id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van Cassatie Vonnis/arrest van 31 januari 2008 ECLI nr: ECLI:BE:CASS:20

Art. 1

, eerste en tweede lid - 01 ELI link Pub nr 1851121650 Thesaurus CAS: OVEREENKOMST - RECHTEN EN VERPLICHTINGEN VAN PARTIJEN - Tussen partijen Vrije woorden: Koopovereenkomst onroerend goed - Verlijden akte - Weigering medewerking - Vonnis geldend als titel van overdracht - Overschrijving hypotheekkantoor - Vordering - Tweede koopovereenkomst - Gevolg Wettelijke bepalingen: Burgerlijk Wetboek - Boek III - Titel XVIII: Voorrechten en hypotheken. -

Art. 1

, eerste en tweede lid - 01 ELI link Pub nr 1851121650 Thesaurus CAS: VONNISSEN EN ARRESTEN - BURGERLIJKE ZAKEN - Allerlei Vrije woorden: Koopovereenkomst onroerend goed - Vonnis geldend als titel van overdracht - Overschrijving hypotheekkantoor - Vordering - Tweede koopovereenkomst - Gevolg Wettelijke bepalingen: Burgerlijk Wetboek - Boek III - Titel XVIII: Voorrechten en hypotheken. -

Art. 1

, eerste en tweede lid - 01 ELI link Pub nr 1851121650 Tekst van de beslissing Nr. C.07.0217.N

1. H.E.,
2. T.L., eisers, vertegenwoordigd door mr. Jean-Marie Nelissen Grade, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan, tegen 1.a. L.G., advocaat, in haar hoedanigheid van curator over het faillissement van de NV OISA-MFL, met zetel te 2170 Merksem, Bredabaan 102-108, kantoor houdende te 1.b. D.W., advocaat, in zijn hoedanigheid van curator over het faillissement van de NV OISA-MFL, met zetel te 2170 Merksem, Bredabaan 102-108, kantoor houdende te
3. FRADRIMO, naamloze vennootschap, met zetel te 3630 Maasmechelen, Bloemenlaan 83, verweerders. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen een arrest, op 30 oktober 2006 gewezen door het Hof van Beroep te Antwerpen. Raadsheer Eric Dirix heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDEL De eisers voeren in hun verzoekschrift een middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen - artikel 149 van de Grondwet; - de artikelen 1134, 1184, 1582 en 1583 van het Burgerlijk Wetboek; - de artikelen 1, eerste en tweede lid, en 2 van de Hypotheekwet van 16 december 1851, zijnde titel XVIII "Voorrechten en hypotheken" van boek III van het Burgerlijk Wetboek. Aangevochten beslissingen De appelrechters verwerpen de vordering van de eisers voor recht te horen zeggen dat het tussen te komen arrest als verkoopakte zal gelden dat ter overschrijving zal kunnen worden aangeboden bij de hypotheekbewaarder, op grond van de volgende motieven: "I. De geldigheid van de onderhandse verkoopovereenkomst van 7 april 2000 - de tegenwerpbaarheid ervan ten aanzien van de curatele. Volgens (de tweede verweerster) voldoet het document ‘compromis/intentieverklaring' waarop (de eisers) steunen niet aan artikel 1325 van het Burgerlijk Wetboek, is er hoe dan ook geen geldige verkoop tot stand gekomen nu het slechts gaat om een intentieverklaring en werd er nooit door (de eisers) een bedrag van 446.208,34 euro (18.000.000 BEF) betaald. Bovendien zou de gefailleerde vennootschap terecht hebben gekozen om aan haar te verkopen omdat dit een interessantere verkoop was. Het door (de tweede verweerster) ingeroepen artikel 1325 van het Burgerlijk Wetboek betreft slechts het bewijs tussen partijen. De niet-naleving ervan kan niet door derden worden ingeroepen. (De tweede verweerster) is ten opzichte van de onderhandse verkoop van 7 april 2000 een derde. Bovendien zijn de bepalingen van artikel 1325 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing in handelszaken. Met de eerste rechter is het hof (van beroep) van oordeel dat de onderhandse verkoop van 7 april 2000 rechtsgeldig is tot stand gekomen. De betrokken partijen bevestigen dat deze verkoop is gebeurd in overeenstemming met het gerechtelijk akkoord dat aan de gefailleerde vennootschap werd toegestaan. Tussen partijen is de overeenkomst van 7 april 2000 bindend, ook al werd de overeenkomst niet overgeschreven op het bevoegde hypotheekkantoor. De overschrijving beoogt enkel de tegenwerpbaarheid aan derden. De tegenvordering van de gefailleerde vennootschap tot nietigverklaring van de onderhandse verkoop van 7 april 2000 blijft afgewezen. Zij wordt overigens door de curatoren niet uitdrukkelijk hernomen. Voor zover de curatoren opwerpen dat de onderhandse verkoop van 7 april 2000 hen niet kan worden tegengeworpen stellende dat zij derden zijn, dient gesteld dat onder derden in de zin van artikel 1 van de Hypotheekwet wordt bedoeld diegenen die geen partij waren bij de akte en die concurrerende zakelijke en persoonlijke rechten kunnen laten gelden waaraan in de akte afbreuk wordt gedaan en die te goeder trouw zijn. Hier kunnen de curatoren op het onroerend goed in kwestie geen zakelijk recht laten gelden, evenmin als een concurrerend persoonlijk recht (zie verder onder II). De onderhandse akte van 7 april 2000 is aan de curatele tegenwerpbaar. II. Vordering tot gedwongen uitvoering van de onderhandse verkoop van 7 april 2000 - schadevergoeding. Het staat vast dat de gefailleerde vennootschap een contractuele wanprestatie heeft gepleegd door aan (de tweede verweerster) het onroerend goed waarover het hier gaat en dat eerder door haar aan (de eisers) werd gekocht aan een derde door te verkopen. De gefailleerde vennootschap is ten aanzien van (de eisers) contractueel aansprakelijk voor de door laatstgenoemden geleden schade. Nu de notariële akte van 8 november 2000 niet nietig wordt verklaard (zie verder onder III), kunnen (de eisers) niet meer vragen dat de uitspraak als titel zou gelden voor de verkoop aan hen bij onderhandse akte van 7 april
4. Hun vordering in dit verband is ongegrond. Herstel in natura is niet meer mogelijk. Zij kunnen enkel nog aanspraak maken op een vervangende schadevergoeding. Deze schade bestaat onder andere in het verlies van tijd en kosten om de onderhandse verkoop van 7 april 2000 tot stand te brengen en in de meerprijs om elders een gelijkaardig goed te vinden. Nu er geen objectieve elementen voorliggen om de omvang van de schade concreet te begroten, dient een deskundige te worden aangesteld. De omvang van de schade wordt provisioneel begroot op 1 euro. III. De nietigverklaring van de notariële akte van verkoop/niet¬-tegenwerpbaarheid. (De eisers) vragen de nietigverklaring van de notariële akte van 8 november
5. In hoger beroep vragen ook de curatoren de nietigverklaring van deze akte. De vordering tot nietigverklaring vanwege (de eisers) werd gekantmeld. Op grond van artikel 1 van de Hypotheekwet kan enkel de niet tegenwerpbaarheid van de overschrijving van de notariële akte van 8 november 2000 worden gevorderd. (De eisers) zijn geen partij bij de verkoopovereenkomst van 8 november 2000 die de nietigverklaring ervan op grond van wilsgebreken kan vragen. (De tweede verweerster) betwist zich schuldig te hebben gemaakt aan derde-medeplichtigheid aan contractbreuk. In de zin van artikel 1 van de Hypotheekwet wordt geacht met bedrog te hebben gecontracteerd de derde die bij het sluiten van het contract weet heeft van de vroegere overeenkomst tot overdracht van de eigendom van het onroerend goed. Hier wist (de tweede verweerster) op het tijdstip dat haar recht ontstond dat er een voorgaand compromis met (de eisers), bestond. In de onderhandse overeenkomst van 19 april 2000 staat vermeld ‘2.
6. In dit verband wijst de verkoper de koper erop, dat reeds, zij het onder dezelfde opschortende voorwaarden, een gelijkaardige compromis werd gesloten met een derde kandidaat-koper'. (De tweede verweerster) heeft bewust meegewerkt aan de contractbreuk door de gefailleerde vennootschap. Zij wist dat door haar aankoop de gefailleerde vennootschap zich schuldig maakte aan contractbreuk jegens (de eisers), reden waarom zij zich bij overeenkomst van 8 november 2000 door de gefailleerde vennootschap liet vrijwaren. Deze vaststelling - inbreuk op de algemene zorgvuldigheidsnorm - noopt tot de toepassing van artikel 1383 van het Burgerlijk Wetboek ten aanzien van (de eisers). De derde-medeplichtigheid blijft van toepassing, zelfs al werd voor onroerende goederen een publiciteitsregel in het leven geroepen. De verkoop van 8 november 2000 dient aan (de eisers) niet tegenwerpbaar te worden verklaard. De vordering van de curatoren tot nietigverklaring van de verkoop van 8 november 2000 is een nieuwe vordering die niet voor de eerste rechter was ingesteld. De curatoren vertegenwoordigen de gefailleerde vennootschap als procespartij. De gefailleerde heeft in eerste aanleg altijd aangedrongen om de vordering van (de eisers) tot nietigverklaring van de notariële akte verkoop van 8 november 2000 af te wijzen. Deze verkoop is tegenwerpbaar aan de curatele. Het onroerend goed in kwestie is definitief uit het vermogen van de gefailleerde vennootschap verdwenen. De curatoren zetten het geding, ingeleid door de gefailleerde vennootschap, gewoon verder. Zij treden niet op als vertegenwoordiger van de massa maar als wettelijke vertegenwoordiger van de gefailleerde vennootschap. De curatele dient de verkoop door de gefailleerde vennootschap aan (de tweede verweerster) te respecteren. De massa van schuldeisers kan (...) niet op een conflicterend recht (bogen). De omstandigheid dat (de eisers) hun contractpartij kunnen aanspreken, belet geenszins dat (de tweede verweerster) kan worden aangesproken voor dezelfde schade. Het gaat hier niet om louter contactuele rechten die uitsluitend inter partes afdwingbaar zijn en die niet onder het mom van een contractuele vordering op een derde mogen worden afgewenteld. Aangezien de fouten van (de tweede verweerster) en de gefailleerde vennootschap gezamenlijk hebben bijgedragen tot dezelfde schade, zijn zij beiden in solidum jegens (de eisers) gehouden". Grieven Eerste onderdeel De appelrechters beslissen dat er tussen de eisers en de gefailleerde vennootschap een geldige onderhandse verkoop met betrekking tot het betwiste onroerend goed is tot stand gekomen die tussen partijen bindend is ook al werd de overeenkomst niet overgeschreven op het bevoegde hypotheekkantoor. De appelrechters beslissen nog dat de latere verkoop van datzelfde onroerend goed aan de tweede verweerster bij onderhandse akte van 19 april 2000 en bij notariële akte van 8 november 2000 aan de eisers niet tegenstelbaar is. Aldus beslissen de appelrechters dat de eisers eigenaars zijn van het onroerend goed en dat de latere verkoop van dat onroerend goed hen niet kan worden tegengeworpen. De appelrechters beslissen, anderzijds, dat, nu de notariële akte van 8 november 2000 niet nietig wordt verklaard, de eisers niet meer kunnen vragen dat de uitspraak als titel zou gelden voor de verkoop aan hen en dat herstel in natura niet meer mogelijk is. Het is tegenstrijdig, enerzijds, te beslissen dat de eisers eigenaars zijn van het onroerend goed en dat de latere verkoop van dat onroerend goed bij akte van 8 november 2000 hen niet tegenstelbaar is en anderzijds te beslissen dat de eisers niet meer kunnen vragen dat de uitspraak als titel zou gelden voor de verkoop, nu de notariële akte van 8 november 2000 niet nietig wordt verklaard en derhalve impliciet doch zeker te beslissen dat de latere verkoop aan de eisers wel tegenstelbaar is. Deze tegenstrijdigheid tussen de motieven van de beslissing is een gebrek in de motivering. De appelrechters schenden dan ook artikel 149 van de Grondwet. Tweede onderdeel Artikel 1582 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat koop een overeenkomst is waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen. Hij kan bij authentieke of bij onderhandse akte worden aangegaan. Overeenkomstig artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek is hij tussen partijen voltrokken, en verkrijgt de koper van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is. Artikel 1 van de hypotheekwet bepaalt dat alle akten onder de levenden, om niet of onder bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, geheel worden overgeschreven in een daartoe bestemd register, op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben. Overeenkomstig artikel 2 van de hypotheekwet kunnen enkel authentieke akten en vonnissen worden overgeschreven. De overeenkomst tot overdracht van een onroerend goed bevat de verplichting om mee te werken aan het verlijden van de authentieke akte (de artikelen 1134, 1582 en 1583 van het Burgerlijk Wetboek en de artikelen 1, eerste lid, en 2 van de Hypotheekwet). Ingeval een partij weigert mee te werken aan het verlijden van de authentieke akte kan de andere partij een vonnis vragen dat geldt als titel (artikel 1, tweede lid, van de Hypotheekwet). Het enkele feit dat de koopakte niet is overgeschreven, heeft geen invloed op het eigendomsrecht van de verkrijger van het onroerend goed. De verkrijger is volwaardig eigenaar krachtens de artikelen 1582 en 1583 van het Burgerlijk Wetboek. Op grond van artikel 1 van de Hypotheekwet kan de verkrijger, zolang de akte niet is overgeschreven, zich echter niet op de koopakte beroepen tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben. Ten aanzien van de derde die niet te goeder trouw was, kan de verkrijger zich wel op de niet overgeschreven akte beroepen. Een derde wordt geacht gecontracteerd (te) hebben met bedrog in de zin van artikel 1 van de Hypotheekwet wanneer hij bij het sluiten van de overeenkomst kennis had van het bestaan van de vroegere overeenkomst tot overdracht van de eigendom van een onroerend goed. Te dezen stellen de appelrechters vast dat de eisers het onroerend goed aankochten op 7 april 2000 en dat de tweede verweerster, die het goed aankocht bij onderhandse akte van 19 april 2000, op het ogenblik van de aankoop wist dat er een voorgaand compromis met de eisers bestond, zodat de tweede verweerster met bedrog gecontracteerd heeft in de zin van artikel 1 van de Hypotheekwet. In die omstandigheden konden de eisers zich ten aanzien van de tweede verweerster op de onderhandse verkoopakte beroepen en de verdere uitvoering van de overeenkomst eisen en meer bepaald eisen dat een authentieke eigendomstitel zou worden opgesteld en overgeschreven (de artikelen 1134, 1184, 1582 en 1583 van het Burgerlijk Wetboek en 1, tweede lid, en 2 van de Hypotheekwet). De enkele overschrijving van de akte door de tweede verweerster verschaft haar niet het eigendomsrecht over voormeld onroerend goed. Evenmin kan het feit dat de overeenkomst die door de tweede verweerster werd aangegaan niet nietig verklaard werd eraan in de weg staan dat de met de eisers afgesloten overeenkomst wordt uitgevoerd. De latere verkoopovereenkomst kon wegens het bedrog van de tweede verweerster aan de eisers immers niet worden tegengeworpen. Door te beslissen dat, hoewel de tweede verweerster met bedrog gecontracteerd heeft, een herstel in natura niet meer mogelijk is en dat het arrest derhalve niet kan gelden als titel voor de verkoop die kan worden overgeschreven om reden dat de authentieke verkoopakte van 8 november 2000 niet nietig wordt verklaard, schenden de appelrechters de artikelen 1134, 1184, 1582 en 1583 van het Burgerlijk Wetboek en 1, eerste en tweede lid, en 2 van de Hypotheekwet van 16 december 1851, zijnde titel XVIII "Voorrechten en hypotheken" van boek III van het Burgerlijk Wetboek. III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling Tweede onderdeel
7. Luidens artikel 1582 van het Burgerlijk Wetboek, is koop een overeenkomst bij authentieke of onderhandse akte aangegaan, waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren en de andere om daarvoor een prijs te betalen. Krachtens artikel 1583 van hetzelfde wetboek, is de koop tussen de partijen voltrokken en verkrijgt de koper van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er een overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.
8. Betreft de koopovereenkomst een onroerend goed, dan dient krachtens artikel 1, eerste lid, van de Hypotheekwet, de koopakte in zijn geheel te worden overgeschreven in het daartoe bestemde register op het hypotheekkantoor van de plaats van de ligging van het onroerend goed en kunnen de contractspartijen zich, tot dan toe, op die akte niet beroepen tegen derden met een conflicterend recht, die zonder bedrog gecontracteerd hebben.
9. De koopovereenkomst van een onroerend goed houdt voor de partijen de verplichting in om mee te werken aan het verlijden van de authentieke akte, en dit mede met het oog op overschrijving ervan in het daartoe bestemde register op het hypotheekkantoor overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de Hypotheekwet. Weigert een der partijen deze medewerking, dan kan de andere partij aan de rechter een vonnis vragen dat zal gelden als titel voor de overdracht en dit mede met het oog op overschrijving ervan zoals bedoeld in artikel 1, tweede lid, van de Hypotheekwet.
10. De omstandigheid dat de verkoper, na het sluiten van een eerste koopovereenkomst, met een derde een tweede koopovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot hetzelfde onroerend goed waarvan de akte inmiddels werd overgeschreven, staat de inwilliging van een dergelijke vordering niet in de weg.
11. Door te oordelen dat eiseres' vordering dat het vonnis zou gelden als titel van overdracht, niet kan worden ingewilligd omdat de notariële akte van 8 november 2000 niet nietig wordt verklaard, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht. Het onderdeel is in zoverre gegrond. Overige grieven
12. De overige grieven kunnen niet tot ruimere cassatie leiden. Dictum Het Hof, Vernietigt het bestreden arrest, in zoverre het uitspraak doet over de vordering van de eisers tot de gedwongen uitvoering van de overeenkomst van 7 april 2000, over de vordering tot schadevergoeding van de eisers ten laste van de verweerders sub 1 en de verweerster sub 2 en de terzake van deze vordering bevolen onderzoeksmaatregel, en uitspraak doen over de kosten. Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde arrest. Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over. Verwijst de aldus beperkte zaak naar het Hof van Beroep te Brussel. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit eerste voorzitter Ghislain Londers, als voorzitter, afdelingsvoorzitter Ernest Waûters, en de raadsheren Eric Dirix, Albert Fettweis en Alain Smetryns, en in openbare terechtzitting van 31 januari 2008 uitgesproken door eerste voorzitter Ghislain Londers, in aanwezigheid van advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem, met bijstand van adjunct-griffier Johan Pafenols. PDF document ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080131.5 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div