← België

ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050415.7

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van Cassatie Vonnis/arrest van 15 april 2005 ECLI nr: ECLI:BE:CASS:2005

Art.1624

,tweed Thesaurus CAS: CASSATIEBEROEP - BURGERLIJKE ZAKEN - Beslissingen vatbaar voor cassatieberoep - Algemeen Vrije woorden: CASSATIEBEROEP - BURGERLIJKE ZAKEN - Beslissingen vatbaar voor cassatieberoep - Algemeen Uitspraak over zwarigheden omtrent de tenuitvoerlegging Beslissing in laatste aanleg gewezen Wettelijke bepalingen:

Art.1624

,tweed Thesaurus CAS: BESLAG - GEDWONGEN TENUITVOERLEGGING Vrije woorden: BESLAG - GEDWONGEN TENUITVOERLEGGING Uitvoerend beslag op onroerend goed Beslissing niet vatbaar voor hoger beroep Uitspraak over zwarigheden omtrent de tenuitvoerlegging Wettelijke bepalingen:

Art.1624

,tweed Fiche 4 De notaris kan het bod respectievelijk het hoger bod weigeren van personen die hij niet kent of van wie de identiteit of de gegoedheid hem niet bewezen lijkt; hij hoeft dit niet noodzakelijk te doen meteen nadat zij een bod respectievelijk een hoger bod doen, maar wel bij de uiteindelijke toewijzing

(1).
(1)Zie de conclusie van het openbaar ministerie. Thesaurus CAS: BESLAG - GEDWONGEN TENUITVOERLEGGING Vrije woorden: BESLAG - GEDWONGEN TENUITVOERLEGGING Uitvoerend beslag op onroerend goed Openbare verkoop Hoger bod Weigering door de notaris Uiteindelijke toewijzing Wettelijke bepalingen:

Artt.1589,eers Fiches 5 - 8 Concl. adv.-gen. BRESSELEERS, Cass., 15 april 2005, AR C.04.0324.N, A.C., 2005, nr ... Thesaurus CAS: HOGER BEROEP - BURGERLIJKE ZAKEN (HANDELSZAKEN EN SOCIALE ZAKEN INBEGREPEN) - Beslissingen en partijen Vrije woorden: HOGER BEROEP - BURGERLIJKE ZAKEN (HANDELSZAKEN EN SOCIALE ZAKEN INBEGREPEN) - Beslissingen en partijen Beslissing niet vatbaar voor hoger beroep Uitvoerend beslag op onroerend goed Uitspraak over zwarigheden omtrent de tenuitvoerlegging Thesaurus CAS: CASSATIEBEROEP - BURGERLIJKE ZAKEN - Beslissingen vatbaar voor cassatieberoep - Algemeen Vrije woorden: CASSATIEBEROEP - BURGERLIJKE ZAKEN - Beslissingen vatbaar voor cassatieberoep - Algemeen Uitspraak over zwarigheden omtrent de tenuitvoerlegging Beslissing in laatste aanleg gewezen Thesaurus CAS: BESLAG - GEDWONGEN TENUITVOERLEGGING Vrije woorden: BESLAG - GEDWONGEN TENUITVOERLEGGING Uitvoerend beslag op onroerend goed Beslissing niet vatbaar voor hoger beroep Uitspraak over zwarigheden omtrent de tenuitvoerlegging BESLAG - GEDWONGEN TENUITVOERLEGGING Uitvoerend beslag op onroerend goed Openbare verkoop Hoger bod Weigering door de notaris Uiteindelijke toewijzing Nota: C.04.0324.N Conclusie van het openbaar ministerie

  1. De eisers beogen de nietigverklaring, minstens de ongedaanmaking van de verrichtingen die op de laatste zitdag van een openbare verkoop (in het raam van een gedwongen tenuitvoerlegging) ertoe leidden dat het geveilde onroerend goed uiteindelijk aan hen werd toegewezen. Zij laten hun vordering steunen op de beweerde onregelmatigheid van de biedingen die een andere kandidaat-koper, in strijd met de algemene verkoopsvoorwaarden had gedaan. Volgens die voorwaarden dienden de kandidaat-kopers die op de zitdag een hoger bod wensten te doen, in het bezit te zijn van een bankcheque van 125.000 euro. Op de zitdag deden nagenoeg enkel de eiser (die verklaarde te bieden en kandidaat-koper te zijn ten behoeve van de eiseres) en een andere kandidaat-koper verschillende biedingen. Deze laatste deed uiteindelijk het hoogste bod; het bleek echter dat hij de vereiste bankcheque niet kon voorleggen en de instrumenterende notaris (derde verweerder) wees toe aan de eiser die het op een na hoogste bod had uitgebracht. Zodoende stelden de eisers vast dat geen enkele van de biedingen van de andere kandidaat-koper die de aanleiding waren om hun biedingen op te drijven, voldeed aan het vereiste dat men in het bezit diende te zijn van een bankcheque. Volgens de eisers weigerde de notaris ten onrechte enkel het laatste bod van die andere kandidaat-koper, terwijl hij al zijn biedingen had moeten weigeren. De eisers wensen dan ook dat de procedure van toewijzing zou worden overgedaan.
  2. De beslagrechter verklaart de vordering ongegrond. Hij oordeelt inzonderheid dat het mogelijk is dat een notaris bij een openbare verkoop het bod van de hoogste bieder weigert wanneer de identiteit of de gegoedheid van de kandidaat-koper hem niet bewezen schijnen (art. 1589 Ger.W.), dat bij een dergelijke weigering het goed aan de op een na hoogste bieder wordt toegewezen en dat dergelijke weigering geenszins tot gevolg heeft dat de hele procedure van bieding moet worden overgedaan. De beslagrechter oordeelt verder dat de eisers wetens en willens hun verschillende biedingen hebben gedaan ten einde eigenaar te kunnen kunnen worden van het geveilde goed, dat zij handelden met kennis van zaken en het hun steeds vrijstond hun biedingen te staken, dat een bod immers steeds is gedaan in het raam van de gekende algemene verkoopsvoorwaarden.
  3. De eisers hebben hoger beroep ingesteld voor het Hof van Beroep te Antwerpen en, te bewarenden titel, ook cassatieberoep "voor zover zou worden geoordeeld dat de bestreden beschikking is te aanzien als een beslissing zoals bedoeld in art. 1624, tweede lid Ger.W. en derhalve in laatste aanleg is gewezen".
  4. De vraag rijst dan ook of het cassatieberoep ontvankelijk is. De derde en vierde verweerders werpen trouwens een middel van niet-ontvankelijkheid op: naar hun mening doet de bestreden beschikking geen uitspraak over zwarigheden omtrent de tenuitvoerlegging in de zin van art. 1624, tweede lid Ger.W. zodat zij niet in laatste aanleg is gewezen. Luidens art. 616 Ger.W. kan tegen ieder vonnis hoger beroep worden ingesteld, tenzij de wet anders bepaalt. Aldus bepaalt art. 1624, tweede lid, 2° Ger.W. dat hoger beroep niet kan worden ingesteld tegen vonnissen of beschikkingen die uitspraak doen over zwarigheden omtrent de tenuitvoerlegging. Deze bepaling strekt ertoe een snelle oplossing te verzekeren voor de incidenten die rijzen in het raam van de gedwongen tenuitvoerlegging op onroerende goederen en aldus ook de kandidaat-koper in een zo zeker mogelijke positie te plaatsen

(1). Wanneer wordt uitspraak gedaan over 'zwarigheden omtrent de tenuitvoerlegging' in de zin van art. 1624, tweede lid Ger.W.? Het verslag Van Reepinghen is te dezen weinigzeggend: "beroep is niet geoorloofd wanneer het gaat om een beschikking waarin uitspraak wordt gedaan over een moeilijkheid bij de uitvoering" (p. 582-583). Gaandeweg heeft de rechtspraak de contouren van art. 1624, tweede lid, 2° Ger.W. afgebakend. Het concept 'zwarigheden omtrent de tenuitvoerlegging' heeft niet dezelfde draagwijdte als het concept 'zwarigheden bij de tenuitvoerlegging' in art. 1498 Ger.W. dat mede dient tot omschrijving van de materiële bevoegdheid van de beslagrechter. De in art. 1498 Ger.W. bedoelde zwarigheden zijn ruimer. In wezen gelden er voor art. 1624, tweede lid, 2° Ger.W. twee beperkingen
(2). Vooreerst moet het gaan om zwarigheden omtrent de tenuitvoerlegging die rijzen na de beschikking tot benoeming van de notaris
(3)(). Ten tweede moet het gaan om zwarigheden omtrent de regelmatigheid van de tenuitvoerlegging, niet om zwarigheden omtrent de rechtmatigheid van de tenuitvoerlegging. Die tweede beperking betekent dat de zwarigheden 'de eigenlijke procedurevormen van de gedwongen tenuitvoerlegging op onroerende goederen' moeten betreffen
(4). Samenvattend kan dan ook worden gesteld dat art. 1624, tweede lid, 2° Ger.W. ertoe strekt, met het oog op het snelle en efficiënte verloop van de gedwongen tenuitvoerlegging op onroerende goederen, hoger beroep uit te sluiten tegen beslissingen over zwarigheden die rijzen na de benoeming van de notaris en die betrekking hebben op de regelmatigheid van de tenuitvoerlegging. Over de toepassing hiervan liggen meerdere cassatiearresten voor. In zijn arrest van 29 juni 1987
(5)beslist het Hof dat de beschikking van de beslagrechter op een verzoekschrift tot benoeming van de notaris door een schuldeiser die uitvoerend onroerend beslag op een onroerend goed heeft gelegd, vatbaar is voor hoger beroep. In zijn arrest van 4 februari 1988
(6)preciseert het Hof dat art. 1624, tweede lid, 2° Ger.W. enkel incidenten betreft in het raam van een procedure van onroerend beslag. In zijn arrest van 28 april 1988
(7)beslist het Hof dat de beschikking van de beslagrechter over de geldigheid van het meer gebodene na toewijzing van het in beslag genomen onroerend goed (hoger bod na toewijzing onder opschortende voorwaarde) niet vatbaar is voor hoger beroep. In zijn arrest van 6 november 1989
(8)beslist het Hof dat de beschikking van de beslagrechter over een geschil betreffende de eisbaarheid van de schuldvordering op basis waarvan de schuldeiser onroerend beslag heeft gelegd, vatbaar is voor hoger beroep. In zijn arrest van 14 januari 1991
(9)beslist het Hof dat een beschikking van de beslagrechter betreffende het bestaan van een schuldvordering in een procedure tot gedwongen tenuitvoerlegging op onroerende goederen, vatbaar is voor hoger beroep. In zijn arrest van 8 oktober 1992
(10)beslist het Hof dat de beschikking van de beslagrechter over een vordering tot nietigverklaring van de toewijzing (een vordering die berust op een akkoord tussen de beslagen schuldenaar en de vervolgende hypothecaire schuldeiser om de openbare verkoop op te schorten, zij het onder bepaalde voorwaarden), niet vatbaar is voor hoger beroep
(11). En in zijn arrest van 25 januari 2002 (C.01.0025.F ECLI:BE:CASS:2002:ARR.20020125.10 nr. 55) beslist het Hof dat de beschikking van de beslagrechter over de vordering van de notaris die strekt tot veroordeling van een schuldeiser die de betaling van een provisie vordert, vatbaar is voor hoger beroep. Bij het voormelde past evenwel een bijkomende nuance. Art. 1624, tweede lid, 2° Ger.W. doet geen afbreuk aan de mogelijkheid om hoger beroep in te stellen tegen vonnissen of beschikkingen die uitspraak doen over een vordering tot nietigverklaring van een proceshandeling omwille van de niet-naleving van de in art. 1622, eerste lid Ger.W. opgesomde artikelen
(12). Dit blijkt mede uit art. 1643, tweede lid Ger.W.
(13). Voor het onderhavige geval is dit echter niet relevant. Uit de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan, blijkt dat de derde verweerder, overeenkomstig art. 1580 Ger.W., op verzoekschrift van de eerste verweerster door de beslagrechter is benoemd en belast met de veiling ten laste van de rechtsvoorganger van de tweede verweerster van een in beslag genomen onroerend goed en met de verrichtingen tot rangregeling: de bedoelde zwarigheden situeren zich na de beschikking tot benoeming van de notaris. Voorts blijkt dat de bestreden beschikking uitspraak doet over de vordering (van de eisers) tot nietigverklaring van de toewijzing, minstens tot ongedaanmaking van de verrichtingen die op de laatste zitdag leidden tot de toewijzing van het geveilde goed door de derde verweerder aan de eisers: de bedoelde zwarigheden betreffen derhalve de regelmatigheid van de tenuitvoerlegging en niet de rechtmatigheid ervan. Tot slot blijkt dat de vordering stoelt op de beweerde onregelmatige biedingen van een kandidaat-koper, in strijd met de algemene verkoopsvoorwaarden: de vordering strekt zodoende niet tot nietigverklaring van een proceshandeling omwille van de niet-naleving van de in art. 1622, eerste lid Ger.W. opgesomde artikelen. Dit alles maakt dat de bestreden beschikking die uitspraak doet over voormelde vordering, uitspraak doet over zwarigheden omtrent de tenuitvoerlegging in de zin van art. 1624, tweede lid, 2° Ger.W. en in laatste aanleg is gewezen. Het middel van niet-ontvankelijkheid kan niet worden aangenomen. Het cassatieberoep is ontvankelijk.
  1. Wat de grond van de zaak betreft. In het eerste onderdeel van het enig cassatiemiddel voeren de eisers aan dat de beslagrechter die hun vordering afwijst en die hierbij nalaat alle met miskenning van de algemene verkoopsvoorwaarden gedane biedingen van een kandidaat-koper als onregelmatig af te doen, de verbindende kracht van die algemene verkoopsvoorwaarden miskent. Opmerking verdient vooreerst dat de beslagrechter de vordering van de eisers afwijst, niet alleen op grond van de in het onderdeel bestreden redengeving, maar ook op grond van de niet-bekritiseerde zelfstandige redenen dat de tweede eiser het proces-verbaal van toewijzing heeft getekend, de bedoelde bankcheque in betaling heeft gegeven, zich command heeft verklaard voor de eerste eiseres en geen enkele verdere opmerking heeft gemaakt. Derhalve kan het onderdeel niet tot cassatie leiden; bij gebrek aan belang is het niet ontvankelijk. In de veronderstelling dat het onderdeel toch ontvankelijk zou zijn, lijkt het hoe dan ook ongegrond. De verkoopsvoorwaarden die bij toepassing van art. 1582 Ger.W. door de benoemde notaris worden opgemaakt, bepalen de rechtsverhouding tussen de beslagene en diens schuldeisers en de uiteindelijke koper, inzonderheid de wijze van de totstandkoming van de verkoop en het voorwerp van de verkoop. Het is mogelijk dat deze verkoopsvoorwaarden, benevens de op straffe van nietigheid voorgeschreven vermeldingen van artikel 1582, zoals te dezen vereisen dat in geval van hoger bod de kandidaat-kopers in het bezit moeten zijn van een bankcheque van een bepaald bedrag. Krachtens de artikelen 1589, eerste lid en 1592, vijfde lid Ger.W. kan de notaris het bod respectievelijk het hoger bod weigeren van personen die hij niet kent of van wie de identiteit of de gegoedheid hem niet bewezen lijkt. Welnu, de notaris kan die personen weigeren, niet noodzakelijk meteen nadat zij een bod respectievelijk een hoger bod doen, maar wel met het oog op de uiteindelijke toewijzing. Wanneer dan de notaris het hoogste bod weigert omdat de bieder niet in het bezit is van de krachtens de verkoopsvoorwaarden vereiste bankcheque (en derhalve de gegoedheid van de bieder hem niet bewezen lijkt), kan hij toewijzen aan de op een na hoogste bieder die wel in het bezit is van de vereiste bankcheque. Het feit dat de geweigerde hoogste bieder op de bedoelde zitdag eerdere biedingen heeft gedaan waarop de uiteindelijk op een na hoogste bieder telkenmale een hoger bod heeft gedaan, doet hieraan geen afbreuk. Zoals voormeld, oordeelt de beslagrechter dat de derde verweerder als instrumenterende notaris het geveilde onroerend goed correct heeft toegewezen aan de tweede eiser als de op een na hoogste bieder omdat de hoogste bieder niet in het bezit was van de krachtens de verkoopsvoorwaarden vereiste bankcheque, en dit zelfs al zou de tweede eiser op de biedingen van de hoogste bieder telkens opnieuw een hoger bod hebben gedaan om het goed te verwerven. Die beslissing is naar recht verantwoord. Het onderdeel dat ervan uitgaat dat de niet-weigering van alle biedingen van een kandidaat-koper die niet, zoals de algemene verkoopsvoorwaarden vereisen, in het bezit is van een bankcheque van een bepaald bedrag, de miskenning van de verbindende kracht van die algemene verkoopsvoorwaarden impliceert, kan niet worden aangenomen. In het concrete geval verdient nog opmerking dat de beslagrechter vaststelt dat de bedoelde algemene verkoopsvoorwaarden bepalen dat de kandidaat-kopers in het bezit moeten zijn van een bankcheque van 125.000 euro; de beslagrechter legt de bedoelde algemene verkoopsvoorwaarden niet aldus uit dat de instrumenterende notaris elk bod van een kandidaat-koper moet toetsen aan de vermelde voorwaarde. De beslagrechter oordeelt, zoals voormeld, dat de notaris vermocht enkel het hoogste bod te weigeren van de kandidaat-koper die niet in het bezit was van de krachtens de verkoopsvoorwaarden vereiste bankcheque en zodoende het goed toe te wijzen aan de op een na hoogste bieder, zonder de hele procedure van biedingen te moeten overdoen. De beslagrechter die mede op die grond de vordering van de eisers afwijst, kent aan de algemene verkoopsvoorwaarden de gevolgen toe die zij hebben in de lijn van zijn vaststellingen en uitlegging. Zodoende miskent de beslagrechter de verbindende kracht van de verkoopsvoorwaarden niet.
  2. ... Conclusie: verwerping ___________________________
(1)G. DE LEVAL, "Surenchère faite à l'aide d'un chèque barré Les voies de recours et les nullités, en matière de saisie-execution immobilière", noot onder Cass. 28 april 1988, Ann. Dr. Louvain 1989, 193-194; E. GUTT en A.-M. STRANART, "Examen de jurisprudence concernant le droit judiciaire privé", R.C.J.B. 1974, 697-699, nr. 153.
(2)G. DE LEVAL, l.c., 195-198; E. DIRIX, "Zwarigheden bij uitvoerend beslag op onroerend goed", noot onder Cass. 8 oktober 1992, R.W. 1992-93, 1092-1093; H. LENAERTS, conclusie voor Cass. 6 november 1989, A.C. 1989-90, 314-315.
(3)in de zin van art. 1623 Ger.W.; Cass. 28 april 1988, A.C. 1987-88, 1088.
(4)zie hierover o.m.: Cass. 3 mei 1985, A.C. 1984-85, 1192; Cass. 29 september 1986, A.C. 1986-87, 128; zie ook: Cass. 15 januari 1999, A.C. 1999, nr. 26.
(5)A.C. 1986-87, 1484.
(6)A.C. 1987-88, 696.
(7)A.C. 1987-88, 1088.
(8)A.C. 1989-90, 314.
(9)A.C. 1990-91, 494.
(10)A.C. 1991-92, 1182.
(11)E. DIRIX, "Zwarigheden bij uitvoerend beslag op onroerend goed", noot onder Cass. 8 oktober 1992, R.W. 1992-93, 1090-1093; J.-M. PIRET, conclusie voor Cass. 8 oktober 1992, Pas. 1992, 1135-1139
(12)G. DE LEVAL, l.c., inz. 195 en 198
(13)Brussel 5 maart 1997, T. Not. 1998, 240, noot F. TOP m.b.t. een vordering tot nietigverklaring van de toewijzing op grond van art. 1622 Ger.W.
(14)zie trouwens: J. HERBOTS, "Veiling en openbare verkoping", O.G.P. 1999, II.A.4-4, die stelt dat de toewijzing niet meer is dan de authentieke vaststelling van het hoogste bod en op zich nog niet gelijkstaat met de koop-verkoop; vgl.: E. DIRIX, "Beslag", A.P.R. 2001, p. 527-528, nr. 936 Tekst van de beslissing Nr. C.04.0324.N
  1. TRADIHOME, naamloze vennootschap, met zetel te 2018 Antwerpen, Desguinlei 68, ingeschreven in de kruispuntbank der ondernemingen, nummer 0433.990.074,
  2. R.L., eisers, vertegenwoordigd door Mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen
  3. NEBO, naamloze vennootschap, met zetel te 3511 Kuringen, Kuringerstraat 24 bus 1,
  4. a. C.S.,
  5. b. C.S., handelend in haar hoedanigheid van wettelijke vertegenwoordiger van C.E., handelend als rechtsopvolgers van de heer M.E., verweersters,
  6. R.J.,
  7. ROEVENS Joseph & CELIS Chris, burgerlijke vennootschap onder de rechtsvorm van een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, geassocieerde notarissen, met zetel te 2930 Brasschaat, Door Verstraetelei 38, verweerders, vertegenwoordigd door Mr. Michel Mahieu, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1050 Brussel, Louizalaan 523, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan,
  8. C.T., verweerder. I. Bestreden beslissing Het cassatieberoep is gericht tegen een beschikking, op 9 maart 2004 gewezen door de beslagrechter in de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen. II. Rechtspleging voor het Hof Afdelingsvoorzitter Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Guido Bresseleers heeft geconcludeerd. III. Middel De eisers voeren in hun verzoekschrift een middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen artikel 149 van de gecoördineerde Grondwet van 17 februari 1994 ; de artikelen 1101, 1102, 1108, 1134 en 1582 van het Burgerlijk Wetboek ; de artikelen 1580, 1582, 1589, 1592, 1595, 1599 en 1639 van het Gerechtelijk Wetboek. Aangevochten beslissing Bij de bestreden beschikking van 9 maart 2004 verklaart de beslagrechter in de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen de vorderingen van de eisers, die ertoe strekten te zeggen voor recht dat alle verrichtingen van definitieve toewijzing op 15 december 2003, met inbegrip van de akte van toewijzing van de woning gelegen te B., door het ambt van geassocieerd notaris J.R., ingevolge een procedure van uitvoerend onroerend beslag, benaarstigd op verzoek van de NV Nebo ten laste van de heer E. nietig zijn, minstens als ongedaan moeten worden beschouwd, te bevelen dat alle verrichtingen gedaan in het raam van deze rechtspleging op de derde zitdag van 15 december 2003 moeten worden overgedaan binnen een door de beslagrechter te bepalen termijn, te bevelen dat alle door de eisers of een van hen in het raam van de vernietigde c.q. ongedane toewijzing betaalde bedragen aan degene die betaling deed dienen terugbetaald te worden binnen een termijn van 48 uur na betekening van de tussen te komen uitspraak aan de instrumenterende notaris, toelaatbaar, maar ongegrond. Deze beschikking is gestoeld op volgende overwegingen : "De kandidaat-kopers van het tweede onroerend goed werden door de instrumenterende notaris, partij R.J., gevraagd om in het bezit te zijn van een bankcheque van 125.000 euro. Het gaat hier om de uitvoering van een bepaling uit de algemene voorwaarden voor gerechtelijke openbare verkopingen van onroerende goederen bij uitvoerend beslag, meer bepaald artikel vijf, waarnaar werd verwezen in de verkoopsvoorwaarden. Een en ander werd tevens opgenomen in de publiciteit die werd gevoerd voor de zitdag van 15 december
  9. Op de zittingsdag van 15 december 2003 werd haast enkel geboden door partij R.L. en een andere, onbekende, heer. Op een bepaald ogenblik was het hoogste bod uitgebracht door de onbekende heer 1.975.000 euro. Vooraleer toe te wijzen werd deze heer gevraagd naar de bankcheque en bleek dat deze heer niet in het bezit was van een dergelijke cheque. Daarop, en om die reden, heeft de notaris het hoogste bod niet aanvaard en werd het onroerend goed toegewezen aan partij R. L. voor een bedrag van 1.950.000 euro. Het is mogelijk dat een notaris bij een openbare verkoop het bod van de hoogste bieder weigert wanneer de identiteit of de gegoedheid van de kandidaat-koper hem niet bewezen schijnen (artikel 1589 van het Gerechtelijk Wetboek). Bij een dergelijke weigering wordt het goed toegewezen aan de op één na hoogste bieder. Een dergelijk weigering heeft geenszins tot gevolg dat de hele procedure van bieding dient herdaan te worden. De toepassing van artikel 1589 van het Gerechtelijk Wetboek is, overeenkomstig artikel 1622 van het Gerechtelijk Wetboek, niet op straffe van nietigheid voorgeschreven zodat van enige nietigheid op basis van de artikel 860 van het Gerechtelijk Wetboek geen sprake kan zijn. Partij R.L. stelt dat hij gedwaald heeft doordat hij op de biedingen van de, achteraf afgewezen, kandidaat-kopers telkens opnieuw een hoger bod heeft uitgebracht teneinde het onroerend goed te verwerven. Deze dwaling zou dan de nietigheid van de overeenkomst met zich meebrengen. Deze redenering kan niet gevolgd worden. In de eerste plaats is het duidelijk dat hier geenszins sprake is van een overeenkomst van koop-verkoop maar van een toewijzing in het kader van een gedwongen uitvoering waarbij de eigendom wordt verworven door toewijzing van het goed aan de hoogste bieder. Er is geen enkele wederkerigheid bij de eigendomsoverdracht. Daarbij heeft partij R.L. wetens en willens een bod uitgebracht teneinde eigenaar te kunnen worden van het onroerend goed ter zake. Er is geen enkele twijfel mogelijk dat partij R.L. handelde met kennis van zaken over het onroerend goed en het stond hem steeds vrij het bieden te staken. Een bod is immers steeds gedaan in het kader van de gekende algemene voorwaarden waaronder de verkoop plaatsvindt. Wanneer in de algemene voorwaarden staat opgenomen dat om een of andere reden een bod kan worden geweigerd, is elk bod een aanvaarding van de verkoopsvoorwaarden met inbegrip van de mogelijkheid tot weigering van het bod door de notaris. Ook de andere bieders weten dat. Daarenboven is duidelijk gesteld dat een eventuele kandidaat-koper in het bezit diende te zijn van een bankcheque. De hoogste bieder bezat een dergelijke cheque niet en werd om die reden door de notaris geweigerd. Het goed werd dan ook terecht aan partij R.L. toegewezen. Deze heeft daarenboven zonder meer het proces-verbaal van toewijzing getekend. Partij R.L. heeft de cheque in betaling gegeven en heeft zich command verklaard voor partij Tradihome. Geen enkele verdere opmerking werd daarbij gemaakt. De vorderingen van partij Tradihome en partij R.L. zijn dan ook niet gegrond". Grieven
  10. Eerste onderdeel De openbare verkoop is per definitie een verkoop die plaats vindt op een welbepaald uur en een welbepaalde plaats, die vooraf werden aangekondigd, in aanwezigheid van meerdere personen, waarbij ieder van de aanwezigen zich kandidaat kan stellen om het te koop gestelde goed te verwerven door het uitbrengen van een bod onder de in de algemene voorwaarden gestelde voorwaarden, met dien verstande dat het goed uiteindelijk zal worden toegewezen aan de persoon die het hoogste bod uitbracht. Luidens artikel 1589 van het Gerechtelijk Wetboek kan een notaris weliswaar het bod weigeren van personen die hem onbekend zijn of van wie de identiteit of de gegoedheid hem niet bewezen schijnen. Artikel 1592 van het Gerechtelijk Wetboek bepaalt voorts dat de notaris het hoger bod kan weigeren van personen die hij niet kent of van wie de identiteit of de gegoedheid hem niet bewezen lijkt. Indien de notaris in principe over een absolute vrijheid beschikt om een bepaald bod te weigeren, beschikt hij weliswaar niet langer meer over die vrijheid wanneer de verkoopsvoorwaarden hiervan afwijken. De verkoopsvoorwaarden, die bij toepassing van artikel 1582 van het Gerechtelijk Wetboek door de notaris worden opgemaakt, bepalen immers op verbindende wijze de rechtsverhouding tussen de beslagene, diens schuldeisers en de uiteindelijke koper, evenals de wijze waarop de verkoop tot stand zal komen. In afwezigheid van tegenspraak tegen die verkoopsvoorwaarden door de ingeschreven schuldeisers, degenen die een bevel hebben doen overschrijven en de schuldenaar binnen acht dagen, te rekenen vanaf de aanmaning om inzage te nemen van die verkoopsvoorwaarden en aanwezig te zijn bij de toewijzing, zullen dan ook de door de notaris opgestelde verkoopsvoorwaarden bindend zijn voor eenieder die bij de openbare verkoop is betrokken, het weze de ingeschreven schuldeisers, degenen die een bevel hebben doen overschrijven, de schuldenaar, de derde kandidaat-koper of de instrumenterende notaris, en niet meer kunnen gewijzigd worden, behoudens akkoord van alle betrokkenen. Te dezen stelt de beslagrechter expliciet vast dat blijkens artikel 5 van de algemene voorwaarden voor gerechtelijke openbare verkopingen van onroerende goederen bij uitvoerend beslag, waarnaar werd verwezen in de verkoopsvoorwaarden, de kandidaat-kopers van het bewuste onroerend goed in het bezit dienden te zijn van een bankcheque van 125.000 euro. Uit voornoemde voorwaarde volgt dat een bod op de derde zitdag slechts op geldige wijze kon worden uitgebracht voorzover de bieder in het bezit was van een bankcheque van 125.000 euro. Hieruit volgt dat ieder bod van een persoon die niet voldeed aan voornoemde voorwaarde diende te worden geweigerd door de notaris, op straffe van miskenning van de verbindende kracht van de algemene verkoopsvoorwaarden. Bovendien vloeit uit die algemene verkoopsvoorwaarden voort dat aan voornoemde voorwaarde reeds moest zijn voldaan op het ogenblik van het eerste bod, zodat de notaris zich er niet toe kon beperken alleen het laatste bod van de betrokken persoon te weigeren, handelswijze die tot gevolg had het spel der biedingen te ontregelen en de prijs, waarvoor het goed uiteindelijk aan een regelmatige deelnemer werd toegewezen, kunstmatig op te drijven doordat deze regelmatige deelnemer door het weerhouden van dat eerste bod evenals van alle andere daaropvolgende biedingen van diezelfde persoon ertoe werd gebracht om telkens zelf nog een hoger bod uit te brengen. Hieruit volgt dat de beslagrechter, die zelf in de bestreden beschikking uitdrukkelijk vaststelt dat blijkens artikel 5 van de algemene voorwaarden voor gerechtelijke openbare verkopingen van onroerende goederen bij uitvoerend beslag, waarnaar werd verwezen in de verkoopsvoorwaarden, de kandidaat-kopers van het bewuste onroerend goed in het bezit dienden te zijn van een bankcheque van 125.000 euro en op de zittingsdag van 15 december 2003 haast enkel werd geboden door tweede eiser en een andere, onbekende heer, die op een bepaald ogenblik het hoogste bod ten bedrage van 1.975.000 euro uitbracht, hetwelk werd geweigerd omdat deze heer niet in het bezit bleek te zijn van een bankcheque, vaststelling waaruit volgde dat ook de voorgaande biedingen van deze persoon op de kwestieuze zitdag door dezelfde onregelmatigheid waren behept, zijnde de afwezigheid van voornoemde bankcheque, kon niet wettig besluiten, zonder aldus de verbindende kracht van de algemene verkoopsvoorwaarden, die de notaris zelf had opgesteld, te miskennen, dat enkel het laatste bod ten bedrage van 1.975.000 euro diende te worden geweigerd en het onroerend goed derhalve op rechtsgeldige wijze kon worden toegewezen aan de bieder van het op één na hoogste bod (schending van de artikelen 1134 van het Burgerlijk Wetboek, 1580, 1582, 1589 en 1592 van het Gerechtelijk Wetboek).
  11. Tweede onderdeel De eisers voerden in hun conclusie op pagina's 9 en 10 aan : "Zoals reeds aangestipt in de inleidende dagvaarding dient, wanneer wordt vastgesteld dat één der bieders niet aan de gestelde verkoopsvoorwaarden voldoet, het geheel der biedingen worden overgedaan. Door een kandidaat-koper, die niet aan de voorwaarden voldoet, toch te laten deelnemen aan de mededinging eigen aan bod en opbod wekt men immers zowel bij deze kandidaat, als bij de andere bieders de indruk dat de betrokkene als volwaardig kandidaat-koper moet worden beschouwd, wat uiteraard zijn weerslag heeft op het biedgedrag van de andere geïnteresseerde kandidaat-kopers. Waar vaststaat dat het voldoen aan de gestelde bijzondere voorwaarde pas werd nagegaan na afloop van alle biedingen én dat na vaststelling dat de hoogste bieder niet over de vereiste borgsom beschikte, het goed zonder meer aan de op één na hoogste bieder werd toegewezen, werd het spel der biedingen niet correct gespeeld en was er geen geldig samentreffen van aanbod en aanvaarding (...). Hierin ligt ook het belangrijke onderscheid met de door verwerende partijen aangehaalde rechtspraak (...), waarbij telkens het eerste bod van één der bieders op een nieuwe zitdag werd geweigerd, terwijl de biedingen van de betrokkenen op eerdere zitdagen niet waren geweigerd. In casu echter heeft de notaris alle biedingen van de uiteindelijk hoogste bieder op de zitdag van 15 december 2003 aanvaard, om uiteindelijk slechts diens laatste bod te weigeren omdat hij de gegoedheid van de betrokkene niet bewezen achtte. In een vergelijkbaar geval, weliswaar naar aanleiding van een vrijwillige openbare verkoop, oordeelde de Rechtbank van Eerste Aanleg te Hasselt : 'gelet op de afwezigheid van protest bij alle voorgaande biedingen werd de schijn gewekt dat hij als potentiële koper werd aanvaard en dat door zijn deelname aan verschillende opbiedingen de prijs kunstmatig werd opgedreven van 3.800.000 BEF naar 4.250.000 BEF, zodat door dit laatste bod alsnog te weigeren, de eerste verweerders misbruik hebben gemaakt van hun rechten voortspruitende uit de algemene verkoopsvoorwaarden'. Dezelfde situatie deed zich in casu voor : de instrumenterende notaris heeft inderdaad het recht een bod te weigeren, doch hij dient dit tijdig te doen, t.t.z. bij het eerste bod uitgaande van de geviseerde kandidaat-koper wiens gegoedheid hem niet bewezen schijnt. Door de kandidaat-koper, die niet aan de verkoopsvoorwaarden voldeed, toch aan de mededinging, eigen aan bod en hoger bod, te laten deelnemen en hem pas op het einde, juist voor de toewijzing te weigeren, werd de schijn gewekt dat de hoogste bieder een valabel en ernstig koper was, wiens gegoedheid niet in twijfel kon worden getrokken. Voortgaand op deze gecreëerde schijn, was tweede (eiser) de mening toegedaan dat hij op de biedingen van de naderhand afgewezen kandidaat koper telkens opnieuw een hoger bod moest uitbrengen, wilde hij het te koop geboden onroerend goed verwerven. Achteraf bleek dat de aldus gecreëerde schijn niet met de werkelijkheid overeenstemde". De eisers voerden zodoende bij voornoemde conclusie aan dat door de kandidaat koper, die nochtans niet aan de verkoopsvoorwaarden voldeed, vermits hij niet in het bezit was van de door de algemene verkoopsvoorwaarden geëiste bankcheque ter waarde 125.000 euro, toch aan de mededinging, eigen aan bod en hoger bod, te hebben laten deelnemen en hem pas op het einde, juist vóór de toewijzing, te weigeren, de schijn werd gewekt dat de hoogste bieder een valabel en ernstig koper was, wiens gegoedheid niet in twijfel kon worden getrokken, hetgeen een weerslag had op het biedgedrag van tweede eiser, en dat hierdoor het spel van bod en hoger bod niet correct werd gespeeld, waardoor er geen geldig samentreffen van aanbod en aanvaarding was geweest. Hieruit volgt dat de beslagrechter die oordeelt dat het op een na laatste bod, uitgaande van eiser, op rechtsgeldige wijze was totstandgekomen, gelet op de feit dat eiser willens en wetens een bod uitbracht teneinde eigenaar te kunnen worden van het onroerend, dat het hem vrij stond om het bieden te staken en dat elke bieder weet dat elk bod een aanvaarding van de verkoopsvoorwaarden is, met inbegrip van de mogelijkheid tot weigering van het bod door de notaris, aldus niet op het hoger aangehaalde middel antwoordt en derhalve zijn beslissing niet regelmatig met redenen omkleedt (schending van artikel 149 van de gecoördineerde Grondwet van 17 februari 1994).
  12. Derde onderdeel De toewijzing van een onroerend goed in het kader van een uitvoerend beslag op onroerend goed aan de meest biedende is niets anders dan een verkoop, met dien verstande dat overeenkomstig artikel 1595 van het Gerechtelijk Wetboek de titel van de koper bestaat uit de verkoopsvoorwaarden en het proces-verbaal van toewijzing. Luidens artikel 1639 van het Gerechtelijk Wetboek gaan inderdaad ten gevolge van de toewijzing van het onroerend goed de rechten van de ingeschreven schuldeisers over op de prijs, terwijl artikel 1599 van het Gerechtelijk Wetboek bepaalt dat de toewijzing op de koper geen andere rechten op de eigendom doet overgaan dan die welke aan de beslagene toebehoren. Op die verkoop zullen dan ook, behoudens een aantal uitzonderingen, de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek aangaande de koop-verkoop van toepassing zijn. De toewijzing creëert zodoende, net zoals een verkoop uit de hand, een wederkerige relatie. Hieruit volgt dat de beslagrechter die oordeelt dat er geenszins sprake is van een overeenkomst van koop-verkoop in geval van toewijzing in het kader van een gedwongen uitvoering en er zodoende geen sprake is van wederkerigheid, miskent de rechtsaard van de toewijzing (schending van de artikelen 1101, 1102, 1108, 1582 van het Burgerlijk Wetboek, 1595, 1599 en 1639 van het Gerechtelijk Wetboek). IV. Beslissing van het Hof
  13. Middel van niet-ontvankelijkheid Over het door de derde en vierde verweerders opgeworpen middel van niet-ontvankelijkheid van het cassatieberoep : de bestreden beschikking is niet in laatste aanleg gewezen : Overwegende dat, krachtens artikel 616 van het Gerechtelijk Wetboek, tegen ieder vonnis hoger beroep kan worden ingesteld, tenzij de wet anders bepaalt ; Dat artikel 1624, tweede lid, 2°, van het Gerechtelijk Wetboek bepaalt dat geen hoger beroep kan worden ingesteld tegen vonnissen of beschikkingen die uitspraak doen over zwarigheden omtrent de tenuitvoerlegging ; Dat die bepaling hoger beroep uitsluit tegen beslissingen over zwarigheden die rijzen na de benoeming van de notaris en die betrekking hebben op de regelmatigheid en niet op de rechtmatigheid van de gedwongen tenuitvoerlegging op onroerende goederen, onverminderd de mogelijkheid om hoger beroep in te stellen tegen vonnissen of beschikkingen die uitspraak doen over een vordering tot nietigverklaring van een proceshandeling wegens niet-naleving van de in artikel 1622, eerste lid, van het Gerechtelijk Wetboek opgesomde wettelijke bepalingen ; Overwegende dat de bestreden beschikking uitspraak doet over de vordering van de eisers tot nietigverklaring van de toewijzing, minstens tot het als ongedaan doen beschouwen van de verrichtingen die op de laatste zitdag hebben geleid tot de toewijzing van het geveilde goed door de derde verweerder aan eiser ; Dat de bestreden beschikking vaststelt dat de vordering steunt op beweerd ongeldige biedingen van een kandidaat-koper, in strijd met de algemene veilingvoorwaarden ; Dat daaruit volgt dat :
  14. de vordering niet strekt tot nietigverklaring van een proceshandeling wegens de niet-naleving van de in artikel 1622, eerste lid, van het Gerechtelijk Wetboek opgesomde wettelijke bepalingen ;
  15. de bestreden beschikking uitspraak doet over zwarigheden omtrent de tenuitvoerlegging in de zin van artikel 1624, tweede lid, 2°, van het Gerechtelijk Wetboek ; Dat het cassatieberoep aldus is gericht tegen een in laatste aanleg gewezen beschikking ; Dat het middel van niet-ontvankelijkheid niet kan worden aangenomen ;
  16. Middel zelf 1.
  17. Eerste onderdeel Overwegende dat, krachtens de artikelen 1589, eerste lid, en 1592, vijfde lid, van het Gerechtelijk Wetboek, de notaris het bod respectievelijk het hoger bod kan weigeren van personen die hij niet kent of van wie de identiteit of de gegoedheid hem niet bewezen lijkt ; Dat de notaris die personen kan weigeren, niet noodzakelijk meteen nadat zij een bod respectievelijk een hoger bod doen, maar wel bij de uiteindelijke toewijzing ; Dat de notaris, wanneer hij het hoogste bod weigert omdat de bieder niet voldoet aan de verkoopsvoorwaarde in het bezit te zijn van een bankcheque van een bepaald bedrag, kan toewijzen aan de op een na hoogste bieder die wel in het bezit is van de vereiste cheque ; Dat het feit dat de geweigerde hoogste bieder op de bedoelde zitdag eerdere biedingen heeft gedaan waarop de uiteindelijk op een na hoogste bieder telkenmale een hoger bod heeft gedaan, hieraan geen afbreuk doet ; Overwegende dat de bestreden beslissing oordeelt dat de derde verweerder het geveilde onroerend goed naar recht heeft toegewezen aan eiser als de op een na hoogste bieder omdat de hoogste bieder niet voldeed aan de in de algemene verkoopsvoorwaarden bepaalde vereiste in het bezit te zijn van een bankcheque van een bepaald bedrag, zelfs al zou de eiser op de biedingen van de hoogste bieder telkens opnieuw een hoger bod hebben gedaan om het goed te verwerven ; Dat de bestreden beslissing naar recht is verantwoord ; Dat het onderdeel dat volledig erop steunt dat de toewijzing van het geveilde goed aan eiser onregelmatig is omdat alle biedingen van de hoogste bieder, waarop eiser telkens hoger heeft geboden, onregelmatig waren, niet kan worden aangenomen ; 2.
  18. Tweede onderdeel Overwegende dat de beslagrechter het in het onderdeel bedoelde verweer verwerpt en beantwoordt door te oordelen dat :
  19. de notaris het bod van de hoogste bieder kon weigeren omdat hij niet in het bezit was van de krachtens de verkoopsvoorwaarden vereiste bankcheque ;
  20. de notaris alsdan het goed kon toewijzen aan de op een na hoogste bieder en met name de eiser die wel in het bezit was van de vereiste cheque ;
  21. eiser wetens en willens een bod heeft uitgebracht teneinde eigenaar te kunnen worden van het bedoelde goed, dat hij handelde met kennis van zaken en dat het hem steeds vrij stond het bieden te staken ;
  22. een bod steeds is gedaan in het raam van de gekende algemene voorwaarden waaronder de verkoop plaatsvindt ;
  23. wanneer in de algemene voorwaarden staat opgenomen dat om een of andere reden het bod kan worden geweigerd, elk bod een aanvaarding van de verkoopsvoorwaarden is met inbegrip van de mogelijkheid tot weigering van het bod door de notaris ; dat ook andere bieders dit weten ;
  24. de notaris derhalve enkel het hoogste bod kon weigeren van de persoon die niet in het bezit was van de krachtens de verkoopsvoorwaarden vereiste bankcheque zonder de hele procedure van biedingen te moeten overdoen ; Dat het onderdeel feitelijke grondslag mist ; 2.
  25. Derde onderdeel Overwegende dat het onderdeel niet aangeeft hoe en waardoor het leidt tot de onwettigheid van de beslissing ; Dat het onderdeel bij gebrek aan nauwkeurigheid niet ontvankelijk is ; OM DIE REDENEN, HET HOF, Verwerpt het cassatieberoep ; Veroordeelt de eisers in de kosten. De kosten begroot op de som van duizend honderd vierentachtig euro vierentachtig cent jegens de eisende partijen en op de som van honderd vierenzestig euro tweeëndertig cent jegens de verwerende partijen sub 3 en sub
  26. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door voorzitter Ivan Verougstraete, afdelingsvooritter Ernest Waûters, de raadsheren Greta Bourgeois, Christian Storck en Ghislain Londers, en in openbare terechtzitting van vijftien april tweeduizend en vijf uitgesproken door voorzitter Ivan Verougstraete, in aanwezigheid van advocaat-generaal Guido Bresseleers, met bijstand van griffier Philippe Van Geem. PDF document ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050415.7 Gerelateerde publicatie(s) geciteerd door: ECLI:BE:CASS:2022:CONC.20221117.1F.6 precedenten: ECLI:BE:CASS:2002:ARR.20020125.10 zie ook recenter: ECLI:BE:CASS:2012:ARR.20120329.6 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div

🔗 Vers la source officielle

AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.