ECLI:BE:CASS:2003:ARR.20030130.18

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour de cassation Jugement/arrêt du 30 janvier 2003 No ECLI:

ECLI:BE:CASS:2003:ARR.20030130.18 No Rôle:

C.00.0632.F Chambre:

1F - première chambre Domaine juridique:

Droit civil Date d'introduction:

2004-12-01 Consultations:

1363 - dernière vue 2026-07-05 11:28 Version(s):

Traduction NL Fiches 1 - 2 La partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer son débiteur à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ; ce choix ne peut lui être dicté par le juge ou par le débiteur (1). (1) Cass., 22 mai 1981, RG 2967 (Bull. et Pas., 1981, I, 1267) ; 13 décembre 1985, RG 4667, Bull. 1986, n° 259 ; 15 avril 1994, RG 8191, n° 181.

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CONVENTION - FORCE OBLIGATOIRE (INEXECUTION) Mots libres:

CONVENTION - FORCE OBLIGATOIRE (INEXECUTION) Contrat synallagmatique Inexécution par une des parties Bases légales:

Loi - 20-07-1990 - Art.1184,al.2 Thésaurus Cassation:

LOUAGE DE CHOSES - GENERALITES Mots libres:

LOUAGE DE CHOSES - GENERALITES Contrat de bail Inexécution par une des parties Bases légales:

Loi - 20-07-1990 - Art.1184,al.2 Fiches 3 - 5 L'exécution en nature constitue le mode normal d'exécution forcée tant des obligations de faire que de celles de ne pas faire; ce n'est que lorsque cette exécution n'est pas ou n'est plus possible que l'exécution par équivalent s'impose (1). (1) Cass., 14 avril 1994, RG C.93.0161.F ECLI:BE:CASS:1994:ARR.19940414.18, n° 179.

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CONVENTION - DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES - Entre parties Mots libres:

CONVENTION - DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES - Entre parties Obligation de faire Obligation de ne pas faire Exécution forcée Bases légales:

Loi - 20-07-1990 - Art.1142,1143 Thésaurus Cassation:

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Loi - 20-07-1990 - Art.1142,1143 Thésaurus Cassation:

OBLIGATION Mots libres:

OBLIGATION Obligation de faire Obligation de ne pas faire Exécution forcée Bases légales:

Loi - 20-07-1990 - Art.1142,1143 Fiches 6 - 7 Il peut y avoir abus de droit lorsqu'un droit est exercé sans intérêt raisonnable et suffisant ; dans l'appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause (1). (1) Cass., 17 mai 2002, RG C.01.0101.F ECLI:BE:CASS:2002:ARR.20020517.4, n°....

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ABUS DE DROIT Mots libres:

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Loi - 20-07-1990 - Art.1134,al.3 Thésaurus Cassation:

LOUAGE DE CHOSES - GENERALITES Mots libres:

LOUAGE DE CHOSES - GENERALITES Contrat de bail Abus de droit Inexécution par une des parties Demande d'exécution en nature Bases légales:

Loi - 20-07-1990 - Art.1134,al.3 Texte de la décision N° C.00.0632.F H. B., demanderesse en cassation, représentée par Maître Pierre Van Ommeslaghe, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 81, où il est fait élection de domicile, contre CENTRE SOCIALISTE D'EDUCATION PERMANENTE, association sans but lucratif dont le siège est établi à Nivelles, rue de Charleroi, 47, défenderesse en cassation, représentée par Maître Cécile Draps, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, boulevard Emile de Laveleye, 14, où il est fait élection de domicile.

I. La décision attaquée Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 5 mai 2000 par le tribunal de première instance de Nivelles, statuant en degré d'appel.

II. La procédure devant la Cour Le conseiller Paul Mathieu a fait rapport.

L'avocat général Thierry Werquin a conclu.

III. Les moyens de cassation La demanderesse présente quatre moyens dont les premier et deuxième sont libellés dans les termes suivants :

Décisions et motifs critiqués Bien que la demanderesse ait toujours réclamé l'exécution par la défenderesse du bail litigieux et spécialement le paiement des loyers dus en vertu de ce bail, le jugement dit pour droit que le bail a pris fin le 31 mars 1999 du fait de sa résiliation par la faute de la défenderesse, et dit satisfactoire l'offre de celle-ci de payer à titre d'indemnité la somme de 109.248 francs à prélever sur la garantie locative constituée par la défenderesse, par les motifs suivants : " que la (défenderesse) se prévaut, pour contester le maintien du bail en cause, de l'article 1184 du Code civil en ce qu'il indique que 'la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté' n'a le choix 'de forcer l'autre à l'exécution de la convention' que 'lorsqu'elle est possible' sans préjudice de la possibilité éventuelle d'exécution par un tiers aux frais du débiteur (article 1144 du Code civil) ; qu'en fait, il peut être observé qu'il est rare qu'il ne soit pas donné pleinement effet, moyennant une indemnité, une cession ou une relocation à un congé fautif d'un preneur délaissant les lieux loués, du fait que le bailleur choisit généralement de poursuivre uniquement l'indemnisation de son préjudice avec ou sans résolution, de manière à obtenir, au moins par équivalent, le bénéfice des avantages qu'il pouvait attendre légitimement du bail en cause ; que, dans certains cas, se développe cependant un litige au cours duquel le bien loué est volontairement délaissé par les deux parties en cause avec un refus de restitution des clés, pendant que le bailleur plaide la continuation du bail jusqu'au terme convenu alors que le locataire plaide l'abus de droit, ce qui a pour effet de développer jusqu'au terme de la procédure judiciaire une importante perte prolongée qui ne cesse de croître par le fait que l'immeuble en cause ne profite à personne ; qu'à cet égard, il faut certes admettre, suivant une doctrine et une jurisprudence bien établies, que ni un congé unilatéral et fautif du preneur, ni la considération que l'exécution d'un bail causerait au preneur un préjudice important, ne permettent de prononcer une résolution dudit bail qui ne peut intervenir qu'à la requête du cocontractant victime d'un manquement contractuel et non à la demande ou du seul fait de l'auteur de ce manquement ; qu'il faut observer cependant qu'en la présente cause, (la défenderesse) plaide principalement que, même fautif, le congé qu'elle a donné et exécuté a mis fin au bail en manière telle que la poursuite de celui-ci n'est plus possible, ce qui doit être jugé sur la base de l'exception de l'article 1184 du Code civil qui ne permet une option de la victime d'un manquement contractuel que 'lorsqu'elle est possible', et ce qui distingue ainsi la présente espèce de la contestation qui oppose des parties quant à la continuation d'un bail après un abandon des lieux par le preneur, dans un débat limitant le litige au titulaire de ce droit d'option et à son abus éventuel (ce qui n'est débattu, en l'espèce, qu'à titre subsidiaire), sans que la possibilité de l'option de l'article 1184 du Code civil ne soit contestée ;

qu'à cet égard, la jurisprudence abondante relative à l'application dudit article 1184 et reconnaissant au seul bailleur l'option qu'elle stipule, en cas d'abandon fautif des lieux par le preneur, dans les limites de l'abus de droit, ne permet pas d'en déduire nécessairement que la possibilité d'exécution d'un bail reste possible dans un tel cas, ce qui peut être contesté dès lors qu'il s'agit d'une condition essentielle d'application de ladite disposition ; qu'en droit, outre l'indication expresse de l'article 1184 du Code civil qui ne permet une exécution forcée que 'lorsqu'elle est possible', il faut rappeler la règle générale de l'article 1142 du Code civil qui dispose que 'toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur', ce qui, sans préjudice d'exceptions en fait et en droit permettant une exécution forcée en nature ou par équivalent, retient en principe l'impossibilité d'une exécution forcée d'une obligation de faire ; qu'à cet égard, conformément à un arrêt ancien de la Cour de cassation qui reste pertinent, il faut relever, en ce qui concerne une obligation de faire, 'que le code distingue entre le cas où la prestation promise ne saurait être accomplie que grâce à la libre volonté du débiteur, et le cas où cette prestation peut être accomplie par un tiers ; que le code n'impose au juge de prononcer une contrainte, et encore indirecte, que dans cette dernière éventualité (article 1144 du Code civil) ; d'où il suit que quand la prestation personnelle est devenue impossible ... l'obligation ... de prester le fait promis vient à cesser et ne doit plus faire l'objet d'une contrainte judiciaire ... Le juge n'a pas à rechercher les origines de cette impossibilité, ni à en déterminer le caractère absolu ou relatif ; dès lors que sa réalité se trouve constatée, fût-elle due au fait du débiteur, elle entraîne, sauf le cas de force majeure, la substitution des dommages et intérêts à l'obligation désormais privée d'efficacité' (cass. 28 avril 1922, Pas 1922, I, 255) ; qu'il en résulte qu'en cas d'obligation de faire, qui se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution (article 1142 du Code civil), 'aucune contrainte ne peut être exercée sur la personne du débiteur' ; que, de même, lorsque l'exécution d'une convention est matériellement impossible, l'option de l'article 1184 du Code civil ne laisse subsister que la possibilité d'obtenir la résolution de ladite convention aux torts du défaillant et la réparation du préjudice causé par des dommages et intérêts puisque l'alternative dudit article 1184 ne permet de 'forcer l'autre à l'exécution de la convention' que 'lorsqu'elle est possible' ;

que la volonté unilatérale et fautive d'un cocontractant n'est, dès lors, pas privée d'efficacité du seul fait qu'elle est unilatérale et fautive ou qu'elle est contraire à la convention qui fait la loi des parties ; qu'ainsi, un arrêt de la Cour (de cassation) a admis l'efficacité d'une rupture unilatérale par des bailleurs ayant 'expressément fait savoir qu'ils désiraient mettre fin au contrat conclu entre les parties' même sans aucun autre fait matériel d'inexécution ; que, dans les conditions qui précèdent, il faut déterminer, en cas de résiliation unilatérale et fautive contestée d'un bail, si l'exécution forcée de ce bail demeure possible en fait ; qu'à cet égard, il faut relever, en ce qui concerne le preneur, que celui-ci a deux obligations essentielles, selon l'article 1728 du Code civil, soit celle 'd'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention' et celle 'de payer le prix du bail aux termes convenus' ; que si la seconde de ces obligations, le paiement du loyer, est susceptible d'exécution forcée, il faut, par contre, observer que la liberté individuelle garantie par l'article 12 de la Constitution autant que par l'article 5 de la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales exclut la possibilité d'imposer, le cas échéant sous astreinte, l'occupation d'un immeuble par un locataire qui s'y refuse ; qu'une telle occupation personnelle n'est pas davantage susceptible d'une exécution par un tiers en lieu et place d'un débiteur locataire, en application de l'article 1144 du Code civil ; (...) qu'en fait, lorsque les lieux ont été abandonnés par le preneur, il peut être constaté qu'un bail est 'purement fictif', que le preneur y a mis fin et que le bailleur est 'mis dans l'impossibilité d'assurer la jouissance paisible du bien' ; qu'il y a lieu de considérer qu'un bailleur, confronté à un congé, fût-il fautif, et à un départ définitif de son locataire, peut sans faute reprendre possession des lieux loués et en disposer à son gré sans résolution judiciaire ; qu'à cet égard, il ne peut être affirmé qu'après abandon des lieux loués par un preneur, le bailleur continue à procurer la jouissance des lieux qui lui incombe du seul fait qu'il s'abstient de toute pénétration dans les lieux loués, ce qui ne résulte que de sa seule volonté et de sa liberté, mais n'écarte pas le fait que la libre disposition des lieux lui a été rendue et qu'il a le droit d'en faire usage comme il l'entend ;

que, de manière implicite mais certaine, il a déjà été considéré par la Cour (de cassation) que lorsque le preneur a quitté les lieux loués, après avoir fait savoir qu'il renonçait au bail, une résolution demandée peut, même sans l'accord du bailleur, être prononcée avec effet avant le terme contractuel, du fait de l'absence de prestation effectuée après cet abandon des lieux, même unilatéral et fautif ; qu'ainsi la seule constatation qu'un locataire a fautivement quitté les lieux loués avant le terme convenu ne suffit pas, en cas de demande de résolution, pour affirmer que le bail a continué en fait jusqu'au jugement prononçant cette résolution ; que, pour les motifs qui précèdent, il faut considérer qu'en fait, compte tenu de l'impossibilité de la contraindre à assurer l'occupation des lieux en cause ou à en reprendre possession, c'est de manière exacte que (la défenderesse) considère qu'en l'espèce, la poursuite du bail en cause serait purement fictive dès lors qu'elle a effectivement quitté les lieux et que ledit bail a, en réalité, pris fin sans que son exécution forcée soit encore possible ni en nature, ni par équivalent ; que lorsque l'exécution forcée d'une obligation est ainsi impossible, le refus de son exécution volontaire par le débiteur la résout en dommages et intérêts, conformément au prescrit précité de l'article 1142 du Code civil ; qu'à cet égard, en cas de bail, s'il est possible à un locataire de contraindre son bailleur à la poursuite de l'occupation convenue des lieux loués, il faut, par contre, constater que le bailleur n'a pas, inversement, la possibilité de contraindre son locataire à occuper les lieux loués comme convenu ; que, dans ces conditions, en cas de résiliation unilatérale d'un bail par le preneur, avant le terme fixé de commun accord, le bailleur n'a pas la possibilité, ni en fait ni en droit, d'imposer une prétendue continuation dudit bail par son seul refus d'accepter la rupture du fait du preneur qui délaisse définitivement les lieux et refuse, même fautivement, de poursuivre l'exécution du bail ; que l'absence de possibilité d'exécution forcée d'un bail à charge d'un preneur a, dès lors, pour conséquence qu'il n'est pas possible de l'empêcher d'y mettre fin unilatéralement en fait et en droit, même si sa résiliation est fautive ; (...) qu'il peut être aussi observé que pour les baux relatifs à la résidence principale du preneur, le législateur a lui-même aménagé, pour la plupart d'entre eux, des règles de préavis et d'indemnité permettant au preneur de mettre fin au bail 'à tout moment' ;

que la possibilité, en fait, d'une résiliation fautive unilatérale est explicitement prévue par l'article 1760 du Code civil, à charge pour le cocontractant défaillant d'être 'tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus' ; que cette disposition du Code civil indique tant la possibilité d'une résiliation unilatérale en fait, qui met fin à un contrat à prestations successives en cours, que l'obligation pour le preneur défaillant d'indemniser le bailleur ; que, dans les conditions qui précèdent, il faut considérer que c'est en vain que la (demanderesse), victime d'une résiliation unilatérale et d'un abandon des lieux par sa locataire, prétend maintenir leur bail par un refus des clés, de la reprise des compteurs et de tout état des lieux de sortie, ce qui n'a pas l'effet prétendu, ni en fait, ni en droit, de faire subsister ledit bail dont le maintien est devenu impossible, mais constitue, en réalité, dans le chef de cette bailleresse, un acte de libre gestion de son propre bien dont elle doit assumer elle-même les conséquences ; que, sauf mandat conféré au preneur et accepté par celui-ci, ou autre accord des parties, rien ne permet davantage à la bailleresse de soumettre la fin du bail à une obligation faite au preneur défaillant de devoir trouver un locataire de remplacement alors qu'il n'a pas qualité pour conclure un nouveau bail ; qu'en l'espèce c'est, en conséquence, à tort que (la demanderesse) soutient que le bail en cause se poursuit jusqu'à son terme fixé en 2001, malgré sa résiliation unilatérale par le preneur et le fait que celui-ci a délaissé totalement les lieux le 31 mars 1999 ; qu'en fait et en droit, ledit bail a pris fin, en l'espèce, par sa résiliation unilatérale par (la défenderesse), à la date du 31 mars 1999 ".

Griefs 1.1. Première branche En vertu de l'article 1138, 2°, du Code judiciaire, ainsi que du principe dispositif dont ce texte fait application, le juge ne peut en matière civile élever une contestation non contraire à l'ordre public dont les conclusions des parties excluent l'existence.

Si la défenderesse avait fait référence en conclusions à l'article 1184 du Code civil, elle n'avait pas soutenu que l'exécution du contrat impliquait l'exécution par elle d'une obligation de faire, consistant à occuper les lieux, résultant de l'article 1728 du Code civil, dont l'exécution en nature était exclue en application des articles 12 de la Constitution, 5 de la Convention européenne des droits de l'homme et 1142 du Code civil, en sorte que la poursuite du bail aurait été impossible de ce fait.

La défenderesse n'avait pas davantage invoqué que les articles 3, ,§ 5, des règles contenues dans la section 2, du Livre III, titre VIII, Chapitre II du Code civil (section intitulée " des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur "), insérée dans ce code par l'article 2 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer et 1760 du Code civil établissaient en sa faveur le droit de résilier unilatéralement le contrat de bail, excluant le bénéfice au profit du bailleur de l'option résultant de l'article 1184 du Code civil.

La défenderesse avait au contraire admis en conclusions que la demanderesse bénéficiait de l'option résultant de l'article 1184, alinéa 2, du Code civil.

Elle s'est bornée à soutenir qu'en application de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil, la demanderesse ne pouvait abuser de son droit d'option et s'est efforcée de démontrer qu'un tel abus existait en l'espèce dans le chef de la demanderesse pour diverses raisons qu'elle développait en conclusions.

Dès lors, en décidant que l'occupation des lieux loués était une obligation de faire imposée par l'article 1728 du Code civil, mais que cette obligation n'était pas susceptible d'exécution forcée parce que cette exécution serait contraire aux articles 12 de la Constitution et 5 de la Convention européenne des droits de l'homme, et parce que l'article 1142 du Code civil aurait pour portée de transformer toute obligation de faire inexécutée en obligation de payer des dommages-intérêts, en sorte que l'exécution forcée du bail aurait été impossible, et en déduisant de ces considérations que la demanderesse était privée de l'option résultant de l'article 1184 du Code civil, et en décidant de plus que le preneur disposait d'un droit à résiliation à tout moment, en application des articles 1760 du Code civil et 3, ,§ 5, de la section 2, du Livre III, titre VIII, Chapitre II du Code civil (section intitulée " des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur "), insérée dans ce code par l'article 2 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer, le tribunal a élevé une contestation non contraire à l'ordre public dont les conclusions des parties excluaient l'existence, et a ainsi violé l'article 1138, 2°, du Code judiciaire ainsi que le principe dispositif consacré par cette disposition.

1.2. Deuxième branche L'article 1728 du Code civil énonce les obligations principales du preneur, à savoir " payer le prix du bail " et " user de la chose en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail " et ne contient nulle disposition permettant au bailleur de contraindre, éventuellement par la force, le preneur à occuper les lieux.

Il s'ensuit qu'en donnant cette portée à l'article 1728 du Code civil pour en déduire que les obligations du preneur ne seraient pas susceptibles d'une exécution forcée en nature en sorte que la poursuite de l'exécution du bail selon l'une des options ouvertes par l'article 1184, alinéa 2, du Code civil serait impossible, le jugement attaqué a violé ces deux dispositions légales.

1.3. Troisième branche L'article 1184, alinéa 2, du Code civil ouvre au créancier d'une obligation inexécutée une option entre l'exécution de la convention ou sa résolution ; cette option n'existe qu'en faveur du seul créancier et le choix ne peut être imposé par le débiteur, ni d'ailleurs par le juge ; en conséquence, le créancier peut postuler l'exécution forcée de la convention, à moins que celle-ci soit impossible.

L'exécution en nature d'une obligation est la règle, même pour les obligations de faire, nonobstant les termes de l'article 1142 du Code civil ; sans doute cette exécution ne peut aboutir à l'exercice d'une contrainte physique sur la personne du débiteur, sauf exceptions, mais les cours et tribunaux peuvent condamner les débiteurs défaillants à exécuter en nature leurs obligations de faire, notamment sous astreinte.

En conséquence l'exécution en nature des obligations résultant pour le preneur d'un contrat de bail, fussent-elles des obligations de faire, est parfaitement possible et le preneur peut y être condamné par une décision de justice, éventuellement sous astreinte ; une telle condamnation n'implique aucune violence sur la personne du débiteur ni aucune atteinte illégale à sa liberté individuelle.

D'autre part, le seul fait qu'un preneur déclare qu'il se refuse à poursuivre son bail pour des raisons de convenance personnelles diverses, comme en l'espèce, n'a pas pour conséquence de rendre l'exécution en nature des obligations du preneur impossible.

Dès lors, en refusant à la demanderesse le droit d'exercer l'option prévue par l'article 1184, alinéa 2, du Code civil au motif que l'exécution forcée en nature du bail litigieux serait impossible en se fondant sur les dispositions reprises au moyen et en autorisant le preneur défaillant à mettre lui-même fin au bail avant le terme convenu pour des raisons de convenance diverses, le jugement attaqué a violé les articles 1184, spécialement 1184, alinéa 2, 1134, alinéas 1er et 2, 1135, 1142 du Code civil, 12 de la Constitution, 5 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

1.4. Quatrième branche Il résulte de l'article 1er de la section 2, du Livre III, titre VIII, Chapitre II du Code civil (section intitulée " des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur "), insérée dans ce code par l'article 2 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer, que les dispositions de cette section, et notamment son article 3, ,§ 5, ne s'appliquent qu'aux baux que le preneur affecte à sa résidence principale.

Il résulte des constatations du jugement attaqué et des conclusions des parties que l'immeuble litigieux était loué à usage de bureaux.

Dès lors, en déduisant en l'espèce un droit de résiliation avant terme en faveur du preneur de la disposition de l'article 3, ,§ 5, de la section 2, du Livre III, titre VIII, Chapitre II du Code civil (section intitulée " des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur "), insérée dans ce code par l'article 2 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer, le jugement attaqué a violé l'article 1er et l'article 3, ,§ 5, de cette section du Code civil, ainsi que les articles 1134, 1135 et 1184, alinéa 2, du Code civil.

1.5. Cinquième branche L'article 1760 du Code civil comporte diverses règles relatives aux indemnités à payer en cas de résolution du bail par la faute du preneur, mais aucune disposition autorisant le preneur à quitter les lieux loués ou à résilier le bail avant terme.

Dès lors, en déduisant en l'espèce un droit de résiliation avant terme en faveur du preneur de la disposition de l'article 1760 du Code civil, le jugement attaqué a violé cette disposition légale ainsi que les articles 1134, 1135 et 1184, alinéa 2, du Code civil.

Décisions et motifs critiqués Bien qu'il constate que le bail litigieux avait une durée de neuf années qui ne devait prendre fin que le 31 janvier 2001, et que la défenderesse avait fautivement donné un congé, le jugement (attaqué) dit pour droit que le bail a pris fin le 31 mars 1999, date à laquelle la défenderesse a quitté les lieux du fait de sa résiliation fautive et dit satisfactoire l'offre de la défenderesse de payer à titre d'indemnité la somme de cent neuf mille deux cent quarante-huit francs à prélever sur la garantie locative constituée, et ce en privant du droit d'option prévu par l'article 1184, alinéa 2, du Code civil la demanderesse, qui exigeait l'exécution du bail jusqu'à son terme, par le motif : " qu'il peut être observé surabondamment qu'en pratique, même lorsque cette impossibilité n'est pas invoquée ou reconnue, la théorie de l'abus de droit est alors largement appliquée en manière telle que, dans un cas similaire, indépendamment du fait que le comportement des bailleurs était 'aussi' abusif par rapport à des propositions raisonnables et du fait d'une disproportion entre l'avantage qu'ils tiraient d'une poursuite du bail par rapport aux inconvénients qui en résulteraient pour le preneur, la Cour de cassation a admis qu'il pouvait être constaté que 'le fait pour les bailleurs de vouloir se prévaloir indéfiniment d'un bail purement fictif apparaît ... comme un abus de droit' lorsque le locataire avait fautivement mis fin à l'occupation d'un immeuble à l'expiration du premier triennat d'un bail de neuf années ".

Griefs Si le principe de l'exécution de bonne foi des conventions, consacré par l'article 1134, alinéa 3, du Code civil, interdit à une partie à un contrat d'abuser des droits que lui confère celui-ci, le juge est tenu de constater in concreto les éléments justifiant l'existence d'un tel abus.

Le juge du fond s'est borné à faire référence à un cas prétendument similaire, et à émettre des considérations à caractère général mais n'a relevé aucun élément permettant à la Cour de vérifier, à la lumière des circonstances propres de l'espèce, cette prétendue similitude et n'a pas relevé les éléments justifiant in concreto que, dans les circonstances de l'espèce, la demanderesse avait abusé du droit qui lui était conféré par l'article 1184, alinéa 2, du Code civil.

N'est pas constitutif d'abus de droit le seul fait pour la partie victime de l'inexécution d'un contrat par l'autre partie d'exiger de l'autre partie l'exécution de la convention ; en effet, l'article 1184, alinéa 2, du Code civil reconnaît expressément au créancier de l'obligation non exécutée la liberté de choisir l'exécution du contrat plutôt que sa résolution ; le seul fait de choisir le maintien du bail, même à le supposer fictif, n'est pas en soi constitutif d'abus de droit.

L'existence de l'abus de droit suppose qu'il soit constaté :

Par aucune considération, le jugement attaqué ne constate que le droit de la demanderesse aurait été exercé, dans les circonstances concrètes de l'espèce, d'une de ces différentes manières.

Il s'ensuit que le jugement attaqué n'a pu déduire l'existence d'un abus de droit de la seule constatation que la demanderesse poursuivait l'exécution d'un bail purement fictif, qui avait pris fin le 31 mars 1999 du fait de sa résiliation fautive.

Ainsi, il a violé :

IV. La décision de la Cour Sur premier moyen :

Quant à la troisième branche :

Attendu qu'en vertu de l'article 1184, alinéa 2, du Code civil, la partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer son débiteur à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ; que ce choix ne peut lui être dicté par le juge ou par le débtiteur ;

Attendu que l'exécution en nature constitue le mode normal d'exécution forcée tant des obligations de faire que de celles de ne pas faire ; que ce n'est que lorsque cette exécution n'est pas ou n'est plus possible que l'exécution par équivalent s'impose ;

Attendu que le jugement attaqué constate que la demanderesse " ne sollicite pas la résolution (du contrat de bail) mais (...) (en) poursuit reconventionnellement l'exécution forcée en demandant le paiement des loyers échus et à échoir (...) jusqu'à son terme contractuel fixé le 31 janvier 2001 " et " que le caractère anticipé et fautif du congé donné par (la défenderesse) n'est pas contesté " ;

Qu'il refuse à la demanderesse le droit d'exercer l'option prévue par l'article 1184, alinéa 2, précité parce que l'exécution en nature serait impossible aux motifs " que (le preneur) a deux obligations essentielles, selon l'article 1728 du Code civil, soit celle 'd'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention' et celle 'de payer le prix du bail aux termes convenus' ; que si la seconde de ces obligations, le paiement du loyer, est susceptible d'exécution forcée, il faut, par contre, observer que la liberté individuelle (...) exclut la possibilité d'imposer, le cas échéant sous astreinte, l'occupation d'un immeuble par un locataire qui s'y refuse (...) ; qu'il faut considérer qu'en fait, compte tenu de l'impossibilité de la contraindre à assurer l'occupation des lieux en cause ou à en reprendre possession, c'est de manière exacte que (la défenderesse) considère qu'en l'espèce, la poursuite du bail en cause serait purement fictive dès lors qu'elle a effectivement quitté les lieux et que ledit bail a, en réalité, pris fin sans que son exécution forcée soit encore possible ni en nature ni par équivalent " ;

Qu'en statuant ainsi, le jugement attaqué viole les dispositions légales visées au moyen ;

Qu'en cette branche, le moyen est fondé ;

Quant au deuxième moyen :

Attendu qu'il peut y avoir abus de droit lorsqu'un droit est exercé sans intérêt raisonnable et suffisant ; que, dans l'appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause ;

Attendu que les juges d'appel n'ont pu, sur la base des énonciations du jugement attaqué reproduites dans le moyen, légalement décider que la demanderesse avait commis un abus de droit en poursuivant l'exécution en nature de la convention de bail litigieuse ;

Que le moyen est fondé ;

Sur les autres griefs :

Attendu qu'il n'y a pas lieu d'examiner les autres branches du premier moyen ni les troisième et quatrième moyens qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR Casse le jugement attaqué, sauf en tant qu'il reçoit l'appel ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Bruxelles, siégeant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le premier président Pierre Marchal, les conseillers Philippe Echement, Paul Mathieu, Didier Batselé et Sylviane Velu, et prononcé en audience publique du trente janvier deux mille trois par le premier président Pierre Marchal, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

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ECLI:BE:CASS:2011:ARR.20110106.4 ECLI:BE:CASS:2011:CONC.20110106.4 ECLI:BE:CASS:2011:CONC.20111021.3 ECLI:BE:CASS:2016:CONC.20160115.2 ECLI:BE:CASS:2019:CONC.20191219.1N.4 précédents:

ECLI:BE:CASS:1994:ARR.19940414.18 ECLI:BE:CASS:2002:ARR.20020517.4 voir plus récemment:

ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170203.1 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div