ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050411.8

(1).

(1)Zie Cass., 18 sept. 1975, A.C., 1975, p. 91; 2 mei 1980, A.C. 1979-80, nr 558. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (Opzegging. Huurhernieuwing. Enz) Vrije woorden: HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (opzegging. Huurhernieuwing. Enz) Huurhernieuwing Voorwaarden Verhuurder Antwoord onder ontbindende voorwaarde Wettelijke bepalingen: Wet - 30-04-1951 - Art.14,tweede Fiches 2 - 3 De Faillissementswet van 18 april 1851 houdt geen van het artikel 14 van de Handelshuurwet afwijkende bepalingen in; het goede beheer van een faillissement verleent de curator niet het recht aan de huurder die regelmatig een huurhernieuwing heeft gevraagd, een antwoord met een voorbehoud of een ontbindende voorwaarde te geven, evenmin als dit hem het recht ontzegt op het laatste van de antwoordtermijn antwoord te geven. Thesaurus CAS: FAILLISSEMENT, FAILLISSEMENTSAKKOORD EN GERECHTELIJK AKKOORD - ALGEMEEN Vrije woorden: FAILLISSEMENT, FAILLISSEMENTSAKKOORD EN GERECHTELIJK AKKOORD - ALGEMEEN Faillissementswet 18 april 1851 Handelshuurwet Artikel 14 Wettelijke bepalingen: Wet - 18-04-1851 - Art.14 Vrije woorden: FAILLISSEMENT, FAILLISSEMENTSAKKOORD EN GERECHTELIJK AKKOORD - ALGEMEEN Faillissement Goed beheer Curator Handelshuurovereenkomst Gefailleerde verhuurder Huurhernieuwing Antwoord onder ontbindende voorwaarde Wettelijke bepalingen: Wet - 18-04-1851 - Art.14 Tekst van de beslissing Nr. C.03.0383.N.- BROUWERIJ CORSENDONK DISTRIBUTIE, naamloze vennootschap, met vennootschapszetel te 2360 Oud-Turnhout, Steenweg op Mol 120, eiseres, vertegenwoordigd door Mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen H.Y.S., verweerder. I. Bestreden beslissing Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 14 februari 2003 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen. II. Rechtspleging voor het Hof Bij beschikking van de eerste voorzitter van 15 februari 2005 werd deze zaak naar de derde kamer verwezen. Afdelingsvoorzitter Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Anne De Raeve heeft geconcludeerd. III. Middelen Eiseres voert in haar verzoekschrift een middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen - de artikelen 1168, 1179, 1183, 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek ; - de artikelen 13, 14 en 18 van de wet van 30 april 1951, die afdeling IIbis "regels betreffende de handelshuur in het bijzonder" van Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II van het Burgerlijk Wetboek vormt (hierna : Handelshuurwet) ; - de artikelen 444, 466 en 470 van de Faillissementswet van 18 april 1851, die boek III van het Wetboek van Koophandel vormt, zoals van kracht vóór de opheffing ervan bij wet van 8 augustus 1997 ; - de artikelen 11, 16, 40, dit laatste artikel in zijn versie zoals van toepassing vóór de wet van 4 september 2002, en 46 van de Faillissementswet van 8 augustus 1997. Aangevochten beslissing De rechtbank van eerste aanleg oordeelt in het bestreden vonnis dat het antwoord van curator Bosmans van 3 oktober 1997 op de door eiseres geformuleerde aanvraag tot huurhernieuwing rechtsgeldig is, beslist dat de handelshuurovereenkomst hernieuwd wordt voor een termijn van negen jaar ingaand op 1 februari 1999 aan dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke huur en veroordeelt eiseres tot betaling van achterstallige huurgelden vanaf mei 1999 tot december 2001 ten belope van 537.779 BEF (13.331,19 euro), meer intresten. De rechtbank van eerste aanleg steunt deze beslissing, mede door overname van de redenen van het vonnis van de Vrederechter van het vijfde kanton te Antwerpen van 11 december 2001, op volgende gronden : - Eigen gronden van het bestreden vonnis : "De eerste rechter oordeelde in hoofdzaak dat het antwoord dat de curator van de failliete verhuurder aan (eiseres) gaf op de aanvraag van (eiseres) om huurhernieuwing, duidelijk is, te weten dat hij akkoord gaat met de aanvraag maar aan de geldende voorwaarden, ook wat de geïndexeerde huurprijs betreft. De eerste rechter oordeelt dat het voorbehoud van de curator diende beschouwd te worden als een ontbindende voorwaarde, nl. de mogelijk andersluidende houding van de nieuwe eigenaar die zich dan in casu wel diende te realiseren vóór 30 november 1997. De curator - zo oordeelt de eerste rechter verder - heeft daarbij de belangen van (eiseres) niet geschaad aangezien zij bij niet-akkoord onmiddellijk reeds kon dagvaarden, wat (eiseres) ook heeft gedaan". (vonnis, p. 4, in fine) "De eerste rechter heeft om oordeelkundige redenen die in hoger beroep niet weerlegd worden en die de rechtbank tot de hare maakt, gevonnist zoals hiervoren samengevat. De rechtbank benadrukt en voegt enkel nog toe wat volgt. De curator heeft niets anders gedaan dan (eiseres) tijdig duidelijk te antwoorden dat de huur werd voortgezet aan de geldende voorwaarden, maar onder de ontbindende voorwaarde dat een opvolgende eigenaar-verhuurder, eveneens tijdig, een ander standpunt kon innemen. (Eiseres) wist dat zij zich met haar aanvraag om huurhernieuwing tot de curator van haar failliete verhuurder wendde en dat deze curator niet anders kon antwoorden. Het antwoord van de curator is naar het oordeel van de rechtbank, gegeven de omstandigheden waarvan (eiseres) perfect op de hoogte was en de specifieke wettelijke opdracht eigen aan de curator van een faillissement, derhalve duidelijk en niet dubbelzinnig. Het antwoord van de curator op de aanvraag om huurhernieuwing, nl. de voortzetting van de huur aan de toen geldende voorwaarden, is derhalve volkomen geldig". (vonnis, pp. 6-7), - Gronden van het vonnis a quo van de vrederechter, die door de rechtbank worden overgenomen : "(...) dat (eiseres) voorhoudt dat het antwoord de dato 3 oktober 1997 van de rechtsvoorganger van (verweerder) op de huurhernieuwingsaanvraag nietig is, zodat de huurhernieuwing als verworven dient beschouwd aan de voorwaarden, gesteld in de huurhernieuwingsaanvraag van 29 augustus 1997 : alles blijft behouden, behalve de huurprijs die à 27.453 BEF per maand plus indexkoppeling werd voorgesteld. (...) dat als reden van de nietigheid wordt voorgehouden dat het antwoord van 3 oktober 1997 dubbelzinnig was : het staat enerzijds de huurhernieuwing toe maar aan dezelfde voorwaarden als de lopende ; anderzijds wordt voorbehoud gemaakt 'van verzet tegen de huurhernieuwing of andere voorwaarden of aanbiedingen van derden, die desgevallend nog zouden betekend worden door de eventuele nieuwe eigenaar van het onroerend goed'. (...) dat (eiseres) wist dat haar verhuurster NV Interbel failliet was gegaan, en zij terecht de huurhernieuwingsaanvraag heeft gericht tot de curator Mr. H. Bosmans. (...) dat deze slechts over de wettelijke termijn van drie maanden beschikte om te antwoorden, zegge tot 29 november 1997. (...) dat het antwoord van de curator de dato 3 oktober 1997 duidelijk is : hij gaat akkoord met de hernieuwingsaanvraag, maar dan aan de geldende voorwaarden, ook wat de (geïndexeerde) huurprijs betreft. (...) dat voormeld voorbehoud van de curator in zijn brief dient beschouwd als een ontbindende voorwaarde, namelijk een andersluidende houding door een nieuwe eigenaar, maar die zich dan vanzelfsprekend dient te realiseren vóór 30 november 1997. (...) dat een handelshuurder een periode van maximum drie maanden na zijn aanvraag tot huurhernieuwing moet dulden, gedurende dewelke hij onzeker is over de positie die de verhuurder zal innemen. (...) dat de curator derhalve niets anders gedaan heeft dan de huurders tijdig duidelijk te antwoorden op zijn aanvraag, maar onder ontbindende voorwaarde dat een opvolgende eigenaar-verhuurder, eveneens tijdig, een ander standpunt zou innemen. (...) dat (eiseres) zulke houding van de curator dient te aanvaarden, omdat het de plicht is van elke curator (gerechtelijk mandataris met een vereffeningsopdracht) zowel de belangen van de (ge)failleerde als deze van zijn schuldeisers te verdedigen, in casu het niet zonder meer hypothekeren van een onroerend goed van de massa met een nog lang lopende handelshuur. (...) dat de curator daarbij de belangen van (eiseres) niet heeft geschaad : zij kon bij niet-akkoord onmiddellijk reeds dagvaarden, hetgeen zij heeft gedaan, juist omwille van het slechts ontbindende karakter van het geformuleerde voorbehoud. (...) dat, mocht de ontbindende voorwaarde zich hebben vervuld vóór 30 november 1997, en (eiseres) in de wettelijke vormen de uiteindelijke houding van een nieuwe eigenaar ter kennis had gekregen, een nieuw verzet door (eiseres) perfect toelaatbaar zou zijn geweest. (...) dat een duidelijke verbintenis onder een duidelijke ontbindende voorwaarde geen dubbelzinnig karakter heeft. (...) dat uit de overgelegde stukken blijkt dat (verweerder) lang nà 29 november 1997 de nieuwe eigenaar is geworden (definitieve toewijzing in publieke verkoop op 9 december 1998 : ingenottreding vanaf 18 mei 1999), zodat de ontbindende voorwaarde zich niet heeft kunnen vervullen, en het voorbehoud uit de brief van 3 oktober 1997 van de curator derhalve zonder voorwerp is geworden, zonder daarbij (eiseres) enige schade te hebben toegebracht, nu haar verzet na het antwoord van de curator naar vorm en tijd regelmatig is". (vonnis van de Vrederechter van het vijfde kanton te Antwerpen van 11 december 2001, pp. 3-5). Grieven 1. Overeenkomstig artikel 13 van de Handelshuurwet heeft de huurder het recht, bij voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handel voort te zetten, hetzij bij het verstrijken ervan, hetzij bij het verstrijken van de eerste of de tweede hernieuwing voor de duur van negen jaar. De huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, moet zulks overeenkomstig artikel 14 van de Handelshuurwet op straffe van verval bij exploot van gerechtsdeurwaarder of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder brengen, ten vroegste 18 maanden en ten laatste 15 maanden vóór het eindigen van de lopende huur. De kennisgeving moet op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en de vermelding bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen de drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde. Artikel 18 van de Handelshuurwet bepaalt dat indien uit het in artikel 14 bedoelde antwoord blijkt dat de verhuurder de hernieuwing afhankelijk stelt van voorwaarden betreffende de huurprijs, de bijdrage in de lasten, de wijze van genot of andere modaliteiten van de huur, en indien omtrent die voorwaarden onenigheid blijft bestaan, de huurder zich tot de rechter wendt binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder, op straffe van verval. De rechter doet uitspraak naar billijkheid. 2. In antwoord op de aanvraag tot huurhernieuwing kan de verhuurder die niet instemt met deze aanvraag, aldus binnen drie maanden na ontvangst ervan één van de drie in artikel 14 van Handelshuurwet voorziene standpunten innemen : hij kan kennis geven van zijn met redenen omklede weigering van huurhernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde. Indien de verhuurder binnen de wettelijke termijn van drie maanden niet reageert op de huurhernieuwingsaanvraag of een antwoord formuleert dat niet overeenstemt met één van de drie in artikel 14 van de Handelshuurwet voorziene hypothesen, wordt hij geacht met de hernieuwing van de huur onder de door de huurder voorgestelde voorwaarden in te stemmen en is de huurhernieuwing onder die voorwaarden door de huurder verworven. Het is de verhuurder niet toegestaan zijn antwoord op de huurhernieuwingsaanvraag te formuleren onder voorbehoud of aan zijn aanvaarding van de huurhernieuwing een ontbindende voorwaarde te verbinden waardoor zijn aanvaarding later betwistbaar zou worden. Het antwoord van de verhuurder op de huurhernieuwingsaanvraag is niet rechtsgeldig indien de verhuurder op de aanvraag van de huurder antwoordt de huurhernieuwing toe te staan, al dan niet onder andere voorwaarden dan deze die door de huurder werden voorgesteld, doch "onder voorbehoud van verzet tegen de huurhernieuwing of andere voorwaarden of aanbiedingen van derden die desgevallend nog zouden betekend worden door de eventuele nieuwe eigenaar van het onroerend goed". Door dergelijk antwoord te formuleren, maakt de verhuurder niet duidelijk of al dan niet de huurhernieuwing wordt toegestaan en, zo ja, onder welke voorwaarden, zodat dit antwoord geen zekerheid aan de huurder verschaft. Met dergelijk antwoord geeft de verhuurder aldus geen kennis "ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde", zoals voorgeschreven door artikel 14 van de Handelshuurwet. Het antwoord "onder voorbehoud" of "onder ontbindende voorwaarde" impliceert de afwezigheid van een antwoord in de zin van artikel 14 van de Handelshuurwet en heeft tot gevolg dat de verhuurder geacht wordt met de huurhernieuwing onder de door de huurder voorgestelde voorwaarden in te stemmen. 3. Eiseres voerde in haar verzoekschrift tot hoger beroep en conclusie aan dat zij aan de curator van het faillissement van de NV Interbel, toenmalige eigenares van het gehuurde pand, een aanvraag tot huurhernieuwing richtte tegen dezelfde voorwaarden als deze die voorheen golden behalve wat de huurprijs betreft, die zij aanbood op 27.453 BEF per maand, geïndexeerd, te brengen. De curator antwoordde op deze aanvraag, waarvan de geldigheid niet werd betwist, dat de huurhernieuwing kon worden toegestaan aan dezelfde voorwaarden als de lopende huur met inbegrip van de geldende huurprijs. In dit antwoord maakte hij tevens in volgende termen een voorbehoud "Deze mededeling wordt u gedaan onder voorbehoud van verzet tegen de huurhernieuwing of andere voorwaarden of aanbiedingen van derden die desgevallend nog zouden betekend worden door de eventuele nieuwe eigenaar van het onroerend goed". Eiseres betwistte de rechtsgeldigheid van het antwoord van curator Bosmans op haar verzoek tot huurhernieuwing. Aangezien het antwoord aan de zittende huurder geen enkele rechtszekerheid bood dient dit antwoord volgens eiseres als onbestaande, ongeldig en nietig te worden beschouwd en dient derhalve te worden besloten dat de huurhernieuwing aan eiseres verworven is aan de voorwaarden zoals voorgesteld in de aanvraag tot huurhernieuwing. Eiseres voerde aldus aan : "Aangezien concluante met betrekking tot een pand, gelegen te Antwerpen, Vlassenmarkt 8-10, huurhernieuwing had gevraagd welke in principe in diende te gaan op 1 februari 1999 om te eindigen op 31 januari 2008 ; Dat deze huurhernieuwing werd gevraagd tegen dezelfde voorwaarden als diegene die voorheen golden met uitzondering evenwel van de huurprijs waar concluante in haar huurhernieuwingsaanvraag een gewijzigde huurprijs had aangeboden, te weten een verlaging van de huurprijs tot het bedrag van 680,54 euro per maand te koppelen aan de index, terwijl de overige voorwaarden ongewijzigd zouden blijven ; Aangezien de toenmalige eigenaar NV Interbel, in faling was verklaard en concluante de vraag tot huurhernieuwing dan ook richtte aan de curator, zijnde Mr. H. Bosmans ; De geldigheid van de huurhernieuwingsaanvraag werd en wordt niet betwist ; Aangezien de curator antwoordde dat de huurhernieuwing kon worden toegestaan tegen dezelfde voorwaarden als de lopende huur, en dit met inbegrip van de geldende huurprijs, maar anderzijds in dit antwoord voorbehoud werd gemaakt in volgende termen : 'Deze mededeling wordt U gedaan onder voorbehoud van verzet tegen de huurhernieuwing of andere voorwaarden of aanbiedingen van derden die desgevallend nog zouden betekend worden door de eventuele nieuwe eigenaar van het onroerend goed (...)'. Dat zowel op grond van de dubbelzinnigheid vervat in het antwoord van de curator, als op grond van de onenigheid met betrekking tot de eventueel aan te rekenen huurprijs, concluante dagvaardde voor het Vredegerecht vijfde kanton Antwerpen in geldigverklaring van de huurhernieuwing mits toepassing van de huurprijs zoals door (eiseres) vooropgesteld ten belope van 680,54 euro per maand ; Dat vooraleer recht te doen, de eerste rechter een deskundig onderzoek heeft bevolen ; Dat uit het deskundig onderzoek bleek dat de lopende, vroegere huurprijs licht onder de door (

1. de)deskundige beraamde marktwaarde lag ; Aangezien concluante evenwel niet alleen de door de curator voorgestelde huurprijs betwist, doch eveneens de rechtsgeldigheid van diens antwoord op de gevraagde huurhernieuwing ; Dat precies in dit verband de eerste rechter totaal ten onrechte het standpunt van concluante niet heeft gevolgd ; Dat inderdaad diende vastgesteld te worden dat het antwoord van de curatele dubbelzinnig was ; Aangezien inderdaad rechtspraak en rechtsleer bijzonder streng zijn met betrekking tot de beoordeling of en in welke mate het antwoord van de eigenaar en verhuurder ondubbelzinnig is ; (zie o.a. J. Van Kerckhove, Les Novelles, Droit civil, Tome VI, Le louage des choses, Les baux commerciaux, - nr. 1779 : 'A fortiori, le bailleur ne peut, dans la même réponse prendre plusieurs (attitudes) contradictoires, son option doit être nette et son attitude précise; (...)', - nr. 1782 : "'la réponse doit être claire ; toute (ambiguïté) (est) de nature à la (discréditer)'. Pauwels en Raes, 'Bestendig handboek, huishuur en handelshuur, nr. 455" : '... maar opgelet, de verhuurder mag in éénzelfde antwoord geen tegenstrijdige houding aannemen ...'. Beide auteurs zijn terzake duidelijk, de minste dubbelzinnigheid is van aard om de geldigheid van het antwoord op de huurhernieuwingsaanvraag te hypothekeren ; De eerste rechter heeft terzake de door concluante gebruikte term 'dubbelzinnigheid' blijkbaar foutief geïnterpreteerd ; De eerste rechter was van oordeel dat het voorbehoud van de curator, als ontbindende voorwaarde, duidelijk was geformuleerd en daarom niet als dubbelzinnig kon worden gekarakteriseerd, De dubbelzinnigheid zit evenwel niet in de formulering van de tekst, maar in het feit dat de huurhernieuwing wordt toegestaan tegen welbepaalde voorwaarden maar onder het voorbehoud dat een derde (nieuwe eigenaar) desgevallend nog andere voorwaarden zou opleggen die zwaarder zouden kunnen uitvallen voor de zittende huurder ; Zelfs de mogelijkheid dat een derde (nieuwe eigenaar) alsnog de huurhernieuwing zou weigeren wordt door de curator voorbehouden ; De Handelshuurwet beschermt de belangen van de zittende huurder ; Indien de zittende (huurder) niet onmiddellijk op een correcte wijze kan inschatten wat het antwoord van de verhuurder/eigenaar inhoudt, zijn zijn belangen geschaad ; Aangezien het antwoord van de curator aan dit strikte criterium, in de zin begrepen zoals hoger uiteengezet, geenszins voldoet ; Dat immers de curator enerzijds de huurhernieuwing heeft toegestaan tegen dezelfde voorwaarden als voorheen, dan waar de huurhernieuwing in de navolgende paragraaf volledig wordt ondergraven en afhankelijk wordt gemaakt van hetgeen een eventuele nieuwe eigenaar als voorwaarden zou kunnen opleggen, afhankelijk wordt gemaakt van een eventueel aanbod van derden, zelfs de mogelijkheid tot weigering huurhernieuwing wordt nog opengelaten ; Aangezien de brief van de curator geen enkele rechtszekerheid aan de zittende huurder biedt, zodat het antwoord als onbestaande, ongeldig en nietig dient te worden beschouwd ; Dat derhalve de huurhernieuwing aan concluante verworven is aan de voorwaarden zoals voorgesteld in de aanvraag tot huurhernieuwing ; Dat ten onrechte de eerste rechter dit niet heeft weerhouden ; Aangezien de eerste rechter integendeel ten onrechte heeft geoordeeld dat het voorbehoud dat door de curator werd uitgedrukt, te beschouwen is als een zogezegde 'ontbindende voorwaarde', ontbindende voorwaarde die evenwel op zichzelf genomen al niet zou kunnen (behoudens misschien indien ze in het voordeel van de huurder zou zijn gesteld) ; Dat de eerste rechter voorhoudt dat een curator een precaire, tijdelijke bevoegdheid heeft waardoor de voorwaarden die door de curator zouden worden opgelegd slechts 'voorlopig' zouden zijn, in afwachting van de houding die een nieuwe eigenaar zou kunnen innemen ; Dit is evenwel onjuist, gezien immers de curator de enige is die hoedanigheid heeft op het ogenblik van de aanvraag om de huurhernieuwing te beantwoorden ; Als de curator heeft geantwoord, kan een eventuele nieuwe eigenaar geen ander antwoord meer formuleren - behoudens misschien één dat gunstiger is voor de huurder - zelfs niet indien de nieuwe eigenaar zich manifesteert binnen de termijn van drie maanden na de huurhernieuwingsaanvraag ; Integendeel is de nieuwe eigenaar volledig gebonden door het antwoord van de curator, Een nieuwe eigenaar zou géén andere voorwaarden meer kunnen opleggen zoals in het dubbelzinnige antwoord van de curator wordt aangegeven ; Aangezien de eerste rechter ook ten onrechte heeft voorgehouden dat de curator slechts een precaire bevoegdheid zou hebben en dat dit de ontbindende voorwaarde in het antwoord van de curator precies zou kunnen verantwoorden ; Dat integendeel degene die op dat ogenblik bevoegdheid heeft om te daarop te antwoorden, dan ook dient te antwoorden op de wijze zoals hij het wenst of zelfs niet dient te antwoorden indien er akkoord is omtrent de door de huurder voorgestelde voorwaarden ; Dat verder het antwoord dat wordt gegeven onmiddellijk bindend is, niet alleen voor de curator zelf, maar ook voor zijn rechtsopvolgers, hoe goed of slecht het antwoord ook zou mogen zijn ; Er is geen enkele mogelijkheid voor een nieuwe, latere eigenaar om het antwoord van de curatele opnieuw te ondergraven of een ander antwoord te geven dan dat van de curator, behoudens indien het gunstiger zou uitvallen voor de zittende huurder ; Precies om die reden is het antwoord van de curator gegeven 'onder voorbehoud van' nietig, conform de termen van de handelshuurwet ; Ten onrechte werd door de eerste rechter anders beslist". (conclusie, pp. 2-5). 4. De rechtbank van eerste aanleg beslist dat : - de curator, door een voorbehoud te formuleren in zijn antwoord op de huurhernieuwingsaanvraag, duidelijk heeft geantwoord doch onder een ontbindende voorwaarde, nl. een andersluidende houding van de nieuwe eigenaar, maar die zich eveneens tijdig dient te realiseren (m.a.w. vóór 30 november 1997), - eiseres zulke houding van de curator dient te aanvaarden nu de curator gelet op zijn wettelijke opdracht oog moet hebben voor de belangen zowel van de gefailleerde als van diens schuldeisers en niet zonder meer een onroerend goed van de massa met een nog lang lopende handelshuur kan hypothekeren, en dat eiseres wist dat de curator niet anders kon antwoorden, - de handelshuurder een periode van maximum drie maanden na zijn aanvraag tot huurhernieuwing moet dulden, gedurende dewelke hij onzeker is over de positie die de verhuurder zal innemen, - mocht de ontbindende voorwaarde zich vóór 30 november 1997 hebben gerealiseerd en eiseres in de wettelijke vormen de uiteindelijke houding van de nieuwe eigenaar ter kennis had gekregen, een nieuw verzet vanwege eiseres toelaatbaar zou zijn geweest, - de ontbindende voorwaarde zich niet heeft gerealiseerd en het voorbehoud derhalve zonder voorwerp is geworden zonder dat daarbij eiseres enige schade werd toegebracht, nu haar verzet na het antwoord van de curator naar vorm en tijd regelmatig is. 5. De rechtbank van eerste aanleg miskent in het bestreden vonnis de in de aanhef van het middel aangehaalde bepalingen van de Handelshuurwet, in het bijzonder artikel 14, door het door de curator van de NV Interbel geformuleerde antwoord op de huurhernieuwingsaanvraag rechtsgeldig te verklaren. Door aan de huurder mede te delen dat de huurhernieuwing wordt toegestaan aan dezelfde voorwaarden als de lopende, onder voorbehoud van verzet tegen de huurhernieuwing of andere voorwaarden of aanbiedingen van derden, die desgevallend nog zouden betekend worden door de eventuele nieuwe eigenaar van het onroerend goed, heeft de verhuurder geen kennis gegeven, zoals vereist door artikel 14 van de Handelshuurwet, "ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde", zodat dit antwoord niet rechtsgeldig is en de verhuurder geacht wordt met de hernieuwing onder de door de huurder voorgestelde voorwaarden in te stemmen. 6.1 De omstandigheid dat de curator zowel de belangen van de gefailleerde als deze van de schuldeisers moet verdedigen, doet geenszins afbreuk aan de wettelijke regeling inzake de hernieuwing van de handelshuurovereenkomst die de gefailleerde met een derde huurder had gesloten. Het is de curator derhalve niet toegelaten de huurhernieuwing toe te staan onder een ontbindende voorwaarde waardoor het mogelijk zou zijn voor de (nieuwe) eigenaar van het gehuurde goed om nadien de hernieuwing alsnog te weigeren of aan andere voorwaarden te onderwerpen dan deze die door de curator werden vooropgesteld. 6.2 Artikel 14 van de Handelshuurwet waaruit, zoals hiervoren uiteengezet, blijkt dat de verhuurder die niet instemt met de aangevraagde huurhernieuwing aan de door de huurder voorgestelde voorwaarden, binnen drie maanden na de aanvraag ofwel kennis dient te geven van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde, heeft een algemene draagwijdte. Noch uit deze wetsbepaling, noch uit de faillissementswetgeving, blijkt dat deze regeling niet zou gelden voor de curator van de gefailleerde verhuurder en de curator meer bepaald zijn instemming zou kunnen verlenen onder voorbehoud van verzet tegen de huurhernieuwing of andere voorwaarden of aanbiedingen van derden die desgevallend nog zouden betekend worden door de eventuele nieuwe eigenaar van het onroerend goed. 6.3. De faillissementswetgeving kent aan de curator het beheer toe van het vermogen dat aan de gefailleerde wordt ontnomen te rekenen van de dag van het vonnis van faillietverklaring (artikel 16 van de Faillissementswet van 8 augustus 1997 en artikel 444 van de Faillissementswet van 18 april 1851). De curator zal dat beheer als een goed huisvader waarnemen onder toezicht van de rechter-commissaris (artikel 40 van de Faillissementswet van 8 augustus 1997, in zijn versie zoals van toepassing vóór zijn wijziging bij wet van 4 september 2002, en artikel 470 van de Faillissementswet van 18 april 1851). Het faillissement stelt in beginsel geen einde aan de door de gefailleerde vóór diens faillissement gesloten overeenkomsten. De tussen een huurder en een verhuurder gesloten handelshuurovereenkomst wordt derhalve door het faillissement niet automatisch beëindigd. Naar luid van artikel 46 van de Faillissementswet van 8 augustus 1997 beslist de curator onverwijld na zijn ambtsaanvaarding of hij de overeenkomsten die gesloten zijn vóór de datum van het vonnis van faillietverklaring al dan niet verder uitvoert. In het raam van de uitvoering van zijn opdracht treedt de curator op als een gerechtelijk lasthebber die de bij de wet bepaalde machten uitoefent in het belang zowel van de gezamenlijke schuldeisers als van de gefailleerde. In toepassing van voornoemde wetsbepalingen zal het de curator behoren te beslissen of hij al dan niet de vóór het faillissement door de gefailleerde gesloten handelshuurovereenkomst verder zal uitvoeren evenals standpunt in te nemen over het door de huurder geformuleerd verzoek tot hernieuwing van de met de gefailleerde gesloten handelshuurovereenkomst. Met andere woorden, het zal de curator toekomen te beslissen of hij deze aanvraag al dan niet inwilligt en onder welke voorwaarden. Hij dient hierbij de bepalingen van de Handelshuurwet, meer bepaald van artikel 14 van deze wet, na te leven. De curator behoeft dienvolgens, indien hij niet akkoord gaat met de aanvraag van de huurder, binnen de drie maanden van het verzoek kennis te geven van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde. Door te beslissen dat de curator, nu hij zowel de belangen van de gefailleerde als deze van zijn schuldeisers dient te verdedigen, niet zonder meer het onroerend goed met een nog lang lopende handelshuurovereenkomst kan belasten, hij, indien de huurder om hernieuwing van de overeenkomst verzoekt, niet anders kan doen dan een antwoord formuleren "onder voorbehoud van verzet tegen de huurhernieuwing of andere voorwaarden of aanbiedingen van derden die desgevallend nog zouden betekend worden door de eventuele nieuwe eigenaar van het onroerend goed" en eiseres hiervan op de hoogte was, miskent de rechtbank van eerste aanleg in het bestreden vonnis derhalve de in de aanhef van het middel aangehaalde bepalingen van de Faillissementswet van 8 augustus 1997 en van de Faillissementswet van 18 april 1851, alsmede artikel 14 van de Handelshuurwet. 7.1. De rechtsgeldigheid van het antwoord van de curator kan niet worden afgeleid uit de omstandigheid dat de ontbindende voorwaarde zich slechts "tijdig", d.i. binnen de wettelijke termijn van drie maanden na de huurhernieuwingsaanvraag kon realiseren, en de huurder alsdan de mogelijkheid had om hiertegen verzet te formuleren. 7.2. Vooreerst miskent de rechtbank van eerste aanleg de bewijskracht van de brief van 3 oktober 1997 van curator Bosmans aan eiseres, in zoverre zij beslist dat de curator niets anders heeft gedaan dan eiseres tijdig duidelijk te antwoorden dat de huur werd voortgezet aan de geldende voorwaarden, maar onder de ontbindende voorwaarde dat een opvolgende eigenaar-verhuurder, eveneens tijdig, een ander standpunt kon innemen en dus (het) in deze brief van 3 oktober 1997 geformuleerde voorbehoud dient te worden beschouwd als een ontbindende voorwaarde, nl. een andersluidende houding door de nieuwe eigenaar, die zich vóór 30 november 1997 dient te realiseren. De rechter miskent de bewijskracht van een stuk, en schendt de artikelen 1319, 1320 en 1322 van Burgerlijk Wetboek, indien hij aan dit stuk een uitlegging geeft die volstrekt onverenigbaar is met de bewoordingen en de draagwijdte ervan. Dit is het geval indien hij beslist dat het stuk iets inhoudt dat er niet in voorkomt. Uit de brief van 3 oktober 1997 van curator Bosmans aan eiseres blijkt niet dat de betekening door de eventuele nieuwe eigenaar van het onroerend goed van verzet tegen de huurhernieuwing of andere voorwaarden of aanbiedingen van derden, waarvoor voorbehoud werd geformuleerd, zich tijdig, of vóór 30 november 1997, diende te realiseren. Door te beslissen dat de curator in de brief van 3 oktober 1997 de huurhernieuwing toestond onder de ontbindende voorwaarde dat een opvolgende eigenaar-verhuurder, eveneens tijdig, een ander standpunt zou innemen, nl. onder de ontbindende voorwaarde van een andersluidende houding door de nieuwe eigenaar, die zich vóór 30 november 1997 diende te realiseren, beslist de rechtbank dat deze brief iets inhoudt - een termijn waarbinnen de ontbindende voorwaarde zich diende te realiseren - dat er niet in voorkomt en miskent aldus de bewijskracht van deze brief (schending van artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek). 7.3.1 Doch zelfs indien de rechtbank zonder miskenning van de bewijskracht van de brief van 3 oktober 1997 kon beslissen dat de curator een antwoord formuleerde onder een ontbindende voorwaarde die zich vóór 30 november 1997 diende te realiseren, is de beslissing van de rechtbank van eerste aanleg niet naar recht verantwoord. Weliswaar is het aan de verhuurder toegelaten om, binnen de wettelijke termijn van drie maanden, op de aanvraag tot huurhernieuwing verschillende achtereenvolgende antwoorden te geven, doch dit is slechts mogelijk indien deze antwoorden onderling niet tegenstrijdig zijn en geen afbreuk wordt gedaan aan door de huurder verworven rechten. Aldus kan de verhuurder onmogelijk in een eerste antwoord verklaren akkoord te gaan met de huurhernieuwing en in een tweede antwoord deze hernieuwing weigeren of afhankelijk maken van andere, voor de huurder zwaardere, voorwaarden dan deze die in het eerste antwoord werden vooropgesteld. Het antwoord van de verhuurder op de aanvraag tot huurhernieuwing, waarbij hij verklaart akkoord te gaan met de hernieuwing tegen de geldende voorwaarden, doch onder voorbehoud van verzet tegen de huurhernieuwing of andere voorwaarden of aanbiedingen van derden die desgevallend (het weze binnen de wettelijke termijn van drie maanden na de aanvraag) nog zouden betekend worden door de eventuele nieuwe eigenaar van het onroerend goed is derhalve niet rechtsgeldig, daar het opeenvolgende antwoorden vanwege de eigenaar van het onroerend goed mogelijk maakt die tegenstrijdig zijn en de huurder aldus in de onzekerheid laten omtrent de hernieuwing en de eventuele voorwaarden ervan. 7.3.2 Overeenkomstig artikel 1168 van het Burgerlijk Wetboek is een verbintenis voorwaardelijk, wanneer men deze doet afhangen van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, hetzij door de verbintenis op te schorten totdat de gebeurtenis zal plaatshebben, hetzij door ze teniet te doen, naargelang de gebeurtenis plaatsheeft of niet plaatsheeft. De vervulde voorwaarde werkt overeenkomstig artikel 1179 van het Burgerlijk Wetboek terug tot op de dag waarop de verbintenis is aangegaan. Een ontbindende voorwaarde is luidens artikel 1183 van het Burgerlijk Wetboek die welke, bij haar vervulling, de verbintenis teniet doet, en de zaken herstelt in dezelfde toestand alsof er geen verbintenis had bestaan. Zij schort de uitvoering van de verbintenis evenwel niet op; alleen verplicht zij de schuldeiser om, ingeval de door de voorwaarde bedoelde gebeurtenis plaatsheeft, terug te geven hetgeen hij ontvangen heeft. De ontbindende voorwaarde heeft aldus bij haar vervulling het tenietgaan van de verbintenis tot gevolg met terugwerkende kracht tot op het ogenblik dat de verbintenis is aangegaan. Wanneer de curator van de gefailleerde verhuurder aan de huurder ter kennis brengt dat hij akkoord gaat met de huurhernieuwing aan de geldende voorwaarden "onder voorbehoud van verzet tegen de huurhernieuwing of andere voorwaarden of aanbiedingen van derden die desgevallend nog zouden betekend worden door de eventuele nieuwe eigenaar van het onroerend goed", en dit voorbehoud wordt aangezien als een ontbindende voorwaarde, verkrijgt de huurder derhalve geen zekerheid omtrent de hernieuwing en de eventuele voorwaarden ervan. De ontbindende voorwaarde schort de uitvoering van de door de curator aangegane verbintenis niet op, zodat de huurhernieuwing in beginsel aan de geldende voorwaarden is verworven, doch indien de ontbindende voorwaarde zich realiseert zal deze verbintenis evenwel tenietgaan met terugwerkende kracht tot op het ogenblik dat ze is aangegaan. De huurder verkrijgt ingevolge dit antwoord van de curator derhalve geen zekerheid omtrent de huurhernieuwing en de eventuele voorwaarden ervan, nu, zo het antwoord van de curator onder ontbindende voorwaarde onmiddellijk uitwerking heeft en vanaf dat antwoord van de curator de huurhernieuwing aan de huurder onder de geldende voorwaarden is verworven, de door de curator aangegane verbintenis evenwel met terugwerkende kracht teniet gaat wanneer de ontbindende voorwaarde zich realiseert (doordat de nieuwe eigenaar van het onroerend goed zich bijvoorbeeld verzet tegen de hernieuwing). De huurhernieuwing is met andere woorden niet definitief verworven op datum van het antwoord van de curator en de weigering van hernieuwing zal pas vaststaan op het ogenblik dat de nieuwe eigenaar hiervan later aan de huurder kennis geeft. De huurder wordt alsdan geconfronteerd met een antwoord op zijn huurhernieuwingsaanvraag dat mogelijk nog met terugwerkende kracht kan worden tenietgedaan en vervangen door een ander, ermee onverenigbaar, antwoord. Dienvolgens laat een antwoord van de curator luidens welk hij akkoord gaat met de huurhernieuwing aan de geldende voorwaarden onder de ontbindende voorwaarde van verzet tegen de huurhernieuwing of andere voorwaarden of aanbiedingen van derden die desgevallend nog zouden betekend worden door de eventuele nieuwe eigenaar van het onroerend goed, de huurder volkomen in de onzekerheid of de huurhernieuwing al dan niet is verworven en, zo ja, aan welke voorwaarden de overeenkomst zal worden hernieuwd en maakt derhalve geen antwoord uit in de zin van artikel 14 van de Handelshuurwet. 7.4. Uit voormelde kritiek volgt meteen ook dat de beslissing niet verantwoord wordt door de overweging dat de huurder na zijn huurhernieuwingsaanvraag een periode van maximaal drie maanden moet dulden gedurende dewelke hij onzeker is over de positie die de verhuurder zal innemen. De omstandigheid dat de verhuurder over een termijn van drie maanden beschikt om te antwoorden op de huurhernieuwingsaanvraag van de huurder en de huurder derhalve gedurende een termijn van maximaal drie maanden in onzekerheid kan verkeren omtrent het antwoord op zijn aanvraag, heeft immers niet tot gevolg dat het de verhuurder toegelaten is om binnen de periode van drie maanden verschillende antwoorden te formuleren die tegenstrijdig zijn. Eens de verhuurder een antwoord heeft geformuleerd mag er voor de huurder geen onzekerheid meer bestaan omtrent het standpunt van de verhuurder. 8.1 De vaststelling dat de huurder tijdig verzet heeft aangetekend tegen het antwoord van de curator en de ontbindende voorwaarde die in het litigieuze antwoord werd geformuleerd zich niet realiseerde, zodat de belangen van eiseres niet zouden zijn geschaad, en dat, mocht de ontbindende voorwaarde zich hebben vervuld, een nieuw verzet door eiseres toelaatbaar zou zijn geweest, verantwoordt de beslissing evenmin naar recht. 8.2 Deze vaststelling doet immers geen afbreuk aan het feit dat de huurder, op het ogenblik dat deze het antwoord van de verhuurder ontving, geen zekerheid had omtrent het hernieuwen van de huurovereenkomst en omtrent de eventuele voorwaarden waaronder de overeenkomst zou worden hernieuwd. Dit antwoord maakt immers geen antwoord uit, zoals voorgeschreven door artikel 14 van de Handelshuurwet, namelijk waarbij kennis wordt gegeven ofwel van de met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde, en binnen de wettelijke termijn van drie maanden werd overigens geen ander, rechtsgeldig antwoord door de verhuurder aan de huurder medegedeeld. 9. Om al de hiervoor uiteengezette redenen dient te worden besloten dat de rechtbank : - door te beslissen dat het voorbehoud dat de curator in zijn brief van 3 oktober 1997 formuleerde dient te worden beschouwd als een ontbindende voorwaarde van een andersluidende houding van de nieuwe eigenaar, die zich tijdig, voornoemde d.i. vóór 30 november 1997, dient te realiseren, de bewijskracht, gehecht aan de brief van 3 oktober 1997, miskent (schending van de artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek) - door tevens te oordelen dat het in de brief van 3 oktober 1997 geformuleerde antwoord op de huurhernieuwingsaanvraag rechtsgeldig is, zodat de verhuurder niet geacht wordt met de hernieuwing onder de door de huurder voorgestelde voorwaarden in te stemmen, te beslissen dat de huurovereenkomst hernieuwd wordt aan dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke huur en eiseres derhalve te veroordelen tot betaling van achterstallige huurgelden ten belope van 537.779 BEF (13.331,19 euro), de artikelen 13, 14 en 18 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, die afdeling IIbis van Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II van het Burgerlijk Wetboek vormt, 444, 466 en 470 van de Faillissementswet van 18 april 1851, die boek 111 van het Wetboek van Koophandel vormt, zoals van kracht vóór haar opheffing bij wet van 8 augustus 1997, 11, 16, 40, dit laatste artikel in zijn versie zoals van toepassing vóór de wet van 4 september 2002, en 46 van de Faillissementswet van 8 augustus 1997, 1168, 1179 en 1183 van het Burgerlijk Wetboek schendt. IV. Beslissing van het Hof Overwegende dat, krachtens artikel 14, tweede lid, van de Handelshuurwet, de verhuurder die van de huurder, binnen de in het eerste lid van dit artikel bepaalde termijn en de in dit eerste lid en het tweede lid van dit artikel bepaalde vorm, de kennisgeving heeft ontvangen van de voorwaarden waaronder de huurder bereid is om de nieuwe huur aan te gaan, geacht wordt met de vraag tot huurhernieuwing in te stemmen onder de door de huurder voorgestelde voorwaarden, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde ; Dat het antwoord van de verhuurder dat is gesteld onder de ontbindende voorwaarde dat in het geval van de verkoop van het verhuurde goed, de koper nog het in voormeld artikel 14, tweede lid, bepaalde antwoord zal kunnen geven, geen bindend antwoord is, zoals vereist in het tweede lid van dit artikel ; Overwegende dat de Failissementswet van 18 april 1851 geen van het artikel 14 van de Handelshuurwet afwijkende bepalingen inhoudt ; Dat het goede beheer van een faillissement de curator niet het recht verleent aan de huurder die regelmatig een huurhernieuwing heeft gevraagd, een antwoord met een voorbehoud of een ontbindende voorwaarde te geven, evenmin als dit hem het recht ontzegt zijn antwoord uit te stellen tot de laatste dag ; Overwegende dat het bestreden vonnis, mede met overname van de redenen van het beroepen vonnis, oordeelt dat : 1. de vraag tot huurhernieuwing werd gedaan op 29 augustus 1997, waarin werd gesteld dat alles blijft behouden, behalve de huurprijs die aan 27.453 BEF per maand plus indexkoppeling werd voorgesteld ; 2. de wettelijke termijn voor het antwoord van de verhuurder verstreek op 29 november 1997 ; 3. de curator van het faillissement, rechtsvoorganger van verweerder die het gehuurde goed nadien heeft verworven, geantwoord heeft op 3 oktober 1997, enerzijds, dat hij akkoord gaat met de huurhernieuwing, maar dan onder de geldende voorwaarden, ook wat de geïndexeerde huurprijs betreft en anderzijds, dat hij voorbehoud maakt van verzet tegen de huurhernieuwing of andere voorwaarden of aanbiedingen van derden, die eventueel nog zouden betekend worden door de eventuele nieuwe eigenaar ; 4. verweerder het goed lang na het verstrijken van de antwoordtermijn op 9 december 1998 heeft verworven met ingenottreding vanaf 18 mei 1999 ; 5. het voorbehoud van de curator moet worden aangezien als een ontbindende voorwaarde ; 6. de verplichting van goed beheer van het faillissement in het belang van de failliet en van de schuldeisers de curator oplegt een onroerend goed van de massa niet zonder meer te hypothekeren met een nog lang lopende huur ; 7. eiseres een drie maanden durende onzekerheid moest aanvaarden, wist dat er een faillissement was, dat zij ook haar vraag tot huurhernieuwing heeft gericht aan de curator en dat haar belangen niet werden geschaad doordat zij onmiddellijk kon optreden en ook na de kennisgeving van het nieuwe antwoord opnieuw verzet zou kunnen doen ; Dat het bestreden vonnis op grond van die redenen het verweer van eiseres dat het antwoord van de curator niet voldoet aan de vereisten van artikel 14 van de Handelshuurwet verwerpt ; Dat het bestreden vonnis aldus artikel 14 van de Handelshuurwet schendt ; Dat het middel gegrond is ; OM DIE REDENEN, HET HOF, Vernietigt het bestreden vonnis, behalve in zoverre dit de zaken voegt ; Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis ; Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over ; Verwijst de aldus beperkte zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Turnhout, zitting houdende in hoger beroep. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, derde kamer, te Brussel, door afdelingsvoorzitter Robert Boes, afdelingsvoorzitter Ernest Waûters, de raadsheren Ghislain Dhaeyer, Greta Bourgeois en Eric Stassijns, en in openbare terechtzitting van elf april tweeduizend en vijf uitgesproken door afdelingsvoorzitter Robert Boes, in aanwezigheid van advocaat-generaal Anne De Raeve, met bijstand van afgevaardigd adjunct-griffier Johan Pafenols. PDF document ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050411.8 Gerelateerde publicatie(
2. s)geciteerd door: ECLI:BE:CASS:2008:CONC.20080410.4 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div