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ECLI:BE:CAMON:2006:ARR.20061213.13

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Mons Jugement/arrêt du 13 décembre 2006 No ECLI: ECLI:BE:CAMON:2006:ARR.20061213.13 No Rôle: 2005/RG/444 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2007-07-17 Consultations: 140 - dernière vue 2026-07-02 14:50 Fiche Un agent immobilier signe une promesse de vente affectée d'une condition suspensive de l'octroi à l'acquéreuse, dans le mois de la signature de la convention, d'un prêt hypothécaire destiné à l'acquisition du bien. L'agent immobilier conclut une seconde vente avec des tiers avant l'expiration du délai donné à l'acquéreuse pour obtenir un prêt hypothécaire. La réalisation de la condition suspensive étant hypothétique, il ne peut être considéré que la vente litigieuse serait devenue parfaite. Le lien de causalité entre la faute imputée à l'agent immobilier et le préjudice invoqué par l'acquéreuse, à savoir la perte d'une chance d'acquérir l'immeuble, ne revêt pas le caractère de certitude requis. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - DROIT DES OBLIGATIONS - PRINCIPES GÉNÉRAUX - Modalités - Obligation conditionnelle - Condition suspensive DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Vente - Généralités Mots libres: VENTE - IMMEUBLE - agent immobilier - vente sous condition suspensive de l'octroi d'un prêt hypothécaire - vente à un autre amateur avant l'expiration du délai pendente conditione - lien de causalité Texte de la décision COUR D'APPEL DE MONS Dix-huitième chambre ROLE GENERAL : 2005/RG/444 EN CAUSE DE : S.A. IMMO INVEST & Cie, dont le siège social est établi à 6000 CHARLEROI, Rue de Waterloo, 51, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro 0454.031.759, partie appelante, représentée par Maître VANHOESTENBERGHE Michel, avocat à 6000 CHARLEROI, Rue Tumelaire 23/6 CONTRE :

  1. L. N., domiciliée à , partie intimée au principal et sur incident, représentée par Maître LEMAIRE Carine avocat loco Maître SCHONNARTZ Jean-Paul, avocat à 6000 CHARLEROI, rue de la Science 48
  2. R. P., domicilié à , partie intimée au principal, partie appelante sur incident, qui comparaît personnellement et assistée de Maître GIANNELIS Constantin, avocat à 6000 CHARLEROI, Rue Tumelaire, 23/7,
  3. E. J., domiciliée à , partie intimée au principal, partie appelante sur incident, représentée par Maître GIANNELIS Constantin, avocat à 6000 CHARLEROI, Rue Tumelaire, 23/7, La Cour, après en avoir délibéré, prononce l'arrêt suivant : Vu les pièces de la procédure légalement requises et notamment : - la copie certifiée conforme du jugement entrepris prononcé contradictoirement par le tribunal de première instance de Charleroi le 15 mars 2005 ,décision dont il n'est produit aucun acte de signification ; - la requête d'appel déposée le 13 mai 2005; - les conclusions des parties ; ________________________________________________________ ANTECEDENTS Les faits Les faits de la cause ont été exactement relatés par le tribunal et la cour se réfère à cet exposé ; Il suffit de rappeler : - que, par convention du 13 septembre 1999, les époux R. - E. ont donné explicitement à la SA IMMO INVEST de vendre un immeuble leur appartenant au prix de 1.350.000 BEF, - qu'une promesse de vente fut signée par cette agence immobilière avec L. N. , promesse affectée d'une condition suspensive de l'octroi, dans le mois de la signature de la convention, d'un prêt hypothécaire pour un montant équivalant à 115% du prix convenu pour l'immeuble, - que la SA KREFIMA, contactée par l'agence immobilière, préféra s'abstenir d'accorder pareil prêt et que l'acquéreuse prit contact avec une autre société de prêt, ARGENTA, à l'initiative de laquelle fut réalisée une expertise du bien ; - que le 15 octobre 1999, soit dès avant l'écoulement du délai d'un mois prévu à la convention , l'agence immobilière revendit le bien, au même prix, à des tiers avec lesquels l'acte authentique de vente fut finalement passé le 15 février 2000, - le 22 février 2001, L. N. et son compagnon ont obtenu de la société CENTEA un crédit hypothécaire de 1.970.000 BEF pour l'acquisition, par la seule intimée L. N., d'un autre immeuble ; La procédure Par citation du 15 février 2002, L. N. a assigné les époux R. - E. et la SA IMMO INVEST en paiement de l'indemnité conventionnelle de 3.346,56 euro , en principal, suite à la non réalisation de la vente litigieuse outre les frais consentis soit 495,79 euro en principal; Par conclusions déposées le 28 novembre 2002, les époux R. - E. ont formé : - une demande reconventionnelle contre L. N. en paiement de 1250 euro à titre de dommage et intérêts du chef d'action téméraire et vexatoire - une demande incidente contre la SA IMMO INVEST aux fins d'être garantis des éventuelles condamnations à intervenir à leur encontre dans le cadre de la demande principale ; Par conclusions déposées le 4 mars 2004, les époux R. - E. ont étendu leur demande incidente et ont sollicité la condamnation de la SA IMMO INVEST à leur payer 1500 euro à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice subi ensuite des fautes commises par la SA IMMO INVEST dans l'exécution de son mandat ; Le jugement déféré, prononcé le 15 mars 2005 : - a reçu la demande principale dirigée contre les époux R. - E. et l'a déclarée fondée à concurrence de 2.148,74 euro outre les intérêts judiciaires depuis le 15 février 2002 jusqu'à parfait paiement et aux dépens de la demanderesse; - a réservé à statuer sur la recevabilité et le fondement de la demande principale dirigée contre la SA IMMO INVEST - a reçu et déclaré fondée la demande incidente, condamnant la SA IMMO INVEST à garantir les époux R. - E. des condamnations mises à leur charge dans le cadre de la demande principale, en principal, intérêts et frais ; - a implicitement reçu et a déclaré partiellement fondée la demande incidente en dommage et intérêts et a condamné la SA IMMO INVEST à payer aux époux R. - E. 8.500 euro à ce titre, outre les intérêts judiciaires depuis le 4 mars 2004 jusqu'à parfait paiement ; - a débouté les époux R. - E. du surplus de leurs prétentions contre la SA IMMO INVEST ; - a renvoyé la cause au rôle particulier pour le surplus ; LES APPELS Objet et recevabilité Par requête déposée le 13 mai 2005, la SA IMMO INVEST a relevé appel du jugement déféré, appel tendant à entendre déclarer non fondées les demandes, principale, en garantie et incidente, dirigées à son encontre par L. N. et les époux R. - E. ; Cet appel est recevable en tant que dirigé contre les époux R. - E. ; Il convient d'inviter les parties à s'expliquer sur la recevabilité de l'appel en tant que dirigé contre L. N. ; En effet, si on peut estimer qu'en tant que partie défenderesse tant à l'action principale qu'à l'action en garantie dirigée par les défendeurs originaires, cette dernière tendant à répercuter sur elle les effets de l'action principale, la SA IMMO INVEST a qualité pour interjeter appel contre la demanderesse originaire, force est cependant de constater que le tribunal a réservé à statuer tant sur la recevabilité que sur le fondement de la demande principale à l'égard de la SA IMMO INVEST et qu'il ne tranche ainsi, ni par des motifs décisoires ni au dispositif, une contestation, en sorte que de pose la question de l'intérêt à ce recours, d'autant que devant la cour L. N. se borne à solliciter la confirmation du jugement déféré ; Par conclusions déposées le 15 juin 2005, les époux R. - E. ont formé : - un appel incident tendant :
  4. à entendre déclarer non fondée la demande principale originaire
  5. à la condamnation de L. N. au paiement de 1250 euro , en principal, du chef d'action téméraire et vexatoire
  6. à la condamnation de la SA IMMO INVEST au paiement de 1500 euro à titre de réparation du préjudice subi ensuite des fautes de ce mandataire - une demande incidente nouvelle contre la SA IMMO INVEST, en paiement de 1500 euro à titre de dommage et intérêts du chef d'appel téméraire et vexatoire, outre les intérêts depuis la date du dépôt de la requête d'appel ; Par conclusions déposées le 20 février 2006, les époux R. - E. modifient leur appel incident sous
  7. et sollicitent la condamnation de la SA IMMO INVEST au paiement de 2500 euro à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral subi en ce compris les honoraires d'avocat, suite aux fautes commises par la SA IMMO INVEST en exécution de son mandat ; Les appels incidents des époux R. - E. et leur demande incidente sont recevables ; En effet, même à supposer irrecevable l'appel dirigé par la SA IMMO INVEST contre L. N. , les appelés sur incident sont recevables à former appel contre toutes les autres parties intimées, même dans l'hypothèse où l'appel principal contre ces dernières devrait être déclaré irrecevable à défaut de qualité ou d'intérêt ( Cass 4 mai 2001, www.juridat.be, n° JC01543_1 , notes et conclusions de M. l'Avocat général DUBRULLE); Fondement Le tribunal a considéré, en substance : - qu'une faute a été commise par les vendeurs, représentés par leur mandataire, en vendant l'immeuble à un tiers dix jours avant l'expiration du délai contractuel d'un mois imparti à L. N. pour obtenir le prêt hypothécaire objet de la condition suspensive ; - que la faute des vendeurs a fait perdre à L. N. une chance d'acquérir l'immeuble litigieux, dès lors que les éléments de la cause permettent de considérer que celle-ci était susceptible de se voir attribuer le prêt hypothécaire requis ; - que cette perte de chance constitue le dommage de la demanderesse, dommage estimé à 2000 euro ex æquo et bono, outre le remboursement des frais consentis en pure perte au profit de la société ARGENTA, soit 148,74 euro , la demande principale s'avérant ainsi fondée contre les époux R. - E. à concurrence de 2148,74 euro en principal, - que la demande reconventionnelle dirigée par les époux R. - E. contre la demanderesse originaire, en paiement de dommages et intérêts du chef d'action téméraire et vexatoire était en conséquence non fondée ; - qu'il convenait de s'interroger sur la recevabilité et le fondement de la demande principale en tant que dirigée contre la SA IMMO INVEST en sa seule qualité de mandataire des époux R. - E. - que la demande en garantie dirigée par les époux R. - E. contre la SA IMMO INVEST est fondée , eu égard aux fautes commises par cette dernière dans l'exécution de son mandat ; - que la demande en dommage et intérêts dirigée par les époux R. - E. contre la SA IMMO INVEST est fondée en son principe et qu'il convient d'allouer à titre de dommage et intérêts , ex æquo et bono, 850 euro , le tribunal allouant toutefois au dispositif de sa décision un montant de 8500 euro , semble-t-il ensuite d'une erreur matérielle dès lors que ce montant est supérieur tant aux montants réclamés qu'à la somme allouée aux motifs du jugement déféré ; Sur la demande originairement dirigée par L. N. contre les époux R. - E. Il n'est pas contestable : - que les époux R. - E. , en leur qualité de mandants, doivent répondre à l'égard des tiers des fautes commises par leur mandataire dans l'exécution de son mandat ; - qu'en l'espèce pareille faute est avérée, la SA IMMO INVEST ayant conclu une seconde vente avec des tiers avant l'expiration du délai donné à l'acquéreuse pour obtenir un prêt hypothécaire destiné à l'acquisition du bien litigieux ; Il résulte des éléments soumis à l'appréciation de la cour que le lien de causalité entre la faute imputée aux défendeurs et le préjudice invoqué par L. N., à savoir la perte d'une chance d'acquérir l'immeuble des défendeurs originaires, ne revêt pas le caractère de certitude requis ; En effet, le juge ne peut condamner l'auteur de la faute à réparer le dommage réellement subi s'il décide qu'une incertitude subsiste quant au lien causal entre la faute et ce dommage (Cass 1er avril 2004, www.juridat.be, n° JC04414_1) et en l'espèce force est de constater qu'un doute sérieux subsiste à cet égard sur l'une des conditions de réalisation du préjudice à savoir l'obtention par la demanderesse originaire d'un prêt hypothécaire dans le délai convenu, dès lors que : - un premier organisme prêteur contacté par l'agence immobilière avait refusé d'intervenir en connaissance de cause, c'est-à-dire en possession des éléments relatifs à la solvabilité de l'emprunteuse et de son compagnon - la société ARGENTA s'est bornée le 11 octobre 1999 à ouvrir un dossier et à demander une expertise du bien, laquelle fait apparaître que l'immeuble était estimé à 1.350.000 BEF en vente de gré à gré et à 1.100.000 BEF en vente forcée, soit des montants inférieurs au montant à financer La circonstance que la demanderesse originaire ait pu obtenir plus d'un an après un emprunt hypothécaire pour financer l'achat d'un immeuble n'énerve en rien cette analyse dès lors que les conditions du marché des emprunts hypothécaires de même que les conditions de solvabilité de la demanderesse originaire et de son compagnon, lequel était à l'époque de la vente litigieuse travailleur intérimaire, renseigné comme « fiché » et encore titulaire d'un emprunt hypothécaire, ont nécessairement évolué en sorte qu'il ne s'agit pas d'un élément susceptible d'accréditer a posteriori avec la certitude requise que L. N. aurait été en mesure d'obtenir le prêt litigieux dans le délai d'un mois qui lui était imparti ; La réalisation de cette condition demeure hypothétique en sorte qu'il ne peut être considéré que la vente litigieuse serait devenue parfaite par la réalisation de la condition suspensive et que la faute avérée commise par le mandataire des défendeurs originaires soit en conséquence en relation causale avec le préjudice invoqué ; La demande originaire dirigée contre les époux R. - E. doit en conséquence être déclarée non fondée et l'appel incident de ces derniers est fondé de ce chef ; Sur la demande incidente en dommage et intérêts dirigée par les époux R. - E. contre L. N. La circonstance que la demande originaire soit déclarée non fondée n'emporte pas nécessairement la démonstration de son caractère téméraire et vexatoire ; Il n'est pas établi en l'espèce que la demande originaire ait été formée avec légèreté ou dans une quelconque intention de nuire, en sorte que cette demande incidente les époux R. - E. doit être déclarée non fondée ; Sur la demande en garantie dirigée par les époux R. - E. contre la SA IMMO INVEST La demande en garantie La demande principale originaire étant déclarée non fondée, la demande en garantie formée par les époux R. - E. contre la SA IMMO INVEST doit être déclarée non fondée par voie de conséquence ; La demande en dommage et intérêts du chef d'appel téméraire et vexatoire L'appel principal ne peut être qualifié de téméraire et vexatoire dans la mesure où il s'avère, fût-ce partiellement, fondé comme en l'espèce, la demande en garantie étant déclarée non fondée ; La demande en dommage et intérêts du chef des fautes commises par le mandataire Le seul préjudice en relation causale avec la faute avérée de la SA IMMO INVEST consiste, dans le chef des époux R. - E. , dans les désagréments d'avoir subi une procédure judiciaire et d'avoir été contraints d'exposer des frais de défense en première instance et en degré d'appel ; La SA IMMO INVEST n'a en effet d'aucune manière tenu ses mandants informés de ses tractations ni de ce qu'elle considérait, à tort, la première vente non avenue dans le délai contractuel en sorte que ses manquements ont provoqué l'action judiciaire menée par L. N. contre les époux R. - E. ; La circonstance que cette dernière action ait été déclarée non fondée a pour conséquence que, l'appel incident de la SA IMMO INVEST étant fondé, celle-ci ne peut être tenue pour responsable des frais de défense et du préjudice moral lié des époux R. - E. liés à l'instance d'appel ; Cette circonstance n'est toutefois pas de nature à exonérer la SA IMMO INVEST de sa responsabilité à l'égard du préjudice des époux R. - E. consécutif à l'intentement de l'action devant le premier juge par L. N., action dont le caractère téméraire et vexatoire n'est pas, comme dit ci-avant, démontré ; Le dommage matériel et moral subi par les époux R. - E. du chef de la procédure menée devant le premier juge ne se serait en effet pas produit sans la faute avérée de leur mandataire ; A défaut de dispositions contractuelles quant à l'estimation de ce préjudice et d'autres éléments concrets d'appréciation, il convient d'allouer ex æquo et bono 1000 euro époux R. - E. , montant estimé au jour du présent arrêt, en réparation des préjudices matériel et moral confondus découlant de l'intentement de l'action devant le premier juge ; PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant contradictoirement, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 Reçoit l'appel principal en tant que dirigé contre les époux R. - E. ; Reçoit les appels incidents et la demande incidente nouvelle des époux R. - E. ; Confirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré non fondée la demande en dommages et intérêts du chef d'action téméraire et vexatoire dirigée par les époux R. - E. contre L. N. ; Met à néant le jugement déféré pour le surplus et réformant ; Dit la demande originaire non fondée en tant que dirigée contre les époux R. - E., en déboute la demanderesse L. N. ; Dit non fondée la demande en garantie formée par les époux R. - E. contre la SA IMMO INVEST, les en déboute ; Dit non fondée la demande incidente nouvelle formée par les époux R. - E. contre la SA IMMO INVEST du chef d'appel téméraire et vexatoire , les en déboute ; Dit partiellement fondée la demande incidente et condamne la SA IMMO INVEST à payer aux époux R. - E. 1000 euro (mille euros) outre les intérêts judiciaires depuis la date du présent arrêt jusqu'à parfait paiement, à titre de dommages et intérêts du chef des préjudices matériel et moral confondus découlant de la procédure menée devant le premier juge, dit cette demande non fondée pour le surplus et en déboute les demandeurs ; Condamne l'appelante aux dépens des deux instances des époux R. - E., liquidés à la somme de 881,05 euro ; Réserve à statuer sur la recevabilité de l'appel principal en tant que dirigé contre L. N. , ordonne la réouverture des débats quant à ce et renvoie la cause ainsi limitée au rôle particulier ; Ainsi jugé et prononcé en audience publique de la dix-huitième chambre de la cour d'appel de Mons, le treize décembre deux mille six ; Etaient présents : Martine CASTIN, Président, Anne-Marie BEGHIN, Greffier, Anne-Marie BEGHIN Martine CASTIN Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div

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