ECLI:BE:CASS:2007:ARR.20071116.1

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(1)Cass., 7 septembre 2004, RG P.03.0986.N ECLI:BE:CASS:2004:ARR.20040907.2, n°385. Thésaurus Cassation: MOTIFS DES JUGEMENTS ET ARRETS - EN CAS DE DEPOT DE CONCLUSIONS - Matière civile (y compris les matières commerciale et sociale) Thésaurus UTU: DROIT PUBLIC ET ADMINISTRATIF - DROIT CONSTITUTIONNEL - Pouvoirs constitutionnels - Pouvoir judiciaire - art. 144-159 - Devoir de motivation - art. 149 Mots libres: Réponse au moyen de défense Bases légales: Constitution 1994 - 17-02-1994 - Art. 149 Texte de la décision N° C.06.0205.F GESTION ET IMMEUBLES, société anonyme dont le siège social est établi à Namur, rue de Bruxelles, 30bis, demanderesse en cassation, représentée par Maître John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où il est fait élection de domicile, contre SOCIETE MOSANE DE CONSTRUCTION, société anonyme en liquidation dont le siège social est établi à Namur (Bouge), chaussée de Louvain, 484, défenderesse en cassation, représentée par Maître Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 26 octobre 2005 par la cour d'appel de Liège. Le conseiller Philippe Gosseries a fait rapport. L'avocat général délégué Philippe de Koster a conclu. Le moyen de cassation La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants : Disposition légale violée Article 149 de la Constitution. Décisions et motifs critiqués Après avoir constaté que, « le 22 août 1989, la société anonyme Terrains et Immeubles concédait à [...] [la défenderesse] une option d'achat valable jusqu'au 15 septembre 1989 portant sur [un] immeuble, au prix de 12.000.000 francs [...] ; qu'est insérée dans cette option d'achat la clause suivante : 'cette option est conditionnée par le fait que vous confieriez la commercialisation exclusive, moyennant honoraires de 3 p.c. (+ TVA) du prix de vente hors TVA et hors terrain, à l'Immobilière Ledoux, département de [la demanderesse] [...], de l'immeuble de bureaux que vous - ou votre groupe - construiriez sur ce terrain' ; que cette option fut prolongée le 15 septembre 1989 jusqu'au 19 septembre 1989 inclus ; que, durant les négociations, [la défenderesse] voulut se réserver la faculté de se substituer comme acheteur véritable une autre personne, ce que la société anonyme Terrains et Immeubles accepta ; que, le 18 septembre 1989, [la défenderesse] et la société anonyme Terrains et Immeubles signèrent la convention de vente sous seing privé, l'immeuble précité étant vendu pour le prix de 9.500.000 francs ; que cette convention comprend une réserve d'élire command [...] ; que, le même jour, [la défenderesse] et la société anonyme Terrains et Immeubles signèrent un document dénommé 'avenant' rédigé comme suit : 'La [défenderesse] [...] par les présentes a confié à l'Immobilière Ledoux [...] la commercialisation exclusive de deux plateaux de bureaux de plus ou moins 416 mètres carrés chacun, à ériger sur le terrain [...], à vendre au prix à fixer par [la défenderesse] ou par tous tiers de plus ou moins 28.000 francs le mètre carré, hors terrain et hors TVA, moyennant une commission hors TVA (actuellement de 17 p.c.) de 3 p.c. du prix de vente hors terrain et hors TVA, à payer à la signature des compromis de vente. Cette commission est due quel que soit l'acheteur de ces deux plateaux », et après avoir décidé que la défenderesse « s'est engagée, pour elle-même et pour qui il appartiendra, à confier à [la demanderesse] la commercialisation exclusive litigieuse ; qu'il est établi que [la défenderesse] n'a pas veillé à transmettre cette obligation à l'association sans but lucratif Maison Syndicale F.G.T.B. avec la charge de l'imposer à son tour aux éventuels acquéreurs successifs ; qu'elle ne soulève aucun cas de force majeure qui justifierait cette inexécution de la convention du 18 septembre 1989, laquelle est fautive et l'oblige à réparer le dommage subi par [la demanderesse], qui bénéficie en vertu de la stipulation pour autrui d'un droit direct à son encontre », l'arrêt condamne la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 17.324,78 euros, calculée sur la base de 832 mètres carrés à 28.000 francs le mètre carré. Griefs Dans ses conclusions d'appel, la demanderesse soutenait que son préjudice consistait dans la perte de la commission de trois p.c. pour la commercialisation exclusive que la défenderesse s'était engagée - pour elle-même ou pour compte de qui il appartiendra - à confier à la demanderesse et que cette commission devait être calculée sur la base de 294.750.000 francs qui était le prix des constructions estimé par Soficom Development, pour les motifs suivants : « L'avenant du 18 septembre 1989 précise : 'deux plateaux de bureaux de plus ou moins 416 mètres carrés chacun' c'est-à-dire 832 mètres carrés au total car à l'époque, le dernier projet pour la F.G.T.B. reprenait deux plateaux de bureaux selon l'avant-projet de l'architecte J.-B. Courtois de 1989 ; les projets et les propriétaires du terrain ont par la suite encore changé et à ce jour ce sont finalement 2.875 mètres carrés de bureaux qui ont été construits et qui sont occupés par la Région wallonne ; la mention 'plus ou moins' au niveau des superficies reprises dans l'avenant exprime clairement la notion évolutive de la promotion quant à sa taille afin de la faire correspondre à la réalité une fois les superficies construites. Enfin, en ce qui concerne le prix, la valeur reprise dans l'avenant était tout aussi évolutive en mentionnant également 'plus ou moins' car il est évident que la valeur des superficies de bureaux évolue constamment ; dès lors, quant à la hauteur du préjudice, [la demanderesse] dépose au rang de ses pièces une copie du bail emphytéotique avenu le 3 novembre 2003 avec la Région wallonne et enregistré à la conservation des hypothèques ; [...] il ressort de ce bail que la valeur du bâtiment est stipulée pour un montant de 7.041.903 euros (soit 284.069.660 francs) ; en adaptant le calcul sur la base de la valeur officielle, puisque résultant de la valeur reprise dans un acte authentique, l'indemnité est de 3 p.c. X 7.041.903 euros = 211.257,09 euros (ou 8.522.090 francs) ; cela démontre de manière définitive et objective la hauteur du préjudice subi par [la demanderesse] ». L'arrêt laisse sans réponse le moyen précité des conclusions de la demanderesse selon lequel le nombre de mètres carrés et le prix au mètre carré mentionnés par l'avenant étaient approximatifs, de sorte que, pour fixer le prix, la cour [d'appel] devait tenir compte de la surface réelle de bureaux construite et du prix réel au mètre carré. L'arrêt n'est dès lors pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution). La décision de la Cour L'arrêt, qui considère que, « sans la faute de [la défenderesse], [la demanderesse] aurait obtenu la commercialisation exclusive décrite dans l'avenant [...] puisqu' il y a bien eu construction de bureaux commercialisés par la société Soficom », décide que, « pour évaluer [le] préjudice [de la demanderesse], [...] il y a lieu de s'en tenir [...] à ce que les parties ont inséré dans [ledit] avenant [,] savoir la commercialisation exclusive de deux plateaux de bureaux de plus ou moins 416 mètres carrés chacun à vendre au prix à fixer par [la demanderesse] ou par tous tiers de plus ou moins 28.000 francs le mètre carré, soit une commission de trois p.c. de 832 mètres carrés à 28.000 francs le mètre carré, soit 698.000 francs [ou] 17.324,78 euros ». L'arrêt, qui répond, en les contredisant, aux conclusions de la demanderesse soutenant que son préjudice devait être évalué à trois pour cent du montant des constructions réalisées, que la société Soficom avait estimé à 294.750.000 francs, soit 8.842.500 francs, ou 219.199,85 euros, n'était pas tenu de répondre plus amplement auxdites conclusions qui, en analysant les termes de l'avenant litigieux, faisaient valoir, non un moyen distinct, mais un argument à l'appui du moyen que la demanderesse développait à propos de l'évaluation de son préjudice. Le moyen ne peut être accueilli. Par ces motifs, La Cour Rejette le pourvoi ; Condamne la demanderesse aux dépens. Les dépens taxés à la somme de cinq cent septante-quatre euros vingt-huit centimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent septante et un euros dix-huit centimes envers la partie défenderesse. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Claude Parmentier, les conseillers Didier Batselé, Daniel Plas, Philippe Gosseries et Martine Regout, et prononcé en audience publique du seize novembre deux mille sept par le président de section Claude Parmentier, en présence de l'avocat général délégué Philippe de Koster, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Document PDF ECLI:BE:CASS:2007:ARR.20071116.1 Publication(s) liée(s) cité par: ECLI:BE:CASS:2012:CONC.20120614.6 ECLI:BE:CASS:2014:CONC.20141024.2 ECLI:BE:CASS:2016:CONC.20161107.2 ECLI:BE:CASS:2022:CONC.20220113.1N.9 précédents: ECLI:BE:CASS:2004:ARR.20040907.2 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div