ECLI:BE:CASS:2004:ARR.20041126.10

(1).

(1)Zie Cass., 23 sept. 1976, A.C., 1977, 96. M. Lahaye en J. Vandekerckhove, Les Novelles, Droit civil, t. VI vol. II, Larcier 1984, nr 1953 en 1954; A. Pauwels en M. Th. Vrancken, "Handelshuur" in Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, Kluwer, losbl.,

(1998)art. 28-6. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (Opzegging. Huurhernieuwing. Enz) Vrije woorden: HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (opzegging. Huurhernieuwing. Enz) Uitzetting in geval van vervreemding Wederopbouw van de lokalen Niet uitvoering van de werken Te lage kostprijs van de werken Rechtsvordering tot betaling van uitzettingsvergoeding Vervaltermijn Begin Feit waarop de rechtsvordering is gegrond Wettelijke bepalingen: Wet - 30-04-1951 - Artt.12,16,I,3 Tekst van de beslissing C.04.0370.N I. Bestreden beslissing De cassatieberoepen zijn gericht tegen een beslissing, op 13 juni 2003 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Koophandel te Antwerpen. II. Rechtspleging voor het Hof Raadsheer Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Guido Bresseleers heeft geconcludeerd. III. Middel De eisers voeren in hun verzoekschrift een middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen de artikelen 12, 16.I, 3°, 25, eerste lid, 3°, 26 en 28 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten met het oog op de bescherming van het handelsfonds, vormend afdeling IIbis van hoofdstuk II van titel VII van boek III van het Burgerlijk Wetboek. Aangevochten beslissingen Het bestreden vonnis doet op verweersters hoger beroep, dat het gegrond verklaart, het vonnis a quo teniet voor zover het betrekking heeft op de door mevrouw N. ingestelde vordering, oordeelt vervolgens dat de door laatstgenoemde bij dagvaarding van 11 mei 1994 ingeleide eis niet is ingesteld binnen de in artikel 28 van de Handelshuurwet bepaalde termijn, met rechtsverval tot gevolg, en dit op volgende gronden : "A. Feiten

1. a)Op 10.10.1978 sluit mevrouw M. N. een handelshuurovereenkomst met Urbaine UAP NV, waarbij de laatstgenoemde bedrijfsruimte op de gelijkvloerse verdieping van een gebouw gelegen Meirbrug 1, 2000 Antwerpen, met ingang van 01.01.1979 aan de eerstgenoemde in huur geeft. De overeenkomst wordt aangegaan voor negen jaar.
2. b)Op 30.06.1986 wordt de overeenkomst, met ingang van 01.01.1987 (01.01.1988?), voor negen jaar vernieuwd.
3. c)Op 30.13.1991 meldt (verweerster) aan N. : 'Ingevolge de notariële akte die heden werd verleden voor de notarissen J. B. en A. P., zijn wij de nieuwe eigenaars van het gebouw waarin U een gedeelte huurt. Mogen wij U bijgevolg beleefd verzoeken om de huurgelden en de algemene onkosten voortaan te storten op rekening nr. (...)?'.
4. d)Op 15.01.1992 beëindigt (verweerster) de huurovereenkomst met inachtneming van een opzeggingstermijn van een jaar. De opzegging steunt op artikel 12, 1ste alinea juncto artikel 16, I, sub 3, van de wet op de handelshuur. De nieuwe eigenaar legt uit dat hij voornemens is 'de handelsruimten van het pand, met inbegrip van de delen die de ruwbouw raken, af te breken en weder op te bouwen' omdat de verhuurde delen van het gebouw wegens ouderdom niet meer geschikt zijn voor handelsactiviteiten. Ze preciseert dat de opzeggingstermijn op 31.01.1993 verstrijkt.
5. e)Op 31.01.1993 ontruimt N. de door haar gehuurde bedrijfsruimte (...).
6. f)Op 12.02.1993 betaalt (verweerster) de in artikel 25, 1ste alinea, sub 1 van de Handelshuurwet bepaalde vergoeding wegens uitzetting, die gelijk is aan een jaar huur (zie ook artikel 26 van die wet). Ze betaalt 681.516 BEF. B. Procedure
7. a)Bij dagvaarding dd. 11.05.1994 heeft mevrouw M. N., voor het Vredegerecht van het tweede kanton Antwerpen, een vordering ex artikel 25, 1ste alinea, sub 3 van de handelshuurwet tegen (verweerster) ingesteld (zie ook artikel 26 van die wet). Ze stelt recht te hebben op een bijkomende vergoeding die gelijk is aan drie jaar huur, én op een vergoeding die gelijk is aan de volgens haar geleden schade. Beoordeling van het geschil Primair stelt (verweerster) dat de eis niet is ingesteld binnen de termijn die in artikel 28 van de handelshuurwet wordt bepaald. Die wetsbepaling luidt : 'De rechtsvorderingen tot betaling van een vergoeding wegens uitzetting moeten worden ingesteld binnen een jaar te rekenen van het feit waarop de vordering gegrond is'. De rechtbank beoordeelt de door partijen aangevoerde middelen en argumenten als volgt : 5. Dies a quo van de in artikel 28 bepaalde termijn Luidens artikel 28 loopt de in dat artikel bepaalde termijn vanaf 'het feit waarop de vordering gegrond is'. Artikel 25, 1ste alinea, sub 3, waarop de eis steunt (zie ook artikel 26), bepaalt : 'De vergoeding bedraagt drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaren. (...)'. Volgens N. is het uitgevoerde werk geen wederopbouw, in de zin van artikel 16, I, sub 3, waarnaar artikel 12, 1ste alinea verwijst ('Als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan.'). De rechtbank gaat voorbij aan haar stelling dat de termijn waarbinnen de vordering ex artikel 25, 1ste alinea, sub 3, moet worden ingesteld, altijd loopt vanaf de dag waarop de in dat artikel bepaalde termijn van zes maanden verstrijkt. Als de vordering steunt op de bewering van het uitgevoerde werk, hetwelk binnen de termijn van zes maanden een aanvang heeft genomen, niet aan de in artikel 16, sub 3, gedefinieerde begrip 'wederopbouw' beantwoordt, loopt de termijn van een jaar logischerwijs vanaf de voltooiing van het werk, onverschillig of de huurder toen al dan niet wist hoeveel de bouwkosten bedroegen ; het einde van het werk is dan het feit waarop de vordering gegrond is (zie Cass. 23.07.1976, Arr. Cass., 1977, p. 96, Pas., 1977, I, p. 98, RW., 1976-1977, p. 1901). 6. Voltooiing van het werk Aangezien de termijn van een jaar te dezen is beginnen te lopen vanaf de voltooiing van het werk, moet (verweerster), die een exceptie voordraagt en bijgevolg de bewijslast heeft (artikel 1315, 2de alinea B.W. en artikel 870 Ger. W.), bewijzen dat de verbouwing voor 11.05.1993 voltooid was. Anders dan de eerste rechter oordeelt de Rechtbank dat dit bewijs wordt geleverd : De exceptie ex artikel 28 van de Handelshuurwet treft dus doel". Grieven Overeenkomstig artikel 12 van de Handelshuurwet mag de verkrijger van het verhuurde goed, wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, de huurder slechts eruit zetten in de gevallen vermeld onder 1°, 2°, 3° en 4° van artikel 16 van dezelfde wet. Artikel 16, I, 3°, van de Handelshuurwet voorziet de wil van de verhuurder om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te bouwen, en omschrijft wederopbouw als elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakend en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan. Krachtens artikel 26 van de Handelshuurwet is de verkrijger die overeenkomstig de in artikel 12 van dezelfde wet bepaalde voorwaarden de huurder uit het goed zet, eventueel een vergoeding wegens uitzetting verschuldigd in de gevallen en volgens modaliteiten van de artikelen 25 en 27 van dezelfde wet. Naar luid van artikel 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaren. Wanneer de huur wordt beëindigd wegens een voorgenomen wederopbouw, is de uitzettingsvergoeding van artikel 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet, verschuldigd wanneer de verhuurder niet binnen de zes maanden na de uitzetting van de huurder de wederopbouw, zoals omschreven door artikel 16, I, 3°, van de Handelshuurwet, aanvangt, of de tijdig aangevatte wederopbouw in de zin van artikel 16, I, 3°, van de Handelshuurwet, niet voltooit. Overeenkomstig artikel 28 van de Handelshuurwet moeten de rechtsvorderingen tot betaling van de vergoeding wegens uitzetting worden ingesteld binnen een jaar te rekenen van het feit waarop de vordering gegrond is. Voor de toepassing van artikelen 25, eerste lid, 3°, en 28 van de Handelshuurwet, bestaat het feit waarop de rechtsvordering tot betaling van de vergoeding wegens uitzetting is gegrond, in de niet-uitvoering, binnen de bij de wet gestelde termijn en voorwaarden, van de door de verhuurder aangevoerde bedoeling om de huurder uit te zetten. Wanneer, zoals te deze, dit motief bestaat in de wederopbouw van het pand of van een gedeelte van het pand waarin de uittredende huurder zijn bedrijvigheid uitoefent, ontstaat het recht op de uitzettingsvergoeding op het tijdstip dat de verhuurder dat voornemen niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden na de uitzetting zonder van een gewichtige reden te doen blijken. De door artikel 28 van de Handelshuurwet bepaalde termijn begint dan ook pas te lopen na het verstrijken van zes maanden na de uitzetting, of op een later tijdstip, wanneer de vordering gesteund is op de omstandigheid dat niet voldaan is aan de door artikel 16, I, 3°, van de Handelshuurwet gestelde criteria inzake aard, omvang en belangrijkheid van de werken, en de werken pas na het verstrijken van de termijn van zes maanden na de uitzetting werden voltooid. In dit laatste geval loopt de vervaltermijn pas vanaf de voltooiing van de werken. De omstandigheid dat verbouwingen zouden zijn aangevat en voltooid nog vóór het verstrijken van de termijn van zes maanden na de uitzetting, brengt niet met zich dat de vervaltermijn van één jaar reeds vanaf deze voltooiing zou lopen. De door artikel 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet gestelde voorwaarde voor het bekomen van een uitzettingsvergoeding, en bestaande uit de niet-uitvoering van het voornemen binnen de zes maanden na de uitzetting, is alleszins pas voltrokken na het verstrijken van deze termijn, ook al werden werken, die volgens de huurder niet voldoen aan de criteria van artikel 16, I, 3°, van dezelfde wet, voordien voltooid. Het bestreden vonnis stelt vast dat verweerster als verkrijger van het verhuurde goed de handelshuur opzegde tegen 31 januari 1993, dat mevrouw M. N. het pand op 31 januari 1993 ontruimde, dat verweerster verbouwingen voltooide voor 11 mei 1993, en dat mevrouw N. op 11 mei 1994 dagvaardde in betaling van een uitzettingsvergoeding aanvoerend dat het uitgevoerde werk niet voldoet aan de criteria gesteld door artikel 16, I, 3°, van de Handelshuurwet voor wederopbouw. In antwoord op het de door verweerster opgeworpen verval wegens laattijdigheid, voerde mevrouw M. N. voor de appèlrechters in conclusie aan dat de vervaltermijn niet kon verstreken zijn op 11 mei 1994, datum van de dagvaarding, omdat het verval pas ten vroegste kon intreden op 31 juli 1994, zijnde één jaar nadat de termijn van zes maanden voor de eigenaar om de werken aan te vatten, was verstreken (31 juli 1993). Het bestreden vonnis verklaart Mevrouw M. N. niettemin vervallen van haar recht op uitzettingsvergoeding omdat de werken reeds waren voltooid meer dan één jaar vóór de dagvaarding, en verwerpt haar verweer dat de vervaltermijn te dezen pas kon aanvangen na het verstrijken van de termijn van zes maanden na de uitzetting, op grond van de vaststelling dat "het feit waarop de vordering is gegrond", in de zin van artikel 28 van de Handelshuurwet, de voltooiing van de werken is. Door aldus, in de gegeven omstandigheden van de zaak, de vervaltermijn te laten aanvangen op een tijdstip dat de termijn van zes maanden na de uitzetting voor de uitvoering van het voornemen nog niet verstreken was, laat het bestreden vonnis de vervaltermijn aanvangen op een tijdstip, waarop het recht van mevrouw M. N. op de uitzettingsvergoeding nog niet was ontstaan, noch eisbaar was. Het bestreden vonnis beslist dan ook niet wettig dat mevrouw M. N. op het tijdstip van haar dagvaarding op 11 mei 1994, in toepassing van artikel 28 van de Handelshuurwet, vervallen was van haar recht op het uitzettingsvergoeding voorzien in artikel 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet (schending van de artikelen 25, eerste lid, 3° en 28 van de Handelshuurwet, en, voor zoveel als nodig, ook de artikelen 12, 16, I, 3°, en 26 van de Handelshuurwet). IV. Beslissing van het Hof Overwegende dat degene die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, krachtens artikel 12, eerste lid, van de Handelshuurwet, de huurder slechts uit het verhuurde goed mag zetten in de gevallen vermeld onder 1°, 2°, 3° en 4° van artikel 16 van die wet, en mits hij de huur opzegt, een jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval ; Dat, krachtens artikel 16, I, 3°, de verhuurder de hernieuwing van de huur kan weigeren omdat hij het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, wil wederopbouwen en dat als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beiden de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan ; Dat, krachtens artikel 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet, de uitzettingsvergoeding drie jaar huur bedraagt, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaren ; Dat, krachtens artikel 28 van die wet, de rechtsvorderingen tot betaling van de vergoeding wegens uitzetting moeten worden ingesteld binnen een jaar te rekenen van het feit waarop de rechtsvordering gegrond is ; Dat, wanneer het voornemen op grond waarvan de verhuurder de uitzetting van de huurder heeft verkregen bestaat in de in artikel 16, I, 3°, van de Handelshuurwet bepaalde afbraak en wederopbouw van de lokalen en de huurder een uitzettingsvergoeding vordert, eventueel vermeerderd met een bedrag dat toereikend is om de volledige schade te vergoeden, omdat de verhuurder zonder van een gewichtige reden te doen blijken, dit voornemen niet heeft uitgevoerd binnen de in het artikel 25, eerste lid, 3°, bepaalde termijn van zes maanden doordat de kosten van de werken geen drie jaar huur te boven gaan of de werken de ruwbouw van het handelspand niet raken, het in artikel 28 van die wet bedoelde feit waarop de rechtsvordering is gegrond, in de regel samenvalt met de voltooiing van de werken ; Dat in dit geval de in artikel 28 bepaalde vervaltermijn van de rechtsvordering van de verhuurder in de regel begint te lopen vanaf de voltooiing van de werken ; Dat bij afwezigheid van een daarvan afwijkende wettelijke bepaling, dit ook geldt wanneer de werken zijn voltooid vooraleer de in artikel 25, eerste lid, 3°, bepaalde termijn van zes maanden is verstreken ; Overwegende dat het middel aanvoert dat in het geval dat de door de verhuurder uitgevoerde werken werden voltooid binnen de in artikel 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet bepaalde termijn van zes maanden, de in artikel 28 van die wet bepaalde vervaltermijn van een jaar voor het instellen van de rechtsvordering van de huurder tot het verkrijgen van een uitzettingsvergoeding wegens de niet-naleving door de verhuurder van het voornemen van afbraak en wederopbouw zoals bepaald in dit artikel 25, eerste lid, 3°, slechts begint te lopen vanaf het verstrijken van de voormelde termijn van zes maanden ; Dat het middel faalt naar recht ; Guido Bresseleers, met bijstand van griffier Philippe Van Geem. PDF document ECLI:BE:CASS:2004:ARR.20041126.10 Gerelateerde publicatie(
8. s)citeert: ECLI:BE:CASS:2004:ARR.20041126.11 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div