ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050428.6

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(1)Voir Cass., 16 mai 2002, RG C.99.0555.N ECLI:BE:CASS:2002:ARR.20020516.6, n° 300. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Obligations entre parties Mots libres: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Obligations entre parties Frais de consommation d'eau Paiement indu Charge de la preuve Thésaurus Cassation: REPETITION DE L'INDU Mots libres: REPETITION DE L'INDU Louage de choses Bail à loyer Obligations entre parties Frais de consommation d'eau Paiement indu Charge de la preuve Thésaurus Cassation: PREUVE - MATIERE CIVILE - Charge de la preuve. Liberté d'appréciation Mots libres: PREUVE - MATIERE CIVILE - Charge de la preuve. Liberté d'appréciation Louage de choses Bail à loyer Obligations entre parties Frais de consommation d'eau Paiement indu Charge de la preuve Texte de la décision N° C.04.0134.F T. D., demandeur en cassation, admis au bénéfice de l'assistance judiciaire par décision du bureau d'assistance judiciaire du 11 mars 2004 (pro Deo n° G.04.0021.F), représenté par Maître Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile, contre LOGIVESDRE, société coopérative à responsabilité limitée dont le siège social est établi à Verviers, avenue Elisabeth, 98, défenderesse en cassation. La décision attaquée Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 24 octobre 2003 par le juge de paix du second canton de Verviers, statuant en dernier ressort. La procédure devant la Cour Le conseiller Didier Batselé a fait rapport. L'avocat général Thierry Werquin a conclu. Le moyen de cassation Le demandeur présente un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - article 149 de la Constitution coordonnée ; - articles 6, 1131, 1235, 1315, 1728ter et 1728quater du Code civil ; - article 9, ,§ 1er, de l'arrêté du Gouvernement wallon du 19 novembre 1993 portant réglementation des charges locatives à la location des logements gérés par la Société régionale wallonne du Logement ou par les sociétés agréées par celle-ci ; - article 8, ,§ 1er, de l'arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 portant réglementation des charges locatives à la location des logements gérés par la Société wallonne du Logement ou par les sociétés de logement de service public ; - principe général du droit selon lequel la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut se déduire que de faits non susceptibles d'une autre interprétation. Décisions et motifs critiqués Le jugement attaqué dit la demande principale du demandeur non fondée et l'en déboute, lui délaissant ses propres dépens liquidés à la somme de 248,11 euros. Le jugement attaqué fonde ces décisions sur ce que : " La (défenderesse) justifie la base réglementaire en vertu de laquelle elle répartit entre les différents locataires le coût des factures relatives à la consommation d'eau de l'immeuble, rue des Chapeliers 86 à 4800 Ensival, en fonction de la superficie de chacun des appartements, par l'arrêté du gouvernement wallon du 19 novembre 1993; L'article 9 de cet arrêté dispose que les consommations (d'eau) sont obligatoirement réparties par centre de frais à savoir par immeuble ; les consommations sont réparties au sein de chaque centre de frais en fonction de la consommation individuelle de chaque locataire; cette répartition doit nécessairement réunir l'avis du comité consultatif ; La (défenderesse) produit en copie, le procès-verbal de la réunion du comité consultatif des locataires qui s'est tenue le mardi 19 mars 1985 ; La (défenderesse) estime ainsi avoir fait la preuve de l'accord dudit comité consultatif des locataires de répartir l'ensemble des charges des appartements sis dans l'immeuble où réside (le demandeur), en fonction de leur superficie ; La lecture du procès-verbal de cette réunion n'envisage absolument pas cette répartition ; De même, le rapport du réviseur d'entreprise établi le 8 novembre 1984 ne prévoit pas ce mode de calcul pour les appartements sis rue des Chapeliers, 86 à Verviers ; D'autre part, le bail signé par les parties, n'autorise pas contractuellement un tel mode de répartition des factures de consommation d'eau ; Conclusion : La demande principale (Le demandeur), présent à l'audience, n'a pas contesté que durant les années 1998, 1999, 2000 et 2001 il a bel et bien consommé de l'eau en provenance de la S.WD.E. ; qu'il a payé, sans discuter, les sommes qui lui étaient réclamées pour cette consommation ; Sa contestation a été émise pour la première fois lorsque la (défenderesse) lui a réclamé une importante régularisation; Il maintient toutefois sa demande de se voir rembourser la totalité des sommes qu'il a payées, estimant qu'il appartient à la (défenderesse) de démontrer la quantité d'eau qu'il a effectivement consommée ; L'attitude (du demandeur) ne peut être admise ; En effet, selon l'article 1315 du Code civil, il appartient (au demandeur), demandeur en restitution des sommes qu'il aurait versées indûment, de démontrer le caractère indu des montants payés sans aucune réserve de sa part ; (Le demandeur) reste en défaut d'apporter cette preuve ; la demande principale n'est ainsi pas fondée ", relevant par ailleurs, à propos de la demande reconventionnelle, que : " Il résulte des explications données par la (défenderesse) et des pièces produites par elle, que le mode de répartition des consommations d'eau, en fonction de la superficie des appartements, n'est ni conforme au contrat de bail, ni conforme à la législation qui s'impose à elle ; la (défenderesse) ne justifie ainsi pas légalement sa réclamation ". Griefs L'article 1728ter, ,§ 1er, du Code civil dispose que, sauf dans le cas - étranger à l'espèce où il a été convenu que les frais et charges sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles. Les articles 9, ,§ 1er, de l'arrêté du Gouvernement wallon du 19 novembre 1993, visé au moyen, et 8, ,§ 1er, de l'arrêté de ce gouvernement du 25 février 1999, visé au moyen, se réfèrent à cette règle en énonçant que les dépenses sont réparties au sein de chaque centre de frais en fonction de la consommation individuelle de chaque locataire. L'article 1728ter, ,§ 1er, alinéas 2 et 3, du Code civil dispose que les frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct et que les documents établissant ces dépenses doivent être produits. L'article 1728quater du Code civil dispose que les sommes que le preneur aurait payées au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention, lui seront remboursées à sa demande. Ces règles ont un caractère impératif en faveur du preneur (articles 6, 1131, 1728ter, ,§ 2, et 1728quater, ,§ 2, du Code civil). Il suit de là que, dès lors que les conditions de forme et de délais prescrites par l'article 1728quater sont remplies -ce qui était constant et non contesté en l'espèce-, il faut et il suffit pour que la demande de remboursement du preneur soit fondée, que les frais et charges payés par lui ne répondent pas aux conditions impérativement prescrites par l'article 1728ter. Ce remboursement constitue en effet la sanction d'un fait illicite, étant la perception de frais et charges réclamés en violation de dispositions légales impératives. Il est constant et non contesté que les frais et charges payés par le demandeur ne répondaient pas au prescrit de l'article 1728ter à défaut de documents justificatifs établissant les dépenses réelles dudit demandeur. Le jugement attaqué le constate d'ailleurs expressément en relevant, à propos de la demande reconventionnelle, " que le mode de répartition des consommations d'eau, en fonction de la superficie des appartements, n'est ni conforme au contrat de bail ni conforme à la législation qui s'impose à (la défenderesse) ". Par suite, le jugement attaqué n'est pas légalement justifié en ce qu'il déboute le demandeur de sa demande principale et lui délaisse ses dépens (violation des articles 6, 1131, 1728ter, ,§,§ 1er et 2, et 1728quater, ,§,§ 1er et 2, du Code civil et, en tant que de besoin, des articles 9, ,§ 1er, de l'arrêté du Gouvernement wallon du 19 novembre 1993 et 8, ,§ 1er, de l'arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999, visés au moyen). La considération du jugement attaqué que " selon l'article 1315 du Code civil, il appartient (au demandeur), demandeur en restitution des sommes qu'il aurait versées indûment, de démontrer le caractère indu des montants payés sans aucune réserve de sa part " et que le demandeur " reste en défaut d'apporter cette preuve ", ne saurait justifier la décision attaquée. En effet, le fait de payer sans discuter et sans réserve des frais et charges réclamés en violation de l'article 1728ter du Code civil ne saurait constituer une renonciation par le preneur à son droit de se prévaloir de l'illicéité des demandes du bailleur et, par suite, du caractère indu des paiements faits en exécution de telles demandes (violation du principe général du droit selon lequel la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut se déduire que de faits non susceptibles d'une autre interprétation). A tout le moins, en s'abstenant de rechercher si le demandeur avait valablement renoncé au droit au remboursement qu'il puisait dans les articles 1728ter et 1728quater du Code civil et, " a fortiori ", d'avoir constaté une telle renonciation, le jugement attaqué met la Cour dans l'impossibilité d'exercer son contrôle et, par suite, n'est pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution coordonnée). En outre, en subordonnant le remboursement prévu par l'article 1728quater du Code civil à la condition que les frais et charges dont le remboursement est demandé par le preneur, aient été payés par lui avec réserve, le jugement attaqué ajoute audit article 1728quater une condition que cet article ne comporte pas et, partant, le viole. Par ailleurs, en considérant qu'il incombe au preneur, demandeur en remboursement, " de démontrer le caractère indu des montants payés sans aucune réserve de sa part ", le jugement attaqué perd de vue que toute réclamation par le bailleur de frais et charges faite au preneur en violation de l'article 1728ter du Code civil est illicite et qu'il suffit au preneur d'établir cette illicéité pour obtenir le remboursement prévu par l'article 1728quater du Code civil. Par suite, le jugement attaqué applique illégalement au demandeur les règles relatives à la charge de la preuve en matière de paiement indu de droit commun (violation des articles 1235 et 1315 du Code civil) et, en refusant de faire droit à la demande en remboursement du demandeur au motif qu'il ne rapportait pas une preuve qui ne lui incombait pas, renverse illégalement la charge de la preuve (violation des articles 1315, 1728ter et 1728quater du Code civil). La décision de la Cour Attendu qu'en vertu de l'article 1728ter, ,§ 1er, alinéas 1er à 3, du Code civil, les frais et charges imposés au preneur doivent correspondre à des dépenses réelles, sauf dans le cas, étranger à l'espèce, où il a été expressément convenu qu'ils sont fixés forfaitairement, qu'ils doivent être mentionnés dans un compte distinct et que les documents établissant ces dépenses doivent être produits ; Qu'en vertu de l'article 1728quater, ,§ 1er, alinéa 1er, les sommes que le preneur aurait payées au-delà de celles dues en application de la loi ou de la convention, lui seront remboursées à sa demande ; Qu'il ressort des articles 1728ter, ,§ 2, et 1728quater, ,§ 2, que ces dispositions sont impératives en faveur du preneur et que ce dernier ne peut, dès lors, y renoncer valablement lorsque le bail est en cours ; Attendu que l'article 9, ,§ 1er, de l'arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1993 portant réglementation des charges locatives à la location des logements gérés par la Société régionale wallonne du Logement ou par des sociétés agréées par celle-ci et l'article 8, ,§ 1er, de l'arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999, portant réglementation des charges locatives à la location des logements gérés par la Société wallonne du Logement ou par les sociétés de logement de service public disposent, conformément à l'article 1728ter, alinéa 1er, précité, que les dépenses sont réparties au sein de chaque centre de frais en fonction de la consommation individuelle de chaque locataire ; Attendu que le jugement attaqué considère " qu'il résulte des explications données par la (défenderesse) et des pièces produites par elle, que le mode de répartition des consommations d'eau, en fonction de la superficie des appartements, n'est ni conforme au contrat de bail ni conforme à la législation qui s'impose à elle " ; Qu'en décidant néanmoins de déclarer la demande du demandeur en remboursement des sommes versées pour ses consommations d'eau non fondée au motif que, selon l'article 1315 du Code civil, il appartient au demandeur de démontrer le caractère indu des montants payés sans aucune réserve de sa part, le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision ; Que le moyen est fondé ; PAR CES MOTIFS, LA COUR Casse le jugement attaqué en tant qu'il statue sur la demande principale ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le juge de paix du premier canton de Verviers. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Philippe Echement, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Christine Matray et Philippe Gosseries, et prononcé en audience publique du vingt-huit avril deux mille cinq par le président de section Philippe Echement, en présence de l'avocat général délégué Philippe de Koster, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Document PDF ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050428.6 Publication(s) liée(s) précédents: ECLI:BE:CASS:2002:ARR.20020516.6 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div