id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour de cassation Jugement/arrêt du 07 décembre 2006 No ECLI:

Art.17

,§8 Thésaurus Cassation: COURTIER Mots libres: COURTIER Agent immobilier Institut professionnel des agents immobiliers Stage Liste des stagiaires Inscription Conditions Activité pour compte de tiers Bases légales:

Art.17

,§8 Thésaurus Cassation: IMMEUBLE ET MEUBLE Mots libres: IMMEUBLE ET MEUBLE Immeuble Agent immobilier Institut professionnel des agents immobiliers Stage Liste des stagiaires Inscription Conditions Activité pour compte de tiers Bases légales:

Art.17,§8 Texte de la décision N° D.05.0019.F M.

C., demanderesse en cassation, représentée par Maître Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 523, où il est fait élection de domicile, contre INSTITUT PROFESSIONNEL DES AGENTS IMMOBILIERS, dont le siège est établi à Bruxelles, rue du Luxembourg, 16b, défendeur en cassation. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre la décision rendue le 19 juillet 2005 par la chambre d'appel d'expression française de l'Institut professionnel des agents immobiliers. Le président de section Claude Parmentier a fait rapport. L'avocat général Jean-Marie Genicot a conclu. Le moyen de cassation La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - article 17, ,§ 8, de la loi - cadre du 1er mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l'exercice des professions intellectuelles prestataires de services, modifié par la loi du 10 février 1998 ; - articles 2 et 3 de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier et, pour autant que de besoin, article 5, ,§ 1er, du même arrêté royal ; - pour autant que de besoin, articles 46, 48, 53, 59 et 61 de l'arrêté royal du 27 novembre 1985 déterminant les règles d'organisation et de fonctionnement des instituts professionnels créés pour les professions intellectuelles prestataires de services, modifiés, en ce qui concerne les articles 46 et 59, par l'arrêté royal du 19 novembre 2004 et, en ce qui concerne les articles 48 et 61, par l'arrêté royal du 12 août 2000 ; - articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil ; - article 149 de la Constitution ; - articles 20 et 1068 du Code judiciaire. Décisions et motifs critiqués La décision attaquée met à néant la décision dont appel, déclare que l'effet dévolutif de l'appel défère à la chambre d'appel l'ensemble de la cause par application de l'article 1068 du Code judiciaire, déclare statuer à nouveau et refuse d'inscrire la demanderesse sur la liste des agents immobiliers stagiaires et ce, notamment, pour les motifs suivants : " La décision attaquée est fondée sur l'absence d'un titre ou d'un diplôme visé à l'article 5, ,§ 1er, 1°, de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier, sur l'absence d'expérience professionnelle antérieure dans le cadre d'une agence immobilière et sur l'absence d'une convention de stage passée avec un maître de stage agréé ; Le diplôme de graduée en secrétariat de direction n'est pas visé à l'article 5, ,§ 1er, 1°, dudit arrêté royal ; Le maître de stage pressenti par (la demanderesse) a été agréé ; (La demanderesse) demande par ailleurs l'application de l'article 17, ,§ 8, de la loi-cadre du 1er mars 1976 en raison de son activité professionnelle passée ; Aux termes de cet article, seule la preuve de l'exercice de la profession d'agent immobilier soit comme travailleur indépendant, soit dans les liens d'un contrat de travail, pendant au moins trois ans au cours des dix années précédant l'entrée en vigueur de l'arrêté de réglementation du 6 septembre 1993, entré en vigueur le 13 octobre suivant, permet une inscription sur la liste des stagiaires sans justifier d'un des diplômes visés à l'article 5, ,§ 1er, 1°, dudit arrêté royal ; L'expérience postérieure au 13 octobre 1993 ne peut être prise en considération ; Il apparaît de la lettre de (la demanderesse) du 28 octobre 2004 et d'une attestation du personnel manager de Umicore Engineering société anonyme que (la demanderesse) a été employée de cette société - antérieurement Mechim et Mechim Engineering - du début de septembre 1988 à la fin de janvier 1995 ; elle y a collaboré à la gestion des sites immobiliers, (étant) chargée de l'administration des biens résidentiels et industriels implantés en Belgique et à l'étranger ; ses fonctions comprenaient la recherche de sites d'implantation et de location pour les agents résidant sur place, la mise en oeuvre des biens industriels et résidentiels par la coordination des travaux, leur gestion par la répartition des coûts de fonctionnement par unité et leur administration (entretien et réparation), la mise en location et la vente des biens immobiliers ; A bon droit, la chambre exécutive a considéré que ces prestations en qualité de salariée ne l'ont pas été dans le cadre d'une agence immobilière ; En effet, l'article 3 de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 précise qu'exerce l'activité professionnelle d'agent immobilier celui qui, d'une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour compte de tiers des activités d'intermédiaire pour des opérations immobilières ou d'administration de biens ; Les activités exercées par (la demanderesse) et son employeur sont de la gestion de patrimoine immobilier de l'employeur ou de sa société-mère et des activités en matière locative, limitées à ce qui est demandé par l'employeur ou sa société-mère pour la gestion de ses intérêts professionnels ; Ce ne sont pas des activités habituelles d'intermédiaire indépendant pour compte de tiers ; (La demanderesse) a produit une nouvelle attestation du personnel manager d'Umicore Engineering du 27 avril 2005 confirmant qu'elle a été chargée de la gestion des sites immobiliers appartenant à l'ancienne Union Minière, devenue Umicore, et aux clients de celle-ci et ajoutant que les principales fonctions de (la demanderesse) furent la recherche et la gestion de biens immeubles pour le logement des représentants de ces entreprises et pour leurs techniciens venant suivre des formations de longue durée dans les usines du groupe ; Il s'agit là encore d'activités de gestion de patrimoine immobilier et d'activités en matière locative, limitées à ce qui est demandé par l'employeur ou sa société-mère pour la gestion de ses intérêts professionnels ". Griefs Première branche L'article 17, ,§ 8, de la loi-cadre du 1er mars 1976 dispose que : " Les personnes qui, à la date d'entrée en vigueur d'un premier arrêté de réglementation pris en exécution de la présente loi, ont exercé la profession, soit comme travailleur indépendant, soit dans les liens d'un contrat de travail, pendant au moins trois ans au cours des dix années précédentes, peuvent à tout moment demander à l'Institut professionnel leur inscription sur la liste des stagiaires, à condition d'apporter la preuve de leur exercice de la profession ". L'article 3, 2°, de l'arrêté royal du 6 septembre 1993, entré en vigueur le 13 octobre 1993, date de sa publication au Moniteur belge, et constituant le premier arrêté de réglementation pris à l'égard de la profession d'agent immobilier en exécution de la loi du 1er mars 1976, dispose qu'exerce notamment l'activité professionnelle d'agent immobilier celui qui, d'une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour compte de tiers des activités d'administrateur de biens assurant la gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers. Il résulte de la combinaison de ces deux dispositions que les personnes qui, à la date du 13 octobre 1993, avaient exercé la profession sous la forme d'activité d'administrateur de biens assurant la gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers, soit comme travailleur indépendant soit dans les liens d'un contrat de travail, l'employeur étant dans ce cas le tiers pour compte duquel l'activité est exercée, pendant au moins trois ans au cours de la période allant du 13 octobre 1983 au 12 octobre 1993, peuvent à tout moment demander au défendeur leur inscription sur la liste des stagiaires à condition d'apporter la preuve de leur exercice de la profession. La demanderesse a régulièrement sollicité auprès du défendeur son inscription à la liste des stagiaires. Elle a notamment produit, à titre de preuve de son exercice de la profession pendant au moins trois ans compris dans la période allant du 13 octobre 1983 au 12 octobre 1993, une première attestation délivrée le 18 novembre 2003 et une seconde attestation délivrée le 27 avril 2005, toutes deux par la société anonyme Umicore Engineering, dont le siège est établi 4, rue du Bosquet à Louvain-la-Neuve. La seconde attestation énonce, d'une part, que la demanderesse a été employée par cette société du 1er septembre 1988 au 31 janvier 1995 en vertu d'un contrat de travail conclu en août 1988 et énonce, d'autre part, que la demanderesse a, en cette qualité, été exclusivement chargée de la gestion de sites immobiliers appartenant soit à son employeur, en l'occurrence Umicore Engineering (anciennement Union Minière), soit à des tiers, en l'occurrence les entreprises Padaeng, Binami et Aurifère de Guinée, ses fonctions consistant dans la recherche et la gestion de biens immobiliers, dans l'établissement et l'adaptation de baux de location pour compte des clients de son employeur et enfin dans la collaboration à la mise en oeuvre et à la gestion de biens immobiliers résidentiels et industriels. La décision attaquée déclare se fonder tant sur l'attestation du 18 novembre 2003 que sur l'attestation du 27 avril

1. Elle énonce, en ce qui concerne la première attestation, qu'elle vise des activités qui ne sont pas des activités habituelles d'indépendant pour compte de tiers et, en ce qui concerne la seconde attestation, visant l'activité constituée par la gestion de sites immobiliers appartenant à son employeur et aux clients de celui-ci, énonce qu'il s'agit là encore d'activités de gestion de patrimoine immobilier et d'activités limitées à ce qui est demandé par l'employeur ou sa société-mère pour la gestion de ses intérêts professionnels. En décidant que l'activité exercée par la demanderesse pendant trois ans dans la période de dix ans précédant le 13 octobre 1993 doit l'avoir été par elle en qualité de travailleur indépendant et non en qualité d'employé pour le compte de son employeur, la décision attaquée viole l'article 17, ,§ 8, de la loi du 1er mars 1976, disposition transitoire qui exclut, pour son application, l'exigence de la qualité de travailleur indépendant visée à l'article 3 de l'arrêté royal du 6 septembre
2. Deuxième branche En décidant que l'activité exercée par la demanderesse pendant au moins trois ans au cours des dix années précédant le 13 octobre 1993 ne peut être prise en considération au motif qu'il s'agit, en ce qui concerne l'activité exercée pour le compte de son employeur, d'une activité qui n'était pas exercée pour le compte de tiers, alors que l'article 17, ,§ 8, de la loi du 1er mars 1976, visant une activité exercée dans les liens d'un contrat de travail, implique que l'employeur est, pour l'application de cette disposition légale, considéré comme un tiers par rapport au requérant, la décision attaquée viole cette disposition légale. Troisième branche En décidant que l'activité exercée par la demanderesse pendant au moins trois ans au cours des dix années précédant le 13 octobre 1993 ne peut être prise en considération pour sa demande d'inscription à la liste des stagiaires au motif qu'il ne s'agit pas d'activités habituelles d'intermédiaire indépendant pour compte de tiers mais d'activités de gestion du patrimoine immobilier et d'activités en matière locative, alors que l'article 3, 2°, de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 inclut dans l'activité professionnelle d'agent immobilier, outre les activités d'intermédiaire visées par l'article 3, 1°, les activités d'administrateur de biens, assurant la gestion de biens immobiliers, la décision attaquée viole l'article 3, 2°, de l'arrêté royal du 6 septembre 1993 et, pour autant que de besoin, l'article 17, 8°, de la loi du 1er mars
3. Quatrième branche En énonçant, d'une part, que la demanderesse exerçait des activités de gestion de sites immobiliers appartenant à son employeur et aux clients de celui-ci et de recherche et de gestion de biens immeubles pour le logement des représentants de ces entreprises, ce qui vise tant l'employeur que les clients de celui-ci, et en énonçant, d'autre part, que les mêmes activités étaient limitées à ce qui est demandé par l'employeur ou sa société-mère pour la gestion de ses intérêts personnels, alors que les clients de l'employeur ne s'identifient pas à une société-mère de celle-ci, la décision attaquée comporte une contradiction constituant une violation de l'article 149 de la Constitution. Cinquième branche En énonçant que les activités de gestion du patrimoine immobilier et les activités en matière locative, exercées par la demanderesse, sont limitées à ce qui est demandé par l'employeur ou sa société-mère pour la gestion de ses intérêts professionnels, alors que l'attestation du 27 avril 2005 énonce que ces activités ont concerné des sites immobiliers appartenant tant à l'employeur de la demanderesse qu'à des clients de celui-ci, et donc à des tiers par rapport à cet employeur, la décision attaquée dénie que figure dans cette attestation une mention qui s'y trouve, viole ainsi la foi qui lui est due, et viole en conséquence les articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil. Sixième branche L'article 20 du Code judiciaire dispose que les voies de nullité n'ont pas lieu contre les jugements et que ceux-ci ne peuvent être anéantis que (sur) les recours prévus par la loi. L'article 1068, alinéa 1er, du Code judiciaire dispose que tout appel d'un jugement définitif ou avant dire droit saisit du fond du litige le juge d'appel. Ces dispositions sont applicables en l'espèce, conformément à l'article 2 du Code judiciaire. Le juge d'appel, qui donne effet à une décision qu'il a préalablement annulée, s'approprie cette nullité et viole en conséquence l'article 20 du Code judiciaire qui consacre la notion légale de nullité d'un jugement et, par voie de conséquence, la prohibition pour le juge d'appel de donner quelque effet au jugement qu'il annule. La décision attaquée, après avoir décidé, sans être critiquée quant à ce par la demanderesse, d'annuler la décision prononcée en première instance par la chambre exécutive du défendeur et après avoir décidé de statuer elle-même au fond en se fondant sur l'effet dévolutif de l'appel consacré par l'article 1068 du Code judiciaire, se réfère néanmoins aux motifs de la décision annulée, en les faisant siens, non seulement en rappelant le fondement de la décision alors attaquée et dès ores mise à néant, mais en outre et principalement en énonçant : " à bon droit la chambre exécutive a considéré que ces prestations en qualité de salariée ne l'ont pas été (lire : n'ont pas été effectuées) dans le cadre d'une agence immobilière ". Ces motifs, n'étant pas dissociables des autres motifs avec lesquels ils forment un tout, ne sont nullement surabondants. Le moyen qui les critique est donc recevable en cette branche. La décision attaquée viole en conséquence également, pour autant que de besoin, l'article 1068 du Code judiciaire en prétendant conférer à l'effet dévolutif de l'appel la faculté, pour le juge d'appel, de conférer quelque effet au jugement dont appel qu'il a par ailleurs et préalablement annulé, ainsi que l'article 61 de l'arrêté royal du 27 novembre 1985, modifié par l'arrêté royal du 12 août
4. La décision de la Cour Quant à la deuxième branche : En vertu de l'article 17, ,§ 8, de la loi-cadre du 1er mars 1976 réglementant la protection du titre professionnel et l'exercice des professions intellectuelles prestataires de service, les personnes qui, à la date d'entrée en vigueur qu'il prévoit, ont exercé la profession, soit comme travailleur indépendant, soit dans les liens d'un contrat de travail, pendant au moins trois ans au cours des dix années précédentes, peuvent demander à l'institut professionnel leur inscription sur la liste des stagiaires, à condition d'apporter la preuve de leur exercice de la profession. La décision attaquée constate que la demanderesse a, pendant plus de trois ans au cours de la décennie de référence, exercé des activités de " gestion du patrimoine immobilier de l'employeur ou de sa société-mère et des activités en matière locative limitées à ce qui est demandé par l'employeur ou sa société-mère ". En considérant que les activités exercées pour le compte de son employeur ou de la société-mère de celui-ci ne l'étaient pas pour le compte d'un tiers et en refusant, pour ce motif, d'inscrire la demanderesse sur la liste des stagiaires tenue par le défendeur, la décision attaquée viole la disposition précitée. Le moyen, en cette branche, est fondé. Par ces motifs, La Cour Casse la décision attaquée ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de la décision cassée ; Condamne le défendeur aux dépens ; Renvoie la cause devant la chambre d'appel d'expression française de l'Institut professionnel des agents immobiliers, autrement composée. Les dépens taxés à la somme de quatre cent quarante-sept euros dix-sept centimes envers la partie demanderesse. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Claude Parmentier, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Daniel Plas et Sylviane Velu, et prononcé en audience publique du sept décembre deux mille six par le président de section Claude Parmentier, en présence de l'avocat général Jean-Marie Genicot, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Document PDF ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20061207.7 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div