ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080114.5

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van Cassatie Vonnis/arrest van 14 januari 2008 ECLI nr: ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080114.5 Rolnummer: C.07.0234.N Kamer: 3N - derde kamer Rechtsgebied: Burgerlijk recht - Overige Invoerdatum: 2008-02-04 Raadplegingen: 891 - laatst gezien 2026-06-18 18:30 Versie(s): Vertaling FR Fiche 1 Uit artikel 3, eerste lid, van de Handelshuurwet volgt dat een handelshuur waarvan de partijen geen duur, een onbepaalde duur of een kortere duur dan de in dit artikel bepaalde duur van negen jaar, hebben bepaald, van rechtswege negen jaar bedraagt. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Algemeen UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Handelshuur - Duur Vrije woorden: Duur van de overeenkomst Wettelijke bepalingen: Wet - 30-04-1951 - Art. 3, eerste lid - 30 ELI link Pub nr 1951043003 Fiche 2 Artikel 14, derde lid van de Handelshuurwet is de enige uitzondering op de regel dat een handelshuurovereenkomst voor onbepaalde duur uitgesloten is. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (Opzegging. Huurhernieuwing. Enz) UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Handelshuur - Duur Vrije woorden: Overeenkomst van onbepaalde duur Wettelijke bepalingen: Wet - 30-04-1951 - Art. 14, derde lid - 30 ELI link Pub nr 1951043003 Fiche 3 De appelrechter die, na de hogere beroepen gegrond te hebben verklaard, het beroepen vonnis wijzigt en zelf uitspraak doet over het geschil, dient de zaak niet naar de eerste rechter te verwijzen wanneer hij zelf een onderzoeksmaatregel beveelt, ook al had het beroepen vonnis dezelfde onderzoeksmaatregel bevolen. Thesaurus CAS: HOGER BEROEP - BURGERLIJKE ZAKEN (HANDELSZAKEN EN SOCIALE ZAKEN INBEGREPEN) - Gevolgen. Bevoegdheid van de rechter UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Handelshuur - Duur Vrije woorden: Devolutieve kracht - Bevestiging van de door de eerste rechter bevolen onderzoeksmaatregel - Wijziging van het beroepen vonnis Wettelijke bepalingen: Gerechtelijk Wetboek - 10-10-1967 - Art. 1068, tweede lid Tekst van de beslissing Nr. C.07.0234.N

1. V.J.,
2. G.N.,
3. G.J.,
4. G.M., eisers, vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Broderodestraat 13, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen GEENS H., naamloze vennootschap, met zetel te 3000 Leuven, Riddersstraat 266, verweerster, vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 6 december 2006 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Leuven. De zaak is bij beschikking van de voorzitter van 20 december 2007 verwezen naar de derde kamer. Afdelingsvoorzitter Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Ria Mortier heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDELEN De eisers voeren in hun verzoekschrift drie middelen aan.
5. Eerste middel Geschonden wettelijke bepalingen - artikel 149 van de Grondwet; - de artikelen 1134 en 1135 van het Burgerlijk Wetboek; - de artikelen 1, 3, 13, eerste lid, 14, eerste en derde lid, 16, 24 en 26 van Boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling IIbis, van het Burgerlijk Wetboek, zoals vervangen door de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten; Aangevochten beslissingen Het bestreden vonnis verklaart het hoger beroep ingesteld door de verweerster ontvankelijk en gegrond, oordeelt dat de opzegging die de eisers deden per brief van 20 september 2005, aangetekend verzonden op 23 september 2005, aan de verweerster, waarmee zij een einde wensten te stellen aan de huurovereenkomst van 9 oktober 1981, nietig is; dat de huurovereenkomst van onbepaalde duur is en bijgevolg geacht moet worden te zijn aangegaan voor een periode van maximaal negenennegentig jaar en geacht moet worden in principe te zullen verstrijken op 1 januari 2080; dat de eisers niet over de mogelijkheid beschikken om de huurovereenkomst, bij gebrek aan conventionele of wettelijke bevoegdheid daartoe, vóór het verstrijken van deze periode op te zeggen. Deze beslissingen worden gesteund op de volgende overwegingen: "
6. Per brief van 20 september 2005, aangetekend verzonden op 23 september 2005, lieten (de eisers) aan (de verweerster) het volgende weten: ‘Bij notariële overeenkomst van 9 oktober 1981 is bepaald dat de handelshuur-overeenkomst een einde neemt op 24 november
7. Vermits u geen huurhernieuwing heeft gevraagd binnen de nuttige termijn, nemen wij aan dat u het pand zal verlaten uiterlijk op de einddatum van 24 november
8. (...) Louter in ondergeschikte orde, indien u zou menen dat u het pand niet moet verlaten op 24 november 2006 en ook de rechtbank de mening toegedaan zou zijn dat er een overeenkomst van onbepaalde duur is ontstaan, wensen wij u nu reeds een opzegging te betekenen. Aangezien in dat geval slechts sprake kan zijn van een inmiddels ontstane overeenkomst van onbepaalde duur, zeggen wij de overeenkomst op met een opzeggingstermijn van 18 maanden, ingaand op 1 oktober 2005 om te eindigen op 31 maart 2007'. Per aangetekende brief van 5 oktober 2005 aan (de eisers) verklaarde (de verweerster) niet akkoord te gaan met de inhoud van hun brief van 20 september 2005 om de handelshuurovereenkomst als beëindigd te beschouwen op 24 november
9. Bij dezelfde brief vroeg (de verweerster), als antwoord op de opzegging, ‘een eerste huurhernieuwing van 9 jaar aan om onze handel verder te drijven (...)'. (...) Per aangetekende brief van 31 oktober 2005 lieten (de eisers) aan (de verweerster) weten dat ze bij hun standpunt bleven dat de overeenkomst in kwestie voor bepaalde tijd werd gesloten en dat zij derhalve het pand dient te verlaten uiterlijk op 24 november
10. In ondergeschikte orde verzette men zich tegen het verzoek tot huurhernieuwing ‘om reden dat aan het onroerend goed een andere bestemming zal worden gegeven waarbij iedere handelsactiviteit zal uitgesloten zijn' (...). (...)
11. De notariële huurovereenkomst van 9 oktober 1981 bepaalt dat de huur ‘wordt toegestaan en aanvaard (...) voor de ganse duur van de vennootschap-huurster, opgericht (...) op vierentwintig november negentienhonderd zesenzeventig, en waarvan de duur normaal verstrijkt op vierentwintig november tweeduizend en zes'. Volgens (de verweerster) houdt deze bepaling in dat, nu de vennootschap volgens de naderhand gewijzigde statuten niet langer voor dertig jaar maar voor onbepaalde duur is opgericht, ook de huurovereenkomst van 9 oktober 1981 van onbepaalde duur is geworden, met dien verstande dat de termijn van huurovereenkomsten van onbepaalde duur van rechtswege beperkt zou zijn tot 99 jaar. (De eisers) van hun kant stellen dat het bewuste beding niets anders inhoudt dan dat de huurovereenkomst wel degelijk voor een bepaalde duur werd afgesloten, met name voor een termijn die eindigt op 24 november
13. Als een beding van een overeenkomst voor meer dan één betekenis vatbaar is, is het beding dubbelzinnig en is er nood aan interpretatie. Interpretatie dient te geschieden volgens de regels van het Burgerlijk Wetboek (de artikelen 1156-1164 van het Burgerlijk Wetboek). Alle bedingen van een overeenkomst worden uitgelegd het ene door het andere, zodat elk beding wordt opgevat in de zin die uit de gehele akte voortvloeit (artikel 1161 van het Burgerlijk Wetboek). (...)
14. In casu werd de huurovereenkomst van 9 oktober 1981, naar de letter van de notariële akte gesloten ‘voor de ganse duur van de vennootschap-huurster'. Op dat ogenblik was (de verweerster), volgens haar statuten, opgericht voor onbepaalde duur te rekenen vanaf 24 november 1976, maar met een minimumduurtijd gelijk aan de maximumtermijn die de wetgeving op dat ogenblik (‘thans') op dertig jaar bepaalde (artikel 4, eerste lid, van de statuten). De vraag is of de overeenkomstsluitende partijen - niettegenstaande de expliciete toevoeging dat ‘de duur (van de vennootschap-huurster) normaal verstrijkt op 24 november 2006' - de gemeenschappelijke bedoeling hebben gehad dat de termijn van de huurovereenkomst in de toekomst zou worden verlengd telkens ook de duur van de vennootschap-huurster zou worden verlengd, in het bijzonder tot na 24 november
15. De vraag is met andere woorden of het de bedoeling is geweest om de termijn van de huur automatisch te koppelen aan het (voort)bestaan van de vennootschap-huurster.
16. De rechtbank dient te achterhalen wat de gemeenschappelijke bedoeling van de contracterende partijen is geweest op het ogenblik dat de overeenkomst werd gesloten, in casu op 9 oktober
17. Ontwikkelingen van latere datum kunnen op de wilsovereen-stemming, die zich op dat ogenblik definitief heeft gevormd, onmogelijk enige invloed hebben gehad. Conform de op 9 oktober 1981 vigerende wetgeving was de duur van een naamloze vennootschap in principe beperkt tot maximum dertig jaar (artikel 102, tweede lid (oud), van de Vennootschappenwet). Deze bepaling werd pas vervangen bij artikel 39 van de Wet van 5 december 1984 tot wijziging van de wetten op de handelsvennootschappen, gecoördineerd op 30 november 1935 (B.S. 12 december 1984, p. 15612). Sindsdien zijn naamloze vennootschappen - tenzij bij de statuten anders bepaald - in beginsel aangegaan voor onbepaalde tijd (artikel 102, eerste lid (nieuw), van de Vennootschappenwet; zie thans art. 645, eerste lid, Wetboek van Vennootschappen). Het is dan ook pas na deze wetswijziging, namelijk bij beslissing van haar buitengewone algemene vergadering van 21 mei 1986, dat (de verweerster) haar statuten heeft gewijzigd in die zin dat de vennootschap van dan af voor onbepaalde duur bestaat, zonder beperking in de tijd (huidig artikel 3 van de statuten). Bijgevolg is het weinig waarschijnlijk dat de partijen bij de huurovereenkomst van 9 oktober 1981 zich op die datum reeds rekenschap zouden hebben gegeven van de mogelijkheid dat de vennootschap-huurster ooit voor onbepaalde duur zou kunnen (voort)bestaan - mogelijkheid die pas meer dan vier jaar later bij wet werd ingevoerd.
18. Echter, ook op 9 oktober 1981 geldende vennootschapswetgeving voorzag reeds in de mogelijkheid dat de (destijds per definitie beperkte) duur van een naamloze vennootschap kon worden verlengd, telkens voor een nieuwe termijn van maximum dertig jaar vanaf de beslissing tot verlenging (artikel 102, derde lid (oud), van de Vennootschapswet). Bij de oprichting van (de verweerster) werd met deze mogelijkheid zeker rekening gehouden. Dit blijkt uit artikel 4 van de oprichtingsakte van 24 november 1976, waarin de vennootschap uitdrukkelijk wordt opgericht ‘voor bepaalde duur' en de wettelijke maximumduur die op dat ogenblik gold (‘thans dertig jaar') slechts vermeld wordt als de ‘minimumduurtijd' van de vennootschap (lid 1), alsmede uit de expliciete toevoeging van de mogelijkheid voor de vennootschap om ook verbintenissen aan te gaan die deze duurtijd (van dertig jaar) zouden overschrijden (lid 2). Deze mogelijkheid van (opeenvolgende) verlengingen van de vennootschap-huurster was derhalve ook bekend aan de partijen bij de huurovereenkomst van 9 oktober 1981 - temeer daar de natuurlijke personen die, ongeacht hun hoedanigheid, betrokken waren bij het sluiten van deze huurovereenkomst (de eisers) ook betrokken waren bij de oprichting van de vennootschap-huurster op 24 november
19. Door in de huurovereenkomst van 9 oktober 1981 te bepalen dat de huur wordt toegestaan en aanvaard ‘voor de ganse duur van de vennootschap-huurster', duur die slechts ‘normaal' - dus niet noodzakelijk? verstrijkt op 24 november 2006, hebben de overeenkomstsluitende partijen dan ook minstens impliciet verwezen naar de mogelijkheid dat de vennootschap-huurster ook na de voormelde datum nog zou kunnen voortbestaan - en op die manier te kennen gegeven dat de duur van de huurovereenkomst in voorkomend geval aan de (verlengde) duur van de vennootschap dient te worden aangepast.
20. Overigens bepaalt de huurovereenkomst van 9 oktober 1981, in verband met de duur, tevens dat de huur een einde zal nemen ‘ingeval van vroegtijdige ontbinding van de vennootschap voor het verstrijken van haar actuele duurtijd, alsook ingeval van faling en dit alsdan te rekenen vanaf die vroegtijdige ontbinding of vanaf het vonnis van faillietverklaring'. Het betreft twee ontbindende voorwaarden in de zin van artikel 1183 van het Burgerlijk Wetboek, op grond waarvan de huurovereenkomst van rechtswege zal worden beëindigd zodra (de verweerster) wordt ontbonden of in faling gaat. De rechtsgeldigheid van deze ontbindende voorwaarden doet niet ter zake. Aan de orde is immers niet de toepassing van één van deze ontbindende voorwaarden, maar uitsluitend de interpretatie van de bepaling aangaande de duur van de huurovereenkomst - waarbij het bestaan van deze ontbindende voorwaarden eveneens zijn nut kan bewijzen (artikel 1161 van het Burgerlijk Wetboek). In deze ontbindende voorwaarden kan immers de bevestiging worden gelezen dat het, in de geest van de overeenkomstsluitende partijen, wel degelijk de bedoeling is geweest om de vennootschap-huurster zolang zij bestaat in het pand te laten, met andere woorden om de duur van de huurovereenkomst automatisch te verbinden aan het lot van de vennootschap-huurster.
21. Huur van goederen is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich verbindt te betalen (artikel 1709 van het Burgerlijk Wetboek). Huur van goederen is derhalve in wezen tijdelijk van aard en kan niet ‘voor eeuwig' worden gesloten. De duur van huurovereenkomsten is beperkt tot maximum 99 jaar (artikel 1 Decreet 18=29 december 1790, Pasin. 1790, p. 105 - nog steeds van kracht). Deze bepaling is van openbare orde: huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor een langere termijn (zijn) nietig in hun geheel (zie H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, IV/1, Brussel, Bruylant, 1938, p. 476, nr. 492; M. La Haye en J. Vankerckhove, ‘Le louage des choses. Les baux en général', in Les Novelles. Droit civil, VI/1, Brussel, Larcier, 1964, p. 166-168, nrs. 288 en 295). Echter een huur waarvan de duur door de partijen niet uitdrukkelijk werd bepaald, is niet noodzakelijk eeuwigdurend en in strijd met de hierboven aangehaalde wettelijke bepalingen. Zo kan een huur waarvan de duur onderworpen is aan een ontbindende voorwaarde, zoals in casu, niet worden gelijkgesteld met een eeuwigdurende huur - hoelang de huur in werkelijkheid ook zou duren. In dat geval neemt de huur evenwel een einde na het verstrijken van de wettelijke maximumtermijn van 99 jaar indien de ontbindende voorwaarde zich tot dan toe nog niet zou hebben gerealiseerd (zie M. La Haye en J. Vankerckhove, l.c. p. 167, nr. 292).
22. De rechtbank sluit zich dan ook aan bij de interpretatie van (de verweerster), volgens dewelke de huurovereenkomst van 9 oktober 1981 - volgens de bedoeling der partijen - is gesloten voor de duur van de vennootschap-huurster en dus voor de onbepaalde duur, met dien verstande dat de huur alleszins beperkt is tot de wettelijke maximumtermijn van 99 jaar. Blijkens de notariële akte heeft de huurovereenkomst mondeling een aanvang genomen op 1 januari
23. De huurovereenkomst gesloten op 9 oktober 1981 tussen (de verweerster) en de rechtsvoorganger van (de eisers), moet bijgevolg geacht worden in principe te zullen eindigen op 1 januari
25. De betrokken huurovereenkomst is een handelshuur in de zin van artikel 1 van de Handelshuurwet. Zij is derhalve onderworpen aan de bepalingen van deze wet. Dit wordt door de partijen niet betwist. Zij gaan hier integendeel zelf van uit in hun conclusies. De Handelshuurwet onderwerpt de mogelijkheid voor de verhuurder om een handelshuur vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn op te zeggen aan strenge voorwaarden. De verhuurder kan de huur slechts opzeggen op bepaalde tijdstippen, volgens strikte vormvoorschriften, voor de bij wet bepaalde doeleinden en voorzover het huurcontract in deze mogelijkheid voorziet (artikel 3, laatste lid, van de Handels-huurwet).
26. In casu verleent de huurovereenkomst van 9 oktober 1981 enkel aan de vennootschap-huurster een recht op eenzijdige beëindiging van de huur. Voor de verhuurder daarentegen voorziet het contract niet in enige mogelijkheid tot voortijdige opzegging. Bij gebrek aan conventionele of wettelijke bevoegdheid om de hurovereenkomst vóór het verstrijken van zijn normale duurtijd, zoals hoger vastgesteld, eenzijdig te beëindigen, moet dan ook, in tegenstelling tot de eerste rechter, worden besloten dat de opzegging die door (de eisers) per brief van 20 september 2005, aangetekend verzonden op 23 september 2005, aan (de verweerster) werd meegedeeld, niet rechtsgeldig kon worden gegeven en derhalve nietig is. Er hoeft dan ook niet nader te worden ingegaan op de betwistingen aangaande de aanvraag tot huurhernieuwing van (de verweerster) per aangetekende brief van 5 oktober 2005 en de weigering hiervan door (de eisers) per aangetekende brief van 31 oktober
28. Uit het bovenstaande volgt dat de vordering van (de eisers), in zoverre zij betrekking heeft op de beëindiging van de betrokken huurovereenkomst, gelet op de hoger vastgestelde nietigheid van de opzegging, als ongegrond moet worden afgewezen. (...) VII. UITSPRAAK De rechtbank zegt voor recht dat de huurovereenkomst, gesloten tussen de verweerster en de rechtsvoorganger van de eisers bij notariële akte van 9 oktober 1981, is aangegaan voor onbepaalde duur." Grieven Eerste onderdeel Het bestreden vonnis stelt vast dat de rechtbank dient te achterhalen wat de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen is geweest "op het ogenblik dat de overeenkomst werd gesloten" en het stelt tevens vast dat conform de op de datum van de overeenkomst vigerende wetgeving de duur van een naamloze vennootschap in principe beperkt was tot dertig jaar en dat de verweerster pas na wijziging van de wet haar statuten heeft aangepast in die zin dat de vennootschap "van dan af" voor onbepaalde duur bestaat, "zonder beperking in de tijd". Vervolgens oordeelt het bestreden vonnis enerzijds dat het weinig waarschijnlijk is dat de partijen bij de handelshuurovereenkomst zich op de datum van het contract al rekenschap zouden hebben gegeven van de mogelijkheid dat de verweerster ooit voor onbepaalde duur zou kunnen (voort)bestaan en stelt het vast dat de verweerster pas vanaf de wijziging van haar statuten op 21 mei 1986 voor onbepaalde duur bestaat. Anderzijds beslist het bestreden vonnis "de huurovereenkomst van 9 oktober 1981 - volgens de bedoeling der partijen - is gesloten voor de duur van de vennootschap-huurster en dus voor onbepaalde duur". De rechtbank beslist dus dat zij moet nagaan wat de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen is geweest bij het sluiten van de overeenkomst. Ze stelt vast dat deze gemeenschappelijke bedoeling, gelet op de stand van wetgeving en gelet op de statuten van de verweerster op dat ogenblik, niet kan zijn geweest om een huurovereenkomst voor onbepaalde duur aan te gaan en dat de verweerster pas vanaf 1986 voor onbepaalde duur bestaat. Toch beslist de rechtbank tegelijk dat de huurovereenkomst volgens de bedoeling van de partijen gesloten is voor de duur van de verweerster en dus voor onbepaalde duur. Aldus laat het bestreden vonnis zijn beslissing dat de huurovereenkomst voor onbepaalde duur is aangegaan en dat de door de eisers gegeven opzegging bijgevolg nietig is steunen op tegenstrijdige redenen (schending van artikel 149 van de Grondwet). Tweede onderdeel Het bestreden vonnis stelt vast dat de betrokken huurovereenkomst een handelshuur is in de zin van artikel 1 van de Handelshuurwet en derhalve onderworpen is aan de bepalingen van deze wet. De Handelshuurwet legt bijzondere regels op die gebiedend zijn en alle daarmee strijdige overeenkomsten verbieden. De appelrechters beslissen dat de handelshuurovereenkomst voor onbepaalde duur werd aangegaan, met dien verstande dat de huur in ieder geval een einde neemt na het verstrijken van de wettelijke maximumtermijn van negenennegentig jaar en bijgevolg geacht moet worden in principe te zullen verstrijken op 1 januari
29. Artikel 3 van de Handelshuurwet bepaalt dat de duur van de handelshuur niet korter mag zijn dan negen jaren en bepaalt verder uitsluitend op welke wijze de partijen de overeenkomst vroegtijdig kunnen beëindigen. Artikel 13 van dezelfde wet geeft de huurder het recht om de vernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen hetzij bij het verstrijken van deze huurovereenkomst, hetzij bij het verstrijken van de eerste of de tweede hernieuwing ervan, telkens voor een duur van negen jaar. Het eerste lid van artikel 13 bepaalt uitdrukkelijk dat dit recht beperkt is tot drie hernieuwingen. Artikel 14, derde lid, van de Handelshuurwet voert de enige uitzondering op dit systeem in: indien de van het recht op huurhernieuwing vervallen huurder in het bezit van het verhuurde goed wordt gelaten na het eindigen van de huur komt een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand die de verhuurder kan beëindigen door achttien maanden van tevoren op te zeggen. Uit de samenlezing van deze dwingende artikelen van de Handelshuurwet volgt dat een handelshuur, volgens het mechanisme van de wet, in beginsel niet voor onbepaalde duur kan worden gesloten, en dat een huur voor onbepaalde duur slechts kan ontstaan in het geval van artikel 14, derde lid, van de wet. Het bestreden vonnis stelt niet vast dat de partijen zich in de omstandigheid bedoeld in de uitzonderingsbepaling van artikel 14, derde lid, bevinden. Door desondanks te beslissen dat de handelshuur voor onbepaalde duur werd aangegaan schendt het bestreden vonnis de dwingende bepalingen van de Handelshuurwet (schending van de artikelen 1, 3, 13, eerste lid, artikel 14, derde lid, 16, 24 en 26 van de Handelshuurwet) en miskent het het beginsel dat overeenkomsten niet alleen verbinden tot hetgeen daarin uitdrukkelijk is bepaald maar ook tot alle gevolgen die de wet eraan verbindt (schending van de artikelen 1134 en 1135 van het Burgerlijk Wetboek). Derde onderdeel Het bestreden vonnis oordeelt dat de partijen een huur van onbepaalde duur aangingen, met dien verstande dat deze beperkt is tot de wettelijke maximumtermijn van negenennegentig jaar, zodat de op 9 oktober 1981 gesloten huurovereenkomst geacht moet worden in principe te zullen eindigen op 1 januari
30. Het bestreden vonnis stelt vast dat de betrokken huurovereenkomst een handelshuur is in de zin van artikel 1 van de Handelshuurwet en derhalve onderworpen is aan de bepalingen van deze wet. Het bestreden vonnis stelt echter tevens vast dat de huurovereenkomst voor de verhuurder niet voorziet in enige mogelijkheid tot voortijdige opzegging en beslist dat de opzegging van de eisers nietig is, bij gebrek aan conventionele of wettelijke bevoegdheid om de huurovereenkomst vóór het verstrijken van de normale duurtijd eenzijdig te beëindigen. Krachtens artikel 3 van de Handelshuurwet mag een handelshuur in de zin van de wet niet korter zijn dan negen jaar behalve wanneer de huurder verkeert in het geval van verval van artikel 14, derde lid, in welk geval een huur van onbepaalde duur ontstaat. Nu de appelrechters aannamen dat de in de huurovereenkomst als einddatum vermelde datum, 24 november 2006, niet de einddatum van de overeenkomst kon zijn, konden zij krachtens de dwingende bepalingen van de Handelshuurwet alleen beslissen dat de handelshuur voor minstens negen jaar werd aangegaan (artikelen 3 en 13 Handelshuurwet) en dat zij bij het verstrijken van de eerste huurperiode door stilzwijgende wederinhuring van onbepaalde duur is geworden en bijgevolg opzegbaar is door de verhuurder met een opzeggingstermijn van achttien maanden (artikel 14, eerste en derde lid, Handelshuurwet). Door te beslissen dat de eisers niet over een conventionele of wettelijke mogelijkheid tot opzegging beschikken, schendt het vonnis dan ook de dwingende bepalingen van de Handelshuurwet (schending van de artikelen 1, 3, eerste lid, 13, 14, eerste en derde lid, 16, 24 en 26 van de Handelshuurwet). De Handelshuurwet kent maar één mogelijkheid waarin een handelshuur van onbepaalde duur kan zijn, met name het in artikel 14, derde lid, van de wet bedoelde geval. Dit artikel verleent de verhuurder evenwel uitdrukkelijk de mogelijkheid om de aldus ontstane huur van onbepaalde duur op te zeggen met een termijn van achttien maanden. Het bestreden vonnis stelt vast dat de eisers verbonden zijn door een handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur waarop de Handelshuurwet van toepassing is. Het stelt niet vast dat de eisers afstand deden van de bescherming van de door deze wet in hun belang voorziene mogelijkheid tot opzegging. Door desalniettemin te beslissen dat de verhuurder de handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur niet kan opzeggen, zodat de opzegging van de eisers nietig is, schenden de appelrechters de dwingende bepalingen van de Handelshuurwet en is hun beslissing niet naar recht verantwoord (schending van de artikelen 1, 3, 13, eerste lid, 14, eerste en derde lid, 16 en 26 van de Handelshuurwet).
31. Tweede middel Geschonden wettelijke bepalingen - artikel 1068 van het Gerechtelijk Wetboek. Bestreden beslissing De rechtbank van eerste aanleg stelt vooraf vast (bladzijde 12/22 en 13/22 van het bestreden vonnis) dat "(...) (de verweerster) het maandelijkse huurgeld vanaf februari 2004 (heeft) verminderd met 10 pct. - gedeelte dat volgens de verweerster kennelijk overeenstemt met de vermindering van huurgenot als gevolg van de aangevoerde gebreken van het gehuurde pand, in het bijzonder de waterinfiltraties op verschillende plaatsen in het gebouw (...), en de daaruit voortvloeiende gevolgschade van uiteenlopende aard" en "(De eisers) brengen evenwel een factuur bij van de NV Algemene Dakwerken M & V van 18 april 2004 voor een bedrag van 11.692,86 euro wegens ‘renoveren van plat dak gelegen te Leuven, Ridderstraat 268', met verwijzing naar de prijsofferte van 3 maart
32. Hieruit kan worden afgeleid dat (de eisers), kort na de schriftelijke ingebrekestelling door (de verweerster) per brief van 19 februari 2004, stappen hebben ondernomen om het dak van het betrokken pand te laten herstellen en op die manier aan de waterinfiltraties te verhelpen. (De verweerster) betwist overigens niet dat deze herstelling daadwerkelijk werd uitgevoerd, meer bepaald in maart-april
33. Hiermee is evenwel nog niet vastgesteld dat op die manier aan alle aangevoerde gebreken en gevolgschade volledig zou zijn verholpen, zodat aan de huurders opnieuw het volwaardige huurgenot zou zijn verzekerd". en dat, aangezien de rechtbank "thans over onvoldoende gegevens beschikt om met kennis van zaken te kunnen oordelen over het eventuele (voort)bestaan van de door (de verweerster) aangevoerde gebreken, de mate waarin deze het huurgenot zouden hebben verminderd en de vraag wie in voorkomend geval voor deze gebreken en/of de gevolgschade aansprakelijk moet worden gesteld, (...) het aangewezen (is) om, zoals de eerste rechter terecht heeft beslist, over te gaan tot de aanstelling van een deskundige met opdracht zoals hierna bepaald. De door (de verweerster) bijgebrachte foto's maken het bestaan van gebreken en/of gevolgschade op zijn minst aannemelijk. Ook de (relatief omvangrijke) herstelling van het dak van één van de gehuurde gebouwen die in maart-april 2004, na de schriftelijke ingebrekestelling door (de verweerster) per brief van 19 februari 2004, in opdracht van (de eisers) werd uitgevoerd, vormt een aanwijzing dat er in het verleden wel degelijk problemen zijn geweest - waarvan thans moet worden uitgemaakt of deze problemen en/of de gevolgschade al dan niet (geheel of gedeeltelijk) zijn hersteld.
34. Het staat echter vast dat (de eisers) herstelwerken hebben laten uitvoeren aan het dak van één van de verhuurde panden. Blijkens de offerte en de factuur kunnen deze werken overigens van een vrij omvangrijke aard worden geacht, zodat in redelijkheid moet worden aangenomen dat (de eisers) minstens voor een stuk zijn tegemoetgekomen aan de verzuchtingen van (de verweerster), in het bijzonder wat de waterinfiltraties betreft. Hieruit volgt dat aan de vermindering van het huurgenot, die door (de verweerster) zelf per brief van 19 februari 2004 werd geraamd op 10 pct. van het huurgeld, door de uitgevoerde herstelwerken minstens gedeeltelijk werd verholpen. Om die reden kan de vordering van (de eisers) in zoverre zij betrekking heeft op de achterstallige gedeelten van (10 pct. van) het huurgeld die door (de verweerster) werden ingehouden, thans reeds - ten provisionele titel - gedeeltelijk worden toegekend". Alvorens verder recht te doen stelt de rechtbank van eerste aanleg vervolgens de heer W.F. aan als deskundige en verzendt de zaak in afwachting van de neerlegging van het deskundig verslag voor verdere behandeling van de vordering van de eisers tot betaling van achterstallige huurgelden en achterstallige indexaties van huurgelden, voor zover niet verjaard, naar de rol, na de opdracht van de deskundige als volgt te hebben bepaald: "Na de rechter, de partijen en hun advocaten kennis te hebben gegeven van dag en uur waarop hij zijn werkzaamheden ter plaatse (...) zal aanvangen, en na partijen te hebben aangemaand om hem alle dienstige stukken toe te zenden uiterlijk vijf werkdagen vóór de eerste bijeenkomst ter plaatse, - kennis te nemen van het geschil en te pogen de partijen te verzoenen; - indien dit niet mogelijk is, de staat van het gehuurde goed te beschrijven en, indien gebreken zouden worden vastgesteld, deze te beschrijven en technisch advies uit te brengen over de vastgestelde gebreken, meer bepaald over de oorzaken hiervan evenals over de hierdoor ontstane schade; - advies te geven over de wijze, de duur en de kosten van de herstellingswerken en, voorzover herstelling redelijkerwijze onmogelijk zou worden geacht, over de blijvende minwaarde en/of de vervangwaarde, alsook het eventueel geleden mingenot te bepalen; - te antwoorden op alle dienstige vragen van partijen; - van dit alles, bij gebreke aan geacteerde verzoening, een gemotiveerd verslag op te stellen; - het onderaan met de eed beklede verslag neer te leggen ter griffie van de rechtbank binnen de drie maanden na datum van inwerkingstelling; Dit alles overeenkomstig de bepalingen van artikel 962 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek". Grieven Ook de vrederechter had in haar vonnis van 19 januari 2006 de heer W.F. aangesteld als deskundige, op grond van de overweging (zevende bladzijde van het vonnis van 19 januari 2006) "Tenslotte zijn er aanwijzingen dat er zich mbt. het pand nog steeds problemen voordoen i.v.m. waterinfiltraties, zodat het gepast voorkomt alvorens verder te oordelen over de preciese omvang van de nog achterstallige bedragen een deskundige aan te stellen met de opdracht zoals hiernavolgend bepaald". De vrederechter bepaalde de opdracht als volgt (tiende bladzijde van het vonnis van 19 januari 2006): "... Na de rechter, de partijen en de advocaten kennis te hebben gegeven van dag en uur waarop hij zijn werkzaamheden ter plaatse (...) zal aanvangen en na partijen te hebben aangemaand hem alle dienstige stukken uiterlijk 5 werkdagen voor de eerste bijeenkomst ter plaatse toe te zenden; Kennis te nemen van het geschil en te pogen partijen te verzoenen; Indien zulks niet mogelijk is, de staat van het gehuurde goed te beschrijven en ingeval gebreken zouden worden vastgesteld, deze te beschrijven en technisch advies uit te brengen over deze vastgestelde gebreken, meer bepaald de oorzaken hiervan, evenals over de hierdoor ontstane schade; tenslotte advies te geven over de wijze, de duur en de kosten van de herstellingswerken en voorzover herstelling redelijkerwijze onmogelijk zou worden geacht, over de blijvende minwaarde en/of de vervangwaarde, alsmede het eventueel geleden mingenot te bepalen; Verder te antwoorden op alle nuttige en dienstige vragen van partijen; Van dit alles, bij gebreke aan geacteerde verzoening, een gemotiveerd verslag op te stellen". Ook de vrederechter stelde vast (bladzijde vijf van haar vonnis) dat op verzoek van de eisers door een gespecialiseerde firma een prijsofferte werd opgesteld betreffende het "renoveren van plat dak van showroom" op het adres van de verweerster, en dat aansluitend hierop op 18 april 2004 een factuur werd opgesteld voor een bedrag van 11.692,86 euro. Nu de appelrechters in het bestreden vonnis, zoals de vrederechter, vaststellen dat het niet zeker is dat aan alle door de verweerster aangevoerde gebreken - waaromtrent de appelrechters verduidelijken dat ze daarmee in het bijzonder doelen op de waterinfiltraties - zou zijn verholpen, zodat zij teneinde met kennis van zaken te kunnen oordelen over het eventuele (voort)bestaan van de gebreken, de mate waarin deze het huurgenot verminderden en de vraag wie voor de gebreken en/of de gevolgschade aansprakelijk moet worden gesteld, dezelfde deskundige aanstellen als de vrederechter en de opdracht van deze deskundige op dezelfde wijze als de vrederechter omschrijven, en nu zij verder slechts ten voorlopige titel een deel van de vordering van de eisers toekennen, konden de appelrechters, die bijgevolg het beroepen vonnis niet wijzigen en niet zelf uitspraak doen over het geschil, de zaak niet wettig naar de rol verzenden in afwachting van het deskundigenverslag, maar hadden zij integendeel de zaak naar de eerste rechter dienen te verwijzen (schending van artikel 1068, tweede lid, van het Gerechtelijk Wetboek).
35. Derde middel Geschonden wettelijke bepalingen - de artikelen 1319, 1320, 1322 en 2273, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek. Bestreden beslissing De rechtbank oordeelt dat de vordering van de eisers met betrekking tot de achterstallige indexeringen verjaard is voor de periode december 2001 - mei 2004 en een bedrag van 1.385,14 euro en slechts gegrond is voor de periode juni 2004 - april 2006 en een bedrag van 3.082,63 euro, na te hebben vastgesteld (bladzijde 10-12/22): "In casu werd de dagvaarding tot betaling van achterstallige huurgelden en indexaties aan (de verweerster) betekend op 26 april
36. In zoverre de vordering van (de eisers) betrekking heeft op achterstallige indexaties die dateren van meer dan één jaar vóór de datum van betekening van de dagvaarding (26 mei 2005), is deze vordering bijgevolg verjaard krachtens artikel 2273, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek. Volgens de bepaling van de oorspronkelijke overeenkomst van 9 oktober 1981, op dit punt geenszins gewijzigd door de latere avenanten, is de (geïndexeerde) huurprijs door (de verweerster) betaalbaar op voorhand de eerste van iedere maand. Uit de bijgebrachte uittreksels uit haar boekhoudkundige rekeningen (stukken 12-15 van (de verweerster) kan evenwel worden afgeleid dat (de verweerster) telkens pas omstreeks de 20ste van elke maand overging tot betaling van de huur voor de lopende maand. Hoe dan ook volgt hieruit dat, op de datum van betekening van de dagvaarding (26 mei 2005), de huurgelden voor de maanden december 2001 tot en met mei 2004 (...) sedert meer dan één jaar opeisbaar waren. De hoger bedoelde verjaring strekt zich derhalve uit tot de door (de eisers) gevorderde indexaties van de huurgelden voor de maanden december 2001 tot en met mei
37. Daarentegen waren de indexaties van de huurgelden die vanaf 1 juni 2004 zijn vervallen, op de datum van betekening van de dagvaarding (26 mei 2005) nog niet sedert meer dan één jaar opeisbaar. In zoverre de vordering van (de eisers) betrekking heeft op achterstallige indexaties van huurgelden verschuldigd vanaf de maand juni 2004, is de verjaring dan ook gestuit door deze dagvaarding. In die mate is de vordering derhalve niet verjaard.
38. Rekening houdende met, enerzijds, de geïndexeerde huurgelden die (de verweerster) voor de maanden december 2001 tot en met mei 2004 conventioneel verschuldigd was conform de brieven van (eerste eiseres) van 9 januari 2002, 23 december 2002 en 7 januari 2004, en, anderzijds, de huurgelden die door (de verweerster) voor de maanden december 2001 tot en niet mei 2004 daadwerkelijk werden betaald, zoals deze blijken uit de door (de verweerster) in haar beroepsconclusie weergegeven overzichtstabel, gestaafd aan de hand van de bijgebrachte uittreksels uit haar boekhoudkundige rekeningen (stukken 12-15 van (de verweerster)) en door de tegenpartij als zodanig niet ernstig betwist, stelt de rechtbank vast dat de vordering van (de eisers) verjaard is voor de hierna volgende bedragen aan achterstallige indexaties: (...) December 2003 - mei 2004: 6 x (3.614, 55 euro - 3.548, 70 euro) = 6 x 65,85 euro = 395,10 euro Of in totaal 1.385,14 euro. De inhouding van 10 pct. van het huurgeld vanaf februari 2004 blijkt door (de verweerster) evenwel te zijn berekend op een huurprijs van 3.548,70 euro in plaats van op de geïndexeerde huurprijs van 3.614, 55 euro. In zoverre de vordering van (de eisers) wat betreft de maanden februari 2004 tot en met mei 2004, de achterstallige indexaties van het huurgeld tot voorwerp heeft, is zij derhalve wel verjaard, zoals hierboven gemotiveerd. Het betreft meer bepaald een bedrag van 4 x (3.614,55 euro - 3.548,70 euro) = 4 x 65,85 euro = 263,40 euro. Dit bedrag is begrepen in de hierboven weergegeven berekening (zie randnr. 6). De rechtbank wijst de vordering van (de eisers) ten belope van duizend driehonderd vijfentachtig euro en veertien cent (1.385,14 euro) af wegens verjaring". Grieven Artikel 2273, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de rechtsvordering van verhuurders tot betaling van het bedrag dat volgt uit de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud verjaart door verloop van een jaar. Uit de stukken van de rechtspleging en meer bepaald uit het exploot van de dagvaarding die de eisers lieten betekenen door gerechtsdeurwaarder S. blijkt dat de dagvaarding werd betekend op 26 april
39. De appelrechters oordelen bijgevolg ten onrechte dat de vordering van de eisers voor de maand mei 2004 verjaard was (schending van artikel 2273, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek). In zoverre de appelrechters vaststellen dat de dagvaarding zou zijn betekend op 26 mei 2005 stellen ze vast dat het dagvaardingsexploot een verklaring inhoudt die ze niet bevat en miskennen ze de bewijskracht ervan (schending van de artikelen 1319, 1320 en 1322 van het Burgerlijk Wetboek) zodat zij op grond van deze onwettige vaststelling niet wettig konden beslissen dat de vordering van de eisers verjaard was voor de maand mei
40. III. BESLISSING VAN HET HOF Eerste middel Tweede onderdeel
41. De bepalingen van de Handelshuurwet aangaande de duur van de handelshuurrelatie beogen een evenwicht tussen het recht van de eigenaar om over zijn handelspand te kunnen beschikken en het recht van de kleinhandelaar om een stabiele handelszaak uit te bouwen.
42. Artikel 3, eerste lid, van de Handelshuurwet bepaalt dat de duur van de handelshuurovereenkomst niet korter mag zijn dan negen jaar. Een handelshuur van onbepaalde duur laat open of de duur langer of korter is dan negen jaar. Daaruit volgt dat een handelshuur waarvan de partijen geen duur, een onbepaalde duur of een kortere duur hebben bepaald, van rechtswege negen jaar bedraagt. Krachtens artikel 13, eerste lid, van de Handelshuurwet heeft de huurder het recht de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen, hetzij bij het verstrijken van deze overeenkomst hetzij bij het verstrijken van de eerste of de tweede hernieuwing ervan, en dit telkens voor een duur van in beginsel opnieuw minimum negen jaar, behoudens andersluidende overeenkomst tussen de partijen blijkens een authentieke akte of een voor de rechter afgelegde verklaring. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat in het geval de verhuurder of een van de verhuurders minderjarig is op het ogenblik van de hernieuwing van de huur, de duur daarvan kan worden beperkt tot de tijd die nog moet lopen tot aan zijn meerderjarigheid. Artikel 14, derde lid, van de Handelshuurwet bepaalt verder dat, indien de van het recht op hernieuwing vervallen huurder na het eindigen van de huur in het bezit van het verhuurde goed wordt gelaten, een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand komt, die de verhuurder zal kunnen beëindigen mits hij ze ten minste achttien maanden vooraf opzegt, onverminderd het recht van de huurder om de hernieuwing te vragen. De overgangsbepaling in artikel 33, eerste en tweede lid, van de Handelshuurwet bepaalt dat de wet toepasselijk is op de alsdan lopende overeenkomsten en dat: - die lopende overeenkomsten eindigen bij het verstrijken van hun contractuele duurtijd en ten vroegste bij het verstrijken van een termijn van 18 maanden na de inwerkingtreding van de Handelshuurwet; - de wet van toepassing is op de alsdan wettelijk verlengde huurovereenkomsten en op de huurovereenkomsten van onbepaalde duur. Zij worden verlengd tot aan het verstrijken van de termijn van 18 maanden na de inwerkingtreding van de wet; - stilzwijgend verlengde huurovereenkomsten voor de toepassing van dit artikel gelijkgesteld worden met wettelijk verlengde huurovereenkomsten. Die regelingen houden eveneens in dat een bepaalde datum van het einde van de huur bekend is. Uit al het voorgaande volgt dat een handelshuurovereenkomst voor onbepaalde duur is uitgesloten. De enige uitzondering daarop is artikel 14, derde lid, dat bepaalt dat in het geval de van het recht op hernieuwing vervallen huurder na het eindigen van de huur in het bezit van het verhuurde goed wordt gelaten, een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand komt. Daarbij is echter ook bepaald dat de verhuurder de huur van onbepaalde duur zal kunnen beëindigen mits hij ze ten minste achttien maanden vooraf opzegt, onverminderd het recht van de huurder om hernieuwing te vragen, waardoor echter terug een huur van bepaalde duur ontstaat. De uitsluiting van een huur van onbepaalde duur, behalve in het in artikel 14, derde lid, bepaalde geval, strekt tot bescherming van zowel de huurder als de verhuurder.
43. De appelrechters oordelen dat: - de partijen op 9 oktober 1981 een handelshuurovereenkomst hebben gesloten waarbij zij de duur koppelden aan de bestaansduur van de vennootschap-huurster, die "normaal" verstrijkt op 24 november 2006; - de partijen daardoor hebben aanvaard dat ook na 24 november 2006 de vennootschap van de verweerster nog zou kunnen voortbestaan en dat de duur van de huurovereenkomst in voorkomend geval aan de verlengde duur van de vennootschap dient te worden aangepast; - de statuten van de verweerster op 21 mei 1986 werden aangepast en de vennootschap voor onbepaalde duur werd opgericht; - huur van goederen tijdelijk van aard is en niet meer dan 99 jaar kan bedragen; - de huurovereenkomst van 9 oktober 1981 is gesloten voor de duur van de vennootschap-huurster en dus voor onbepaalde duur, met dien verstande dat de huur alleszins beperkt is tot maximum 99 jaar; - de huurovereenkomst moet geacht worden "in principe" te zullen eindigen op 1 januari 2080; - die huurovereenkomst een handelshuurovereenkomst is en niet voorziet in een opzegmogelijkheid door de verhuurder, zodat de opzegging van 23 september 2005 niet rechtsgeldig werd gegeven en bijgevolg nietig is; - bijgevolg ook niet moet worden ingegaan op de aanvraag tot huurhernieuwing door de verweerster.
44. De appelrechters die aldus oordelen dat ingevolge voormelde statutenwijziging de handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur is, verantwoorden hun beslissing niet naar recht. Het onderdeel is gegrond. Tweede middel
45. Krachtens artikel 1068, tweede lid, van het Gerechtelijk Wetboek, verwijst de appelrechter de zaak alleen dan naar de eerste rechter indien hij, zelfs gedeeltelijk, een in het aangevochten vonnis bevolen onderzoeksmaatregel bevestigt. De appelrechter die, na de hogere beroepen gegrond te hebben verklaard, het beroepen vonnis wijzigt en zelf uitspraak doet over het geschil, dient de zaak niet naar de eerste rechter te verwijzen wanneer hij vervolgens zelf een onderzoeksmaatregel beveelt, ook al had het beroepen vonnis dezelfde deskundige met eenzelfde opdracht gelast.
46. Te dezen verklaren de appelrechters het hoger beroep van de verweerster gegrond en het incidenteel beroep van de eisers gedeeltelijk gegrond. Dientengevolge wijzigen zij het beroepen vonnis en oordelen zij zelf over het geschil, ook wat betreft de litigieuze waterschade. De appelrechters oordelen meer precies