ECLI:BE:CAMON:2007:ARR.20070906.9

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Mons Jugement/arrêt du 06 septembre 2007 No ECLI: ECLI:BE:CAMON:2007:ARR.20070906.9 No Rôle: 2006/RG/475 Domaine juridique: Droit commercial Date d'introduction: 2008-07-24 Consultations: 136 - dernière vue 2026-07-02 15:57 Fiche L'article 32.21 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce qualifie d'abusive la clause d'un contrat entre vendeur - au sens donné à cette notion par ladite loi - et consommateur, qui fixe, en cas d'inexécution ou de retard dans l'exécution des obligations de l'acheteur, des montants de dommages et intérêts dépassant manifestement l'étendue du préjudice susceptible d'être subi par le vendeur. L'objet de l'article 4.2 du contrat liant les parties n'est pas de fixer la sanction contractuelle de l'inexécution, du retard d'exécution ou d'un manquement au contrat mais bien de fixer le montant du dédit en cas de résiliation anticipée de la convention. La clause de dédit est la contrepartie d'une faculté de résiliation unilatérale exercée, par nature, sans faute tandis que la clause pénale constitue la sanction d'un manquement du débiteur. Seule la seconde est susceptible d'être soit réduite en application du droit commun par application de l'article 1231 du Code civil soit annulée dans l'hypothèse où elle tombe sous le coup de l'article 32.21 de la loi du 14 juillet 1991. Thésaurus UTU: DROIT ÉCONOMIQUE, COMMERCIAL ET FINANCIER - PRATIQUES DE COMMERCE - Clauses abusives Mots libres: DROIT DE LA CONSOMMATION - art. 32.21 de la loi sur les pratiques de commerce - clause de dédit - clause pénale - possibilité de requalification par le juge - à la différence d'une clause pénale, la clause de dédit ne peut être annulée ou réduite par le juge. Texte de la décision COUR D'APPEL DE MONS QUATORZIEME CHAMBRE Rôle général numéro : 2006/RG/475 EN CAUSE DE : L'ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES DE l'IMMEUBLE DENOMME «LA RESIDENCE LE DEAUVILLE», dont les bureaux sont situés à 7100 LA LOUVIERE, Avenue Rêve d'Or, 86, représentée par son syndic, Monsieur Jean-Yves QUEVY, domicilié à 7020 MONS (Maisières), rue de Masnuy-Saint-Jean, 58, appelante, représentée à l'audience par Maître MAIRIAUX Bernard, avocat dont le cabinet est sis à 7100 LA LOUVIERE, Rue A. Warocqué, 41, son conseil, CONTRE : La société coopérative à responsabilité limitée (S.C.R.L.) IKOS, dont le siège social est sis à 7370 DOUR (Wihéries), Rue Nacfer, 10, inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises sous le numéro 0435.887.712, et dont le siège d'exploitation est établi à 7100 LA LOUVIERE, rue de Baume, 147, intimée, représentée à l'audience par Maître BAUMEL Alain, avocat dont le cabinet est sis à 7100 LA LOUVIERE, Rue du Parc, 69, son conseil. La cour, après avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : Vu les pièces de la procédure légalement requises et notamment : - la copie certifiée conforme du jugement dont appel, prononcé le 16 novem-bre 2005 par le tribunal de première instance de Mons, jugement signifié par exploit d'huissier de justice en date du 7 avril 2006 à la requête de l'actuelle intimée; - la requête d'appel, déposée le 28avril 2006 ; V u les dossiers des parties ; Entendu les parties en leurs plaidoiries à l'audience du 21 juin 2007 ; ANTECEDENTS Les faits Lors de son assemblée générale du 20 décembre 2001, l'appelante a désigné l'intimée en qualité de syndic et donné pouvoir à son président du comité de gérance de conclure le contrat de syndic de copropriété qui fut signé et aux termes duquel, notamment : - une mission traditionnelle de syndic était confiée à l'intimée pour une durée de 5 ans prenant cours le 20 décembre 2001, renouvelable par tacite re-conduction ; - la rémunération annuelle du syndic était fixée à un montant annuel de 3.098,66 euro pour les tâches ordinaires définies à l'article 1.3 de la conven-tion, les prestations supplémentaires faisant l'objet d'un barème de rému-nération annexé à ladite convention ; - la résiliation unilatérale par l'appelante, à tout moment et sans motif parti-culier, était autorisée par l'article 4.2 de la convention moyennant paiement au syndic d'une indemnité équivalente à la moitié de la rémunération qu'il aurait méritée en cas de continuation du contrat jusqu'à son terme ; Lors de l'assemblée générale tenue par la copropriété le 24 janvier 2003 en pré-sence du syndic, la révocation de ce dernier fut votée, avec effet à fin janvier ; Par courrier du 7 mai 2003, le conseil de l'intimée mit l'appelante en demeure de s'acquitter, sur pied de l'article 4.2 précité d'une indemnité de 6.197,34 euro ; Par courrier du 19 mai 2003, l'appelante précisa qu'il avait été mis fin au mandat du syndic au motif que l'assemblée générale des copropriétaires «n'était pas satisfaite de la façon dont la mission était exercée» ; Les termes de cette lettre furent contestés par l'intimée, qui renouvela sa mise en demeure le 20 avril 2004 ; La procédure Par citation du 3 septembre 2004, la SCRL IKOS a assigné l'association des copropriétaires de l'immeuble «Résidence le Deauville» en paiement de : - 261,76 euro en principal, outre les accessoires, à titre d'arriéré de rémunéra-tion ; - 6.151,30 euro en principal, outre les accessoires à titre d'indemnité de rési-liation de la convention liant les parties ; - 392,16 euro , outre les accessoires, à titre de paiement des prestations exécutées hors forfait ; Le jugement déféré, prononcé le 16 novembre 2005, a reçu la demande et l'a dé-clarée intégralement fondée ; L'APPEL et LES DEMANDES NOUVELLES Objet et recevabilité Par requête déposée le 28 avril 2006, la défenderesse originaire a relevé appel des dispositions du jugement déféré statuant sur le fond de la demande originaire ; Par conclusions déposées le 29 juin 2006, l'intimée a formé une demande inci-dente nouvelle, tendant au paiement de 2.000 euro en principal, outre les accessoires au titre de répétibilité de ses frais de défense ; Par conclusions déposées le 12 février 2007, l'appelante a formé une demande incidente nouvelle, tendant au paiement de 2.000 euro avec les intérêts judiciaires à titre de frais de défense ; L'appel, régulièrement formé dans le délai légal, et les demandes nouvelles sont recevables ; Fondement L'appel est fondé en ce qu'il vise la condamnation de l'appelante au paiement de 261,76 euro outre les accessoires, l'actuelle intimée ayant expressément renoncé - par conclusions déposées devant le tribunal le 22 avril 2005 - à réclamer ce mon-tant qui avait été réglé par l'appelante ; Pour le surplus, le tribunal a considéré en substance que la preuve n'était pas rapportée de l'existence de manquements graves dans le chef de l'intimée, qui auraient justifié la rupture sans indemnité conformément aux dispositions de l'article 4.1 de la convention liant les parties ; L'appelante sollicite l'autorisation de rapporter la preuve de 16 faits détaillés à son courrier du 28 août 2002 et de 3 faits supplémentaires repris dans le courrier du 27 septembre 2002 à l'appui de ses prétentions quant à l'existence de manque-ments graves dans le chef de l'intimée au sens de l'article 4.1 de la convention des parties ; Force est de constater : - en ce qui concerne le courrier du 28 août 2002 adressé par 11 des 14 copro-priétaires à l'intimée : - que le point 1 constitue une accusation imprécise assortie d'une considération laissant présager d'une méprise quant au rôle exact du syndic dont il ne peut raisonnablement être soutenu qu'il soit le «serviteur» de la «Copropriété», les mêmes consi-dérations sont applicables au point 8, 12, 15 et 16 où il est en définitive reproché, à tort, au syndic de ne pas s'être immiscé dans des problèmes de voisinage entre certains copropriétaires ; - que les points 2, 3, 6, 9, 11, 13 et 14 sont tout aussi vagues et imprécis et ne constituent pas des faits recevables à preuve par témoin, faute d'être suffisamment circonstanciés, - que le point 4 fit l'objet d'une réponse de la part de l'intimée et que, tel que libellé, il ne permet pas de déterminer ce qui lui est reproché ni, a fortiori, de considérer qu'il pourrait fonder un manquement contractuel ; - que les points 5 et 7 firent l'objet d'une réponse circonstanciée de l'intimée et ne révèlent pas dans son chef, à les supposer éta-blis, un manquement contractuel ; - que le point 10, à savoir le paiement du salaire de la femme d‘ouvrage avec un retard d'un mois, n'est pas contesté mais ne revêt pas une gravité telle qu'il justifierait l'application de l'article 4.1 de la convention des parties; - en ce qui concerne le courrier du 27 septembre 2002 adressé par deux des copropriétaires aux signataires du courrier du 28 août 2002, force est de constater que les «nouveaux griefs» y vantés ne révèlent pas - à les suppo-ser établis - de manquement grave dans le chef de l'intimée en sorte qu'ils ne pourraient fonder la contestation de l'appelante ; L'appelante n'est en conséquence pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 4.1 du contrat de syndic pour justifier la résiliation unilatérale de cette convention ; L'appelante conteste l'application de l'article 4.2 de la convention, en la qualifiant de clause abusive au sens de l'article 32.21 de la loi sur les pratiques du commerce dans la mesure où les dommages et intérêts ainsi fixés en faveur de l'intimée dépasse manifestement l'étendue du préjudice susceptible d'être subi ; L'article 32.21 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce qualifie d'abusive la clause d'un contrat entre vendeur - au sens donné à cette notion par ladite loi - et consommateur, qui fixe, en cas d'inexécution ou de retard dans l'exécution des obligations de l'acheteur, des montants de dommages et intérêts dépassant manifestement l'étendue du préjudice susceptible d'être subi par le ven-deur ; L'objet de l'article 4.2 du contrat liant les parties n'est pas de fixer la sanction contractuelle de l'inexécution, du retard d'exécution ou d'un manquement au con-trat dans le chef de l'appelante mais bien de fixer le montant du dédit en cas de résiliation anticipée de la convention ; La clause de dédit est la contrepartie d'une faculté de résiliation unilatérale exercée, par nature, sans faute tandis que la clause pénale constitue la sanction d'un manquement du débiteur ; Seule la seconde est susceptible, dans l'état actuel de notre législation, d'être soit réduite en application du droit commun par application de l'article 1231 du Code civil soit annulée dans l'hypothèse où elle tombe sous le coup de l'arti-cle 32.21 de la loi du 14 juillet 1991 ; (Wery P. note sous Civ. Charleroi15 septembre 2000, JLMB 2001, p. 1244 ss) ; En règle, il est interdit au juge du fond d'apprécier le rapport entre le montant convenu dans la clause de dédit et le dommage susceptible d'être réalisé par la résiliation unilatérale ; (Cass. 22 octobre 1999, R.C.J.B. 2001, p.103ss) ; Les prétentions de la demanderesse originaire, se fondant sur l'article 4.2 de la convention des parties n'apparaissent pas abusives et ne justifient pas la requali-fication de la clause litigieuse en clause pénale, dès lors qu'elles correspondent à l'indemnisation du préjudice né de la perte du bénéfice escompté sur la durée restant à courir du contrat en sorte que le tribunal a fait droit à juste titre à ce chef de la demande originaire ; En ce qui concerne les prestations hors forfait portées en compte par l'intimée à l'appelante à concurrence d'un total de 392,16 euro , force est de constater : - que les prestations relatives aux assemblées générales extraordinaires relè-vent de la mission ordinaire du syndic, telle que décrite par l'article 577 -8 § 4 du Code civil : «Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : 1° de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété», en sorte que ces prestations doivent être considérées com-me incluses dans la rémunération annuelle forfaitaire ; - que les frais de photocopies, portés en compte à concurrence de 5.460 BEF sans précision de nombre et de coût individuel, ne sont pas justifiés nonobstant la contestation formulée par l'appelante ; Ce chef de la demande originaire doit en conséquence être déclaré non fondé ; L'appel s'avère ainsi partiellement fondé ; Il convient de réserver à statuer sur la demande nouvelle et d'ordonner la réouverture des débats pour permettre aux parties de s'expliquer sur l'incidence, quant à cette demande, de la loi du 21 avril 2007 ; PAR CES MOTIFS, LA COUR, Statuant contradictoirement, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 concernant l'emploi des langues en matière judiciaire, Reçoit l'appel et les demandes nouvelles ; Dit l'appel fondé dans la mesure ci-après ; Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné l'actuelle appelante au paiement de 6.151,30 euro en principal, outre les accessoires et aux dépens ; Le met à néant pour le surplus et réformant ; Dit la demande originaire non fondée pour le surplus, en déboute la demanderesse originaire, actuelle intimée ; Avant dire droit sur le fondement des demandes nouvelles ; Ordonne la réouverture des débats pour permettre aux parties de s'expliquer sur l'incidence, quant à ces demandes nouvelles, de la loi du 21 avril 2007 sur la répé-tibilité des honoraires d'avocat ; Réserve à statuer quant à ce et quant aux dépens ; Renvoie la cause ainsi limitée au rôle particulier ; Ainsi jugé et prononcé en audience publique civile de la quatorzième chambre de la cour d'appel de Mons, le SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE SEPT, où sont présents: Martine CASTIN, président, Eddy GUERET, greffier. GUERET CASTIN Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div