id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour d'appel de Mons Avis du 06 septembre 2007 No ECLI: ECLI:BE:CAMON:2007:AVIS.20070906.8 No Rôle: 2005/RG/867 Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2008-07-24 Consultations: 84 - dernière vue 2026-07-02 15:57 Fiche 1 Le principe d'exécution de bonne foi des conventions commande que soit alloué à l'agent immobilier une juste rémunération de son intervention sans laquelle la vente litigieuse ne se serait en définitive pas réalisée avec les acquéreurs qu'il avait trouvés. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - PROFESSIONS - Agent immobilier - Généralités Mots libres: VENTE - immeuble - agent immobilier - promesse de vente conclue par l'agent immobilier après expiration du contrat - application du principe d'exécution de bonne foi des conventions Fiche 2 Les «conditions particulières» de la convention litigieuse prévoient que «si la vente se réalise postérieurement au terme du présent mandat avec un acheteur qui a contacté le mandataire durant la période dudit mandat, la rémunération sera due au mandataire comme s'il avait réalisé lui-même l'opération» ; Les intimés sont fondés à exciper de la nullité de la clause précitée, comme contraire aux articles 33 et 32.16 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce, aux termes desquels sont nulles et interdites les clauses ou conditions d'un contrat ayant pour effet d'engager le consommateur pour une durée indéterminée, sans spécification d'un délai raisonnable de résiliation. Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - PROFESSIONS - Agent immobilier - Généralités Mots libres: DROIT DE LA CONSOMMATION - art. 33 et 32.16 de la loi sur les pratiques de commerce - agent immobilier - clause prévoyant que les honoraires sont dus lorsque la vente se conclut après expiration du contrat d'agence immobilière avec un amateur trouvé par l'agent immobilier Texte de la décision COUR D'APPEL DE MONS QUATORZIEME CHAMBRE Rôle général numéro : 2005/RG/867 EN CAUSE DE : La société anonyme (S.A.) IMMO INVEST, dont le siège social est établi à 6000 CHARLEROI, Rue de Waterloo, 51, inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises sous le numéro 0454.031.759, appelante, représentée à l'audience par Maître VANHOESTENBERGHE Michel, avocat dont le cabinet est sis à 6000 CHARLEROI, Rue Tumelaire, 23/6, son conseil, CONTRE :
- D. P., intimé, représenté à l'audience par Maître de BRABANT Anne-Sylvie, avocat du barreau de Charleroi, loco Maître VAN CLEEMPUT Isabelle, avocat dont le cabinet est sis à 6000 CHARLEROI, Rue Tumelaire, 71, son conseil,
- M. A., intimée, représentée à l'audience par Maître de BRABANT Anne-Sylvie, avocat du barreau de Charleroi, loco Maître VAN CLEEMPUT Isabelle, avocat dont le cabinet est sis à 6000 CHARLEROI, Rue Tumelaire, 71, son conseil. La cour, après avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : Vu les pièces de la procédure légalement requises et notamment : - la copie certifiée conforme du jugement prononcé le 7 octobre 2004 par le tribunal de première instance de Charleroi, jugement dont aucun exploit de signification n'est produit aux débats ; - la requête d'appel, déposée le 6 septembre 2005 ; ANTECEDENTS Les faits Par convention du 27 mai 2002, les intimés ont donné mandat à la SA IMMO INVEST de vendre l'immeuble dont ils étaient propriétaires à Loverval pour un prix de 372.000 euro , mandat consenti pour une durée de six mois sans tacite reconduction ; La rémunération de l'appelante était fixée à 3% du prix de vente, outre la tva, et payable à la signature de l'acte authentique ; Trois offres d'achat seront signées par des amateurs recrutés par l'appelante : - le 6 décembre 2002, les époux C. - C. offrent 243.000 euro , sous condition suspensive d'obtention d'un prêt hypothécaire, - le 11 décembre 2002, les consorts P. - B. offrent 260.300 euro , - le 13 décembre 2002, les époux C. - C. offrent 262.500 euro , sous condition suspensive d'obtention d'un prêt hypothécaire ; Le 21 décembre 2002, les époux C. - C. signent par l'entremise de l'appelante une convention de vente portant sur l'immeuble litigieux, pour un prix de 262.500 euro , vente conclue sous la condition suspensive de la ratification par les propriétaires vendeurs dans un délai de dix jours ; Le 23 décembre 2002, l'appelante informe par écrit les vendeurs de la liste des clients contactés et de la convention conclue le 21 décembre 2002 en leur demandant de prendre position quant à cette vente ; Ayant appris que l'acte autenthique de vente allait être passé entre ses clients et les époux C. - C. pour un prix de 277.000 euro , l'appelante émit le 7 mai 2003 une facture d'honoraires de 9.528,75 euro , tva incluse ; Le 12 mai 2003, le conseil de l'appelante mit en demeure les époux D. P. - M. A. de s'acquitter de cette facture ; La procédure Par citation du 25 août 2003, la SA IMMO INVEST a assigné les époux D. P. - M. A. en paiement de 9.528,75 euro en principal , outre les accessoires, à titre d'honoraires sur la vente litigieuse ; Le jugement déféré, prononcé le 7 octobre 2004, a dit la demande recevable mais non fondée ; L'APPEL Objet et recevabilité Par requête déposée le 6 septembre 2005, la SA IMMO INVEST a relevé appel des dispositions du jugement déféré la déboutant de sa demande ; L'appel est recevable ; Fondement Le tribunal a considéré, en substance, que la demande n'était pas fondée dès lors que l'intervention de l'appelante était postérieure au 27 novembre 2002, date de l'expiration de son mandat ; Les intimés concluent à la nullité du contrat sur pied de l'article 88 de la loi sur les pratiques du commerce en ce qu'il ne comprend pas de clause de renonciation ; La sanction édictée par l'article 88 de la loi du 14 juillet 1991 n'est pas applicable en l'espèce dès lors qu'elle vise uniquement les contrats énumérés à l'article 86 de cette loi, à savoir les contrats portant sur la vente de produits et services au con-sommateur effectuées par un vendeur à la résidence du consommateur ou d'un autre consommateur, ainsi qu'au lieu de travail du consommateur; pendant une excursion organisée par ou pour le vendeur; dans les salons, foires et expositions, (pour autant qu'il n'y ait pas paiement sur place de la somme totale) et que le prix excède 200 euro , quod non en l'espèce où il n'est pas établi que la convention origi-naire aurait été conclue hors de l'établissement de l'appelante, la convention litigieuse ayant été dressée à Charleroi dans les bureaux de l'appelante comme en at-teste la mention manuscrite figurant à ce document ; Les «conditions particulières» de la convention litigieuse prévoient que «si la ven-te se réalise postérieurement au terme du présent mandat avec un acheteur qui a contacté le mandataire durant la période dudit mandat, la rémunération sera due au mandataire comme s'il avait réalisé lui-même l'opération» ; Les intimés soutiennent à tort que cette clause serait abusive au sens l'article 32.23 de la loi sur les pratiques du commerce, en ce qu'entendue comme décrivant les modalités de rémunération de l'appelante, elle constaterait de manière irréfragable l'adhésion des intimés à une clause dont ils n'auraient pas eu effectivement l'occasion de prendre connaissance avant la conclusion du contrat dans la mesure où ladite clause figurait au verso de la convention du 27 mai 2002 ; En effet, le consentement des intimés n'a pu être surpris dès lors que le verso du contrat qu'ils ont signé renvoyait lisiblement et en caractères gras, destinés à attirer leur attention, aux conditions générales imprimées au verso de ce document ; En revanche, les intimés sont fondés à exciper de la nullité de la clause précitée, comme contraire aux articles 33 et 32.16 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce, aux termes desquels sont nulles et interdites les clauses ou conditions d'un contrat ayant pour effet d'engager le consommateur pour une durée indéterminée, sans spécification d'un délai raisonnable de résiliation; Tel est en effet le cas en l'espèce où, quelle que soit la qualification donnée à la clause litigieuse - pénalité conventionnelle ou définition des honoraires dus au mandataire exclusif - elle engageait les cocontractants de l'appelante pour une durée indéterminée dans l'hypothèse où la vente serait conclue après l'expiration du terme contractuel du mandat avec un acquéreur trouvé par l'intermédiaire de l'appelante ; Cette clause doit en conséquence être annulée et ne peut fonder la demande originaire ; Il apparaît cependant des éléments soumis à l'appréciation de la cour qu'après l'échéance du terme conventionnel un nouveau mandat tacite a été confié à l'appelante par le seul intimé D. P.: la signature des offres par les conjoints C. - C. et par les consorts P. - B. implique nécessaire-ment que ces personnes aient au préalable visité le bien litigieux, ce qui n'a pu se faire à l'insu et sans le consentement dudit intimé, lequel - contrairement à son épouse - était toujours occupant de l'immeuble mis en vente ; Si pareil mandat tacite n'implique pas l'exclusivité prévue à la convention signée le 27 mai 2002, il demeure que le principe d'exécution de bonne foi des con-ventions commande que soit dans les conditions de l'espèce alloué à l'appelante et à charge du seul intimé une juste rémunération de son intervention sans laquelle la vente litigieuse ne se serait en définitive pas réalisée avec les acquéreurs qu'elle avait trouvés ; La circonstance que l'immeuble fut vendu à un prix inférieur à celui prévu au mandat du 27 mai 2002 est indifférente dans la mesure où les intimés ont eux-mêmes réduits leurs prétentions originaires en cédant l'immeuble à un prix très proche de celui obtenu par l'appelante ; Il se justifie dans ces conditions d'allouer à l'appelante la commission réclamée, dont le taux est conforme aux usages de la profession et dont l'assiette fut légitimement calculée sur le prix de vente qu'elle avait obtenu ; L'appel s'avère ainsi partiellement fondé ; PAR CES MOTIFS La cour, statuant contradictoirement, Vu l'article 24 de la loi du 15 juin 1935 concernant l'emploi des langues en matière judiciaire, Reçoit l'appel ; Le dit fondé dans la mesure ci-après ; Confirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré la demande non fondée à l'égard de l'intimée M. A. et a condamné l'appelante aux dépens de celle-ci, non liquidés ; Le met à néant pour le surplus et réformant ; Condamne l'intimé D. P. à payer à l'appelante 9.528,75 euro en principal (neuf mille cinq cent vingt-huit euros septante-cinq cents) outre les intérêts judiciaires au taux légal depuis le 25 août 2003, date de la citation, jusqu'à parfait paiement ; Condamne l'intimé D. P. aux dépens des deux instances de l'appelante, non liquidés ; Condamne l'appelante aux dépens d'appel de l'intimée M. A., que la cour liquide à 243,94 euro (EUR) ; Ainsi jugé et prononcé en audience publique civile de la quatorzième chambre de la cour d'appel de Mons, le SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE SEPT, où sont présents: Martine CASTIN, président, Eddy GUERET, greffier. GUERET CASTIN Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div