id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van Cassatie Vonnis/arrest van 21 juni 2004 ECLI nr: ECLI:BE:CASS:2004:ARR.20040621.2 Rolnummer: C.04.0036.N Kamer: 3N - derde kamer Rechtsgebied: Burgerlijk recht Invoerdatum: 2005-01-14 Raadplegingen: 554 - laatst gezien 2026-07-04 22:52 Versie(s): Vertaling FR Fiche De bepalingen aangaande de huurprijs en de andere voorwaarden welke waren bepaald in de aanvankelijk gesloten overeenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7 Woninghuurwet, zijn van dwingend recht ter bescherming van de huurder; de huurder kan derhalve vóór het verstrijken van de in artikel 7, ,§ 1, bepaalde driejarige termijn niet instemmen met een verhoging van de aanvankelijke huurprijs en kan binnen die termijn van zijn recht op betaling van de aanvankelijke huurprijs geen afstand doen. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - HUISHUUR - Begrip. Aard van wetgeving Vrije woorden: HUUR VAN GOEDEREN - HUISHUUR - Begrip. Aard van wetgeving Woninghuurwet Overeenkomst van korte duur Herziening van de huurprijs Dwingende regeling Bescherming van de huurder Wettelijke bepalingen: Wet - 13-04-1997 - zoalsvervangen Tekst van de beslissing Nr. C.04.0036.N.- Y.S, eiseres, vertegenwoordigd door Mr. Willy van Eeckhoutte, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 9051 Gent, Driekoningenstraat 3, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen GENT EURIMMO, coöperatieve vennootschap, met vennootschapszetel te 9000 Gent, Kunstlaan 15, optredend in haar hoedanigheid van beheerder van een studio in eigendom toebehorend aan de B.V.B.A. ORIDHE, met keuze van woonplaats bij gerechtsdeurwaarder Jacques Matthys, wonende te 9840 De Pinte, Heirweg 45, verweerster. I. Bestreden beslissing Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 5 september 2003 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Gent. II. Rechtspleging voor het Hof Bij beschikking van de eerste voorzitter van 18 mei 2004 werd deze zaak naar de derde kamer verwezen. Raadsheer Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Anne De Raeve heeft geconcludeerd. III. Middelen Eiseres voert in haar verzoekschrift twee middelen aan.
- Eerste middel Geschonden wettelijke bepalingen - de artikelen 3, ,§ 6, zoals vervangen bij artikel 6, 8°, van de wet van 13 april 1997, van toepassing op de overeenkomsten van korte duur die gesloten, verlengd of vernieuwd worden na 31 mei 1997, 7 ,§ 1, gewijzigd bij artikel 9, 1°, en 2°, van de wet van 13 april 1997, van toepassing op de huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd na 31 mei 1997, en 12 van Afdeling II, Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder, van hoofdstuk II, van Titel VIII van Boek III van het Burgerlijk Wetboek, die in dat wetboek is ingevoegd bij artikel 2 van de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, hieronder de Woninghuurwet genoemd. Aangevochten beslissing In de bestreden beslissing verklaart de rechtbank het hoger beroep van verweerster ontvankelijk en gedeeltelijk gegrond. Hij bevestigt het vonnis van de vrederechter in de mate dat het de vordering van verweerster ontvankelijk verklaart, maar afwijst waar zij ertoe strekt te horen zeggen voor recht dat de huurovereenkomst een einde nam op 31 augustus 2001 en dat eiseres van dan af de studio bezette zonder recht noch titel. Voor het overige doet de rechtbank het vonnis van de vrederechter teniet en, opnieuw wijzend, verklaart hij de vordering van verweerster, behoudens wat de wederverhuringsvergoeding betreft, ontvankelijk en gedeeltelijk gegrond. De rechtbank veroordeelt eiseres aldus tot het betalen van 3.265,27 euro meer de gerechtelijke interest vanaf 15 oktober
- De tegenvordering van eiseres wordt door de rechtbank ongegrond bevonden en eiseres wordt tot drie vierde van de kosten van de beide instanties veroordeeld. Die beslissingen worden genomen onder meer op grond van de volgende motieven :
- Bespreking "4.a. Nopens de toepasselijkheid van de Woninghuurwet. Waar de oorspronkelijke huurovereenkomst als adres van de huurster (eiseres) Dwarsstraat 61, 9050 Gent vermeldde en in artikel 2 aangaf dat het om een tweede verblijfplaats ging moet worden vastgesteld dat in de tweede en derde overeenkomst als adres van (eiseres) 'Kunstlaan 15, 9000 Gent' wordt vermeld. Het uittreksel uit het Rijksregister, gehecht aan de inleidende dagvaarding vermeldt ook dat (eiseres) op voormeld adres aan de Kunstlaan was ingeschreven in de bevolkingsregisters en dit vanaf 12 juli
- De voorliggende stukken tonen afdoende aan dat (eiseres) reeds v&§972;&§972;r de datum van 1 september 1998 als hoofdverblijfplaats de Kunstlaan 15 te Gent had. Dat (verweerster) daarvan zeer goed op de hoogte moet geweest zijn kan evenmin ernstig worden aangevochten ; ten exemplatieven titel kan worden verwezen naar de door (verweerster) zelf opgemaakte loonfiches op naam van (eiseres) en de door (verweerster) aan haar werkneemster (eiseres) gedane (loon)uitbetalingen. Telkens wordt het adres 'Kunstlaan 15, 9000 Gent' vermeld... Nu duidelijk is dat de hoofdverblijfplaats van (eiseres) gelegen was aan de Kunstlaan 15 te Gent moet conform artikel 1, ,§ 1, van de Woninghuurwet, de in de huurovereenkomsten strijdige vermelding dat het om een tweede verblijfplaats ging als niet geschreven worden aangezien en moet, zoals de eerste rechter terecht deed, met de bepalingen van de Woninghuurwet worden rekening gehouden. 4.b. Nopens de duur van de overeenkomst Over het feit dat de oorspronkelijke huurovereenkomst werd verlengd bestaat geen discussie. Gezien de Woninghuurwet duidelijk van toepassing is moet de nieuwe huurovereenkomst (na verlenging) geacht worden te zijn aangegaan voor een periode van 9 jaar vanaf 1 september 1998 zoals de eerste rechter passend oordeelde". en op grond van de volgende motieven : "4.c. Nopens de verhoging van de huurprijs (Verweerster) beweert maar - zoals de eerste rechter passend opmerkte - bewijst niet afdoende dat er in de periode van augustus - september 1999 renovatiewerken werden uitgevoerd aan het gehuurde goed en dat om die reden de huurprijs werd verhoogd tot 371,84 euro per maand. De stelling van (verweerster) dat (eiseres) zonder enig protest of voorbehoud de hogere huurprijs betaalde en derhalve deze verhoging impliciet heeft aanvaard kan worden bijgetreden. De visie van (eiseres) dat zij in de morele onmogelijkheid was om daartegen protest aan te tekenen en zich gedwongen voelde de nieuwe voorwaarde te aanvaarden kan daarentegen niet worden bijgetreden. Aangenomen dat - zoals de eerste rechter heeft aangeno-men - de huurovereenkomst geen bepalingen bevatte die een verhoging van de huurprijs toeliet, hebben de partijen blijkbaar in gemeen overleg de huurprijs opgetrokken en wederzijds aanvaard". Grieven Door zijn verwijzing, wat de feitelijke gegevens betreft, naar de als nauwkeurig aangemerkte omschrijving daarvan door de eerste rechter, stelt de rechtbank vast dat eiseres aanvankelijk, namelijk vanaf 1 september 1997, een huurovereenkomst sloot voor één jaar en vanaf 1 september 1998 opnieuw een huurovereenkomst sloot voor een duur van één jaar. In het bestreden vonnis oordeelt de rechtbank uitdrukkelijk dat op de huurovereenkomsten de Woninghuurwet van toepassing is en dat dienvolgens de nieuwe huurovereenkomst, na verlenging, moet worden geacht te zijn ingegaan voor een periode van negen jaar vanaf 1 september
- De rechtbank overweegt dat verweerster niet afdoende bewijst dat in de periode van augustus tot september 1999 renovatiewerken werden uitgevoerd aan het pand en dat om die reden de huurprijs werd verhoogd tot 371,84 euro per maand. De rechtbank oordeelt evenwel dat eiseres die verhoging heeft aanvaard, aangezien zij zonder enig protest of voorbehoud de hogere huurprijs betaalde. Volgens de rechtbank hebben de partijen klaarblijkelijk in gemeen overleg de huurprijs opgetrokken en die wederzijds aanvaard. Indien een huurovereenkomst van drie jaar of korter geacht wordt te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden krachtens de regeling van artikel 3, ,§ 6, vijfde lid, van de Woninghuurwet, blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, onverminderd de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud en de mogelijke herziening van de huurprijs. Artikel 7, ,§ 1, van de Woninghuurwet voert de mogelijkheid in van een driejaarlijkse herziening van de huurprijs door overeenstemming tussen de partijen en dat tussen de negende en de zesde maand voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode. Overeenkomsten tot herziening van de huurprijs die buiten de wettelijke periode tot stand zijn gekomen, kunnen niet in rechte worden afgedwongen. In overeenstemming met artikel 12 van de Woninghuurwet is de regeling met betrekking tot de mogelijkheid tot huurprijsherziening immers van dwingend recht en dit zowel in het voordeel van de huurder, als in dat van de verhuurder. Door zijn verwijzing, wat de feitelijke gegevens betreft, naar de als nauwkeurig aangemerkte omschrijving daarvan door de eerste rechter, stelt de eerste rechter vast dat de huurprijs vanaf 1 september 1999 werd verhoogd van 247,89 tot 371,84 euro per maand. Uit die vaststelling en de vaststellingen en overwegingen van het bestreden vonnis volgt dat het akkoord tussen de partijen omtrent de verhoging van de huur tot stand kwam voorafgaand aan de periode voorgeschreven door artikel 7, ,§ 1, eerste lid, van de Woninghuurwet. Uit de vaststellingen blijkt immers dat het akkoord tot prijsverhoging dateert van 1999, terwijl de nieuwe huurovereenkomst werd aangegaan vanaf 1 september
- Door niettemin het akkoord te aanvaarden, miskent de rechtbank het dwingend karakter van de Woninghuurwet aangaande de prijsherziening. De rechtbank veroordeelt eiseres niet wettig tot het betalen aan verweerster van 3.265,27 euro meer de gerechtelijke interest vanaf 15 oktober 2001 (schending van de artikelen 3, ,§ 6, zoals vervangen bij artikel 6, 8°, van de wet van 13 april 1997, van toepassing op de overeenkomsten van korte duur die gesloten, verlengd of vernieuwd worden na 31 mei 1997, 7 ,§ 1, gewijzigd bij artikel 9, 1°, en 2°, van de wet van 13 april 1997, van toepassing op de huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd na 31 mei 1997, en 12 van Afdeling II, Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder, van hoofdstuk II van Titel VIII van Boek III van het Burgerlijk Wetboek, die in dat wetboek is ingevoegd bij artikel 2 van de wet van 20 februari 1991 houdende wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, de Woninghuurwet genaamd).
- Tweede middel Geschonden wettelijke bepalingen - de artikelen 1017, eerste lid, zoals vervangen bij artikel 15 van de wet van 24 juni 1970 en gewijzigd bij artikel 26 van de wet van 30 juni 1971, 1018, eerste lid, in het bijzonder 1 ° en 6°, 1019, 1021, zoals vervangen bij het enig artikel van de wet van 4 juli 1972, 1022, zoals vervangen bij het enig artikel van de wet van 6 juli 1973 en zoals gewijzigd bij artikel 3 van de wet van 22 april 2003 tot wijziging van de artikelen 1017 en 1022 van het Gerechtelijk Wetboek, 1042 en 1138, 2°, van het Gerechtelijk Wetboek ; - het algemeen rechtsbeginsel van de autonomie van de procespartijen om de grenzen van het geschil te bepalen (het beschikkingsbeginsel) ; - het algemeen rechtsbeginsel krachtens hetwelk de rechter geen uitspraak mag doen over niet gevorderde zaken; - artikel 8 van het koninklijk besluit van 30 november 1970 tot vaststelling van het tarief van de invorderbare kosten bedoeld in artikel 1022 van het Gerech-telijk Wetboek. Aangevochten beslissing Het bestreden vonnis verwijst verweerster tot één vierde en eiseres tot drie vierde van de kosten van de beide instanties en begroot die aan de zijde van verweerster in eerste aanleg op 169,31 euro dagvaarding en rolstelling en 327,22 euro rechtsplegingsvergoeding en in hoger beroep op 82,00 euro rolrecht, 327,22 euro rechtsplegingsvergoeding en 54,54 euro uitgavenver-goeding. Aan de zijde van eiseres worden de kosten in eerste aanleg begroot op 327,22 euro rechtsplegingsvergoeding en in hoger beroep op 327,22 euro rechtsplegingsvergoeding. Grieven Artikel 1017, eerste lid, van het Gerechtelijk Wetboek bepaalt dat tenzij bijzondere wetten anders bepalen, ieder eindvonnis, zelfs ambtshalve, de in het ongelijk gesteld partij in de kosten verwijst, onverminderd de overeenkomst tussen de partijen, die het eventueel bekrachtigt. Artikel 1021, eerste lid, van hetzelfde wetboek bepaalt dat de partijen een omstandige opgave kunnen indienen van hun onderscheiden kosten, met inbegrip van de vergoedingen voor uitgaven en rechtspleging, bepaald in artikel
- In dat geval worden de kosten in het vonnis vereffend. Ingevolge artikel 1042 van het Gerechtelijk Wetboek zijn die bepalingen tevens van toepassing in beroep.
- Eerste onderdeel Krachtens artikel 1018, eerste lid, 1°, van het Gerechtelijk Wetboek omvatten de kosten de zegel-, griffieen registratierechten en krachtens artikel 1019 van het Gerechtelijk Wetboek omvatten de registratierechten die gerekend worden tot de kosten : het algemeen vast recht, de specifieke vaste rechten en de rechten verschuldigd op de vonnissen die veroordeling, vereffening of toewijzing van sommen of roerende waarden inhouden. Ingevolge artikel 1042 van het Gerechtelijk Wetboek zijn die bepalingen tevens van toepassing in beroep. Krachtens artikel 1138, 2°, van het Gerechtelijk Wetboek vermag er geen uitspraak gedaan worden over niet gevorderde zaken. In die wetsbepaling is het beginsel van de autonomie van de procespartijen, ook het beschikkings-beginsel genaamd, neergelegd. In deze zaak vorderde verweerster in haar conclusie voor de rechtbank gedagtekend 24 oktober 2002, 81,80 euro rolrecht beroepsakte. Door in deze zaak 82,00 euro rolrecht hoger beroep toe te kennen, kent het bestreden vonnis verweerster dan ook meer toe dan zij gevorderd had en miskent het bestreden vonnis artikel 1138, 2°, van het Gerechtelijk Wetboek en de erin begrepen algemene beginselen. De begroting en de vereffening van de kosten van verweerster in het bestreden vonnis is niet wettig (schending van de artikelen 1017, eerste lid, zoals vervangen bij artikel 15 van de wet van 24 juni 1970 en gewijzigd bij artikel 26 van de wet van 30 juni 1971, 1018, eerste lid, in het bijzonder 1°, 1019, 1021, zoals vervangen bij het enig artikel van de wet van 4 juli 1972, 1022, zoals vervangen bij het enig artikel van de wet van 6 juli 1973 en zoals gewijzigd bij artikel 3 van de wet van 22 april 2003 tot wijziging van de artikelen 1017 en 1022 van het Gerechtelijk Wetboek, 1042 en 1138, 2°, van het Gerechtelijk Wetboek, van het algemeen rechtsbeginsel van de autonomie van de procespartijen om de grenzen van het geschil te bepalen (het beschikkingsbeginsel) en van het algemeen rechtsbeginsel krachtens hetwelk de rechter geen uitspraak mag doen over niet gevorderde zaken). 2.
- Tweede onderdeel Krachtens artikel 1018, eerste lid, 6°, van het Gerechtelijk Wetboek omvatten de kosten de sommen die bepaald zijn in artikel 1022 van hetzelfde wetboek. Ingevolge artikel 1042 van het Gerechtelijk Wetboek is die bepaling tevens van toepassing in beroep. In overeenstemming met artikel 8 van het koninklijk besluit van 30 november 1970 tot vaststelling van het tarief van de invorderbare kosten bedoeld in artikel 1022 van het Gerechtelijk Wetboek wordt dit tarief gekoppeld aan het indexcijfer dat overeenstemt met honderdtien punten ; telkens als het indexcijfer met tien punten stijgt of daalt, worden de in artikel 2 tot 6 bedoelde sommen van dit koninklijk besluit met 10 pct. vermeerderd of verminderd. Eiseres vorderde, in overeenstemming met artikel 8 van dit koninklijk besluit, in regelmatig voor de rechtbank van eerste aanleg neergelegde conclusies 334,66 euro rechtsplegingsvergoeding hoger beroep. Het bestreden vonnis kende eiseres slechts 327,22 euro rechtsplegings-vergoeding in hoger beroep toe. De begroting en de vereffening van de kosten van eiseres in het bestreden vonnis is niet wettig (schending van de artikelen 1017, eerste lid, zoals vervangen bij artikel 15 van de wet van 24 juni 1970 en gewijzigd bij artikel 26 van de wet van 30 juni 1971, 1018, eerste lid, in het bijzonder 6°, 1021, zoals vervangen bij het enig artikel van de wet van 4 juli 1972, 1022, zoals vervangen bij het enig artikel van de wet van 6 juli 1973 en zoals gewijzigd bij artikel 3 van de wet van 22 april 2003 tot wijziging van de artikelen 1017 en 1022 van het Gerechtelijk Wetboek, en 1042 van het Gerechtelijk Wetboek en van artikel 8 van het koninklijk besluit van 30 november 1970 tot vaststelling van het tarief van de invorderbare kosten bedoeld in artikel 1022 van het Gerechtelijk Wetboek). IV. Beslissing van het Hof.
- Eerste middel Overwegende dat het te dezen toepasselijke artikel 3, ,§ 6, van de Woninghuurwet bepaalt dat niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht wordt te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijk huurovereenkomst van korte duur is ingetreden en dat zij derhalve onderworpen is aan de paragrafen 1 tot 5; dat die paragraaf 6 van dit artikel verder bepaalt dat in dat geval de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde blijven als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de toepassing van de artikelen 6 en 7 ; Dat artikel 6 van de Woninghuurwet toelaat dat die huurprijs wordt geïndexeerd ; Dat artikel 7, ,§ 1, eerste lid, van die wet bepaalt dat, onverminderd de toepassing van artikel 8 van die wet, de partijen tussen de negende en de zesde maand voorafgaand aan elke driejarige periode, kunnen overeenkomen dat de huurprijs wordt herzien ; Dat die bepalingen aangaande de huurprijs en de andere voorwaarden van dwingend recht zijn ter bescherming van de huurder ; Dat uit het voorgaande volgt dat de huurder derhalve v&§972;&§972;r het verstrijken van de in artikel 7, ,§ 1, bepaalde driejarige termijn niet kan instemmen met een verhoging van de aanvankelijke huurprijs en binnen die termijn van zijn recht op betaling van de aanvankelijke huurprijs geen afstand kan doen ; Overwegende dat uit de feitelijke vaststellingen van het beroepen vonnis waarnaar het bestreden vonnis verwijst, blijkt dat :
- de studio te Gent, Kunstlaan 15, nummer 7 op de vierde verdieping, door eiseres werd gehuurd vanaf 1 september 1998 voor de duur van één jaar tegen de huurprijs van 247,89 euro of 10.000 BEF per maand ;
- die overeenkomst tweemaal voor de duur van één jaar werd verlengd tegen de huurprijs van 371,84 euro of 15.000 BEF ; Overwegende dat het bestreden vonnis oordeelt dat over het feit dat de oorspronkelijke overeenkomst werd verlengd blijkbaar geen discussie bestaat, dat de Woninghuurwet duidelijk van toepassing is en dat de nieuwe huurovereenkomst, na verlenging, geacht moet worden te zijn aangegaan voor een periode van 9 jaar vanaf 1 september 1998 ; Dat het verder oordeelt dat de stelling van verweerster dat eiseres zonder enig protest of voorbehoud de hogere huurprijs betaalde en derhalve deze verhoging impliciet heeft aanvaard, kan worden bijgetreden, en dat, zoals aangenomen door de eerste rechter, de huurovereenkomst geen bepalingen bevatte die een verhoging van de huurprijs toeliet, maar de partijen blijkbaar in gemeen overleg de huurprijs hebben opgetrokken en aanvaard ; Dat het op grond daarvan de vordering van eiseres tot terugbetaling van het door de verhoging van de huurprijs teveel betaalde, ongegrond verklaart en eiseres veroordeelt tot achterstallige huur berekend op de verhoogde huurprijs ; Dat het bestreden vonnis aldus artikel 3, ,§6, van de Woninghuurwet schendt ; Dat het middel gegrond is ;
- Overige grieven Overwegende dat de beperkte vernietiging van het bestreden vonnis zich uitstrekt tot de uitspraak over de gerechtskosten, zodat de overige grieven niet tot ruimere cassatie kunnen leiden ; OM DIE REDENEN, HET HOF, Vernietigt het bestreden vonnis in zoverre dit de tegenvordering van eiseres tot terugbetaling van onverschuldigd betaalde huurgelden afwijst, in de veroordeling van eiseres tot betaling van 3.265,27 euro het bedrag van de achterstallige huurgelden opneemt voor 60.000 BEF of 1.487,36 euro en uitspraak doet over de kosten ; Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis ; Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over ; Verwijst de aldus beperkte zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Oudenaarde, zitting houdende in hoger beroep. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, derde kamer, te Brussel, door afdelingsvoorzitter Robert Boes, de raadsheren Ernest Waûters, Ghislain Dhaeyer, Greta Bourgeois en Eric Dirix, en in openbare terechtzitting van eenentwintig juni tweeduizend en vier uitgesproken door afdelingsvoorzitter Robert Boes, in aanwezigheid van advocaat-generaal Anne De Raeve, met bijstand van afgevaardigd adjunct-griffier Johan Pafenols. PDF document ECLI:BE:CASS:2004:ARR.20040621.2 Gerelateerde publicatie(s) zie ook recenter: ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20060915.2 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div