ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050421.19

(1).

(1)Voir les conclusions du ministère public. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A FERME - Fin (Congé. Prolongation. Réintégration. Etc) Mots libres: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A FERME - Fin (congé. Prolongation. Réintégration. Etc) Congé Motif précis Défaut Validation Pouvoir du juge Bases légales: Loi - 04-11-1969 - Art.12.8,al.2 Fiche 2 Conclusions de M. l'avocat général Henkes, avant Cass., 21 avril 2005, RG C.03.0413.F, Pas., 2005, n° ... Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A FERME - Fin (Congé. Prolongation. Réintégration. Etc) Mots libres: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A FERME - Fin (congé. Prolongation. Réintégration. Etc) Congé Motif précis Défaut Validation Pouvoir du juge Note: C.03.0413.F I. Moyen

1. Le moyen est pris de la violation des articles 6, ,§ 1er, 5° et 12.1, contenu dans l'article 1er de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme.
2. Pour rappel, aux termes de l'article 12.1, al. 1er, précité, le congé d'un bail "doit, à peine de nullité, indiquer clairement le ou les motifs précis pour lesquels il est donné". Rappelons encore qu'en vertu de l'article 6, ,§ 1er, al. 1er, "le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale", lorsque, notamment, en vertu du 5°, du même article, les baux sont consentis par une administration publique sur des terrains expropriés au préalable pour cause d'utilité publique.
3. Le moyen critique le jugement attaqué pour avoir rejeté le moyen de nullité du congé donné par la défenderesse aux demandeurs, que ceux-ci déduisaient de l'absence d'indications du ou des motifs précis pour lesquels il leur avait été donné.
4. Il n'est pas contesté que le congé se bornait à énoncer qu'il était donné "en vue de donner aux biens une affectation conforme à leur destination". II. Discussion
5. Le juge critiqué s'est appuyé sur un arrêt de votre Cour du 10 octobre 1975 (Bull. et Pas., 1976, I, 174) qui décide que le congé donné avec des erreurs quant à la qualité des bailleurs et la cause du congé, mais qui fait connaître de manière non ambiguë le motif pour lequel il est donné, de sorte que les preneurs ne peuvent se tromper quant au motif exact du congé, satisfait au prescrit de l'article 12.
7. En l'espèce présente, le juge critiqué considère que les preneurs connaissaient parfaitement l'identité de l'acquéreur et le projet industriel qu'il comptait mettre en oeuvre, parce que le congé litigieux faisait suite à un précédent renon portant sur une autre partie des parcelles données à bail, justifié par l'intention de permettre la mise en oeuvre des phases 1 et 2 d'un projet industriel connu, lesquelles parcelles avaient été libérées par les demandeurs à peine quelques jours avant le renon litigieux, suite à une convention de résiliation amiable visant les quatre phases du projet. Pour le juge critiqué, le but de la disposition en cause est "de permettre au preneur de connaître précisément les intentions du bailleur afin d'être en mesure d'en vérifier la validité et les conditions d'exécutions. Or, compte tenu des circonstances qui entourent le congé litigieux, des contacts entre parties qui l'ont précédé et que le juge rappelle, ce dernier considère l'objectif tel qu'il le définit, atteint.
8. Par conséquent, la question soumise à votre Cour se pose bien dans les termes définis par les parties: soit, comme le soutient le demandeur, si l'indication du motif général, comme en l'espèce, suffit au regard de l'article 12.1 précité parce que, dans les faits, le preneur connaît le motif exact mais non exprimé dans le congé, alors l'article 12.1 est vidé de son contenu parce que dans la majorité des cas visés par l'article 6, ,§ 1er, 1° à 6°, le motif précis est connu du preneur; soit, ainsi que la défenderesse argumente, le formalisme doit être atténué dès lors que l'absence de précision n'a pas nui aux intérêts du preneur, c'est-à-dire qu'il a pu, ainsi qu'au besoin le juge appelé, apprécier le sérieux du congé et vérifier que l'intention affirmée par le bailleur a été réalisée dans le délai légal.
9. Pour rappel, l'article 12.8, al. 2, contenu dans l'article 1er de la loi précitée, invoqué par la défenderesse à l'appui de la légalité de la décision critiquée, dispose que le congé qui devrait être déclaré "irrégulier en la forme" peut néanmoins être validé par le juge si l'irrégularité constatée ne peut pas mettre en cause la nature ni le sérieux du congé ni l'identité de la personne en faveur de laquelle le congé est donné.
10. Il se déduit des travaux préparatoires de la loi du 4 novembre 1969, ainsi que le texte actuel de l'article 12.8, al. 1er, le laisse supposer, que la notion de "congé irrégulier en la forme" introduite par ladite loi, ne se rattache pas seulement à la "forme" du congé telle que déterminée par l'article 57 de la loi (c'est-à-dire la lettre recommandée ou l'exploit d'huissier) mais vise toutes les hypothèses d'invalidation du congé énoncées à l'article 12

(1). Cela inclut l'exigence prévue à l'article 12.1, de l'indication claire, à peine de nullité, du ou des motifs précis pour lesquels le congé est donné. Par conséquent puisque la notion de "congé irrégulier en la forme" couvre l'exigence formulée à l'article 12.1, l'article 12.8, al. 2, devrait aussi s'appliquer et permettre la validation par le juge d'un congé qui serait vicié dans l'indication de ses motifs

(2). 10. Pour ce qui est de l'étendue du pouvoir de validation du juge, les travaux préparatoires de la loi du 7 novembre 1988 qui introduit l'article 12, précise que l'article 12.8, al. 2, est destiné à éviter une trop grande rigueur et à laisser au juge de paix un certain pouvoir d'appréciation

(3), et la sanction doit être en relation avec la nature et la portée de la règle enfreinte

(4). 11. Je suis dès lors d'avis que par les constatations et considérations reproduites au moyen, le juge critiqué a légalement motivé sa décision que le congé litigieux est valide. III. Conclusion Rejet. ___________________________

(1)Doc. parl., Sénat, s.o. 64-65, n° 295/1, Rapport, p. 25 et pt. 6; doc. parl., Ch. repr., s.o. 1965-1966, n° 95/6, p. 17. Les travaux préparatoires envisagent l'ensemble des dispositions de l'article 12 sous le titre "Conditions de forme du congé".

(2)Dans son ensemble la doctrine semble trancher en faveur de la possibilité de régulariser les erreurs de fond, de contenu, du congé (c'est-à-dire un vice dans les exigences de l'article 12), mais non celles qui se rapportent à la forme (soit donc l'article 57, c'est-à-dire lettre recommandée ou exploit d'huissier); v. en particulier V. et P. Renier, Le bail à ferme, Rép. not., éd. 1992, nos 189 et 190, p. 211; A. d'Udekem d'Acoz et I. Snick, Pachtovereenkomst, 1990, n° 405, pp. 268-269; R. Eeckloo, R. Gotzen, Pacht & voorkoop, 1990, n° 97, p. 161 et E. Stassyns, Pacht, A.P.R., 1997, n° 295, pp. 271-273.

(3)Doc. parl., Sénat, s.o. 1986-1987, n° 586/2, p. 60.

(4)Doc. parl., Ch. repr., s.o. 1981-1982, n° 171/40, pp. 191 à 192. Texte de la décision N° C.03.0413.F 1. J. J., 2. J. M., demandeurs en cassation, représentés par Maître Philippe Gérard, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 523, où il est fait élection de domicile, contre SERVICES PROMOTION INITIATIVES EN PROVINCE DE LIEGE, société coopérative à responsabilité limitée dont le siège social est établi à Liège, rue du Vertbois, 11, défenderesse en cassation, représentée par Maître Cécile Draps, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, boulevard Emile de Lavelye, 14, où il est fait élection de domicile. La décision attaquée Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 4 février 2003 par le tribunal de première instance de Liège, statuant en degré d'appel. La procédure devant la Cour Le conseiller Didier Batselé a fait rapport. L'avocat général André Henkes a conclu. Le moyen de cassation Le demandeur présente un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées Articles 6, ,§ 1er, 5°, et 12.1, contenus dans l'article 1er de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme. Décisions et motifs critiqués Le jugement attaqué valide le congé notifié aux demandeurs par la défenderesse le 6 avril 2001 " en vue de donner aux biens une affectation conforme à leur destination " et, partant, rejette le moyen de nullité du congé que les demandeurs déduisaient de l'absence d'indication du ou des motifs précis pour lesquels il leur avait été donné. Il justifie cette décision par les considérations suivantes : " Le motif du renon ne fournit effectivement aucun détail concret sur le projet industriel en vue de la réalisation duquel le congé est donné. (La défenderesse) s'est en réalité bornée à reproduire dans le renon le motif général qui l'autorise à mettre fin au bail dans un délai de trois mois, à savoir la volonté de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale. Aux termes de l'article 12.1, alinéa 1er, de la loi, le congé, doit, à peine de nullité, indiquer clairement le ou les motifs précis pour lesquels il est donné. Le but de cette disposition est de permettre au preneur de connaître précisément les intentions du bailleur afin d'être en mesure d'en vérifier la validité et les conditions d'exécution. Au regard de ce but, la Cour de cassation a jugé que le congé est régulier lorsque les preneurs n'ont pas pu se méprendre sur le motif invoqué (Cass., 10 octobre 1975, Pas., 1976, I, 174). En l'espèce, ainsi que l'a relevé le premier juge, les (demandeurs) connaissaient parfaitement l'identité de l'acquéreur et le projet industriel qu'il comptait mettre en oeuvre. En effet, le congé litigieux fait suite à un précédent renon du 20 janvier 2000 portant sur une autre partie des parcelles données à bail, justifié par l'intention de permettre la mise en oeuvre des phases 1 et 2 du projet industriel de la société Prologis. Lesdites parcelles ont été libérées par les (demandeurs) à peine quelques jours avant la notification du renon en litige (le 6 avril 2001), par suite de la conclusion le 26 mars 2001 d'une convention de résiliation amiable qui vise en son article 3.

1. b)l'existence de 4 phases prévues pour la mise en oeuvre du projet industriel sur l'ensemble des terrains donnés à bail. Autrement dit, les (demandeurs) ne pouvaient ignorer, au moment de conclure la convention de résiliation amiable, que la réalisation du projet de Prologis impliquait qu'ils libèrent à terme les parcelles encore occupées, en vue de permettre à l'industriel de réaliser les phases 3 et 4 de son projet. Le tribunal observe à cet égard que les (demandeurs) ont proposé dans leur lettre du 13 avril 2001, en réponse à la lettre de renon, de conclure une nouvelle convention de résiliation amiable pour le reste des terrains qu'ils occupaient. Cette proposition implique qu'ils ont parfaitement mesuré le lien entre ces deux opérations, autrement dit qu'ils connaissaient la destination que le bailleur entendait donner à ces terrains. Les (demandeurs) font encore valoir qu'il y a en l'espèce absence de motif et non pas un motif imprécis ou entaché d'erreur. Cette thèse ne peut être suivie : une absence totale de motif serait constatée si la lettre de renon se limitait à faire connaître aux preneurs l'intention du bailleur de résilier le bail. Tel n'est pas le cas en l'espèce. En effet, la lettre de renon en litige comporte bien un motif, à savoir la volonté de 'donner aux biens une affectation conforme à leur destination'. Dans le contexte qui a été évoqué plus haut, les (demandeurs) ne pouvaient se méprendre sur cette destination, qui est explicitement rappelée dans le bail conclu le 20 janvier 1994. Il résulte ainsi des circonstances de l'espèce que les conditions imposées par l'article 12.1 de la loi sont suffisamment respectées ". Griefs Aux termes de l'article 12.1 de la loi sur le bail à ferme, le congé doit, à peine de nullité, indiquer clairement le ou les motifs précis pour lesquels il est donné. Cette disposition, qui énonce une condition de validité du congé, s'applique au congé que le bailleur peut donner " à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale lorsque (...) les baux sont consentis par une administration publique ou une personne morale de droit public et concernent des terrains qui, avant la conclusion du bail, ont été expropriés par elle ou acquis par elle, sous le couvert d'un arrêté royal décrétant ou autorisant l'expropriation pour cause d'utilité publique " (article 6, ,§ 1er, 5°, de la loi sur le bail à ferme). Il découle du rapprochement de ces dispositions que lorsqu'un congé est notifié en application de l'article 6, ,§ 1er, l'indication qu'il est donné " en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale " ne satisfait pas à l'exigence de l'article 12.1 que le congé indique " clairement le ou les motifs précis pour lesquels il est donné ". Le congé doit, en effet, permettre au preneur, au moment où il le reçoit, de vérifier à la lecture de l'acte que l'affectation donnée aux biens loués qui justifie la fin du bail est, in concreto, effectivement conforme à leur destination finale et, ultérieurement, de vérifier que l'intention annoncée par le bailleur et en vue de laquelle celui-ci a donné congé a été réalisée dans le délai prévu à l'article 13 de la loi. En l'espèce, le jugement attaqué constate que la défenderesse " s'est bornée à reproduire dans le renon le motif général qui l'autorise à mettre fin au bail dans un délai de trois mois, à savoir la volonté de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale ", sans donner " aucun détail concret sur le projet industriel en vue de la réalisation duquel le congé est donné ". Il s'ensuit que le jugement attaqué n'a pu, nonobstant la circonstance que, " ainsi que l'a relevé le premier juge, les (demandeurs) connaissaient parfaitement l'identité de l'acquéreur et le projet industriel qu'il comptait mettre en oeuvre ", légalement décider que le congé litigieux satisfaisait au prescrit de l'article 12.1 de la loi sur le bail à ferme. La décision de la Cour Attendu qu'aux termes de l'article 12.1. contenu dans l'article 1er de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme, le congé doit, à peine de nullité, indiquer clairement le ou les motifs pour lesquels il est donné ; que suivant l'article 12.8, alinéa 2, contenu dans le même article 1er, le congé qui devrait être déclaré irrégulier en la forme peut néanmoins être validé par le juge si l'irrégularité constatée ne peut pas mettre en cause la nature ni le sérieux du congé ni l'identité de la personne en faveur de laquelle le congé est donné ; Attendu que le jugement attaqué énonce que " (les demandeurs) connaissaient parfaitement l'identité de l'acquéreur et le projet industriel qu'il comptait mettre en oeuvre. En effet, le congé litigieux fait suite à un précédent renon du 20 janvier 2000 portant sur une autre partie des parcelles données à bail, justifié par l'intention de permettre la mise en oeuvre des phases 1 et 2 du projet industriel de la société Prologis. Lesdites parcelles ont été libérées par les (demandeurs) à peine quelques jours avant la notification du renon en litige (le 6 avril 2001), par suite de la conclusion le 26 mars 2001 d'une convention de résiliation amiable qui vise en son article 3.
2. b)l'existence de quatre phases prévues pour la mise en oeuvre du projet industriel sur l'ensemble des terrains donnés à bail. Autrement dit, les (demandeurs) ne pouvaient ignorer, au moment de conclure la convention de résiliation amiable, que la réalisation du projet de Prologis impliquait qu'ils libèrent à terme les parcelles encore occupées, en vue de permettre à l'industriel de réaliser les phases 3 et 4 de son projet. Le tribunal observe à cet égard que les (demandeurs) ont proposé dans leur lettre du 13 avril 2001, en réponse à la lettre de renon, de conclure une nouvelle convention de résiliation amiable pour le reste des terrains qu'ils occupaient. Cette proposition implique qu'ils ont parfaitement mesuré le lien entre ces deux opérations, autrement dit qu'ils connaissaient la destination que (la défenderesse) entendait donner à ces terrains " ; Attendu que, par ces considérations, le jugement attaqué justifie légalement sa décision de valider le congé ; Que le moyen ne peut être accueilli ; PAR CES MOTIFS, LA COUR Rejette le pourvoi ; Condamne les demandeurs au dépens. Les dépens taxés à la somme de cinq cent cinquante-deux euros septante-trois centimes envers les parties demanderesses et à la somme de cent soixante-deux euros neuf centimes envers la partie défenderesse. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Claude Parmentier, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Daniel Plas et Christine Matray, et prononcé en audience publique du vingt et un avril deux mille cinq par le président de section Claude Parmentier, en présence de l'avocat général André Henkes, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Document PDF ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050421.19 Publication(
3. s)liée(
4. s)voir plus récemment: ECLI:BE:CASS:2007:ARR.20070426.10 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div