ECLI:BE:CAMON:2007:ARR.20070621.1

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Mons Jugement/arrêt du 21 juin 2007 No ECLI: ECLI:BE:CAMON:2007:ARR.20070621.1 No Rôle: 2006/RG/685 Domaine juridique: Droit commercial Date d'introduction: 2007-07-13 Consultations: 96 - dernière vue 2026-07-02 15:49 Fiche La notion de contact ouvre à l'agent immobilier le droit de recevoir paiement de la totalité des honoraires prévus alors qu'il n'a pas réussi à négocier la vente dans le délai contractuel imparti. Le contact suppose une entrée en relation effective entre un amateur potentiel et l'agence, sous forme, par exemple, d'une demande de renseignements, d'une visite au bureau de l'agence au sujet d'un bien, d'une visite de l'immeuble en vente. Par contre, cette notion ne recouvre pas les publicités et démarches unilatérales que l'agence effectue en vue de tenter de trouver des amateurs. L'envoi d'une liste comportant la description de divers biens à des personnes n'ayant manifesté d'aucune manière que ce soit leur intérêt pour le bien à vendre, ne constitue pas un contact au sens du contrat litigieux. Thésaurus UTU: DROIT ÉCONOMIQUE, COMMERCIAL ET FINANCIER - INTERMÉDIAIRES COMMERCIAUX - Agent commercial Mots libres: Agent immobilier - Recherche d'acquéreur pour la vente d'un immeuble - Droit aux honoraires - Notion de 'contact' Texte de la décision COUR D'APPEL DE MONS SEIZIEME CHAMBRE Répertoire n° : NUMERO : 2006/RG/685 EN CAUSE DE SA GESTION IMMOBILIERE TOURNAISIENNE, dont le siège est sis à 7500 TOURNAI, Rue Royale 14 BIS, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro 0427.949.944, appelante, représentée par Maître KENSIER Pascal, avocat à 7500 TOURNAI, Avenue des Etats-Unis 16 B29 ; CONTRE : L. E., domicilié à , intimé, représenté par Maître SCHLICKEN Stéphanie loco Maître RIVIERE Gérard, avocat à 7860 LESSINES, Résidence Magritte - rue des Fossés, 69 A 1 ; La cour, seizième chambre, après avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : Vu, régulièrement produites, les pièces de la procédure et notamment la copie certifiée conforme du jugement entrepris prononcé contradictoirement le 20 avril 2006 par la première chambre du tribunal de première instance de Tournai, décision dont aucun exploit de signification n'est produit; Vu la requête d'appel déposée au greffe de la cour de céans le 7 juillet 2006 et les conclusions des parties; L'appel est recevable; I. FAITS ET DECISION DU PREMIER JUGE Par une convention du 3 avril 2003, l'intimé a chargé l'appelante, agence immobilière, de "rechercher acquéreur pour l'immeuble situé à Tournai, chaussée de Lille 325 et 327 d'une superficie totale 3.000 m2". La convention était conclue pour une durée de 9 mois ( article 6) et il était convenu que dans les quinze jours de son expiration, l'agent immobilier communiquerait au propriétaire-vendeur, par lettre recommandée, la liste des personnes physiques ou morales contactées ( article 8 alinéa 1). Par ailleurs, l'article 8 alinéa 2 stipulait: "en cas de vente ultérieure, dans un délai de vingt-quatre mois à dater de l'envoi de cette liste recommandée, à l'une de ces personnes agissant en leur propre nom ou pour compte d'une société existante ou en formation ainsi que pour toute autre personne au nom de laquelle elle agissait, le propriétaire sera tenu d'en aviser l'agent immobilier et de lui verser les honoraires prévus à l'article 7". Par courrier du 16 janvier 2004, l'intimé a mis fin à la convention et le 12 mars 2004, l'appelante lui a adressé, par lettre recommandée et pli ordinaire, une liste non-exhaustive des personnes contactées ou qui ont visité les lieux, longue de 145 personnes. Par acte authentique du 26 août 2004, l'intimé a vendu à la SA DELORY SERVICE, représentée par les époux B. - D., l'immeuble sis au numéro 327 de la Chaussée de Lille à Tournai pour le prix de 109.076 EUR. Après avoir facturé les honoraires qu'elle estimait devoir lui revenir sur la base d'un prix de vente de 200.000 EUR, et avoir introduit, par citation du 4 octobre 2005, une demande tendant à obtenir paiement de la somme de 7.260 EUR, TVAC, l'appelante a ramené sa demande à la somme de 5.279,23 EUR TVAC, outre les intérêts judiciaires, laquelle représente les honoraires appliqués, selon le barème fixé à la convention, sur le prix de vente réellement obtenu pour la vente de ce bien ( soit 4% de 109.076 EUR, outre la TVA de 21%). L'intimé a introduit une demande reconventionnelle tendant au paiement d'une somme de 1.000 EUR pour procédure téméraire et vexatoire. Les deux demandes ont été déclarées recevables mais non fondées. Par son appel, l'appelante entend réitérer sa demande. L'intimé demande la confirmation du jugement déféré. II. POSITION DES PARTIES Pour s'opposer à la demande, l'intimé fait valoir essentiellement que l'appelante n'apporte pas la preuve que la SA DELORY SERVICE et ses représentants, les époux B.-D. aient réellement été "contactés" par les soins de l'appelante. Il explique qu'il souhaitait vendre, en un lot unique, les deux immeubles sis chaussée de Lille à Tournai, l'un portant le n° 325 étant un terrain et un garage, l'autre le n° 327 étant un terrain et une ancienne fermette. Il expose qu'avant qu'il ne confie la vente de ses immeubles à l'appelante, les époux B. - D. avaient pris contact avec lui mais uniquement pour l'immeuble sis au n° 327 et pour autant que la fermette soit préalablement démolie, mais qu'il n'avait pas rencontré cette offre à l'époque, car il souhaitait vendre les deux immeubles ensembles, sans devoir démolir la fermette. Il avait donc confié à l'appelante la vente des deux immeubles en un seul lot. A l'issue de la convention litigieuse, vu l'insuccès de cette mission, il avait repris contact avec ces personnes et avait conclu la vente portant sur le n° 327 après démolition de la fermette avec la SA DELORY SERVICE. Il produit une attestation de la SA DELORY SERVICE du 28 septembre 2005 qui indique: « Vous nous demandez si nous avons fait une offre à la société GIT pour le terrain que nous avons acheté au 327 chaussée de Lille à Tournai le 26 août

1. Voici ce dont nous nous souvenons. Nous vous confirmons n'avoir jamais envoyé d'offre écrite à GIT concernant ce terrain. Par contre, vous trouverez en annexe copie d'une lettre que nous a envoyée la société GIT le 3 juillet 2003 montrant qu'ils ont pris contact avec nous en essayant de nous faire acheter le terrain + la vieille fermette du 327 ainsi que le garage du
2. Nous pouvons vous confirmer que nos premiers contacts pour l'achat du terrain datent de quelques temps avant que vous n'ayez confié la vente à GIT. A l'époque, nos offres ne s'étaient pas rencontrées car nous voulions un terrain vierge sans la fermette en ruine et sans le garage du
3. Or, vous vouliez tout vendre. Vu notre position, vous avez confié la vente à GIT et vous nous aviez expliqué que le mandat que vous veniez de donner à GIT concernait le garage du 325 plus le terrain et la vieille fermette du
4. Nous n'avons jamais été intéressés par l'ensemble terrain plus garage plus fermette. Nous n'avons donc pas fait offre à GIT. Par contre, vous avez sans doute cité notre nom à GIT qui a pris contact avec nous. D'où le courrier en annexe. Nous n'avons plus trace du courrier du 07/05/
5. Vu l'insuccès de la vente du global par GIT, vous vous êtes à nouveau approché de nous en acceptant notre ancienne offre d'achat du terrain seul après démolition par vos soins de la fermette en ruine». L'appelante fait valoir que la convention avenue entre parties n'interdisait pas de vendre les deux immeubles séparément et que la lettre du conseil de l'intimé du 5 août 2005 n'évoquait pas cette question. Elle indique que Monsieur R. B., père du gérant de la SPRL DELORY SERVICE qui avait précédemment acquis un appartement par son entremise, l'avait informée que son fils recherchait une nouvelle implantation à destination de station-service et que par un courrier du 7 mai 2003 elle avait alors adressé aux époux D.-B. une liste " flash" qui comprenait le descriptif de plusieurs biens susceptibles de les intéresser avec pour chacun, une photographie et les explications utiles, dont le bien sis chaussée de Lille n° 325-327 qui renseignait les deux immeubles et portait la mention " vente séparée possible". Elle observe que Monsieur R. D. apparaît ainsi sur la liste des personnes contactées, de même que Monsieur et Madame B.-D.. Elle ajoute avoir informé ces derniers, par un courrier du 3 juillet 2003, de ce qu'elle avait réceptionné une offre pour un montant équivalent de 225.000 EUR, afin de les mettre en concurrence. Ces derniers ont mentionné l'existence de ce courrier dans leur attestation précitée. Elle estime prouver ainsi à suffisance avoir contacté les époux B.-D. auxquels le numéro 327 fut ultérieurement vendu et dont le nom était mentionné sur la liste visée à l'article 8 alinéa 1 de la convention en telle sorte que les conditions d'application de l'article 8 alinéa 2 de la convention du 3 avril 2003 sont, dit-elle, réunies. III. DECISION DE LA COUR Il ne peut être tiré aucune conséquence du fait que l'intimé n'a pas émis d'observation ou de réserves à la réception de la liste des 145 personnes que l'appelante déclarait avoir contactées, puisque la vérification d'une telle liste impliquerait qu'il procède à une enquête auprès de chaque personne mentionnée pour vérifier qu'elle a bien été contactée, ce qui est évidemment inconcevable. L'aspect principal du litige porte sur la notion de contact. Selon l'appelante, entrer en contact, c'est entrer en rapport, en relation avec quelqu'un, en telle sorte qu'elle doit uniquement prouver l'existence d'un contact, sans qu'il ne puisse lui être opposé que l'initiative du contact n'est venue que d'elle-même puisque le rôle de l'agence est précisément de prospecter et d'aller au-devant d'amateurs possibles. Elle invoque un arrêt inédit rendu par la dix-huitième chambre de la cour d'appel de céans qui indique entre autres " qu'il n'importe pas non plus de savoir ce qui a incité les époux V. à se rendre dans les bureaux de l'appelante, puisque de toute manière celle-ci bénéficiait encore de l'exclusivité de la recherche des amateurs. Que ce serait ajouter au contrat que d'imposer à l'appelante de prouver que son action a directement amené les contacts avec les amateurs éventuels/¿/" ( Mons, 18ème chambre, SA Gestion Immobilière Tournaisienne/T. et P., 16 octobre 2002, RG 2000/1096). L'intimé rétorque qu'un contact suppose un échange entre deux ou plusieurs protagonistes, en l'occurrence, un amateur ayant manifesté son intérêt quant à l'acquisition d'un immeuble par une demande de renseignements ou par une offre et d'autre part, une société immobilière qui y répond par l'envoi de renseignements, l'organisation d'une visite ou encore par la mise en concurrence de l'amateur avec une autre offre formulée. Selon la cour, la notion de contact, purement factuelle, et qui ouvre à l'agent immobilier un droit important, celui de recevoir paiement de la totalité des honoraires prévus alors qu'il n'a pas réussi à négocier la vente dans le délai contractuel imparti, suppose qu'une entrée en relation effective entre un amateur potentiel et l'agence se soit réalisée. Celle-ci peut revêtir des formes diverses telles, par exemple, une demande de renseignements, une visite au bureau de l'agence au sujet d'un bien, une visite de l'immeuble en vente. Par contre cette notion ne recouvre pas les publicités et démarches unilatérales que l'agence effectue en vue de tenter de trouver des amateurs. L'envoi d'une liste "flash" comportant la description de divers biens à des personnes n'ayant manifesté d'aucune manière que ce soit leur intérêt pour le bien à vendre, ne constitue donc pas un contact au sens de l'article 8 alinéa 2 du contrat litigieux. Il en est de même d'une lettre d'information de l'existence d'une offre d'un tiers envoyée par l'agence de sa propre initiative au sujet du bien concerné à des personnes ne lui ayant rien demandé, ne l'ayant pas rencontrée et n'ayant formulé aucune offre. L'appelante qui admet n'avoir eu aucun contact personnel avec les époux B.-D., prétend à tort que celui-ci a pu avoir lieu par l'entremise de Monsieur R. D. qui, dit-elle, lui a signalé que son fils cherchait à implanter une station-service le long d'un grand axe à la sortie de Tournai. En effet, il n'est pas établi que cette personne avait reçu mandat d'informer l'appelante des intentions de son fils et sa belle-fille et de toute manière il n'est pas prétendu qu'il ait été question, lors de cette conversation, des immeubles de l'intimé. L'appelante a, dès, lors simplement utilisé un renseignement communiqué par un tiers pour tenter d'entrer en contact avec les époux B.-D.. S'il est exact, que comme l'a indiqué Madame F. D. B., préposée de l'agence, il est du travail de l'appelante d'être à l'écoute de tout ce qui se dit et s'il est également vrai qu'une agence immobilière a mission de rechercher des amateurs et dès lors de faire de la publicité et qu'elle peut, à cette fin, offrir le bien à vendre dans les médias, sur son site Internet ou envoyer des courriers à des personnes ciblées par ses soins, de telles démarches de prospection ne constituent pas un contact ouvrant le droit de l'agence immobilière à des honoraires. L'espèce jugée par la dix-huitième chambre de la cour le 16 octobre 2002, diffère du présent litige dans la mesure où les acheteurs avaient reconnu l'existence des contacts invoqués par l'agence et s'étaient rendus dans les bureaux de celle-ci. Il y a lieu, partant, de confirmer le jugement dont appel sans qu'il soit nécessaire d'examiner l'autre moyen de défense invoqué par l'intimé à savoir qu'il avait mandaté l'appelante pour vendre ses deux immeubles en un seul lot et non par lots séparés. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Statuant contradictoirement, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 relative à l'emploi des langues en matière judiciaire, Reçoit l'appel, le dit non fondé, en déboute l'appelante, Confirme le jugement dont appel. Condamne l'appelante aux dépens d'appel de l'intimé liquidés à la somme de 485,87 EUR selon son état. Délaisse à l'appelante les dépens qu'elle a exposés dans les deux instances et liquidés, selon son relevé, à la somme de 1.295,93 EUR. Ainsi jugé et prononcé en audience publique civile de la seizième chambre de la cour d'appel de Mons le VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE SEPT, où sont présents: Cécile LEFEBVE, Président et Martine DUCROTOIS, Greffier DUCROTOIS LEFEBVE Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div