id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour de cassation Jugement/arrêt du 26 avril 2007 No ECLI: ECLI:BE:CASS:2007:ARR.20070426.10 No Rôle: C.06.0440.F Chambre: 1F - première chambre Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2007-06-21 Consultations: 241 - dernière vue 2026-07-03 06:42 Version(s): Traduction NL Fiche Le juge peut rejeter le refus de renouvellement du bail opposé par le bailleur lorsque la volonté de reconstruction qu'il a exprimée s'avère dès l'abord non sincère ou irréalisable
(1); ceci implique qu'il ne peut s'abstenir d'examiner si, lorsque le preneur du bail le soutient, le motif invoqué n'était pas dénué de toute sincérité
(2).
(1)Cass., 11 janvier 1990, RG 8669, n° 292; Cass., 31 janvier 1975, Bull. et Pas., 1975, I, 566; en doctrine, cf. not.: B. Louveaux, Le droit du bail commercial, De Boeck, 2002, nos 480 à 483; J. t'Kint et M. Godhaird, Le bail commercial, Rép. Not., t. VIII, L. IV, 1990, n° 334, p. 176, et, par analogie, n° 325, p. 173; L. Simont, J. De Gavre et P.-A. Foriers, Examen de jurisprudence, Les contrats spéciaux, R.C.J.B., 1996, n° 140, p. 347.
(2)Voir en matière de bail à ferme, Cass., 21 avril 2005, RG C.03.0413.F ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050421.19, n° 235 et les conclusions du ministère public. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (Congé. Renouvellement. Etc) Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail commercial - Préavis Mots libres: Renouvellement - Refus - Motif - Sincérité - Pouvoir du juge Bases légales: Loi - 30-04-1951 - Art. 16, I, 3° - 30 Lien ELI No pub 1951043003 Texte de la décision N° C.06.0440.F
- B. L.,
- B. L.-J., demandeurs en cassation, représentés par Maître John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où il est fait élection de domicile, contre LA FINANCIERE WAVRIENNE, société anonyme dont le siège social est établi à Wavre, rue de Nivelles, 20, défenderesse en cassation. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 6 avril 2006 par le tribunal de commerce de Nivelles, statuant en degré d'appel. Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport. L'avocat général André Henkes a conclu. Le moyen de cassation Les demandeurs présentent un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - article 149 de la Constitution ; - article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux formant la section 2bis « Des règles particulières aux baux commerciaux » du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil. Décisions et motifs critiqués Après avoir constaté en substance que, le 30 janvier 1987, les époux V.-R. ont consenti un bail commercial aux époux B-E pour un immeuble sis à Wavre à usage de bowling, pour une durée de neuf années consécutives, prenant cours le 1er février 1987 ; que le 15 mars 2004, la défenderesse a acquis l'immeuble ; que par lettre du 24 septembre 2004, les locataires ont demandé renouvellement ; que la défenderesse refusa le renouvellement par lettre du 6 novembre 2004 au motif de reconstruction, le jugement attaqué, par confirmation de la décision du premier juge, déboute les demandeurs de leur demande tendant à entendre dire pour droit que le bail a été valablement renouvelé et qu'ils peuvent rester dans les lieux jusqu'au 23 septembre 2013, dit pour droit que le bail prendra fin le 2 mars 2006 et condamne les demandeurs à déguerpir des lieux le 2 mars 2006 à minuit au plus tard. Le jugement attaqué fonde cette décision sur les motifs suivants : « Il y a lieu d'ajouter foi aux actes ; le refus de renouvellement du bail dit : ¿l'état général du bâtiment et de sa toiture en particulier nous ont amenés à envisager sa reconstruction au sens de l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux' ; c'est à bon droit que le premier juge [lire : a décidé] que le refus était congruent à la loi». Griefs Première branche Aux termes de l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail notamment pour le motif suivant : « sa volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. Est réputée reconstruction toute transformation précédée d'une démolition, affectant toutes deux le gros oeuvre des locaux et dont le coût dépasse trois années de loyer ». Lorsque le bailleur refuse de renouveler un bail commercial sur pied de cette disposition et que le preneur met en doute la sincérité du motif de reconstruction invoqué par le bailleur, le juge ne peut se contenter de l'affirmation du bailleur et doit vérifier la sincérité du motif allégué. En l'espèce, les demandeurs soutenaient, dans leurs conclusions d'appel, que les travaux envisagés par la défenderesse n'étaient pas des travaux de reconstruction au sens de l'article 16, I, 3°, précité de la loi du 30 avril 1951 de sorte que le refus de renouvellement du bail n'était pas justifié. Par le motif précité, le tribunal considère que la seule affirmation de la défenderesse de sa volonté de reconstruire le bâtiment suffit pour justifier son refus de renouvellement du bail sans qu'il soit nécessaire de vérifier si cette reconstruction est nécessaire ou non et, partant, si le motif allégué est sincère. Le jugement attaqué viole dès lors l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 visé en tête du moyen. Seconde branche Dans leurs conclusions d'appel, les demandeurs faisaient valoir le moyen suivant : « Le législateur n'a voulu permettre au bailleur de s'opposer au renouvellement du bail que si les travaux voulus par le bailleur étaient importants au point que leur exécution exigeait que l'immeuble ne fût plus occupé [¿]. Partant, le critère du 'gros oeuvre' devant être concerné par les travaux n'en est pas un [¿] dès lors que le gros oeuvre peut tout aussi bien nécessiter des réparations urgentes au sens de l'article 1724 du Code civil que des transformations, de la démolition voire de la reconstruction au sens de l'article 16, I, 3°, de la loi relative aux baux commerciaux. Il s'ensuit bien que le seul critère distinctif doit résider dans l'ampleur des travaux devant être exécutés suivant qu'ils commandent ou non la libération des lieux loués par le locataire. [...] Il n'est nullement discuté en l'espèce que les travaux envisagés par [la défenderesse] consistent en un renouvellement de la couverture de la toiture des lieux loués. [...] C'est vainement et gratuitement que [la défenderesse] affirme que l'exploitation du commerce [des demandeurs] ne pourrait pas se concevoir sans toiture au-dessus des pistes de bowling alors que les techniques de construction actuelles, et notamment le bâchage, permettent d'assurer une parfaite étanchéité des locaux occupés durant l'exécution de travaux de toiture. Il ne faut pas perdre de vue que les lieux loués sont pourvus à l'intérieur d'un faux plafond dont il n'a jamais été soutenu par [la défenderesse] qu'elle comptait l'enlever ou le remplacer. 1l est parfaitement concevable que durant le renouvellement des éléments de toiture qui sont faits de plaques en asbeste-ciment, l'entrepreneur consulté par [la défenderesse] procède au bâchage progressif de l'endroit envisagé. Tout cela ne peut en tous les cas justifier le refus opposé à la demande de renouvellement du bail commercial sur la base du motif invoqué ». Le jugement attaqué rappelle la motivation du premier juge selon laquelle « entrent en ligne de compte tous travaux affectant le gros oeuvre dont inter alia ceux qui portent sur la toiture » mais ne s'approprie pas ce motif. Le jugement attaqué laisse dès lors sans réponse le moyen précité des conclusions des demandeurs selon lequel les travaux de toiture envisagés par la défenderesse ne sont pas des travaux de reconstruction au sens de l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 à défaut d'empêcher les demandeurs d'exploiter l'immeuble pendant leur exécution (violation de l'article 149 de la Constitution). La décision de la Cour Quant à la première branche : En vertu de l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail en invoquant sa volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. Le juge peut rejeter le refus de renouvellement du bail opposé par le bailleur lorsque la volonté de reconstruction qu'il a exprimée s'avère dès l'abord non sincère ou irréalisable. Le jugement attaqué qui, pour donner effet au refus de renouvellement du bail motivé par la défenderesse sur la base de la disposition précitée, considère qu' « il y a lieu d'ajouter foi aux actes » sans examiner si, comme les demandeurs le soutenaient, le motif invoqué n'était pas dénué de toute sincérité, ne justifie pas légalement sa décision. Le moyen, en cette branche, est fondé. Par ces motifs, La Cour Casse le jugement attaqué ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement cassé ; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause devant le tribunal de commerce de Bruxelles, siégeant en degré d'appel. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Sylviane Velu et Philippe Gosseries, et prononcé en audience publique du vingt-six avril deux mille sept par le président de section Christian Storck, en présence de l'avocat général André Henkes, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Document PDF ECLI:BE:CASS:2007:ARR.20070426.10 Publication(s) liée(s) précédents: ECLI:BE:CASS:2005:ARR.20050421.19 voir plus récemment: ECLI:BE:CASS:2018:ARR.20180906.4 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div