qui confère la propriété de volumes, bâtis ou non, en tout ou en partie, sur, au-dessus ou en-dessous du fonds d’autrui, aux fins d’y avoir tous ouvrages ou plantations. 21 Article 37 de la loi du 4 février 2020. 22 La cour souligne. Page 12 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. Monsieur S. n’affirme pas et ne démontre pas qu’il bénéficie d’un droit de superficie dérogeant aux articles 552 et 553 de l’ancien Code civil. Aucun des actes notariés produits par les parties ne fait état d’une division du bien en propriété du dessus et du dessous. Il n’existe qu’une seule référence cadastrale pour ce bien (104K2). 3. Dans le chef de A. S. 3.1. Titre d’acquisition L’acte authentique de vente du 30/6/2010 mentionne que les consorts V. vendent à A. S. le bien suivant : « DESIGNATION DU BIEN VILLE DE LIEGE – 2° DIVISION – article … (ANCIENNEMENT ET ACTUELLEMENT) Rue …, numéro … – une maison d’habitation cadastrée section D numéro … pour une contenance de 256 m² ». Il y a lieu de rappeler que la spécialisation du bien immobilier se fait au départ de la surface, de la parcelle cadastrale. En l’espèce, monsieur S. a acquis une maison d’habitation sise sur la parcelle cadastrée … . Il n’est nullement question de la vente d’une cave (partie) se trouvant sous l’immeuble voisin (… ). L’intimé fait valoir que son titre de propriété est antérieur à celui de l’appelante et « dès lors qu’il avait déjà vendu les droits sur la cave le vendeur ne pouvait nécessairement les revendre à nouveau. L’antériorité et l’opposabilité du titre de propriété du concluant, dûment transcrit, ne peuvent être contestées »23. Il sera rappelé que sur le plan de la preuve du droit de propriété, les titres d’acquisition des parties sont utilisés en tant que faits invoqués à titre de présomption du fait de l’homme. Le titre d’acquisition de l’intimé est certes antérieur à celui de l’appelante mais il fait uniquement référence, pour identifier l’objet de la vente, à l’adresse et à la référence cadastrale de la maison qui est vendue (maison d’habitation rue … … à Liège cadastrée section …). Aucun plan permettant d’objectiver les dires de monsieur S. quant à la vente, en sus, d’une cave se situant (pour partie) sous le fonds cadastré … , n’est joint à l’acte de vente. 23 Conclusions de synthèse d’appel de monsieur S. , page 5. Page 13 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. On ne peut dès lors considérer, sur base des mentions contenues dans le titre d’acquisition de l’intimé, que les consorts V. lui ont vendu « les droits sur la cave ». Une telle conclusion ne peut davantage être tirée des conditions particulières de l’acte qui font référence à des clauses contenues dans l’acte de vente intervenu le 2/10/2006 entre Monsieur C. et les consorts O., également reproduites dans le titre d’acquisition de la SRL A.S. et déjà citées ci-dessus. En effet, les « croquis, plans intérieurs et coupes des immeubles » remis par monsieur C. aux consorts V. lors de la vente des immeubles en 2006, non autrement précisés24, ne sont pas joints à l’acte d’acquisition de monsieur S. et ne peuvent dès lors accréditer sa thèse25. Il résulte de ces éléments que monsieur S. ne peut être suivi lorsqu’il affirme que : « C’est donc en vertu de son titre de propriété que le concluant est propriétaire de la cave et du sol sous laquelle elle se trouve »26. 3.2. La possession de la cave litigieuse i. Monsieur S. a la possession d’une partie de la cave se trouvant sous l’immeuble de la rue des ... n° … . Un accès à cette cave à partir de l’immeuble de l’intimé (par un local muni d’une verrière) a été constaté lors de la vue des lieux effectuée par le juge de paix. Une cloison latérale permet d’isoler une salle de douche construite partiellement sous l’escalier de l’immeuble de la rue des ... (voir les photographies aux dossiers des parties et le plan du sous-sol de cet immeuble dressé par le géomètre F.). Lors de la vue des lieux effectuée le 29/6/2021 par le magistrat cantonal, le neveu de monsieur S. a précisé qu’il avait lui-même placé cette cloison quatre ou cinq ans auparavant afin de fermer la salle de bains. Il a précisé qu’il y avait deux accès et assez bien d’humidité. Il voulait réduire la superficie. Cette cloison est couverte de champignons et de moisissures. L’huissier Berne a constaté qu’il y avait de l’eau sur le sol et des traces d’humidité, ainsi que la présence d’un tuyau d’arrivée d’eau portant la mention « 2002 – EX ». Il existait une autre cloison qui, selon les constatations du juge de paix, « avait été enlevée (on ne sait ni par qui ni quand) et qui séparait une surface de 2,6 x 3 m du 24 La cour souligne. 25 Monsieur S. ne peut être suivi lorsqu’il affirme, en page 5 de ses conclusions de synthèse d’appel, que « chaque acte de cession indique qu’en raison de la complexité des lieux la partie acheteuse a reçu des vendeurs des croquis des plans intérieurs et coupes des immeubles ». Les titres d’acquisition de monsieur S. et de la SRL A.S. comportent une rubrique « Conditions particulières » qui renvoie à l’acte de vente passé le 2/10/2006 entre monsieur C. et les consorts V. qui ont la qualité de « partie acheteuse » et ont reçu, en cette qualité, des croquis et plans de leur vendeur C.. 26 Ses conclusions de synthèse d’appel, page 6. Page 14 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. reste des caves et où on pouvait pénétrer de chez le demandeur par l’ouverture bouchée par la défenderesse ». Le revêtement de cette portion de cave était différent du reste des lieux. Monsieur S. a actuellement reposé une cloison, vraisemblablement là où se trouvait celle qui fut enlevée à une époque indéterminée. Cette cloison est matérialisée sur plan du géomètre Fontaine (annexe 2). ii. Monsieur S. fait valoir qu’étant possesseur de la cave litigieuse, il est présumé en être le propriétaire. Il souligne que la SRL A.S. était informée de la complexité des lieux puisqu’elle a visité le bien avant son acquisition (voir son acte d’achat). Elle a donc dû se rendre compte du fait que l’escalier qui descend au sous-sol donne sur une cave à laquelle on n’a accès que via l’immeuble voisin, et que le plafond de la cave est composé de pavés de verre translucides donnant dans la pièce du rez-de-chaussée. Cette affirmation est contredite par la SRL A.. qui précise n’avoir découvert la situation qu’à l’entame des travaux de transformation de son bien. Lors des débats d’audience monsieur A. , gérant de la SRL A.S., a exposé que lors de la visite du bien préalable à son acquisition, le précédent locataire de la maison avait accumulé tant d’objets dans la cave que la situation des lieux n’était pas perceptible. La présence de pavés en verre translucides dans la pièce du rez-de-chaussée n’est pas déterminante pour visualiser la situation de la cave litigieuse, et en particulier la présence d’un accès à cette cave via l’immeuble voisin (voir le cliché photographique pièce 2 du dossier de l’appelante). La situation précise des lieux au moment de l’achat du n° … de la rue … par monsieur S. en juin 2010 n’est pas connue. A l’époque où les biens27 appartenaient à un seul et même propriétaire (soit aux consorts V. depuis le 2/10/2006 et avant eux à A. C. depuis plus de trente ans), un passage existait du n° … rue ... vers une pièce se trouvant 50 cm plus bas dans le sous-sol du n° … rue des ..., à usage de salle de bains et délimitée par une cloison. Un sas existait également entre le n° … et le n°…rue des ... en raison de la présence d’une chaufferie commune installée dans le sous-sol du n°…. Le plan déposé au dossier de l’intimé (pièce 11) permet de le constater mais ce plan, qui semble ancien, n'est ni daté ni signé et on ignore à quel type de document il était joint le cas échéant. 27 Soit les immeubles rue des ... et l’immeuble sis rue ... . Page 15 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. La cloison qui « coupait » en deux parties la cave du n° … rue des ... a été enlevée, on ne sait pas quand ni par qui. Les lieux ont été modifiés vers 2016-2017 par le neveu de monsieur S. qui a placé une cloison pour réduire la superficie de la salle de bains. Toujours est-il que A. S. avait accès à cette cave et en avait l’usage. iii. Monsieur S. ne prétend pas avoir acquis la cave litigieuse par usucapion trentenaire. Il soutient, « de manière surabondante », qu’il dispose d’un juste titre et qu’il occupe les lieux de bonne foi depuis qu’il en est propriétaire car « il les a acquis du véritable propriétaire ». Le délai de prescription est donc réduit à 10 ans selon l’article 2265 de l’ancien Code civil (ses conclusions de synthèse d’appel, page 10). L’article 2265 de l’ancien Code civil dispose : Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble, en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d’appel dans l’étendue de laquelle l’immeuble est situé, et par vingt ans, s’il est domicilié hors dudit ressort. Il sera relevé que la loi du 4 février 2020 modifie certains délais de prescription acquisitive. L’article 37, § 2, de la loi énonce que si le délai de prescription a commencé à courir avant l’entrée en vigueur des nouveaux délais de prescription, la prescription ne court qu’à compter de cette entrée en vigueur sans que la durée totale ne puisse toutefois excéder celle qui était applicable avant l’entrée en vigueur de la loi (soit le 1/9/2021). En l’espèce, à supposer même que les conditions de l’article 2265 de l’ancien Code civil (juste titre et bonne foi) soient réunies dans le chef de l’intimé, il ne pourrait bénéficier de la prescription acquisitive. En effet, monsieur S. possède la cave litigieuse depuis le 30/6/2010 et pourrait prétendre faire jouer le mécanisme de l’usucapion abrégée en 2030, soit après 20 ans car le véritable propriétaire habite dans un autre ressort que la cour d’appel de Liège où se situe le bien possédé28. Dès le 1/9/2021, peu importe où ce dernier habite : le délai pour le possesseur de bonne foi est de 10 ans, délai qui commence donc à courir le 1/9/2021 et expire le 1/9/2031. La prescription serait toutefois déjà acquise le 30/6/2030, à l’expiration du délai total initial (de 20 ans) de prescription. L’action en revendication ayant été introduite par citation du 14/3/2022, la prescription acquisitive n’était pas atteinte à cette date. Monsieur S. n’a donc pu 28 Voir son titre d’acquisition : les vendeurs sont domiciliés à Schaerbeek. Page 16 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. acquérir la propriété de la cave litigieuse par ce mode originaire d’acquisition de la propriété. 3.3. Les plans et permis d’urbanisme Comme le relève le juge de paix, le plan intitulé « Rez de ch. ... …,…,…et caves sous les numéros … et … rue des ... »29 qui semble assez ancien, n’est ni daté ni signé et on ignore à quel usage il fut établi. Cet élément n’est dès lors pas déterminant pour apprécier la situation des lieux lors de l’acquisition de l’immeuble n° … rue ... par monsieur S. le 30/6/2010. Les anciens plans et croquis établis en vue de travaux non réalisés, qui de surcroît ne reprennent pas la cave litigieuse mais portent sur la façade et le premier étage de l’immeuble sis rue ...30, ne sont guère éclairants. Le permis de bâtir accordé le 10/8/1962 à monsieur M. C. pour la construction d’une chambre avec cabinet de toilette au 1er étage et aménagement d’un escalier au …, rue ..., ne l’est pas davantage31. Contrairement à ce qu’allègue l’intimé, le plan cadastral daté du 1/10/1996 produit en pièce 15 de son dossier ne permet pas de démontrer l’interpénétration des propriétés. En effet, l’extrémité de la parcelle 101K contigüe à la parcelle … est représentée par un trait rectiligne. 4. Conclusion Il suit des considérations qui précèdent que l’analyse des titres de propriété, de l’ensemble des indices matériels et des éléments valant à titre de présomption ou de renseignement tels que détaillés ci-dessus, ainsi que le mécanisme de l’accession immobilière, permettent de considérer que la SRL A.S. établit à suffisance de droit que la cave litigieuse lui appartient et fait partie de sa propriété sise rue des ... n° … à 4000 Liège. Par conséquent, le conflit entre les parties concernant la propriété de la cave litigieuse doit se résoudre en faveur de la SRL A.S. Tous autres moyens invoqués par les parties s’avèrent, au vu des motifs qui précèdent, non pertinents. 29 Pièce 11 du dossier de l’intimé. 30 Pièces 6, 7, 8 du dossier de l’intimé. 31 Pièce 9 du dossier de l’intimé. Une « cave dépôt – 50 » est à peine esquissée le long du mur mitoyen représenté par des traits en pointillés. Page 17 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. PAR CES MOTIFS : Vu l’article 24 de la loi du 15 juin 1935 sur l’emploi des langues en matière judiciaire, La cour , statuant contradictoirement, Reçoit l’appel et le dit fondé, Réformant le jugement entrepris, Dit recevable et fondée l’action en revendication originaire diligentée par la SRL A.S. contre A. S. , Dit que la SRL A.S. est seule propriétaire de la cave litigieuse située sous son rez- de-chaussée sis rue des ... n° … à 4000 Liège, Condamne A. S. à libérer les lieux, à enlever à ses frais les cloisons et objets placés dans la cave litigieuse et à reboucher la baie d’accès pratiquée dans le mur mitoyen dans un délai de deux mois courant à partir de la signification du présent arrêt, et ce sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour en cas de retard dans l’exécution de ces travaux, Condamne A. S. , qui succombe dans l’action dirigée à son encontre, aux dépens des deux instances liquidés dans le chef de la SRL A.S. aux frais de citation de 205,70 euros, à l’indemnité de procédure de première instance de 1.680 euros32, montant de base dont il n’y a pas lieu de s’écarter, au droit de mise au rôle de première instance de 165 euros, à l’indemnité de procédure de base d’appel de 1.800 euros, et à rembourser à l’appelante la somme de 24 euros à titre de contribution au fonds budgétaire relatif à l’aide juridique de seconde ligne, et lui délaisse ses dépens des deux instances, Condamne A. S. au droit de mise au rôle d’appel de 400 euros dû en application de l’article 269 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe, lequel doit être payé au SPF Finances après invitation faite par celui-ci. _______________________ 32 Il s’agit du montant de base pour un litige non évaluable en argent, applicable au jour où le premier juge a clôturé les débats (le 4/10/2022). Page 18 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. Page 19 Cour d’appel de Liège, 3c Ch., 07-02-2024 2023/RG/65 - A SRL/S. S. Ainsi jugé et délibéré par la TROISIÈME chambre C de la cour d'appel de Liège, où siégeait le président … comme juge unique et prononcé en audience publique du 07 février 2024 par le président… , avec l’assistance du greffier …. Page 20 Document PDF ECLI:BE:CALIE:2024:ARR.20240207.1 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div