ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20060330.6

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van Cassatie Vonnis/arrest van 30 maart 2006 ECLI nr: ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20060330.6 Rolnummer: C.04.0486.N Kamer: 1N - eerste kamer Rechtsgebied: Burgerlijk recht Invoerdatum: 2006-07-18 Raadplegingen: 567 - laatst gezien 2026-07-03 08:37 Versie(s): Vertaling FR Fiche De bepaling dat een erfpacht niet mag worden gevestigd voor een termijn korter dan zevenentwintig jaar staat niet in de weg dat de partijen in de erfpachtovereenkomst een beding opnemen waardoor de overeenkomst kan worden beëindigd, ook al is de minimumduur van zevenentwintig jaar niet verstreken, ingeval van een insolventieprocedure of ontbinding van de rechtspersoon-erfpachter. Thesaurus CAS: ERFPACHT (RECHT VAN) UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - ZAKELIJKE RECHTEN - Erfpacht Vrije woorden: ERFPACHT (RECHT VAN) Duur Minimumduur Beding tot beëindiging vóór het verstrijken van de minimumduur Wettigheid Wettelijke bepalingen: Wet - 10-01-1824 - Art.2 Annotaties Publicaties: T.B.B.R./R.G.D.C. - Vanessa WATERKEYN; L'emphytéose et les clauses et conditions résolutoires. - 2008, 88-96 Tekst van de beslissing Nr. C.04.0486.N REDEVCO RETAIL BELGIUM, gewone commanditaire vennootschap, met zetel te 1050 Brussel, Troonstraat 108, eiseres, vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen IMMO BASILIX, naamloze vennootschap, met zetel te 1080 Brussel, Havenlaan 12, verweerster, vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 1 maart 2004 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Koophandel te Brussel. Afdelingsvoorzitter Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Christian Vandewal heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDEL De eiseres voert in haar verzoekschrift een middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen - artikel 149 van de gecoördineerde Grondwet; - artikel 2 van de Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht, hierna Erfpachtwet genoemd; - voor zoveel als nodig de artikelen 1134, 1319, 1320, 1322 en 1341 van het Burgerlijk Wetboek. Aangevochten beslissingen De negentiende kamer van de Rechtbank van Koophandel te Brussel verklaart in het bestreden vonnis van 1 maart 2004 het hoger beroep met betrekking tot het punt van de herkwalificatie ontvankelijk doch ongegrond, verzendt de zaak voor het overige naar de rol, en stelt de beslissing nopens de kosten uit. Na enkele vaststellingen te hebben gedaan met betrekking tot de onroerende leasingovereenkomst tussen de eiseres en C&A (pp. 3 tot 5 van het vonnis), overweegt de rechtbank van koophandel met betrekking tot de herkwalificatie van de overeenkomst het volgende (zie het vonnis, pp. 5-6): "(...) nu dat, wat de herkwalificatie van de overeenkomst tussen partijen betreft, het Hof van Cassatie dienaangaande een duidelijke regel poneert voor de rechter ten gronde. Dat, wanneer de elementen die aan de beoordeling van de feitenrechter worden voorgelegd niet toelaten om de kwalificatie uit te sluiten die door de partijen werd gegeven aan de overeenkomst die zij sloten, de rechter die kwalificatie niet mag vervangen door een andere. Dat er, in casu, een overeenkomst voorligt waarbij de kwalificatie van erfpacht niet kan worden uitgesloten, meer zelfs er liggen elementen voor - het sluiten van een onroerende leasing - die in ieder geval onverenigbaar zijn met de nieuwe kwalificatie die thans door (de eiseres) gewenst is. Dat de rechtbank voor het overige volledig de eerste rechter volgt (...) waar deze stelt dat (de eiseres) tijdens de jarenlange uitvoering van de overeenkomst steeds in alle briefwisseling en rekeningen de nadruk heeft gelegd op de benaming erfpacht. Dat het op zijn minst eigenaardig is dat (de eiseres) deze herkwalificatie vordert om aldus te pogen haar verplichtingen vroegtijdig te verbreken en te kunnen genieten van de voordelige bepalingen van de wet op de handelshuur, daar waar zij bij schrijven van 5.10.95 en 30.5.96 expliciet aan (de verweerster) liet weten dat 'Het spreekt vanzelf dat (de eiseres) jegens (de verweerster) haar erfpachtverplichtingen volledig gestand zal doen'. Dat het tenslotte eveneens terecht is dat de eerste rechter heeft besloten dat het klaar is dat de gemeenschappelijke bedoeling van de contracterende partijen is geweest een erfpacht af te sluiten. Dat de wezenlijke kenmerken van de erfpacht (zakelijk recht, duur, betaling van een jaarlijkse vergoeding of canon, volledig genot van het onroerend goed) verenigd zijn zoals bepaald in de wet van 10.1.1824. Dat de vraag van herkwalificatie niet kan worden aanvaard. Dat de juridische aard van de overeenkomst, zijnde een erfpacht, blijkt uit de geschriften die klaar en duidelijk zowel de uitgedrukte als de werkelijke wil van partijen weergeven. Dat de eerste rechter tenslotte ook nog terecht verwijst naar artikel 1 van de overeenkomst tussen partijen waarin wordt gesteld: 'De erfpachtgever verleent aan de erfpachter die aanvaardt, een recht van erfpacht, op het goed hierna in artikel 2 beschreven. Partijen erkennen dat zij hun toestemming voor deze erfpachtovereenkomst geven ingevolge de duur ervan, die een essentieel element uitmaakt voor hun wederzijdse toestemming. Voor zover als nodig bevestigen de partijen dat de wet op de handelshuur op deze overeenkomst niet van toepassing is'. Dat men niet duidelijker kan zijn. (...) dat, gezien hetgeen voorafgaat, het hoger beroep op het punt van de herkwalificatie dient te worden afgewezen als ongegrond". In zoverre de rechtbank van koophandel aldus de motieven van de eerste rechter zou hebben overgenomen, oordeelde ze aldus "dat de eis ertoe strekt te horen zeggen voor recht dat de overeenkomst van 13 maart 1984 verleden voor het ambt van de notarissen Michel Gernay en Thierry Van Halteren geen erfpacht is doch wel een handelshuurovereenkomst, dat (de eiseres), voortbouwend op deze hypothese, verder een vermindering van de 'huurprijs' vraagt en subsidiair de aanstelling van een deskundige om de huurwaarde van het onroerend goed te bepalen; (...) dat bij de hierboven vermelde akte van 13 maart 1984 de B. V. naar Nederlands recht Arnhem Staete aan de G.V.C. Ileas een recht van erfpacht verleende op twee oppervlakten van ongeveer 1.300 m2 in het handelscentrum Basilix te Sint-Agathe-Berchem op de verkoopverdiepingen 16,00 en 20,50 hetzij in totaal ongeveer 2.600 m2 zoals aangegeven op het bijgevoegd liggingsplan en dit voor een duur van dertig jaar; (...) de BV Arnhem State haar rechten en plichten heeft overgedragen aan de NV Immo Basilix, huidige (de verweerster); (...) dat de overeenkomst voorziet dat de verpachte ruimten uitsluitend zullen bestemd zijn voor de uitbating van een magazijn voor de kleinhandel in kleding voor dames, heren en kinderen onder de benaming C&A (of andere) aan wie de erfpachter de winkelruimte mag verhuren. (...) dat huidige (eiseres) van in den beginne en vóór de ondertekening van de overeenkomst zelf had aangedrongen om een erfpacht te bekomen (brief van C&A aan Boz van 20 december 1979); dat een eerste overeenkomst (soort ontwerp) tot stand kwam op 30 september 1981 en wel zonder enige twijfel sprak van erfpacht en niet van handelshuur; Dat, zoals reeds vermeld, de authentieke akte van erfpacht werd ondertekend op 13 maart 1984; (...) dat Ileas tijdens de jarenlange uitvoering van de overeenkomst steeds in alle briefwisseling en rekeningen de nadruk heeft gelegd op de benaming erfpacht, dat het klaar is dat van in het begin de erfpacht overeenkomst (sic) de bewuste wil en keuze van beide partijen uitmaakte; (...) dat het dan ook op zijn minst eigenaardig is dat (eiseres) nu, in 1998 (dagvaarding) de herkwalificatie vordert van de overeenkomst van 1984 (of 1981 voor het project) om aldus te pogen haar verplichtingen vroegtijdig te verbreken en te kunnen genieten van de eventueel voor haar voordelige bepalingen van de wet op de handelshuur, daar waar ze bij schrijven van 5 oktober 1995 en van 30 mei 1996 expliciet aan Immo Basilix liet weten dat "Het spreekt immers vanzelf dat Ileas jegens Immo-Basilix haar erfpachtverplichtingen volledig gestand zal doen"; (...) dat (eiseres) ten onrechte voorhoudt dat op de vraag of de partijen al bij al wel een daadwerkelijke erfpacht hebben afgesloten dit niet afhangt van de wijze waarop de partijen de overeenkomst hebben benoemd en blijven benoemen; dat bij arrest van 26 mei 1978 (Entr. et Di 1979, 146) het Hof juist het tegenovergestelde heeft vooropgezet (cfr. Y. Merchiers - Le Bail en général 637 et 638; De Page, Traité, Tome VI n° 715); (...) dat het klaar is dat de gemeenschappelijke bedoeling van de contracterende partijen geweest is een erfpacht af te sluiten, dat de wezenlijke kenmerken van de erfpacht (zakelijk recht, duur, betaling van een jaarlijkse vergoeding of canon, volledig genot van het onroerend goed) verenigd zijn zoals bepaald in de wet van 10 januari 1824, artikel 1); (...) dat de vraag van herkwalificatie gesteund op artikel 1156 van het Burgerlijk Wetboek niet kan aanvaard worden, dat de juridische aard van de overeenkomst, zijnde een erfpacht, blijkt uit de geschriften die klaar en duidelijk zowel de uitgedrukte als de werkelijke wil van partijen weergeven (Cass. 24 maart 1988, Pas. 1988, 1, 894; Cass. 10 januari 1994, Pas. 1994, 1, 12). (...) dat partijen volgens de algemeen geldende regels (art. 1134 Burgerlijk Wetboek) door de vrijwillig afgesloten overeenkomst, die hen als wet strekt, gehouden zijn; (...) dat deze overeenkomst niet moet geïnterpreteerd worden nu alle termen ervan duidelijk zijn, de overeenkomst spreekt van een erfpacht en verwijst naar de wettelijke bepalingen. In art. 1 van de overeenkomst wordt er bepaald: 'Artikel 1 Erfpacht: De erfpachtgever verleent aan de erfpachter die aanvaardt, een recht van erfpacht, op het goed hierna in artikel 2 beschreven. Partijen erkennen dat zij hun toestemming voor deze erfpachtovereenkomst geven ingevolge de duur ervan, die een essentieel element uitmaakt voor hun wederzijdse toestemming. Voor zover als nodig bevestigen de partijen dat de wet op de handelshuur op deze overeenkomst niet van toepassing is'. (...) dat de eis als ontvankelijk doch ongegrond dient afgewezen te worden, de tussen partijen afgesloten overeenkomst is en blijft een erfpachtovereenkomst en is geen handelshuurovereenkomst" (vonnis van 29 juli 1999 van het Vredegerecht, tweede kanton, te Anderlecht, pp. 1 tot 3). Grieven Eerste onderdeel Overeenkomstig artikel 149 van de gecoördineerde Grondwet dienen hoven en rechtbanken te antwoorden op alle regelmatig aangevoerde, relevante grieven en middelen van verweer. De eiseres voerde in syntheseconclusie in hoger beroep (meer in het bijzonder op pagina's 35 tot 46 onder randnummer 6) een uitvoerig en omstandig gemotiveerd verweer met betrekking tot de strijdigheid van artikel 25 van de overeenkomst tussen partijen (zoals deze het voorwerp uitmaakte van de notariële akte van 13 maart 1984) met artikel 2 van de Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht, en leidde hieruit af dat niet aan de wezenlijke kenmerken van een erfpachtovereenkomst was voldaan, in casu een overeenkomst voorlag waarbij de kwalificatie van erfpacht diende te worden uitgesloten, en de kwalificatie die door de partijen werd gegeven aan de overeenkomst die zij sloten, door de rechter moest worden vervangen door een andere. De eiseres voerde aldus onder meer aan