ECLI:BE:CASS:2004:ARR.20040130.6

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour de cassation Jugement/arrêt du 30 janvier 2004 No ECLI:

ECLI:BE:CASS:2004:ARR.20040130.6 No Rôle:

C.02.0045.F Chambre:

1F - première chambre Domaine juridique:

Droit civil Date d'introduction:

2005-06-14 Consultations:

639 - dernière vue 2026-07-04 13:25 Version(s):

Traduction NL Fiches 1 - 2 Si je juge doit évaluer au moment où il statue le montant de l'indemnité qu'il alloue en raison de dégâts locatifs, il ne peut tenir compte, dans cette évaluation, des évènements postérieurs aux manquements du locataire et étrangers à ceux-ci et au dommage lui-même, qui auraient amélioré ou aggravé la situation du bailleur, tels que la revente de l'immeuble (1) (2). (1) Voir Cass., 2 mai 2001, RG P.00.1703.F ECLI:BE:CASS:2001:ARR.20010502.9, n° 247. (2) Conclusions contraires: le M.P. concluait au rejet en se fondant sur la jurisprudence de la Cour relative à la responsabilité hors contrat, et notamment sur l'arrêt rendu le 2 mai 2001, (RG P.00.1703.F ECLI:BE:CASS:2001:ARR.20010502.9, n°

Thésaurus Cassation:

LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Fin (Congé. Prolongation. Etc) Mots libres:

LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Fin (congé. Prolongation. Etc) Résolution Dégâts locatifs Indemnisation Dommage Appréciation Revente de l'immeuble Fait postérieur Thésaurus Cassation:

LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Divers Mots libres:

LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Divers Dégâts locatifs Indemnisation Dommage Appréciation Revente de l'immeuble Fait postérieur Texte de la décision N° C.02.0045.F 1. E. G.et 2. L. M., demandeurs en cassation, représentés par Maître Jean-Marie Nelissen Grade, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue Brederode, 13, où il est fait élection de domicile, contre 1. FORTIS BANQUE, société anonyme dont le siège social est établi à Bruxelles, Montagne du Parc, 3, succédant aux droits et obligations de la société anonyme Générale de Banque, ayant succédé aux droits et obligations de la Caisse Générale d'Epargne et de Retraite-Banque, 2. LES ASSURANCES DE FORTIS BANQUE, société anonyme auparavant dénommée Caisse Générale d'Epargne et de Retraite Assurances, dont le siège social est établi à Bruxelles, rue Fossé aux Loups, 48, défenderesses en cassation, représentées par Maître Pierre Van Ommeslaghe, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 81, où il est fait élection de domicile.

La décision attaquée Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 8 mai 2000 par le tribunal de première instance de Namur, statuant en degré d'appel.

La procédure devant la Cour Le conseiller Philippe Echement a fait rapport.

L'avocat général Xavier De Riemaecker a conclu.

Le moyen de cassation Les demandeurs présentent un moyen libellé dans les termes suivants :

Dispositions légales violées Articles 1146, 1147, 1149, 1150, 1151, 1731, ,§ 2, 1732 et 1735 du Code civil.

Décisions et motifs critiqués Le jugement attaqué décide que quant à l'évaluation du dommage résultant de dégâts locatifs, il doit tenir compte de la revente de l'immeuble à un tiers et réserve à statuer quant au surplus de l'appel et ordonnant avant dire droit un complément d'expertise, désigne à nouveau à cette fin l'architecte J. W. qui aura pour mission : " déterminer si et dans quelle mesure la présence dans l'immeuble litigieux d'aménagements réalisés 'en matériaux durables' et sans autorisation préalable et écrite des bailleurs, à l'initiative de (la C.G.E.R.), autant que les dégâts locatifs liés à un défaut d'entretien imputable à la locataire eu égard à l'état du bien lors de l'entrée dans les lieux, ont eu effectivement une incidence défavorable sur la valeur de revente du bien ; estimer par référence notamment aux données du marché immobilier et à la destination donnée au bien litigieux, le dommage effectivement subi par les (demandeurs) sous forme de moins-value éventuelle à la revente consécutive aux éléments énoncés ci-dessus, pour peu que cette forme du dommage ait effectivement existé ", aux motifs que : " 4° (la C.G.E.R.) soutient qu'à supposer même que puisse lui être imputé un comportement fautif, avec pour conséquence le préjudice vanté par les bailleurs au titre de dégâts locatifs, l'existence même de ce dommage n'est pas démontrée eu égard à la revente de l'immeuble à un tiers, le dommage devant, compte tenu de cet élément nouveau, être envisagé exclusivement sous l'angle d'une éventuelle moins-value à la revente en considération de l'état de l'immeuble ;

Attendu qu'il y a donc lieu de s'interroger d'une part sur l'existence et l'importance d'un préjudice en relation avec le départ anticipé de la locataire, à supposer que celui-ci doive être imputé à une faute de cette dernière, et d'autre part quant aux dommages en relation avec les dégâts locatifs eu égard à la circonstance de la revente de l'immeuble à un tiers ;

Qu'à supposer ainsi qu'il subsisterait en l'état un préjudice lié à des aménagements non autorisés, il y aurait lieu de ventiler le dommage selon la nature des travaux d'aménagement réalisés ;

Qu'à ce stade toutefois, il y a lieu de tenir cette question en suspens dans la mesure où, du fait de la revente de l'immeuble dans les circonstances rapportées par les parties, il n'est pas permis de retenir que le montant arbitré par l'expert tant au titre de défaut d'entretien qu'à raison des aménagements réalisés dans les lieux correspondrait au dommage dont auraient eu réellement à pâtir les bailleurs ;

Que s'il n'est certes pas déraisonnable de considérer, a priori, qu'un délabrement lié à un défaut d'entretien autant que la subsistance d'installations devenues inappropriées peut, dans certains cas, entraîner une moins-value d'un immeuble susceptible de se répercuter lors de la revente de celui-ci, (la C.G.E.R.) invoque qu'en l'occurrence le bien fut vendu pour un prix très satisfaisant et que les dégâts qui lui sont imputés n'auraient eu aucune incidence sur ce prix, eu égard aux paramètres qui ont déterminé l'acquisition de l'immeuble et sa relocation immédiate à des services de la Région wallonne ou à des institutions en dépendant, ce qui, en toute hypothèse, impliquait d'importants travaux ;

Qu'il est à tout le moins permis de retenir qu'eu égard à la revente de l'immeuble, les chiffres tels qu'arbitrés par l'expert ne peuvent a priori être tenus pour la mesure du préjudice réellement encouru par les bailleurs ;

Qu'il s'impose, avant de statuer définitivement quant aux dégâts locatifs, d'ordonner un complément d'expertise ".

Griefs 1. Première branche Aux termes de l'article 1731, ,§ 2, du Code civil, s'il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Aux termes de l'article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Aux termes de l'article 1735 du Code civil, il est également tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Le droit de créance du bailleur à obtenir réparation du chef de dégâts locatifs naît au jour où le bail prend fin ; partant, les dégâts locatifs doivent être estimés au moment de la restitution du bien.

Le jugement attaqué considère ne pas être en mesure d'évaluer le préjudice des demandeurs, dans la mesure où, du fait de la revente de l'immeuble dans les circonstances rapportées par les parties, il n'est pas permis de retenir que le montant arbitré par l'expert tant au titre de défaut d'entretien qu'à raison des aménagements réalisés dans les lieux correspondrait au dommage dont auraient eu réellement à pâtir les demandeurs.

Dès lors, le jugement attaqué ordonne un complément d'expertise et désigne un expert, qui aura pour mission : " déterminer si et dans quelle mesure la présence dans l'immeuble litigieux d'aménagements réalisés 'en matériaux durables' et sans autorisation préalable et écrite des bailleurs, à l'initiative de (la C.G.E.R.), autant que les dégâts locatifs liés à un défaut d'entretien imputable à la locataire eu égard à l'état du bien lors de l'entrée dans les lieux, ont eu effectivement une incidence défavorable sur la valeur de revente du bien ; estimer par référence notamment aux données du marché immobilier et à la destination donnée au bien litigieux, le dommage effectivement subi par les (demandeurs) sous forme de moins-value éventuelle à la revente consécutive aux éléments énoncés ci-dessus, pour peu que cette forme du dommage ait effectivement existé ".

Ce faisant, le jugement attaqué décide que le juge doit apprécier le dommage au jour où il statue et qu'il doit tenir compte des événements postérieurs à la faute ou au dommage, notamment de la revente de l'immeuble.

Il s'ensuit que le jugement attaqué, en décidant que le dommage résultant des dégâts locatifs ne doit pas être apprécié au moment de la restitution du bien, mais bien au moment où le juge statue, viole les articles 1146, 1147, 1149, 1150, 1151, 1731, ,§ 2, 1732 et 1735 du Code civil.

La revente de l'immeuble est un événement étranger à la faute de la défenderesse et au dommage. Partant, le juge ne peut pas tenir compte de cet événement dans l'évaluation du dommage.

Le jugement attaqué considère ne pas être en mesure d'évaluer le préjudice des demandeurs, dans la mesure où, du fait de la revente de l'immeuble dans les circonstances rapportées par les parties, il n'est pas permis de retenir que le montant arbitré par l'expert tant au titre de défaut d'entretien qu'à raison des aménagements réalisés dans les lieux correspondrait au dommage dont auraient eu réellement à pâtir les demandeurs.

Dès lors, le jugement attaqué ordonne un complément d'expertise et désigne un expert, qui aura pour mission : " déterminer si et dans quelle mesure la présence dans l'immeuble litigieux d'aménagements réalisés 'en matériaux durables' et sans autorisation préalable et écrite des bailleurs, à l'initiative de (la C.G.E.R.), autant que les dégâts locatifs liés à un défaut d'entretien imputable à la locataire eu égard à l'état du bien lors de l'entrée dans les lieux, ont eu effectivement une incidence défavorable sur la valeur de revente du bien, estimer par référence notamment aux données du marché immobilier et à la destination donnée au bien litigieux, le dommage effectivement subi par les (demandeurs) sous forme de moins-value éventuelle à la revente consécutive aux éléments énoncés ci-dessus, pour peu que cette forme du dommage ait effectivement existé ".

Ce faisant, le jugement attaqué décide que le juge doit tenir compte de la revente de l'immeuble.

Il s'ensuit que le jugement attaqué, en décidant que, dans l'évaluation du dommage résultant des dégâts locatifs, le juge doit tenir compte d'un événement postérieur au dommage, étranger à la faute et au dommage, et notamment de la revente de l'immeuble, viole les articles 1146, 1147, 1149, 1150, 1151, 1731, ,§ 2, 1732 et 1735 du Code civil.

La décision de la Cour Sur la fin de non-recevoir opposée au pourvoi par les défenderesses et déduite de son caractère prématuré, le pourvoi étant dirigé contre une décision avant dire droit :

Attendu que dans leurs conclusions principales et additionnelles d'appel, les demandeurs ont soutenu que la plus-value éventuelle dégagée à la suite de la vente de l'immeuble était étrangère aux relations contractuelles des parties et ne pouvait être prise en considération pour apprécier l'étendue du dommage invoqué ;

Attendu qu'en décidant que " du fait de la revente de l'immeuble (...) il n'est pas permis de retenir que le montant arbitré par l'expert (...) correspondait au dommage dont auraient eu réellement à pâtir " les demandeurs et en chargeant l'expert judiciaire d'un complément d'expertise visant à déterminer si les manquements reprochés aux défenderesses avaient eu effectivement une incidence défavorable sur la valeur de revente du bien et à estimer le dommage en fonction de la moins-value éventuelle à la revente de ce bien, le jugement attaqué tranche une question litigieuse et épuise à ce propos son pouvoir de juridiction ; qu'à cet égard, le jugement attaqué est définitif ;

Que la fin de non-recevoir ne peut être accueillie ;

Sur le moyen :

Sur la fin de non-recevoir opposée au moyen par les défenderesses et déduite de sa nouveauté :

Attendu qu'il ressort de la réponse à la fin de non-recevoir opposée au pourvoi que les demandeurs ont invoqué dans leurs conclusions que le prix de vente de l'immeuble était étranger aux relations contractuelles des parties ;

Que la fin de non-recevoir ne peut être accueillie ;

Quant à la seconde branche :

Attendu que si le juge doit évaluer au moment où il statue le montant de l'indemnité qu'il alloue en raison de dégâts locatifs, il ne peut tenir compte, dans cette évaluation, des événements postérieurs aux manquements du locataire et étrangers à ceux-ci ou au dommage lui-même, qui auraient amélioré ou aggravé la situation du bailleur ;

Attendu que le jugement attaqué énonce que la Caisse générale d'épargne et de retraite, aux droits de laquelle interviennent les défenderesses, " invoque qu'en l'occurrence le bien fut vendu pour un prix très satisfaisant et que les dégâts qui lui sont imputés n'auraient eu aucune incidence sur ce prix, eu égard aux paramètres qui ont déterminé l'acquisition de l'immeuble et sa relocation immédiate à des services de la Région wallonne ou à d(es) institutions en dépendant, ce qui, en toute hypothèse, impliquait d'importants travaux ; qu'il est à tout le moins permis de retenir qu'eu égard à la revente de l'immeuble, les chiffres tels qu'arbitrés par l'expert ne peuvent a priori être tenus pour la mesure du préjudice réellement encouru par les (demandeurs) " ;

Attendu qu'en décidant de tenir compte de la revente de l'immeuble, événement étranger aux manquements du locataire et au dommage lui-même, pour apprécier celui-ci, le jugement attaqué viole les dispositions légales invoquées en cette branche du moyen ;

Que le moyen, en cette branche, est fondé ;

Sur les autres griefs :

Attendu qu'il n'y a pas lieu d'examiner la première branche du moyen qui ne saurait entraîner une cassation plus étendue ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR Casse le jugement attaqué sauf en tant qu'il reçoit les appels et condamne la première défenderesse au paiement de l'indemnité de résiliation ;

Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ;

Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ;

Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Huy, siégeant en degré d'appel.

Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le conseiller Philippe Echement, faisant fonction de président, les conseillers Christian Storck, Jean de Codt, Daniel Plas et Sylviane Velu, et prononcé en audience publique du trente janvier deux mille quatre par le conseiller Philippe Echement, faisant fonction de président, en présence de l'avocat général Xavier De Riemaecker, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.

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