ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20060302.6

(1).

(1)Zie Cass., 7 juni 1963, Pas., 1963, I, 1063. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (Opzegging. Huurhernieuwing. Enz) Vrije woorden: HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (Opzegging. Huurhernieuwing. Enz) Huurhernieuwing Weigering Ongegrondverklaring Recht van de verhuurder Andere voorwaarden Aanbod van een derde Toepasselijkheid Wettelijke bepalingen: Wet - 30-04-1951 - Art.24 Fiche 2 De verhuurder kan het recht om aanspraak te maken op andere huurvoorwaarden of zich te beroepen op het aanbod van een derde niet meer uitoefenen wanneer hij, in de procedure tengevolge van zijn weigering om toe te stemmen in de huurhernieuwing, gebeurlijk in ondergeschikte orde, reeds die aanspraak heeft gemaakt, voor het geval dat de rechter zijn weigering ongegrond zou verklaren en de rechter over die andere voorwaarden of dit aanbod uitspraak heeft gedaan; maar hij verliest dit recht niet, als hij in die procedure die aanspraak niet heeft gemaakt, doordat de huurder de huurhernieuwing aan de bestaande voorwaarden heeft gevorderd en de rechter deze heeft toegestaan; zolang de rechter geen uitspraak heeft gedaan over zijn weigering kan de verhuurder niet verplicht worden die aanspraak te maken

(1).

(1)Zie Cass., 7 juni 1963, Pas., 1963, I, 1063; 12 okt. 1982, AR 6624, A.C., 1982-83, nr 110; 4 juni 1992, AR 7759, nr 519 en R.W., 1993-1994, 300, met noot. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (Opzegging. Huurhernieuwing. Enz) Vrije woorden: HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (Opzegging. Huurhernieuwing. Enz) Huurhernieuwing Weigering Vordering van de huurder Recht van de verhuurder Andere voorwaarden Aanbod van een derde Wettelijke bepalingen: Wet - 30-04-1951 - Art.24 Fiche 3 De kracht van het gewijsde van een rechterlijke beslissing is vreemd aan de regel dat de rechter in een procedure gebonden is door de beslissingen in een vorige procedure, waarop een partij zich beroept. Thesaurus CAS: RECHTERLIJK GEWIJSDE - KRACHT VAN GEWIJSDE - Burgerlijke zaken Vrije woorden: RECHTERLIJK GEWIJSDE - KRACHT VAN GEWIJSDE - Burgerlijke zaken Wettelijke bepalingen: Wet - 10-10-1967 - Art.28 Tekst van de beslissing Nr. C.05.0078.N BORG-IMMO, naamloze vennootschap, met zetel te 2350 Vosselaar, Zwartgoorweg 5, eiseres, vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen

1. BRASSERIE L'UNION, naamloze vennootschap, met zetel te 6040 Jumet, rue Derbèque 7,
2. LAS TAPAS, naamloze vennootschap, met zetel te 2000 Antwerpen, Grote Markt 23, verweersters. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 30 september 2004 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Koophandel te Antwerpen. De eiseres voert in haar verzoekschrift vier middelen aan. Afdelingsvoorzitter Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Guy Dubrulle heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDELEN Eerste middel Geschonden wettelijke bepalingen - de artikelen 14, 21 en 24 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten (hierna Handelshuurwet), vormend afdeling IIbis van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek. Aangevochten beslissingen De achttiende kamer van de Rechtbank van Koophandel te Antwerpen verklaart in het bestreden vonnis van 30 september 2004 eiseres' hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond, bevestigt het aangevochten vonnis, oordeelt dienvolgens dat geen toepassing kan worden gemaakt van artikel 24 van de Handelshuurwet en veroordeelt eiseres tot de kosten van het hoger beroep. De rechtbank van koophandel grondt deze beslissing onder meer op de volgende motieven: "Het is weliswaar juist dat de wet er blijkbaar van uitgaat dat eerst de vraag betreffende de huurweigering dient opgelost te worden en dat artikel 24 vervolgens aan de verhuurder de mogelijkheid biedt aanspraak te maken op andere voorwaarden indien hij van zijn weigering wordt afgewezen. In dit verband had de eerste rechter er misschien beter (...) aan gedaan het tweede onderdeel van de vordering van (de eiseres, maar lees: de eerste en de tweede verweersters), strekkende tot de verlenging van de bestaande huurovereenkomst aan dezelfde voorwaarden, naar de rol te verzenden tot dat er uitspraak door hem zou zijn gedaan over het eerste deel van de vordering strekkende tot de verwerping van de huurweigering. Alleszins is het echter zo dat er blijkbaar geen verbod bestaat voor de huurder om beide vorderingen tesamen aan het oordeel van de rechtbank te onderwerpen en bovendien heeft het Hof van Cassatie geoordeeld dat de betekening van het vonnis waarbij de weigering van de verhuurder om de huurovereenkomst te vernieuwen ongegrond wordt verklaard slechts de termijn van een maand doet lopen waarvan de beëindiging de datum bepaalt van het einde van de periode tijdens welke de verhuurder nog aanspraak kan maken op verschillende voorwaarden; deze betekening heeft geen invloed op het begin van de periode tijdens welke de verhuurder de rechten, beoogd in artikel 24, kan uitoefenen (Cassatie 4 juni 1992, RW 93-94, 300). Verder dient toch opgemerkt te worden dat de tweede vordering klaar en duidelijk gesteld werd, zowel voor de vrederechter als later voor de rechtbank van eerste aanleg. (De eiseres) heeft op deze vordering blijkbaar totaal niet gereageerd, zelfs niet met de vraag deze vordering naar de rol te verwijzen. De eerste rechter mocht er dus van uitgaan dat (de eiseres) instemde met de tweede vordering van (de verweerster) hetgeen impliceerde dat zij afstand van recht deed van de mogelijkheid die door de wet voorzien werd om andersluidende voorwaarden te vorderen. Aangezien (de eiseres) echter in de procedure met betrekking tot de weigering van het verder zetten van de huurovereenkomst geen andere voorwaarden voorstelde en evenmin de verzending naar de rol vorderde kon de rechtbank in haar vonnis dd. 07.09.2000 niet anders dan ingaan op de vordering om de bestaande voorwaarden terzake te handhaven. Het feit dat er geen discussie tussen partijen hierover is geweest doet niets ter zake. De eis tot hernieuwing aan de bestaande voorwaarden was trouwens ook reeds gesteld geweest in de procedure voor de vrederechter die resulteerde in het vonnis van 30.03.1999: ook in dit vonnis was de huurhernieuwing toegestaan aan de bestaande voorwaarden. Indien (de eiseres) niet met deze beslissing akkoord ging, had zij in de daaropvolgende procedure in beroep, resulterend in het vonnis van 07.09.2000, toch alleszins deze beslissing moeten aanvechten Grieven Overeenkomstig artikel 14 van de Handelshuurwet kan de huurder onder de aldaar bepaalde voorwaarden om huurhernieuwing vragen. De rechtbank van koophandel stelde in het thans bestreden vonnis vast (p. 2) dat de eerste verweerster op 4 mei 1994 om huurhernieuwing verzocht. Hierop kan de verhuurder

(1)instemmen met de huurhernieuwing onder de door de huurder voorgestelde voorwaarden,

(2)instemmen met de huurhernieuwing onder de door hemzelf voorgestelde voorwaarden,

(3)de huurhernieuwing weigeren om de door hem opgegeven redenen of

(4)de huurhernieuwing weigeren wegens het (beter) aanbod van een derde. Zoals door de rechtbank van koophandel in het thans bestreden vonnis vastgesteld, weigerde de eiseres de huurhernieuwing wegens onvoldoende onderhoud van het pand en wegens haar bedoeling het pand te renoveren. Hierop betwistten de verweersters, op grond van artikel 14, tweede lid, van de Handelshuurwet, de geldigheid van eiseres' weigering tot huurhernieuwing, wat leidde tot de vonnissen van 30 maart 1999 van de Vrederechter van het vijfde kanton te Antwerpen en van 7 september 2000 van de vijfde B kamer van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen, die beide de weigering tot huurhernieuwing ongegrond verklaarden. Vervolgens beriep eiseres zich op andere huurvoorwaarden op grond van artikel 24 van de Handelshuurwet naar luid waarvan: "Indien de rechter de weigering van de verhuurder om toe te stemmen in de hernieuwing van de huur ongegrond verklaart na het verstrijken van de bij artikel 14 bepaalde termijn van drie maanden, wordt de huur ten behoeve van de huurder hernieuwd, behoudens het recht van de verhuurder om aanspraak te maken op andere voorwaarden of zich te beroepen op het aanbod van een derde, overeenkomstig de artikelen 14 en 21 van deze wet. De termijn waarover de verhuurder beschikt om de voorwaarden waarvan de hernieuwing afhankelijk is of het aanbod van een derde te doen kennen aan de huurder, is evenwel beperkt tot een maand te rekenen vanaf de betekening van het vonnis". Artikel 24 is van toepassing, welke ook de reden van weigering zou zijn die ongegrond is verklaard. Het recht van de verhuurder om nieuwe voorwaarden voor te stellen binnen de maand na de betekening van het vonnis dat de weigering der huurhernieuwing verwerpt, kan niet worden beknot door de vordering van de huurder om, ter gelegenheid van de betwisting van de huurweigering, de huurhernieuwing te horen erkennen onder de bestaande voorwaarden. Slechts wanneer de vraag van de verhuurder tot het bekomen van andersluidende voorwaarden (die impliceert dat de verhuurder in beginsel instemt met de huurhernieuwing, doch hiertoe andere voorwaarden voorstelt) in rechte worden afgewezen, kan hij geen tweede maal, binnen de bijzondere termijn van één maand na de betekening van het vonnis, nieuwe andersluidende voorwaarden voorstellen. De verhuurder heeft in die hypothese immers tijdens de debatten alle gelegenheid gehad om eventueel andere voorwaarden voor te stellen. De verhuurder is evenwel niet verplicht zich tijdens de procedure bedoeld bij artikel 14 van de Handelshuurwet, inzonderheid wanneer hij de huurhernieuwing weigert, reeds subsidiair te beroepen op artikel 24 van de Handelshuurwet en andersluidende voorwaarden aan de rechter voor te leggen. De eiseres voerde in haar beroepsbesluiten aan dat zij zich in de procedure betreffende de gegrondheid van de weigering tot huurhernieuwing en vóór de uitspraak dienaangaande geenszins op artikel 24 van de Handelshuurwet diende te beroepen. Immers, nu overeenkomstig voornoemd artikel 24 de reden van de weigering door de rechter ongegrond moet zijn verklaard, impliceert dit dat de rechter over de weigering reeds uitspraak heeft gedaan (besluiten in graad van beroep p. 4, derde laatste alinea). Wanneer de rechter de weigering tot huurhernieuwing ongegrond verklaart en de huur ten behoeve van de huurder wordt hernieuwd, kunnen de bestaande voorwaarden, noch op vraag van de huurder, noch ambtshalve door de rechter (definitief), van toepassing worden verklaard op de hernieuwde huur, precies omdat overeenkomstig artikel 24 van de Handelshuurwet de verhuurder nog het recht heeft om aanspraak te maken op andere voorwaarden. In de hypohese dat de rechter de weigering tot huurhernieuwing ongegrond verklaart en de huur ten behoeve van de huurder wordt hernieuwd, kan de betwisting tussen partijen op dat ogenblik van de procedure de andersluidende voorwaarden niet tot voorwerp hebben. Indien de feitenrechter in het dispositief van zijn vonnis echter stelt dat de huur wordt hernieuwd onder de bestaande voorwaarden, dan stelt hij hierbij enkel één van de wettelijke gevolgen vast van zijn beslissing dat de weigering tot huurhernieuwing ongegrond was. Door vast te stellen dat de huur wordt hernieuwd onder de bestaande voorwaarden, spreekt de rechter - oordelend over de gegrondheid van de weigering van de huurhernieuwing - zich echter niet uit over een geschilpunt tussen partijen betreffende de voorwaarden van de desgevallend toegestane huurhernieuwing. Uit de tekst van het aangehaalde artikel 24 van de Handelshuurwet blijkt dat de verhuurder het recht heeft zijn andersluidende voorwaarden te doen kennen nadat de rechter de weigering van de huurhernieuwing ongegrond heeft verklaard. In dezelfde omstandigheden zal de verhuurder zich ook kunnen beroepen op het aanbod van een derde. Men kan aannemen dat een derde zich maar onder de in artikel 21 van de Handelshuurwet gestelde voorwaarden zal verbinden nadat zekerheid is bekomen over de afwijzing van de weigering tot huurhernieuwing. Door te oordelen dat er geen verbod bestaat voor de huurder om beide vorderingen (bedoeld worden: het geschil inzake de huurweigering en het geschil inzake de huurvoorwaarden) tesamen te onderwerpen aan het oordeel van de rechtbank waarbij de zaak aanhangig wordt gemaakt op grond van artikel 14 van de Handelshuurwet, en door te stellen dat de eiseres haar vordering waarbij zij andersluidende voorwaarden deed kennen diende in te stellen in de procedure waarbij uitspraak werd gedaan over de gegrondheid van de weigering tot huurhernieuwing, schendt de rechtbank van koophandel aldus artikelen 14, 21 en 24 van de Handelshuurwet. Tweede middel Geschonden wettelijke bepalingen - de artikelen 2, 23, 24, 25 en 28 van het Gerechtelijk Wetboek; - artikel 1350, 3°, van het Burgerlijk Wetboek; - en voor zoveel als nodig artikel 24 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, vormend afdeling IIbis van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek. Aangevochten beslissingen De achttiende kamer van de Rechtbank van Koophandel te Antwerpen verklaart in het bestreden vonnis van 30 september 2004 eiseres' hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond, bevestigt het aangevochten vonnis, oordeelt dienvolgens dat geen toepassing meer kan worden gemaakt van artikel 24 van de Handelshuurwet en veroordeelt eiseres tot de kosten van het hoger beroep. De rechtbank van koophandel grondt deze beslissing onder meer op de volgende motieven: "De eerste rechter stelt bijkomend terecht dat de vordering van (eiseres) strekkende tot wijziging van de huurvoorwaarden de kracht en het gezag van gewijsde schendt van het vonnis uitgesproken door de Rechtbank van Eerste Aanleg op 07.09.2000 waarbij de weigering van (de eiseres) om de huurovereenkomst met eerste (de verweerster) verder te zetten ongegrond werd verklaard. Volgens (de eiseres) kan in huidig geval de kracht van gewijsde niet worden ingeroepen omdat dit enkel betrekking heeft op hetgeen de rechter werkelijk heeft beslist over een geschilpunt dat hem door partijen ter beslissing was onderworpen. Volgens haar zou er maar een schending van het gezag en kracht van het gewijsde zijn wanneer in de procedure met betrekking tot de weigering van het verder zetten van de huurovereenkomst tussen partijen daadwerkelijk werd besloten omtrent de eventueel gewijzigde huurvoorwaarden. Aangezien (de eiseres) echter in de procedure met betrekking tot de weigering van het verder zetten van de huurovereenkomst geen andere voorwaarden voorstelde en evenmin de verzending naar de rol vorderde kon de rechtbank in haar vonnis dd. 07.09.2000 niet anders dan ingaan op de vordering om de bestaande voorwaarden terzake te handhaven. Het feit dat er geen discussie tussen partijen hierover is geweest doet niets ter zake. De eis tot hernieuwing aan de bestaande voorwaarden was trouwens ook reeds gesteld geweest in de procedure voor de vrederechter die resulteerde in het vonnis van 30.03.1999: ook in dit vonnis was de huurhernieuwing toegestaan aan de bestaande voorwaarden. Indien (de eiseres) niet met deze beslissing akkoord ging, had zij in de daaropvolgende procedure in beroep, resulterend in het vonnis van 07.09.2000, toch alleszins deze beslissing moeten aanvechten Grieven Eerste onderdeel Overeenkomstig artikel 23 van het Gerechtelijk Wetboek strekt het gezag van gewijsde zich niet verder uit dan tot hetgeen het voorwerp van de beslissing heeft uitgemaakt. Vereist wordt dat

(1)de gevorderde zaak dezelfde is,

(2)de vorderingen op dezelfde oorzaken berusten,

(3)de vorderingen tussen dezelfde partijen bestaan en

(4)deze partijen in dezelfde hoedanigheid optreden. Naar luid van artikel 24 van hetzelfde wetboek heeft iedere eindbeslissing gezag van gewijsde vanaf de uitspraak. Luidens artikel 25 van hetzelfde wetboek, verhindert het gezag van het rechterlijk gewijsde dat de vordering opnieuw wordt ingesteld. Wat het voorwerp en de oorzaak van de vordering betreft dient te worden nagegaan of de nieuwe aanspraak kan worden ingewilligd zonder het voordeel van de vorige beslissing ongedaan te maken. Het gezag van gewijsde is evenwel beperkt tot wat de rechter heeft beslist over een punt dat in betwisting was. Slechts aan wat door de rechter expliciet of impliciet wordt beslist over een geschilpunt dat hem door de partijen ter beslechting was onderworpen en waarover de partijen tegenspraak hebben kunnen voeren, komt gezag van gewijsde toe. De eiseres voerde in haar besluiten aan dat: "Het gezag van gewijsde (...) uiteraard maar (geldt) wanneer de rechtbank een probleem tussen partijen heeft opgelost waarbij dan dient gestipuleerd dat een andere rechtbank nadien uiteraard niet meer op een andere manier hetzelfde probleem kan oplossen" (besluiten in graad van beroep p. 5, in fine). De vordering van de eerste en de tweede verweersters in de voorafgaande procedure, beslecht door een vonnis van de Vrederechter van het vijfde kanton te Antwerpen van 30 maart 1999 en een vonnis van de vijfde B kamer van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen van 7 september 2000, strekte ertoe de geldigheid van eiseres' weigering van de hernieuwing van de handelshuur te betwisten. Het geschil dat aanleiding gaf tot het thans bestreden vonnis werd door de eerste en de tweede verweersters aanhangig gemaakt om te horen zeggen voor recht dat eiseres geen aanspraak meer zou kunnen maken op de toepassing van artikel 24 van de Handelshuurwet. Het voorwerp van beide vorderingen is dan ook manifest verschillend. Het gezag van rechterlijk gewijsde, verbonden aan het vonnis dat op grond van artikel 14 van de Handelshuurwet uitspraak doet over de geldigheid van de weigering der handelshuurhernieuwing, verhindert derhalve niet dat achteraf uitspraak zou worden gedaan over de gegrondheid van de nieuwe voorwaarden die de verhuurder inroept op grond van artikel 24 van de Handelshuurwet. Wanneer de rechter de weigering tot huurhernieuwing ongegrond verklaart en de huur wordt hernieuwd, kunnen de bestaande voorwaarden, noch op vraag van de huurder, noch ambtshalve door de rechter, (definitief) van toepassing worden verklaard op de hernieuwde huur. Overeenkomstig artikel 24 van de Handelshuurwet heeft de verhuurder immers nog het recht om aanspraak te maken op andere voorwaarden, tot één maand na de betekening van het vonnis dat uitspraak doet over de weigering van de huurhernieuwing. De betwisting betreffende de weigering van de huurhernieuwing heeft aldus niet de andersluidende voorwaarden tot voorwerp. Indien de feitenrechter in het dispositief van zijn vonnis, waarbij hij de weigering tot huurhernieuwing ongegrond verklaart, stelt dat de huur wordt hernieuwd onder de bestaande voorwaarden, dan stelt hij hierbij enkel één van de wettelijke gevolgen vast van zijn beslissing dat de weigering tot huurhernieuwing ongegrond was, maar spreekt hij zich niet uit over een geschilpunt tussen partijen. De vrederechter evenmin als de rechtbank van eerste aanleg hadden bijgevolg de bevoegdheid om zich, in het kader van de procedure betreffende de weigering tot huurhernieuwing, definitief uit te spreken over de voorwaarden waaronder de huurhernieuwing zou worden toegestaan. Nu aan de beslissing betreffende de bestaande voorwaarden geen gezag van gewijsde kan worden gehecht, kan dit gezag van gewijsde evenmin worden miskend. Ten onrechte oordeelt de rechtbank dienvolgens dat een uitspraak over de vordering strekkende tot wijziging van de huurvoorwaarden het gezag van rechterlijke gewijsde, dat kleeft aan het vonnis waarbij de weigering tot huurhernieuwing ongegrond werd verklaard, zou miskennen, schendt bijgevolg de artikelen 2, 23, 24 en 25 van het Gerechtelijk Wetboek en 1350, enig lid, 3° van het Burgerlijk Wetboek, en kon derhalve niet wettig eiseres het recht ontzeggen zich alsnog op de toepassing van artikel 24 van de handelshuurwet te beroepen (schending van artikel 24 van de Handelshuurwet). Tweede onderdeel Overeenkomstig artikel 28 van het Gerechtelijk Wetboek gaat iedere beslissing in kracht van gewijsde zodra zij niet meer voor verzet of hoger beroep vatbaar is, behoudens de uitzonderingen die de wet bepaalt en onverminderd de gevolgen van de buitengewone rechtsmiddelen. De omstandigheid dat een beslissing in kracht van gewijsde gaat onderscheidt zich derhalve van het gezag van gewijsde dat elke rechterlijke eindbeslissing vanaf de uitspraak geniet, en betekent enkel dat tegen een beslissing geen rechtsmiddel meer kan worden aangewend. De kracht van gewijsde van een rechtelijke beslissing kan er zich derhalve niet tegen verzetten dat in een andere, op zichzelf staande procedure, een rechter aanspraken inwilligt die de voordelen van een andere beslissing ongedaan maken. Door te oordelen dat de uitspraak over de vordering strekkende tot wijziging van de huurvoorwaarden de kracht van gewijsde van het vonnis zou miskennen waarbij de weigering tot huurhernieuwing ongegrond werd verklaard, schendt de rechtbank van koophandel in het bestreden vonnis de artikelen 2, 23, 24 en 28 van het Gerechtelijk Wetboek en kon het dienvolgens niet wettig eiseres het recht ontzeggen zich alsnog op de toepassing van artikel 24 van de Handelshuurwet te beroepen (schending van artikel 24 van de Handelshuurwet). Derde middel Geschonden wettelijke bepalingen - de artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek; - artikel 24 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, vormend afdeling IIbis van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek. Aangevochten beslissingen De achttiende kamer van de Rechtbank van Koophandel te Antwerpen verklaart in het bestreden vonnis van 30 september 2004 eiseres' hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond, bevestigt het aangevochten vonnis, oordeelt dienvolgens dat geen toepassing meer kan worden gemaakt van artikel 24 van de Handelshuurwet en veroordeelt de eiseres tot de kosten van het hoger beroep. De rechtbank van koophandel grondt deze beslissing onder meer op de volgende motieven: "Het is weliswaar juist dat de wet er blijkbaar van uitgaat dat eerst de vraag betreffende de huurweigering dient opgelost te worden en dat artikel 24 vervolgens aan de verhuurder de mogelijkheid biedt aanspraak te maken op andere voorwaarden indien hij van zijn weigering wordt afgewezen. In dit verband had de eerste rechter er misschien beter (...) aan gedaan het tweede onderdeel van de vordering van (de eiseres, maar lees: de eerste en de tweede verweersters), strekkende tot de verlenging van de bestaande huurovereenkomst aan dezelfde voorwaarden, naar de rol te verzenden tot dat er uitspraak door hem zou zijn gedaan over het eerste deel van de vordering strekkende tot de verwerping van de huurweigering. Alleszins is het echter zo dat er blijkbaar geen verbod bestaat voor de huurder om beide vorderingen tesamen aan het oordeel van de rechtbank te onderwerpen en bovendien heeft het Hof van Cassatie geoordeeld dat de betekening van het vonnis waarbij de weigering van de verhuurder om de huurovereenkomst te vernieuwen ongegrond wordt verklaard slechts de termijn van een maand doet lopen waarvan de beëindiging de datum bepaalt van het einde van de periode tijdens welke de verhuurder nog aanspraak kan maken op verschillende voorwaarden; deze betekening heeft geen invloed op het begin van de periode tijdens welke de verhuurder de rechten, beoogd in artikel 24, kan uitoefenen (Cassatie 4 juni 1992, R. W, 93-94, 300). Verder dient toch opgemerkt te worden dat de tweede vordering klaar en duidelijk gesteld werd, zowel voor de vrederechter als later voor de rechtbank van eerste aanleg". Grieven De rechtbank van koophandel erkende dat betreffende de weigering van de handelshuurhernieuwing door de wet twee vorderingen zijn voorzien. Enerzijds is er de op artikel 14 van de Handelshuurwet gegronde vordering betreffende de gegrondheid van de huurweigering. Anderzijds kan de verhuurder een vordering instellen op grond van artikel 24 van de Handelshuurwet teneinde andere voorwaarden te bekomen. De eerste vordering (nopens de gegrondheid van de huurweigering) gaat uit van de huurder, de tweede vordering (nopens de voorwaarden van de nieuwe huur) gaat uit van de verhuurder. Een louter verweer op de eerste vordering kan niet gelijkgesteld worden met het stellen van de tweede vordering. Voor zover de rechtbank van koophandel wettig zou hebben kunnen oordelen dat de tweede hierboven bedoelde vordering kan worden ingesteld en beslecht ter gelegenheid van de behandeling van de eerstgenoemde vordering, kon de rechtbank niet wettig oordelen dat die tweede vordering klaar en duidelijk gesteld werd, zowel voor de vrederechter als later voor de rechtbank van eerste aanleg. De rechter die aan een akte een uitlegging geeft die met de bewoordingen ervan onverenigbaar is, schendt de bewijskracht van de akte. Ofschoon de eerste en de tweede verweersters verzochten om de verderzetting van de handelshuur onder de bestaande voorwaarden, stelde de eiseres in haar conclusies, overgelegd aan de Vrederechter te Antwerpen (in de procedure die aanleiding gaf tot het vonnis van 30 maart 1999) en aan de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen (in de procedure die aanleiding gaf tot het vonnis van 7 september 2000), geen vordering in tot wijziging der voorwaarden. De eiseres voerde immers aan dat ze de aanvraag tot huurhernieuwing van 3 mei 1994 weigerde (besluiten na tweede deskundig verlag voor de Vrederechter van het vijfde kanton te Antwerpen, A.R. 34.546 A.R. 34.499, p. 5; beroepsbesluiten voor de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen, A.R., nr. 99/4361/A, p. 4, punt 8) en dienvolgens vorderde ze dat de vraag tot huurhernieuwing van zowel de eerste als de tweede verweerster zou worden afgewezen als ongegrond. Bovendien vorderde ze te horen zeggen voor recht dat de eerste en tweede verweersters het pand sedert 1 november 1995 zonder recht noch titel betrekken en dat hen bijgevolg zou worden bevolen het pand te verlaten binnen de 14 dagen nadat het vonnis in kracht van gewijsde zou zijn getreden op straffe van er te worden uitgedreven. Daarenboven vorderde de eiseres dat de eerste en de tweede verweersters solidair zouden worden veroordeeld tot betaling van een vergoeding van 1.858.459 BEF, te vermeerderen met de gerechtelijke interesten vanaf 8 december 1998 tot op de datum van algehele betaling en tot de kosten van het geding (besluiten na tweede deskundig verslag voor de Vrederechter van het vijfde kanton te Antwerpen, A.R. 34.546-AR.34.499, p. 16; aanvullende besluiten na tweede deskundig verslag voor de Vrederechter van het vijfde kanton te Antwerpen, A.R. 34.546-AR.34.499, p. 11; beroepsbesluiten voor de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen, A.r. nr. 99/4361/A, p. 23). De eiseres vorderde tijdens de procedure voor de Vrederechter van het vijfde kanton te Antwerpen, die aanleiding gaf tot het vonnis van 30 maart 1999 en tijdens de beroepsprocedure voor de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen, die leidde tot het vonnis van 7 september 2000, op geen enkel ogenblik, zelfs niet ondergeschikt, dat de huurovereenkomst zou worden hernieuwd, noch, a fortiori, sprak zij zich uit over de voorwaarden waaronder een eventuele huurhernieuwing kon worden toegestaan. De rechtbank van koophandel gaf aldus aan eiseres' conclusies een uitlegging die met de bewoordingen, zin en draagwijdte ervan onverenigbaar is en miskent derhalve de bewijskracht die kleeft aan voormelde stukken (schending van de artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek). De rechtbank van koophandel kon derhalve niet wettig eiseres het recht ontzeggen zich alsnog op de toepassing van artikel 24 van de Handelshuurwet te beroepen (schending van artikel 24 van de Handelshuurwet). Vierde middel Geschonden wettelijke bepalingen - artikel 1045, derde lid, van het Gerechtelijk Wetboek; - artikel 24 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, vormend afdeling IIbis van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek; - het algemeen rechtsbeginsel volgens hetwelk afstand van recht niet wordt vermoed en alleen maar kan worden afgeleid uit feiten die voor geen andere uitlegging vatbaar zijn. Aangevochten beslissingen De achttiende kamer van de Rechtbank van Koophandel te Antwerpen verklaart in het bestreden vonnis van 30 september 2004 eiseres' hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond, bevestigt het aangevochten vonnis, oordeelt dienvolgens dat geen toepassing meer kan worden gemaakt van artikel 24 van de Handelshuurwet en veroordeelt de eiseres tot de kosten van het hoger beroep. De rechtbank van koophandel grondt deze beslissing onder meer op de volgende motieven: "Het is weliswaar juist dat de wet er blijkbaar van uitgaat dat eerst de vraag betreffende de huurweigering dient opgelost te worden en dat artikel 24 vervolgens aan de verhuurder de mogelijkheid biedt aanspraak te maken op andere voorwaarden indien hij van zijn weigering wordt afgewezen. In dit verband had de eerste rechter er misschien beter (...) aan gedaan het tweede onderdeel van de vordering van (de eerste en de tweede verweersters), strekkende tot de verlenging van de bestaande huurovereenkomst aan dezelfde voorwaarden, naar de rol te verzenden tot dat er uitspraak door hem zou zijn gedaan over het eerste deel van de vordering strekkende tot de verwerping van de huurweigering. Verder dient toch opgemerkt te worden dat de tweede vordering klaar en duidelijk gesteld werd, zowel voor de vrederechter als later voor de rechtbank van eerste aanleg. (De eiseres) heeft op deze vordering blijkbaar totaal niet gereageerd, (...). De eerste rechter mocht er dus van uitgaan dat (de eiseres) instemde met de tweede vordering van (de verweerster), hetgeen impliceerde dat zij afstand van recht deed van de mogelijkheid die door de wet voorzien werd om andersluidende voorwaarden te vorderen". Grieven Door de afstand van recht geeft een schuldeiser eenzijdig zijn wil te kennen dat hij niet langer aanspraak zal maken op het subjectief recht waarvan hij titularis is. Afstand van recht is geen plechtige rechtshandeling en hoeft bijgevolg niet noodzakelijk schriftelijk te gebeuren. De afstand kan ook mondeling plaatsvinden en zelfs worden afgeleid uit feitelijke omstandigheden, zoals de gedragingen van de schuldeiser. Krachtens een algemeen rechtsbeginsel, onder meer bevestigd in artikel 1045, derde lid, van het Gerechtelijk Wetboek, wordt afstand van recht niet vermoed en kan hij alleen worden afgeleid uit feiten die voor geen andere uitlegging vatbaar zijn. Een stilzwijgende afstand van recht kan enkel afgeleid worden uit feiten, omstandigheden en gedragingen die voor geen andere interpretatie vatbaar zijn, waartoe een louter stilzwijgen of stilzitten niet volstaat. Er dient derhalve sprake te zijn van een omstandig stilzwijgen. De eiseres voerde aan dat zij de huurovereenkomst onder meer wegens tekortkomingen van de huurder niet verder wenste te zetten, onder welke voorwaarden dan ook. Pas op het ogenblik dat zij door de vrederechter en de rechtbank van eerste aanleg werd gedwongen om de overeenkomst verder te zetten, kon zij duidelijk maken onder welke voorwaarden zij oordeelde dat dit diende te gebeuren. De eiseres gaf vervolgens de andersluidende voorwaarden te kennen binnen de door artikel 24 van de Handelshuurwet bepaalde termijn (besluiten in graad van beroep p. 4, eerste tot derde alinea). De eiseres stelde dat zij tijdens de procedure voor de vrederechter en de rechtbank van eerste aanleg betreffende de weigering tot huurhernieuwing geen afstand van recht kon doen, om de eenvoudige reden dat zij nog niet op een dienstige manier gebruik kon maken van het recht dat haar werd toegekend door artikel 24 van de Handelshuurwet. Op dat ogenblik was het immers nog niet zeker of de huurovereenkomst al dan niet zou worden verdergezet zodat haar recht, ontleend aan artikel 24 van de Handelshuurwet, om aanspraak te maken op andersluidende voorwaarden, nog niet tot stand was gekomen (besluiten in graad van beroep p. 4, vijfde alinea). De eiseres voerde bovendien aan dat zij tijdens de procedure betreffende de weigering tot huurhernieuwing niet verplicht was om haar recht om aanspraak te maken op andersluidende voorwaarden reeds uit te oefenen (besluiten in graad van beroep p. 4, voorlaatste alinea). In onderhavig geschil wachtte de eiseres de rechterlijke uitspraak af om te weten of haar weigering tot huurhernieuwing al dan niet gegrond zou worden verklaard. Pas op het ogenblik dat zeker kwam vast te staan dat de handelshuur hernieuwd werd, kwam het haar nuttig voor om aanspraak te maken op andersluidende voorwaarden. Uit het loutere feit dat de eiseres, tijdens de procedure betreffende de weigering tot huurhernieuwing, niet zou hebben gereageerd op het tweede onderdeel van de vordering van de eerste en de tweede verweersters dat ertoe strekte de verlenging van de bestaande huurovereenkomst te bekomen onder dezelfde voorwaarden, kon de rechtbank van koophandel niet wettig afleiden dat dit noodzakelijk impliceerde dat eiseres afstand had gedaan van het recht dat de wet voorziet om aanspraak te maken op andersluidende voorwaarden (schending van artikel 1045, derde lid, van het Gerechtelijk Wetboek en van het algemeen rechtsbeginsel volgens hetwelk afstand van recht niet wordt vermoed en alleen maar kan worden afgeleid uit feiten die voor geen andere uitlegging vatbaar zijn). De rechtbank van koophandel kon derhalve niet wettig de eiseres het recht ontzeggen zich alsnog op de toepassing van artikel 24 van de Handelshuurwet te beroepen (schending van artikel 24 van de Handelshuurwet). III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling Eerste middel 1. Artikel 24 van de Handelshuurwet bepaalt dat indien de rechter de weigering van de verhuurder om toe te stemmen in de hernieuwing van de huur ongegrond verklaart na het verstrijken van de bij artikel 14 bepaalde termijn van drie maanden, de huur ten behoeve van de huurder wordt hernieuwd, behoudens het recht van de verhuurder om aanspraak te maken op andere voorwaarden of zich te beroepen op het aanbod van een derde, overeenkomstig de artikelen 14 en 21 van deze wet en dat de termijn waarover de verhuurder beschikt om de voorwaarden waarvan de hernieuwing afhankelijk is of het aanbod van een derde te doen kennen aan de huurder, evenwel is beperkt tot een maand te rekenen van de betekening van het vonnis. Het in artikel 24 bepaalde recht vindt toepassing ongeacht om welke reden de huurhernieuwing is geweigerd. De verhuurder kan het voormelde recht niet meer uitoefenen wanneer hij in het raam van de procedure tengevolge van zijn weigering van huurhernieuwing, gebeurlijk in ondergeschikte orde, reeds aanspraak heeft gemaakt op andere voorwaarden of het aanbod van een derde voor het geval de rechter de weigering tot huurhernieuwing ongegrond zou verklaren en de rechter over die andere voorwaarden of dit aanbod uitspraak heeft gedaan. Maar de verhuurder die zich in die procedure niet heeft beroepen op andere voorwaarden of het aanbod van een derde, verliest het in artikel 24 bepaalde recht niet doordat de huurder de huurhernieuwing heeft gevorderd aan de bestaande voorwaarden en de rechter de huurhernieuwing aan de bestaande voorwaarden heeft toegestaan. Zolang de rechter geen uitspraak heeft gedaan over de weigering tot huurhernieuwing, kan de verhuurder niet worden verplicht enige aanspraak te maken op andere dan de bestaande voorwaarden of op het aanbod van een derde. 2. De appelrechters stellen vast dat: - de eiseres de haar gevraagde huurhernieuwing weigerde; - de verweersters vorderden die weigering ongegrond te verklaren en de huur te hernieuwen onder dezelfde voorwaarden als die van de bestaande overeenkomst; - de eiseres in de procedure over de weigering van de huurhernieuwing geen aanspraak heeft gemaakt op andere voorwaarden voor het geval de rechter de weigering tot huurhernieuwing ongegrond zou verklaren en zij dienaangaande zelfs niet gereageerd heeft op de vordering van de verweersters; - die procedure heeft geleid tot een vonnis van 7 september 2000 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen waarbij de weigering tot huurhernieuwing ongegrond werd verklaard en de huur werd hernieuwd onder dezelfde voorwaarden als deze van de bestaande overeenkomst; - dit vonnis aan de eiseres werd betekend op 2 november 2000; - de eiseres bij aangetekende brief op 10 november 2000 meldt in te stemmen met de huurhernieuwing mits een hogere huurprijs. 3. Op grond van die vaststellingen oordelen de appelrechters dat de eiseres: - geen aanspraak meer kan maken op andere voorwaarden overeenkomstig het artikel 24 van de Handelshuurwet, - afstand heeft gedaan van het in dit artikel bepaalde recht, - gebonden is door het gezag van gewijsde van het vonnis van 7 september 2000 wat betreft de voorwaarden waaraan de huur is hernieuwd. 4. De appelrechters verantwoorden aldus hun beslissing niet naar recht. 5. Het middel is gegrond. Tweede middel Eerste onderdeel 6. Krachtens artikel 23 van het Gerechtelijk Wetboek, strekt het gezag van het rechterlijke gewijsde zich niet verder uit dan tot hetgeen het voorwerp van de beslissing heeft uitgemaakt. Er is vereist dat de gevorderde zaak dezelfde is, dat de vordering op dezelfde oorzaak berust, dat de vordering tussen dezelfde partijen bestaat en door hen en tegen hen in dezelfde hoedanigheid gedaan is. Het gezag van het rechterlijk gewijsde is beperkt tot wat de rechter heeft beslist over een punt dat in betwisting was en tot wat, om reden van het geschil dat voor de rechter was gebracht en waarover de partijen tegenspraak hebben kunnen voeren, de noodzakelijke grondslag van de beslissing uitmaakt. 7. Zoals blijkt uit het antwoord op het eerste middel, hebben de enkele omstandigheden dat: - de vordering van de huurder in de procedure over de weigering tot huurhernieuwing ertoe strekte de weigering tot huurhernieuwing ongegrond te verklaren en de huur te hernieuwen onder dezelfde voorwaarden als deze van de bestaande overeenkomst, - het verweer van de verhuurder ertoe strekte de weigering tot huurhernieuwing gegrond te verklaren, - de rechter in die procedure heeft beslist dat de huur hernieuwd is aan de bestaande voorwaarden, niet tot gevolg dat die beslissing gezag van gewijsde heeft dat zich ertegen verzet dat de verhuurder, met toepassing van voormeld artikel 24 van de Handelshuurwet, nog aanspraak maakt op andere voorwaarden of op het aanbod van een derde. 8. Het bestreden vonnis dat het tegendeel beslist, is niet naar recht verantwoord. 9. Het onderdeel is gegrond. Tweede onderdeel 10. Krachtens artikel 28 van het Gerechtelijk Wetboek, gaat iedere beslissing in kracht van gewijsde zodra zij niet meer voor verzet of hoger beroep vatbaar is, behoudens de uitzonderingen die de wet bepaalt en onverminderd de gevolgen van de buitengewone rechtsmiddelen. De kracht van het gewijsde van een rechterlijke beslissing is vreemd aan de regel dat de rechter in een procedure gebonden is door de beslissingen in een vorige procedure, waarop een partij zich beroept. 11. De appelrechters gaan van het tegendeel uit en verantwoorden hun beslissing aldus niet naar recht. 12. Het onderdeel is gegrond. Vierde middel 13. Uit het antwoord op het eerste middel volgt dat uit het enkele feit dat in een vorige procedure over de huurhernieuwing de verweersters respectievelijk als huurster en onderhuurster de hernieuwing van de huur hebben gevorderd aan de bestaande voorwaarden en de eiseres als verhuurster over die huurvoorwaarden geen betwisting heeft gevoerd, niet kan worden afgeleid dat de eiseres afstand heeft gedaan van het recht zich op artikel 24 van de Handelshuurwet te beroepen. 14. Het middel is gegrond. Dictum Het Hof, Vernietigt het bestreden vonnis. Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het vernietigde vonnis. Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over. Verwijst de zaak naar de Rechtbank van Koophandel te Turnhout, zitting houdende in hoger beroep. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit afdelingsvoorzitter Robert Boes, als voorzitter, afdelingsvoorzitter Ernest Waûters, en de raadsheren Greta Bourgeois, Etienne Goethals en Ghislain Londers, en in openbare terechtzitting van 2 maart 2006 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Robert Boes, in aanwezigheid van advocaat-generaal Guy Dubrulle, met bijstand van griffier Philippe Van Geem. PDF document ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20060302.6 Gerelateerde publicatie(s) geciteerd door: ECLI:BE:CASS:2015:CONC.20150918.1 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div