id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour de cassation Jugement/arrêt du 04 février 2008 No ECLI: ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080204.8 No Rôle: C.06.0348.F Chambre: 3F - troisième chambre Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2008-02-21 Consultations: 652 - dernière vue 2026-07-03 14:27 Version(s): Traduction NL Fiche Le copropriétaire qui entend invoquer l'irrégularité d'une décision de l'assemblée générale doit le faire dans le délai de trois mois légalement prévu même lorsque cette irrégularité procède de la contrariété d'une disposition de l'acte de base ou du règlement de copropriété avec une disposition impérative de la loi
(1).
(1)Voir Cass., 4 avril 2002, RG C.00.0171.N ECLI:BE:CASS:2002:ARR.20020404.3, Pas., 2002, n°
- Thésaurus Cassation: PROPRIETE Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - DROITS RÉELS - Copropriété DROIT CIVIL - DROITS RÉELS - Copropriété - Droit groupes d'immeubles bâtis Mots libres: Copropriété - Actions en justice - Copropriétaire - Assemblée générale - Décision - Irrégularité - Demande en justice - Acte de base - Règlement de copropriété - Loi impérative - Contrariété Bases légales: ancien Code Civil - Art. 577-9, § 2 Texte de la décision N° C.06.0348.F D. L., demanderesse en cassation, représentée par Maître Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue des Quatre Bras, 6, où il est fait élection de domicile, contre L'A. D. C. D. L. R. « L. V. G. », défenderesse en cassation, représentée par Maître John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où il est fait élection de domicile. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 8 décembre 2005 par la cour d'appel de Liège. Par ordonnance du 17 janvier 2008, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre. Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport. Le procureur général Jean-François Leclercq a conclu. Le moyen de cassation La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées Articles 577-2, 577-3, 577-4, § 1er, 577-5, § 3, 577-9, § 2, 577-14 et 1134 du Code civil. Décisions et motifs critiqués L'arrêt, déclarant l'appel recevable et fondé, réforme la décision entreprise et dit la demande principale recevable et (en grande partie) fondée. La cour [d'appel a] condamné la demanderesse à payer à la défenderesse la somme de 7.236,76 euros à augmenter des intérêts au taux conventionnel de 8 p.c. sur la somme de 6.987,13 euros depuis le 6 novembre 2000 jusqu'au complet paiement, tout en déclarant non fondée la demande reconventionnelle. La cour [d'appel a] condamné la demanderesse aux dépens de première instance et d'appel. Après avoir constaté que « le litige a pour objet la récupération par l'association des copropriétaires de charges communes telles qu'[elles sont] fixées par l'acte de base du 11 septembre 1969, ainsi que par les règlements de copropriété et d'ordre intérieur y annexés (...) », la cour [d'appel a] appuyé sa décision sur les motifs ci-après énoncés : «
- Quant à la récupération des charges communes relatives aux frais de services de fonctionnement : Que le solde réclamé concerne les mois de mai, juin et juillet 1999, août et octobre 1999, ainsi que janvier à octobre 2000, suivant décompte établi sur la base de l'article 22 du règlement de copropriété qui stipule : ‘Dans l'état descriptif de l'immeuble, tel qu'il se trouve joint à l'acte de base, la copropriété est répartie en dix-millièmes, et une autre répartition en dix millièmes est prévue pour certaines charges communes relatives aux frais de services de fonctionnement' ; Que (la demanderesse) fait valoir que, sur la base de l'article 577-5, § 3, qui stipule : ‘l'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis', la disposition de l'article 22 du règlement de copropriété, en ce qu'elle vise les frais de fonctionnement de personnel pour des services aux personnes résidant dans l'immeuble, est caduque ; Qu'il suit du caractère impératif (article 577-14 du Code civil précité) de l'article 577-5, § 3, du Code civil que seuls les effets définitivement acquis d'actes accomplis antérieurement à son entrée en vigueur (1er août 1995) échapperont à l'empire de la loi du 30 juin 1994 ; Que, toutefois, les dispositions de la loi du 30 juin 1994 précitée étant impératives et non d'ordre public, les clauses statutaires qui y contreviennent ne sont pas nulles de nullité absolue mais de nullité relative ; Qu'en conséquence, il y a lieu d'analyser si, en l'espèce, (la demanderesse), copropriétaire à laquelle l'acte de base du 11 septembre 1969 ainsi que le règlement de copropriété est opposable, est en droit de postuler la nullité de la disposition statutaire énoncée à l'article 22 du règlement de copropriété ; Qu'en l'espèce, la cour [d'appel] constate que, depuis l'entrée en vigueur de la loi précitée du 30 juin 1994, (la demanderesse), bien que restée copropriétaire jusqu'en novembre 2000, n'a émis aucune contestation lors des assemblées générales des copropriétaires fixant les provisions contestées ; Que, conformément à l'article 577-9, § 2, du Code civil, d'application immédiate, le 1er août 1995, elle disposait d'un recours en annulation ou en réformation de toute décision qu'elle estimait irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale, dans un délai de trois mois prenant cours au moment où l'intéressé a pris connaissance de la décision ; Qu'à cet égard, (la demanderesse) ne conteste pas avoir eu connaissance des décisions des assemblées des copropriétaires et est déchue du droit de les contester ; Qu'ainsi, (la demanderesse) est déchue du droit de contester les provisions qui lui sont réclamées au titre de quote-part des frais de fonctionnement pour des services communs, tels qu'[ils sont] repris dans l'acte de base précité et ses annexes ». Griefs Dans ses premières conclusions d'appel, la demanderesse alléguait que « le règlement de copropriété concernant la résidence Le Vert Galant mentionne, en son article 22, que la copropriété est répartie en dix millièmes et une autre répartition en dix millièmes est prévue pour certaines charges communes relatives aux frais de service et fonctionnement » et qu'ainsi, « il est clairement stipulé qu'une répartition en dix millièmes est prévue pour les diverses dépenses ou charges communes traditionnelles à toute copropriété et [qu']une autre répartition, distincte de la première, est prévue pour ce qui est des ‘services' ». La demanderesse précisait que les montants qui lui étaient réclamés et qui étaient bloqués entre les mains du notaire « concernent néanmoins la quote-part, du point de vue de la résidence Le Vert Galant, de (la demanderesse) de l'ensemble des frais relatifs à ‘ces services' entre les différents copropriétaires, qu'il y ait occupation ou non de l'appartement ». Après avoir relevé qu'elle « n'est [pas] parvenue à obtenir du syndic la répartition entre ce qui était les charges communes traditionnelles inhérentes à toute copropriété et les ‘services' », la demanderesse soutenait qu' « il est évident que la Résidence Le Vert Galant n'a aucun titre ni droit pour réclamer à (la demanderesse) une quelconque quote-part pour des ‘services' qui n'ont jamais été fournis à sa locataire feu Madame d'O. (...) depuis le décès de celle-ci (l'appartement de [la demanderesse] est resté inoccupé pendant 18 mois à la suite de ce décès) ». Aux termes de l'article 577-5, § 3, du Code civil, rendu applicable en l'espèce par les articles 577-2 et 577-3 de ce code, l'association des [copropriétaires] ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, « qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis ». Ainsi, comme le précisait la demanderesse en ses conclusions, la capacité de l'assemblée des copropriétaires est limitée à la réalisation du but de l'association, en l'occurrence la conservation et l'administration de la copropriété. Aux termes de l'article 577-9, § 2, du Code civil, tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale (premier alinéa) et cette action doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours au moment où l'intéressé a pris connaissance de la décision au moment de son adoption par l'assemblée générale. L'article 577-14 du Code civil énonce que les dispositions de la présente section sont impératives. La circonstance que le copropriétaire qui entend faire déclarer nulle une décision de l'assemblée générale des copropriétaires doit agir dans le délai fixé par la loi, n'anéantit pas le droit de tout intéressé, tel qu'un copropriétaire, d'invoquer en tout temps l'illégalité d'une disposition statutaire, telle qu'une disposition du règlement de copropriété. Il convient, en effet, d'opérer une distinction entre les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires et les statuts, constitués aux termes de l'article 577-4, § 1er, du Code civil par l'acte de base et par le règlement de copropriété. La demanderesse alléguait en ses conclusions que l'argument selon lequel l'absence de contestation d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires (fixant le montant mensuel des charges communes) privait les copropriétaires du droit de remettre cette décision en cause, ne pouvait être accepté puisqu'il « ne tient pas compte de l'article 577-5, § 3, du Code civil, lequel revêt un caractère impératif », et y précisait pertinemment que cette disposition légale tend à éviter qu'une copropriété se transforme en une sorte de société civile immobilière ou autre et qu'ainsi, « son patrimoine est limité en vertu de la loi aux meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, ce qui exclut tout ce qui concerne les services (repas, soins infirmiers...) » (ibidem). A juste titre la demanderesse précisait également (ibidem) que « les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires sont en infraction à ce principe et ne peuvent être prises en compte ni imposées à (la demanderesse) », que « tout ce qui concerne les services évoqués par la résidence Le Vert Galant (repas, soins infirmiers...) ne relève (...) pas du patrimoine de l'assemblée des copropriétaires tel qu'[il est] défini par la loi », que, « dans cette mesure, ces services ne peuvent être considérés à titre de charges communes des copropriétaires et qu'il appartient dès lors de facturer lesdits services aux personnes usant effectivement de ces derniers » et concluait que « l'hypothèse de forclusion ne s'applique évidemment pas au cas d'espèce ». Dans ses conclusions additionnelles d'appel, la demanderesse rappelait que les services évoqués par la résidence (repas, soins infirmiers...) ne relèvent pas du patrimoine de l'assemblée des copropriétaires, puisqu' « il ne s'agit nullement d'actes d'administration ou de conservation d'immeubles » et concluait que « la référence au règlement de copropriété assimilant dans les charges communes les services privatifs et les charges communes de la [copropriété] est caduque également ». La demanderesse était, dès lors, en droit d'invoquer l'illégalité d'une disposition du règlement de copropriété, sans devoir respecter le délai visé par l'article 577-9, § 2, alinéa 2, du Code civil qui vise une autre hypothèse. La décision que la demanderesse était déchue du droit de contester les provisions qui lui sont réclamées au titre de quote-part des frais de fonctionnement pour des services communs, tels qu'[ils sont] repris dans l'acte de base et ses annexes, parce qu'elle avait laissé s'écouler le délai de trois mois imparti pour un recours en annulation ou en réformation de toute décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale, viole partant toutes les dispositions légales mentionnées au moyen. La décision de la Cour L'article 577-9, § 2, du Code civil dispose, en son alinéa 1er, que tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale et, en son alinéa 2, que cette action doit être intentée dans un délai de trois mois prenant cours au moment où l'intéressé a pris connaissance de la décision. Il suit de cette disposition que le copropriétaire qui entend invoquer l'irrégularité d'une décision de l'assemblée générale doit le faire dans le délai de trois mois qu'elle prévoit même lorsque cette irrégularité procède de la contrariété d'une disposition de l'acte de base ou du règlement de copropriété avec une disposition impérative de la loi. L'arrêt constate que le litige a pour objet l'obligation pour la demanderesse, qui a été propriétaire d'un appartement dans la résidence « Le Vert Galant », de payer les quotes-parts dans les charges communes relatives aux frais de services de fonctionnement durant une partie des années 1999 et 2000, que le décompte des sommes litigieuses a été établi conformément à l'article 22 du règlement de copropriété et que la demanderesse conteste être redevable desdites sommes au motif que cet article doit être annulé comme contraire à l'article 577-5, § 3, dudit code. L'arrêt, qui considère que la demanderesse est déchue du droit de contester les provisions qui lui sont réclamées dès lors qu'elle n'a pas agi en annulation des décisions de l'assemblée générale qui les ont fixées dans les trois mois de la connaissance qu'elle en a eu, justifie légalement sa décision. Le moyen ne peut être accueilli. Par ces motifs, La Cour Rejette le pourvoi ; Condamne la demanderesse aux dépens. Les dépens taxés à la somme de six cent dix-sept euros soixante-six centimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent trente-cinq euros quarante-huit centimes envers la partie défenderesse. Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, les conseillers Daniel Plas, Christine Matray, Sylviane Velu et Philippe Gosseries, et prononcé en audience publique du quatre février deux mille huit par le président Christian Storck, en présence du procureur général Jean-François Leclercq, avec l'assistance du greffier Jacqueline Pigeolet. Document PDF ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080204.8 Publication(s) liée(s) cité par: ECLI:BE:CASS:2024:CONC.20240502.1N.3 précédents: ECLI:BE:CASS:2002:ARR.20020404.3 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div