ECLI:BE:CASS:2006:CONC.20061222.6

(1).

(1)Zie de conclusie O.M. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (Opzegging. Huurhernieuwing. Enz) UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Huur - Huur onroerende goederen - Algemeen Vrije woorden: Einde - Verkoop van het goed - Opzeggingstermijn - Vergoeding wegens uitzetting - Verhouding tot het gemeen recht Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - Artt. 1744 en 1745 Wet - 30-04-1951 - Artt. 12, 25 en 26 - 30 ELI link Pub nr 1951043003 Fiche 2 Concl. adv.-gen. DUBRULLE, Cass., 22 dec. 2006, AR C.06.0018.N, A.C., 2006, nr ... Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (Opzegging. Huurhernieuwing. Enz) UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Huur - Huur onroerende goederen - Algemeen Vrije woorden: Einde - Verkoop van het goed - Opzeggingstermijn - Vergoeding wegens uitzetting - Verhouding tot het gemeen recht Tekst van de conclusie C.06.0018.N CONCLUSIE VAN HET OPENBAAR MINISTERIE

1. Het cassatiemiddel stelt de vraag aan de orde of een handelshuurder, zoals eiseres, die door de verkrijger van het door de verhuurder, zoals verweerster, verkochte goed wordt uitgezet, behoudens op de in de voorwaarden van de art. 12 en 26 Handelshuurwet door die verkrijger verschuldigde uitzettingsvergoeding ook op een gemeenrechtelijke schadevergoeding ten laste van de verhuurder gerechtigd is (en, zo ja, op welke). Het bestreden vonnis, dat het vonnis van de eerste rechter bevestigt, kent zulke vergoeding toe, die beantwoordt aan de huur voor zes maanden, d.i. de overeenkomstig de in artikel 7 van de huurovereenkomst in acht te nemen opzeggingstermijn, ingeval van "verbreking door de nieuwe eigenaar". Eiseres meent evenwel dat ze gerechtigd is op een schadevergoeding die beantwoordt aan twaalf maanden huur, d.i. de in de Handelshuurwet voorziene opzeggingstermijn.
2. Het middel voert vooreerst een miskenning aan van de bewijskracht en de verbindende kracht van de huurovereenkomst, meer bepaald van het voormeld artikel
3. Eiseres stelt dat het bestreden vonnis oordeelt dat de partijen de gemeenrechtelijke vergoeding van de schade wegens het beëindigen van de huur door de koper in de huurovereenkomst hebben bepaald op een vergoeding gelijk aan 6 maanden huur. Deze grief mist feitelijke grondslag: het vonnis houdt dit oordeel niet in. Het vonnis zegt, integendeel, "dat de Rechtbank van oordeel (is) dat het feit dat de huurder, tegen de afspraak van artikel 7 in, een langere opzeg bekwam op basis van de handelshuurwetgeving, niet belet dat partijen volgens het gemene recht een opzegtermijn en dus een opzegvergoeding mochten bedingen van maximaal 6 maanden huur." Het vonnis oordeelt vervolgens: "Art. 1745 B.W. is duidelijk: partijen moeten enkel de opzegtermijn in hun overeenkomst hebben vastgelegd opdat de omvang van de vergoeding kan berekend worden". Het oordeelt tenslotte: "De eerste rechter heeft bijgevolg terecht de gemeenrechtelijke vergoeding gelijkgesteld met de opzegtermijn die partijen conventioneel hadden voorzien". Het vonnis oordeelt dus niet, zoals eiseres stelt, dat de partijen zelf in hun overeenkomst ook de omvang van de vergoeding hebben beperkt tot 6 maanden.
4. Tweede grief: de rechtsvraag. Dat ook wanneer volgens de Handelshuurwet geen uitzettingsvergoeding verschuldigd is toch een gemeenrechtelijke schadevergoeding mogelijk is wordt zo goed als niet betwist

(1). Rechtspraak en doctrine zijn echter verdeeld over de mogelijkheid tot schadevergoeding door de verhuurder, in het geval waarin reeds een uitzettingsvergoeding ex art. 12 Handelshuurwet door de verkrijger verschuldigd is. De relevante en als geschonden aangewezen bepalingen luiden als volgt. Art. 1744 B.W.: "Indien bij het aangaan van de huur is overeengekomen dat, in geval van verkoop, de pachter of de huurder uit het gehuurde kan worden gezet door de koper, en geen beding gemaakt is omtrent de schadevergoeding, is de verhuurder verplicht de pachter of de huurder schadeloos te stellen op de volgende wijze." Art. 1745 B.W.: "Indien het een huis, een appartement of een winkel betreft, betaalt de verhuurder aan de uit het gehuurde gezette huurder, als schadevergoeding, een bedrag gelijk aan de huurprijs voor de tijd die (volgens de wet of de overeenkomst) gelaten wordt tussen de opzegging en het vertrek." Art. 12 Handelshuurwet: "Zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, mag hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts eruit zetten in de gevallen vermeld onder 1°, 2°, 3° en 4° van artikel 16, en mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval. Hetzelfde geldt wanneer de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen vóór de vervreemding, ingeval de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden in gebruik heeft." 3.1 Volgens de ene opvatting

(2)is cumul van beide stelsels mogelijk, nu beide vergoedingen die (eventueel) aan de handelshuurder verschuldigd zijn, enerzijds de eventuele aanvullende gemeenrechtelijke schadevergoeding t.l.v. de verhuurder, anderzijds de dwingende uitzettingsvergoeding volgens de Handelshuurwet t.l.v. de verkrijger, een verschillende juridische oorzaak of aard hebben. Dit is de in het middel verdedigde opvatting. Het middel gaat ervan uit dat de partijen geen beding omtrent de schadevergoeding hebben gemaakt en besluit dat uit de art. 1745 B.W. en 12 Handelshuurwet dus volgt dat deze vergoeding gelijk is aan de huur voor de duur van de in laatst vermeld artikel bepaalde opzeggingstermijn -één jaar- en verschuldigd is, ook al is dit artikel dat van een andere wet dan het gemene recht. Dit middel wordt niet gevolgd door enige eigen toelichting, noch enige verwijzing naar rechtspraak of rechtsleer, hoewel de opinies vrij verschillend zijn. 3.2 Volgens een andere opvatting

(3)is inderdaad cumul niet mogelijk, maar "vervangt" de bijzondere en dwingende bepaling van art. 12 Handelshuurwet impliciet naar zeker de suppletoire bepaling van het gemene recht, bevat in art. 1745 B.W. 3.3 Deze laatste opvatting lijkt me de juiste, zij het omdat het gemene recht dan eerder "niet toegepast" kan worden. Waar de verschillende aard van de Handelshuurwet t.o.v. het gemene recht volgens de eerste strekking (zie 3.1 hierboven) de cumul rechtvaardigt, lijkt met dit verschil precies de reden te zijn om aan te nemen dat de Handelshuurwet het gemene recht te dezen buiten werking heeft willen stellen (eerder dan "impliciet heeft opgeheven"). Inderdaad, de uitzettingsvergoeding, in de gevallen dat deze, volgens de art. 12 en 26 Handelshuurwet verschuldigd is, beoogt een grotere bescherming te bieden aan de huurder, inzonderheid een bescherming van de in het goed gevestigde handelszaak waarin hij geïnvesteerd heeft. Daarom voorziet deze wet een door de verkrijger van het vervreemde goed (en niet door de oorspronkelijke verhuurder) verschuldigde uitzettingsvergoeding die nauwkeurig en forfaitair wordt bepaald, waarvan slechts nadat het recht erop ontstond, kan afgeweken worden. De wettelijk bepaalde opzeggingstermijn kan dan ook niet dienstig zijn voor het bepalen van de gemeenrechtelijke schadevergoeding. 3.4 Er is een beding (art. 7) dat, ingeval van verkoop van het goed, de huurder kan worden uitgezet door de verkrijger, mits een opzeg van 6 maanden. Uit de ongegrondheid van de eerste grief blijkt dat de beslissing vaststaat dat er geen beding is m.b.t. een door de verhuurder, in dat geval, verschuldigde schadevergoeding. Anders dan in de zaak die aanleiding gaf tot het cassatiearrest van 8 april 1965

(4), is er ook geen verwijzing, in de huurovereenkomst, naar art. 12 Handelshuurwet. Volgens het gemene recht (art. 1745 B.W.) zou, in dergelijk geval - d.i. in het geval dat daaromtrent geen beding is gemaakt - door de verhuurder principieel een schadevergoeding verschuldigd zijn. 3.5 Dat de huurovereenkomst werkelijk een handelshuurovereenkomst is - wat vaststaat, ook al is er geen verwijzing naar de Handelshuurwet - sluit evenwel de toepassing van dat gemene recht uit (zodat eiseres zelfs niet, op grond van dit recht, op een vergoeding gelijk aan zes maanden huur kon aanspraak maken). De partijen hebben immers met kennis van zaken:

1. geopteerd voor een handelshuurovereenkomst en dus voor een dwingende wetgeving die het recht van de huurder in geval van vervreemding van het gehuurde goed nauwkeurig regelt in een ruimer perspectief dan het gemene recht, namelijk met het oog op bescherming van de handelszaak;
2. geen beding gemaakt omtrent een schadevergoeding (door de verhuurder) wegens die vervreemding, waarbij ze geacht worden te hebben geweten dat het gemene recht slechts suppletoir is, volgens de norm bepaald in "de wet of de overeenkomst", nl. de huurprijs over de daarin bepaalde opzegtermijn. Welnu, het staat vast dat:
3. de overeenkomst slechts betrekking heeft op de opzegtermijn voor de verkrijger
4. de Handelshuurwet de opzegtermijn bepaalt en dat deze hier werd nageleefd.
5. Er is in zulke omstandigheden dus geen reden om ten bate van de huurder, en ten laste van de verhuurder, boven de bewust gekozen schaderegeling volgens de HHW "zonder meer", dit is zonder uitdrukkelijk andersluidend beding, de regeling van art. 1745 B.W. toe te passen en allerminst volgens de reeds ten bate van dezelfde huurder toegepaste in art. 12 HHW bepaalde norm. Deze opvatting spoort met voormeld arrest van 8 april 1965, dat het evenwicht verzekert tussen de wilsautonomie van partijen en deze dwingende bepalingen van de Handelshuurwet. Het middel faalt naar recht.
6. Conclusie: verwerping. ___________________

(1)H. DE PAGE, Traité, IV, Les principaux contrats, Brussel, Bruylant, 1972, 857, nr. 791a; M. LA HAYE & J. VANKERCKHOVE, Les baux commerciaux, in Les Novelles, Droit civil, VI, Le louage de choses, II, Brussel, Larcier, 1984, 189, nr. 1739; A. VAN OEVELEN, " De gevolgen van de vervreemding van het gehuurde goed op de lopende huurovereenkomst ", N.F.M. 1991, 250, nr. 55.

(2)A. PAUWELS, Handelshuur, in A.P.R., Brussel, Larcier, 1971, 111, nr. 228; A. PAUWELS & M.-Th. VRANCKEN, " Art. 12 HHW ", Comm.Bijz.Ov. 1998, 32, 10-11, nr. 11; M. LA HAYE & J. VANKERCKHOVE, l.c,; A. VAN OEVELEN, l.c.; B. LOUVEAUX, Le droit du bail commercial, De Boeck Université, 350-352, nr. 357.

(3)W. PATERNOSTRE, Baux commerciaux et protection du fonds de commerce, Brussel, Ed. de la Revue de la Banque, 1951, 191, nr. 168; A. TSCHOFFEN & M. DUBRU, Les baux commerciaux. Commentaire de la loi du 30 avril 1951, Brussel, Bruylant, 1951, 188; A. GUSTOT, De handelshuurovereenkomsten. Commentaar en rechtspraak, Brussel, Economisch en sociaal instituut voor de middenstand, 1966, 76; R.P.D.B., V° Baux commerciaux, Complément I , Brussel, Bruylant, 1964, 32, nr. 219; H. DE PAGE, l.c. In een vonnis van 12 juni 1959 overwoog de rechtbank van eerste aanleg te Luik (J.T., 1959, 1959, 549) dat beide vergoedingen een verschillende juridische oorzaak hebben maar dat de "matière" van de uitzetting bij eigendomsoverdracht door de wetgever van 1951 behandeld werd "dans son ensemble".

(4)Pas., 1965, 845 en R.W., 1965-66, 241. Gerelateerde publicatie(s) Vonnis/arrest: ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20061222.6 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div