id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour de cassation Jugement/arrêt du 27 janvier 2006 No ECLI: ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20060127.2 No Rôle: C.05.0111.F Chambre: 1F - première chambre Domaine juridique: Droit civil - Droit administratif Date d'introduction: 2006-11-21 Consultations: 223 - dernière vue 2026-07-03 09:30 Version(s): Traduction NL Fiches 1 - 2 Le caractère constructible d'un terrain peut être prouvé par présomptions. Thésaurus Cassation: PREUVE - MATIERE CIVILE - Présomptions Mots libres: PREUVE - MATIERE CIVILE - Présomptions Terrain constructible Bases légales: Loi - 10-10-1967 - Art.1353 Thésaurus Cassation: URBANISME - PERMIS DE BATIR Mots libres: URBANISME - PERMIS DE BATIR Terrain constructible Preuve Bases légales: Loi - 10-10-1967 - Art.1353 Texte de la décision N° C.05.0111.F 1. C. P. et 2. R. M.-E., demandeurs en cassation, représentés par Maître François T'Kint, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Charleroi, rue de l'Athénée, 9, où il est fait élection de domicile, contre 1. M. P. et 2. B. L., défendeurs en cassation. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 21 septembre 2004 par la cour d'appel de Mons. Le conseiller Albert Fettweis a fait rapport. L'avocat général délégué Philippe de Koster a conclu. Le moyen de cassation Les demandeurs présentent un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - articles 1315, 1349 et 1353 du Code civil ; - article 870 du Code judiciaire. Décisions et motifs critiqués Après avoir constaté que, selon promesse de vente datée du 21 septembre 2000, les demandeurs ont acheté aux défendeurs une parcelle de terrain sise à T., rue du Charbonnage, que les demandeurs ont acquis cette parcelle dans l'intention d'y construire leur habitation, que cependant le permis de bâtir, sollicité par les demandeurs, leur a été ultérieurement refusé, l'arrêt attaqué déboute les demandeurs de leur demande principale d'annulation de la vente litigieuse fondée sur l'article 1110 du Code civil, le terrain acquis par eux n'étant pas un terrain à bâtir, et fait droit à la demande reconventionnelle des défendeurs de condamnation des demandeurs à passer l'acte authentique de vente en exécution de la promesse. L'arrêt, pour dénier l'erreur substantielle des demandeurs sur la qualité de terrain à bâtir de la parcelle acquise, refuse d'avoir égard à un avis du fonctionnaire délégué de la Région wallonne, daté du 15 septembre 2003, joint en copie à une lettre du 28 septembre 2003 adressée par la ville du Roeulx au notaire Derue, lettre versée aux débats devant la cour d'appel par les demandeurs, en tant qu'élément de preuve de leur affirmation, par les motifs suivants : " Les (demandeurs) produisent deux nouvelles pièces en degré d'appel étant : - la pièce n° 26 'lettre de Maître Derue du 24 juin 2003 à la ville du Roeulx' : courrier aux termes duquel le notaire Jean-Pierre Derue, reprenant une lettre de la Région wallonne du 28 mars 2001, pose la question de savoir si la parcelle de terrain est susceptible ou non d'accueillir une construction ; - la pièce n° 27 'lettre de la Province de Hainaut - ville du Roeulx du 18 septembre 2003 à Maître Derue concernant la construction en arrière zone' : il s'agit d'une lettre de la ville du Roeulx adressée le 18 septembre 2003 (
- au)notaire Jean-Pierre Derue faisant état de ce que le collège des bourgmestre et échevins, réuni en séance du 4 septembre 2003, a émis un avis défavorable quant à la construction d'une habitation sur la parcelle en arrière zone cadastrée section C n° 526, décision confirmée par l'avis du fonctionnaire délégué daté du 15 septembre 2003, dont une copie est jointe, le fonctionnaire délégué s'exprimant en ces termes : 'Par la présente, j'accuse bonne réception de votre correspondance du 1er juillet dernier relative au dossier sous rubrique. Je vous rappelle mon avis défavorable du 12 janvier 2001 ainsi que mon courrier au notaire Debouche du 28 mars 2001, dans lesquels le projet était jugé inacceptable essentiellement en fonction du terrain en arrière zone et trop éloigné de la voirie. Ces deux éléments sont en effet des caractéristiques rendant un terrain pratiquement inconstructible. Il est à noter également que l'urbanisation de l'entièreté du bien du propriétaire a été réalisée en différentes étapes sans vraiment de vision d'aménagement à long terme'. Sur la base de ces deux nouvelles pièces, les (demandeurs) soutiennent que ledit terrain 'est bel et bien inconstructible et que partant, il est dès lors impropre à l'usage auquel ils le destinaient, cette destination de terrain à bâtir devant se considérer comme une caractéristique substantielle de la chose vendue'. La promesse de vente (pièce 8bis du dossier des (demandeurs) au chapitre 'Urbanisme' contient les clauses suivantes : 'En application du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine : - le vendeur déclare que le bien a fait l'objet d'un certificat d'urbanisme délivré par le collège des bourgmestre et échevins de la ville du Roeulx le 13 juin 2000 ; - le vendeur déclare que le bien n'a fait l'objet d'aucun permis d'urbanisme laissant prévoir la possibilité d'effectuer et de maintenir sur ce bien aucun des actes et travaux visés à l'article 84, ,§ 1er, et le cas échéant, à l'article 84, ,§ 2, alinéa 1er, du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine et qu'en conséquence, aucun engagement n'est pris quant à la possibilité d'exécuter ou de maintenir ces actes et travaux sur ce même bien ; - il est en outre rappelé qu'aucun des actes et travaux visés à l'article 84, ,§ 1er, et le cas échéant, à l'article 84, ,§ 2, alinéa 1er, du Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine, ne peut être accompli sur le bien tant que le permis d'urbanisme n'a pas été obtenu ; l'acquéreur déclare avoir une parfaite connaissance de ce texte législatif ; - l'acquéreur déclare savoir que le permis d'urbanisme peut être refusé ou assorti de conditions, en ce compris les équipements d'épuration des eaux usées, s'il s'agit de bâtir sur un terrain n'ayant pas d'accès à une voie suffisamment équipée en eau et en électricité, pourvue d'un revêtement solide et d'une largeur suffisante, compte tenu de la situation des lieux, que le permis peut être subordonné à des charges dans le respect du principe de proportionnalité, limitées, outre la fourniture de garanties financières nécessaires à leur exécution, à la réalisation ou à la rénovation des voiries ou espaces verts ainsi qu'à la cession (à) la commune, à titre gratuit, quitte et libre de toutes charges et sans frais pour elle, (
- de)la propriété de (
- la)voirie ou d'espaces verts publics ; - le présent compromis est en outre établi sous la condition suspensive de l'autorisation de diviser le bien et ce conformément à la législation en vigueur'. Le certificat d'urbanisme n° 1 visé dans la promesse de vente établi le 13 juin 2000 figure au dossier des (demandeurs) et est rédigé comme suit : 'En réponse à votre demande de certificat en date du 7 mars 2000, concernant le bien sis rue du Charbonnage, 18 à T. - C N°526k4, D4, E4, B4, nous avons l'honneur de vous adresser les renseignements demandés, sous réserve des résultats de l'instruction définitive à laquelle il serait procédé au cas où vous déposeriez une demande de permis de bâtir ou de lotir (...). Renseignements fournis par le fonctionnaire délégué (administration de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme) : au plan de secteur de La Louvière, Soignies, approuvé par arrêté de l'Exécutif régional wallon du 9 juillet 1987, le terrain se situe en zone d'habitat à caractère rural sur 50 mètres de profondeur par rapport à l'axe de la voirie et au-delà, en zone agricole'. Les (demandeurs) ont signé la promesse de vente avec les clauses rappelées ci-dessus quant à 'l'urbanisme' en n'imposant qu'une seule condition suspensive quant à l'autorisation de diviser le bien. Ils produisent la lettre de la ville du Roeulx du 22 septembre 2000 qui, quant au terrain sis rue du Charbonnage à T., porte à la connaissance (
- du)notaire Dupuis de Strepy Bracquegnies, que le collège des bourgmestre et échevins réuni en séance du 19 septembre 2000 est d'accord pour la division susmentionnée mais suggère que les éventuels acheteurs introduisent une demande de CU n° 2 pour la future construction et ce, dans la mesure où, le terrain se trouvant en arrière zone, il faut vérifier si toutes les conditions sont bien respectées pour y construire une habitation. Par ailleurs, la Région wallonne, sous la signature du fonctionnaire délégué, a adressé en date du 12 janvier 2001 au collège des bourgmestre et échevins de la ville du Roeulx son avis relatif à la demande des (demandeurs) quant à la construction d'une habitation 'certificat d'urbanisme n° 2 Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine modifié à ce jour articles 443 à 447 en exécution de l'article 150' et ce, en ces termes : 'En réponse à votre transmis, relatif à la demande reprise sous objet, j'ai l'honneur de vous faire savoir que mon administration fixe pour ce bien les prescriptions suivantes. Selon le plan de secteur de La Louvière - Soignies adopté par l'arrêté de l'Exécutif régional wallon du 9 juillet 1987, le terrain se situe pour partie en zone d'habitat et pour partie en zone agricole ; Vu les dispositions des articles 26 et 35 du code précité ; Considérant que l'enquête publique requise, conformément à l'article 330, 2°, du Code wallon n'a pas été réalisée ; Considérant par ailleurs la configuration des lieux et le contexte bâti ; Considérant que le projet ne s'intègre pas au contexte urbanistique existant et compromet le caractère architectural de la zone, vu son implantation en extrême arrière zone (avec accès au garage en sous-sol et en zone agricole) et sa volumétrie compliquée : J'émets un avis défavorable sur la demande de principe'. Cet avis, donné par le fonctionnaire délégué de la Région wallonne dans le cadre des compétences réglementaires lui attribuées par le Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine ne concerne que le projet tel qu'il a été présenté par les (demandeurs) et qui fait l'objet de la demande de certificat d'urbanisme n° 2 et est le seul qui est autorisé dans le chef du fonctionnaire délégué, toute autre interprétation ou avis ultérieur devant être écartés ". Griefs La preuve d'un fait peut être apportée par toute voie de droit, et notamment par présomptions. Tel est le cas de la qualité de terrain à bâtir d'un fonds. Cette preuve par présomptions peut se déduire de tout écrit produit par les parties, dont il incombe au juge d'apprécier, en conséquence, la valeur probante. Il s'ensuit qu'en refusant d'avoir égard à l'avis du 15 septembre 2003 du fonctionnaire délégué de la Région wallonne, au motif que l'avis " officiel " de ce fonctionnaire, c'est-à-dire l'avis délivré " dans le cadre des compétences réglementaires lui attribuées par le Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine ", relatif au projet soumis par les demandeurs et qui a été l'objet de leur demande de certificat d'urbanisme, " est le seul qui est autorisé dans le chef du fonctionnaire délégué toute autre interprétation ou avis ultérieur devant être écartés ", l'arrêt méconnaît les règles relatives à l'administration de la preuve. Même si la cour d'appel fonde sa décision sur d'autres éléments de fait, encore cette circonstance n'écarte-t-elle pas l'illégalité de celle-ci, l'arrêt étant tenu de confronter ces autres éléments de fait aux écrits produits par les demandeurs, et singulièrement à l'avis du 15 septembre 2003 du fonctionnaire délégué de la Région wallonne. La décision de la Cour Il ressort de l'arrêt que le litige porte sur le caractère constructible d'un terrain que les demandeurs ont acheté aux défendeurs pour y faire construire une maison d'habitation et qui, pour partie, est situé en zone d'habitat à caractère rural. Le caractère constructible d'un terrain peut être prouvé par présomptions. Pour établir que le terrain litigieux n'était pas susceptible de recevoir une construction, les demandeurs ont produit devant les juges d'appel un écrit du fonctionnaire délégué de la Région wallonne, daté du 15 septembre 2003, libellé comme suit : " Je vous rappelle mon avis défavorable du 12 janvier 2001 ainsi que mon courrier au notaire Debouche du 28 mars 2001, dans lesquels le projet (de construction des demandeurs) était jugé inacceptable essentiellement en fonction du terrain en arrière zone et trop éloigné de la voirie. Ces deux éléments sont en effet des caractéristiques rendant un terrain pratiquement inconstructible ". En décidant ne pouvoir prendre cet écrit en considération comme preuve du caractère inconstructible du terrain litigieux au motif que l'avis donné le 12 janvier 2001 par le fonctionnaire délégué " dans le cadre des compétences réglementaires lui attribuées par le Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine (...) est le seul qui est autorisé dans le chef du fonctionnaire délégué, toute autre interprétation ou avis ultérieur devant être écartés ", l'arrêt ne justifie pas légalement sa décision. Le moyen est fondé. Par ces motifs, La Cour Casse l'arrêt attaqué ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt cassé ; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause devant la cour d'appel de Liège. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Philippe Echement, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Christine Matray et Philippe Gosseries, et prononcé en audience publique du vingt-sept janvier deux mille six par le président de section Philippe Echement, en présence de l'avocat général délégué Philippe de Koster, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Document PDF ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20060127.2 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div