alinéa 2, et 40 de la loi du 15 juin 1935 concernant l'emploi des langues en matière judiciaire ; - principe général du droit prohibant l'abus de droit. Décisions et motifs critiqués L'arrêt décide que la citation en intervention forcée qui a été signifiée aux demanderesses le 17 mai 1999 n'est pas nulle, déclare l'appel des demanderesses non fondé et condamne les demanderesses à leurs dépens et à la moitié des dépens exposés par [les deuxième, troisième et quatrième défendeurs] aux motifs suivants : « les (demanderesses) tentent de soutenir que l'exploit de citation en intervention qui leur a été signifié le 19 mai 1999 (en réalité le 17 mai 1999) viole l'article 4, § 1er, et l'article 6 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire aux motifs que ‘si' elles avaient été citées en même temps que (le maître de l'ouvrage) et les architectes, la procédure aurait dû être poursuivie en langue néerlandaise, leur siège social étant situé à Anvers ; l'argumentation des (demanderesses) est dénuée de fondement et de pertinence ; aucune disposition du Code judiciaire ni de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire n'impose à un demandeur l'ordre dans lequel il doit citer les défendeurs ni de les citer tous ensemble ; [les deuxième, troisième et quatrième défendeurs] avaient parfaitement le droit de faire citer (le maître de l'ouvrage) et les architectes devant le premier juge et d'appeler ensuite à la cause, les (demanderesses), en respectant le prescrit de l'article 37, alinéa 2, de ladite loi ». Griefs En vertu de l'article 4, § 1er, de la loi du 15 juin 1935 concernant l'emploi des langues en matière judiciaire, l'acte introductif d'une instance contentieuse devant les juridictions de première instance dont le siège est établi dans l'arrondissement de Bruxelles, est rédigé en français, si le défendeur est domicilié dans la région de langue française ; en néerlandais, si le défendeur est domicilié dans la région de langue néerlandaise ; en français ou en néerlandais, au choix du demandeur, si le défendeur est domicilié dans une commune de l'agglomération bruxelloise ou n'a aucun domicile connu en Belgique. Conformément à l'article 6, § 1er, de la même loi, lorsque, dans une même affaire, il y a plusieurs défendeurs et qu'en vertu de l'article 4 précité, l'acte introductif d'instance doit être rédigé en français ou en néerlandais, selon que le défendeur est domicilié dans la région de langue française ou dans la région de langue néerlandaise, il est fait usage, pour la rédaction de cet acte, de l'une ou de l'autre de ces langues selon que la majorité des défendeurs est domiciliée dans la région de langue française ou dans la région de langue néerlandaise. En cas de parité, l'acte introductif d'instance est rédigé en français ou en néerlandais, selon le choix du demandeur. Lorsqu'il y a un ou plusieurs défendeurs domiciliés dans l'agglomération bruxelloise et un défendeur domicilié soit dans une commune wallonne, soit dans une commune flamande, l'acte introductif d'instance doit être rédigé en français ou en néerlandais selon que le défendeur qui n'a pas son domicile dans l'agglomération bruxelloise, est domicilié dans une commune wallonne ou dans une commune flamande (Cass., 28 mars 1985, J.T., 1985, p. 684, et les observations de M. Mahieu, pp. 684 et suiv.). En vertu de l'article 37, alinéa 2, de la loi du 15 juin 1935, les demandes incidentes sont poursuivies et jugées dans la langue employée pour la procédure de l'affaire principale. Ces dispositions de la loi du 15 juin 1935 sont, en vertu de son article 40, d'ordre public et prescrites à peine de nullité prononcée d'office par le juge. En l'espèce, au moment de la signification par [la deuxième défenderesse] de sa citation introductive d'instance du 2 février 1999, le maître de l'ouvrage et les architectes étaient domiciliés dans l'agglomération bruxelloise, tandis que les demanderesses étaient domiciliées dans la région de langue néerlandaise. Par conséquent, si [la deuxième défenderesse] avait cité les demanderesses à comparaître devant le tribunal de première instance de Bruxelles en même temps que le maître de l'ouvrage et les architectes, la procédure aurait dû, conformément aux dispositions légales précitées, être introduite et poursuivie dans la langue néerlandaise, sous peine de nullité prononcée d'office par le juge. Cependant, par exploit du 2 février 1999, [la deuxième défenderesse] a uniquement assigné le maître de l'ouvrage et les architectes, de sorte que la procédure a été introduite en langue française. Par un exploit signifié le 17 mai 1999 - et non le 19 mai 1999 comme l'indique à tort l'arrêt -, [la deuxième défenderesse] a ensuite cité les demanderesses en intervention forcée et dans la langue française, aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum avec le maître de l'ouvrage et les architectes. Dans leur requête d'appel et leurs conclusions d'appel régulièrement déposées, les demanderesses ont développé le moyen selon lequel la citation en intervention forcée qui leur a été signifiée par [la deuxième défenderesse] en date du 17 mai 1999 est nulle pour violation des articles 4, § 1er, et 6, § 1er, de la loi du 15 juin 1935 concernant l'emploi des langues en matière judiciaire, au motif que [la deuxième défenderesse] a volontairement tenté d'échapper à l'application de ces dispositions, qui sont d'ordre public, en utilisant des voies détournées, et plus précisément en dirigeant uniquement sa citation originaire contre le maître de l'ouvrage et les architectes, puis en citant les demanderesses en intervention forcée, de sorte que la procédure se déroule en langue française, alors que si les demanderesses avaient été assignées dès l'introduction de la procédure, celle-ci se serait déroulée dans la langue néerlandaise. Par ces considérations, les demanderesses ont donc soutenu que [la deuxième défenderesse] avait commis un abus du droit de la procédure ou, à tout le moins, une fraude à la loi concernant l'emploi des langues en matière judiciaire, et que sa citation en intervention forcée était, par voie de conséquence, nulle pour violation des articles 4, § 1er, et 6, § 1er, de cette loi. L'arrêt considère qu'aucune disposition du Code judiciaire ni de la loi du 15 juin 1935 concernant l'emploi des langues en matière judiciaire n'impose à un demandeur l'ordre dans lequel il doit citer les défendeurs ni de les citer tous ensemble, et que [les deuxième, troisième et quatrième défendeurs] avaient parfaitement le droit de faire citer le maître de l'ouvrage et les architectes devant le premier juge et d'appeler ensuite les demanderesses à la cause, en respectant le prescrit de l'article 37, alinéa 2, de ladite loi. Certes, il n'existe pas d'obligation pour la partie demanderesse de citer immédiatement tous les défendeurs dans son acte introductif d'instance. Cependant, le droit d'un demandeur d'assigner certains défendeurs puis d'en appeler d'autres en intervention forcée n'exclut pas que ce demandeur abuse de ce droit ou ne commette une fraude à la loi à l'occasion de son exercice. En effet, celui qui utilise son droit d'une manière qui dépasse manifestement l'exercice normal de ce droit par une personne diligente et prudente, commet un abus de droit. Il peut également y avoir abus de droit lorsqu'un droit est exercé sans intérêt raisonnable et suffisant. Tel est
le cas lorsque le préjudice causé est sans proportion avec l'avantage recherché ou obtenu par le titulaire du droit. Dans l'appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause. La sanction d'un tel abus de droit consiste dans la réduction du droit à son usage normal ou dans la réparation du dommage que l'abus a causé. En particulier, en droit judiciaire privé, il y a abus du droit de la procédure lorsque, sans aucun intérêt raisonnable, une partie fait usage des règles de procédure dans une autre finalité que celle à laquelle elles étaient destinées, ou que dans les circonstances de l'espèce, elle les utilise d'une manière contraire à l'économie processuelle. De même, commet une fraude à la loi celui qui utilise un procédé juridique en soi licite, et sans simulation, dans le but d'obtenir un résultat prohibé par une loi d'ordre public. La sanction d'une telle fraude à la loi consiste dans l'annulation de l'acte portant atteinte à la disposition d'ordre public. La théorie de la fraude à la loi protège également le respect des dispositions d'ordre public du droit de la procédure civile. Par conséquent, le droit d'un demandeur d'assigner certains défendeurs puis d'en appeler d'autres en intervention forcée, n'exclut pas que ce demandeur abuse de ce droit ou, à tout le moins, commette une fraude à la loi, lorsqu'il utilise ce droit dans l'intention d'échapper à l'application d'une loi d'ordre public, telle la loi sur l'emploi des langues en matière judiciaire. Or, en l'espèce, l'arrêt rejette le moyen de nullité de la citation en intervention forcée du 17 mai 1999, développé par les demanderesses, sans vérifier si [la deuxième défenderesse] n'aurait pas utilisé son droit de citer le maître de l'ouvrage et les architectes et d'appeler ensuite les demanderesses à la cause dans une autre finalité que celle à laquelle ce droit était destiné et, en particulier, dans l'intention d'échapper à l'application de la loi du 15 juin 1935, qui est d'ordre public. Par conséquent, l'arrêt ne justifie pas légalement sa décision au regard des théories de l'abus du droit de la procédure et de la fraude à la loi ou des dispositions de la loi sur l'emploi des langues en matière judiciaire. Partant, il méconnaît les articles 6, 1108, 1131, 1133, 1382 et 1383 du Code civil, 700 et 811 à 813 du Code judiciaire, 4, 6, 37,
alinéa 2, et 40 de la loi du 15 juin 1935 concernant l'emploi des langues en matière judiciaire et le principe général du droit prohibant l'abus de droit. A tout le moins, en considérant qu'aucune disposition n'impose à un demandeur l'ordre dans lequel il doit citer les défendeurs ni de les citer tous ensemble, l'arrêt ne répond pas au moyen développé par les demanderesses dans leur requête d'appel et leurs conclusions d'appel régulièrement déposées, sur pied de la théorie de l'abus du droit de la procédure ou, à tout le moins, de celle de la fraude à la loi, ou donne de la requête d'appel et des conclusions d'appel des demanderesses une interprétation inconciliable avec leurs termes. En effet, le moyen des demanderesses ne soutenait pas que [la deuxième défenderesse] n'aurait pas le droit d'assigner certains défendeurs puis d'en citer d'autres en intervention forcée. Au contraire, dans leur requête d'appel et leurs conclusions d'appel du 8 mai 2001, les demanderesses soutenaient que [la deuxième défenderesse] a volontairement tenté d'échapper à l'application de la loi du 15 juin 1935, qui est d'ordre public, en utilisant des voies détournées. Par les motifs précités, qui sont sans rapport avec le moyen développé par les demanderesses, l'arrêt n'y répond pas et ne motive pas régulièrement sa décision (violation de l'article 149 de la Constitution). En outre, en tant qu'il interprète la requête d'appel et les conclusions d'appel des demanderesses comme soutenant que [la deuxième défenderesse] n'aurait pas le droit de citer le maître de l'ouvrage et les architectes et d'appeler ensuite les demanderesses à la cause, l'arrêt donne de ces actes de procédure une interprétation inconciliable avec leurs termes et, partant, viole la foi qui leur est due (violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil). Conclusion - En décidant que la citation en intervention forcée qui a été signifiée aux demanderesses le 17 mai 1999 n'est pas nulle, - aux seuls motifs qu'aucune disposition du Code judiciaire ni de la loi du 15 juin 1935 concernant l'emploi des langues en matière judiciaire n'impose à un demandeur l'ordre dans lequel il doit citer les défendeurs ni de les citer tous ensemble, et que [les deuxième, troisième et quatrième défendeurs] avaient parfaitement le droit de faire citer le maître de l'ouvrage et les architectes devant le premier juge et d'appeler ensuite les demanderesses à la cause, en respectant le prescrit de l'article 37, alinéa 2, de ladite loi, - et sans vérifier si [la deuxième défenderesse] n'aurait pas utilisé son droit de citer le maître de l'ouvrage et les architectes, et d'appeler ensuite les demanderesses à la cause, dans une autre finalité que celle à laquelle ce droit était destiné, et en particulier, dans l'intention d'échapper à l'application de la loi du 15 juin 1935, qui est d'ordre public, l'arrêt : - ne justifie pas légalement sa décision au regard des théories de l'abus du droit de la procédure et de la fraude à la loi ainsi que des dispositions de la loi sur l'emploi des langues en matière judiciaire (violation des articles 6, 1108, 1131, 1133, 1382 et 1383 du Code civil, 700 et 811 à 813 du Code judiciaire, 4, 6, 37,
alinéa 2, et 40 de la loi du 15 juin 1935 concernant l'emploi des langues en matière judiciaire, et du principe général du droit prohibant l'abus de droit), - à tout le moins, - ne répond pas au moyen développé par les demanderesses dans leur requête d'appel et leurs conclusions d'appel régulièrement déposées, sur pied de la théorie de l'abus du droit de la procédure ou, à tout le moins, de celle de la fraude à la loi, et ne motive pas régulièrement sa décision (violation de l'article 149 de la Constitution) ou - donne de la requête d'appel et des conclusions d'appel des demanderesses une interprétation inconciliable avec leurs termes et, partant, viole la foi qui leur est due (violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil). Second moyen Dispositions légales violées - articles 577-2,
, 577-3, 577-5,
, 577-8,
, 6°, 577-9,
r, 1102, 1108, 1134, 1184, 1249, 1250,
1°, 1615, 1689, 1690 et 1691 du Code civil ; - principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution en matière de contrats synallagmatiques. Décisions et motifs critiqués L'arrêt décide que les demanderesses ne seraient pas en droit d'opposer à la demande [des deuxième, troisième et quatrième défendeurs] en réparation des vices et malfaçons, l'exception d'inexécution de ses obligations de paiement par le maître de l'ouvrage, aux motifs suivants : « Que les (demanderesses) tentent de faire admettre que la demande des copropriétaires est irrecevable à défaut d'intérêt, au motif qu'elle-même est en litige avec (le maître de l'ouvrage) en raison d'un défaut de paiement de sommes importantes totalisant 32.659.872 francs (en réalité 42.456.002 francs) en principal, dues par cette société, ce qui l'autoriserait à opposer aux copropriétaires l'exception d'inexécution pour refuser d'accomplir certaines finitions ; Qu'elle souligne que le montant total des indemnités évaluées par l'expert judiciaire (désigné par le tribunal de commerce de Bruxelles dans le cadre du litige opposant les demanderesses au maître de l'ouvrage), soit 6.002.447 francs (en réalité 12.885.177 francs), est de loin inférieur au montant de sa propre créance à l'égard (du maître de l'ouvrage), de sorte que les copropriétaires n'ont pas intérêt à agir contre elles et à obtenir une condamnation à leur égard ; Que l'exception d'inexécution permet à une partie, engagée dans un rapport synallagmatique, de suspendre l'exécution de ses propres obligations lorsque l'autre partie ne respecte pas les siennes ; Que, d'une part, aucun lien contractuel n'existe entre les différents copropriétaires et les entrepreneurs ; Que, d'autre part, si les entrepreneurs peuvent utilement invoquer l'exception d'inexécution pour justifier leur refus d'exécuter des finitions, cette exception n'a pas cours s'agissant de vices et malfaçons affectant les ouvrages exécutés ; Qu'à cet égard, les entrepreneurs doivent garantir les différents copropriétaires des vices, apparents ou cachés, mettant en péril tout ou partie de la solidité du bâtiment, la clause administrative du cahier général des charges contenue dans l'article 22.2 n'attachant aucun effet particulier à la réception provisoire, laquelle n'a, dès lors, d'autre portée que la constatation de l'achèvement des travaux ». Griefs L'arrêt rejette le moyen déduit par les demanderesses de l'exception d'inexécution, sur la base de deux motifs : D'une part, l'arrêt considère que l'exception d'inexécution ne s'appliquerait qu'en cas de rapport synallagmatique et qu'en l'espèce, aucun lien contractuel n'existerait entre les différents copropriétaires et les demanderesses. D'autre part, l'arrêt considère que si les demanderesses pourraient utilement invoquer l'exception d'inexécution pour justifier leur refus d'exécuter les finitions, l'exception d'inexécution n'aurait pas cours s'agissant de vices et malfaçons affectant les ouvrages exécutés, et que les demanderesses devraient garantir les différents copropriétaires des vices, apparents ou cachés, mettant en péril tout ou partie de la solidité du bâtiment, la réception provisoire n'ayant d'autre portée que la constatation de l'achèvement des travaux. Ces deux justifications ne sont cependant pas fondées, de sorte que l'arrêt ne justifie pas légalement sa décision de rejeter le moyen développé par les demanderesses sur la base de l'exception d'inexécution. Ces deux considérations de l'arrêt sont respectivement critiquées par la première et la seconde branche du second moyen. Première branche En vertu de l'article 1615 du Code civil, la vente d'un immeuble entraîne la cession des accessoires de cet immeuble, parmi lesquels figure l'action en réparation des vices et des malfaçons contre l'entrepreneur qui a bâti l'immeuble. Malgré cette cession, le cédant conserve également le droit d'exercer cette action contre l'entrepreneur. En matière de copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis, les articles 577-2, § 9, et 577-3 du Code civil disposent que les ventes de parties privatives entraînent la cession corrélative aux acquéreurs d'une quote-part dans les parties communes. En outre, conformément aux articles 577-5, § 3, 577-8, § 4, 6°, et 577-9, § 1er, du même code, ces ventes entraînent la cession à l'association des copropriétaires du droit d'agir contre l'entrepreneur qui a bâti l'immeuble en réparation des vices et des malfaçons affectant les parties communes, sans préjudice du droit de tout copropriétaire d'exercer seul les actions relatives à son lot. Par conséquent, en cas de cession par le maître de l'ouvrage de parties privatives et communes de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, le maître de l'ouvrage, les acquéreurs et l'association des copropriétaires peuvent agir contre l'entrepreneur en réparation des vices et malfaçons affectant l'immeuble ou le groupe d'immeubles bâtis. La cession d'une créance ne peut cependant pas nuire au débiteur cédé, qui peut opposer au cessionnaire toutes les exceptions dont il était titulaire à l'égard du cédant. Dès lors, le débiteur cédé peut opposer l'exception d'inexécution au cessionnaire de la créance, quel que soit le moment auquel se situe l'inexécution par le cédant. Par conséquent, en cas de cession par le maître de l'ouvrage de parties privatives et communes de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, l'entrepreneur peut opposer tant au maître de l'ouvrage qu'aux acquéreurs et à l'association des copropriétaires, l'exception d'inexécution dont il était titulaire à l'égard du maître de l'ouvrage. L'absence de lien contractuel entre l'entrepreneur, d'une part, et les acquéreurs et l'association des copropriétaires, d'autre part, est sans pertinence à cet égard. De même, la subrogation conventionnelle a un effet de cession de créance, qui implique que le subrogé peut se prévaloir de la créance et de tous ses accessoires. Par conséquent, et comme il a déjà été exposé ci-dessus, en cas de subrogation des acquéreurs de parties privatives et communes de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, dans les droits et obligations du maître de l'ouvrage envers l'entrepreneur, le maître de l'ouvrage, les acquéreurs et l'association des copropriétaires peuvent agir contre l'entrepreneur en réparation des vices et malfaçons affectant l'immeuble ou le groupe d'immeubles bâtis. Comme la cession de créance, la subrogation conventionnelle ne peut cependant pas nuire au débiteur cédé, qui peut opposer au subrogé toutes les exceptions dont il était titulaire à l'égard du subrogeant. Dès lors, le débiteur cédé peut opposer l'exception d'inexécution au subrogé, quel que soit le moment auquel se situe l'inexécution par le subrogeant. Par conséquent, en cas de subrogation conventionnelle des acquéreurs dans les droits et obligations du maître de l'ouvrage à l'égard de l'entrepreneur de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, l'entrepreneur peut opposer tant au maître de l'ouvrage qu'aux acquéreurs et à l'association des copropriétaires, l'exception d'inexécution dont il était titulaire à l'égard du maître de l'ouvrage. L'absence de lien contractuel entre l'entrepreneur, d'une part, et les acquéreurs et l'association des copropriétaires, d'autre part, est sans pertinence à cet égard. En l'espèce, dans le cadre de son rappel des faits, l'arrêt constate que le maître de l'ouvrage a vendu les parties privatives de l'immeuble construit par les demanderesses à des particuliers, parmi lesquels figurent les [troisième et quatrième défendeurs]. En outre, dans le cadre de son examen du droit d'action des [troisième et quatrième défendeurs], l'arrêt constate, de manière implicite mais certaine, l'existence d'une clause subrogatoire dans les actes de vente des appartements. A tout le moins, dans leurs conclusions d'appel, les demanderesses ont reproduit le texte de cette clause subrogatoire, dont l'existence et le contenu n'ont été contestés par aucune partie. Enfin, par deux exploits signifiés le 2 février 1999 et le 17 mai 1999, [la deuxième défenderesse] a assigné le maître de l'ouvrage, les architectes et les demanderesses, aux fins d'obtenir, au fond, leur condamnation à des dommages-intérêts. Les cessions des parties privatives ont entraîné la cession corrélative aux [troisième et quatrième défendeurs] d'une quote-part dans les parties communes, et la cession à l'association des copropriétaires du droit d'agir contre les demanderesses, en leur qualité d'entrepreneurs, en réparation des éventuels vices et malfaçons affectant les parties communes, sans préjudice du droit des [troisième et quatrième défendeurs] d'exercer seuls l'action relative à leur lot. Cette cession de parties privatives et communes de l'immeuble par le maître de l'ouvrage aux [troisième et quatrième défendeurs], et cette cession du droit d'action à [la deuxième défenderesse] entraînent l'opposabilité à [cette dernière] de l'exception d'inexécution que les demanderesses peuvent invoquer à l'encontre du maître de l'ouvrage. De même, la subrogation conventionnelle des [troisième et quatrième défendeurs] dans les droits et obligations du maître de l'ouvrage, entraîne l'opposabilité aux [troisième et quatrième défendeurs] de l'exception d'inexécution que les demanderesses peuvent invoquer à l'encontre du maître de l'ouvrage. L'absence de lien contractuel entre les demanderesses, d'une part, et les [deuxième, troisième et quatrième défendeurs], d'autre part, est sans pertinence à cet égard. Or, l'arrêt considère que l'exception d'inexécution ne s'appliquerait qu'en cas de rapport synallagmatique et qu'aucun lien contractuel n'existerait entre les différents copropriétaires et les demanderesses. Par cette considération, l'arrêt méconnaît donc les principes régissant l'opposabilité de l'exception d'inexécution, et ne justifie pas légalement sa décision selon laquelle les demanderesses ne seraient pas en droit d'opposer à la demande [des deuxième, troisième et quatrième défendeurs] en réparation des vices et malfaçons, l'exception d'inexécution de ses obligations de paiement par le maître de l'ouvrage (violation des articles 577-2,
, 577-3, 577-5,
, 577-8,
, 6°, 577-9,
r, 1102, 1108, 1134, 1184, 1249, 1250,
1°, 1615, 1689, 1690 et 1691 du Code civil et du principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution en matière de contrats synallagmatiques). Seconde branche L'exception d'inexécution, qui est de droit en matière de contrats synallagmatiques, permet à chacune des parties de suspendre l'exécution de ses obligations aussi longtemps que son cocontractant reste en défaut d'effectuer les siennes. L'exception d'inexécution est admise en cas de manquement grave du cocontractant aux obligations essentielles du contrat. Ce principe constitue un principe général du droit en matière de contrats synallagmatiques. Les obligations en présence ne cessent pas d'être synallagmatiques lorsque le débiteur de l'une d'elles l'exécute, en tout ou en partie, de façon défectueuse. Une action en réparation des dommages causés par une faute, contractuelle ou extracontractuelle, peut donc également se voir opposer l'exception d'inexécution, en cas de manquement grave à une autre obligation se trouvant dans un rapport synallagmatique. Ces principes s'appliquent en matière de contrat d'entreprise. De ce fait, en cas de manquement grave du maître de l'ouvrage, notamment à son obligation de payer le prix de la construction, l'exception d'inexécution reste applicable et peut être opposée par l'entrepreneur pour suspendre tant l'exécution de son obligation de réparer les éventuels vices et malfaçons affectant l'immeuble bâti, que celle de son obligation de garantir contre les vices et malfaçons cachés au moment des opérations de réception. Or, comme il a déjà été exposé à la première branche du moyen, il résulte de la cession des parties privatives et communes de l'immeuble bâti et de la subrogation conventionnelle des acquéreurs dans les droits et obligations du maître de l'ouvrage à l'égard de l'entrepreneur, que celui-ci peut opposer tant au maître de l'ouvrage qu'aux acquéreurs subséquents et à l'association des copropriétaires, l'exception d'inexécution dont il était titulaire à l'égard du maître de l'ouvrage. Ainsi, en cas de manquement grave du maître de l'ouvrage, notamment à son obligation de payer le prix de la construction, l'entrepreneur peut opposer l'exception d'inexécution tant au maître de l'ouvrage qu'aux acquéreurs des parties privatives et communes de l'immeuble bâti et à l'association des copropriétaires, pour suspendre l'exécution de ses obligations de réparer les éventuels vices et malfaçons et de garantir contre les éventuels vices cachés. Or, l'arrêt considère que si les demanderesses pourraient utilement invoquer l'exception d'inexécution pour justifier leur refus d'exécuter les finitions, l'exception d'inexécution n'aurait pas cours s'agissant de vices et malfaçons affectant les ouvrages exécutés, et que les demanderesses devraient garantir les différents copropriétaires des vices, apparents ou cachés, mettant en péril tout ou partie de la solidité du bâtiment, la clause administrative du cahier général des charges contenue dans l'article 22.2 n'attachant aucun effet particulier à la réception provisoire, laquelle n'a dès lors d'autre portée que la constatation de l'achèvement des travaux. Par ces considérations, l'arrêt méconnaît la notion légale d'exception d'inexécution, qui s'applique également aux obligations de l'entrepreneur de réparer les éventuels vices et malfaçons et de garantir contre les vices cachés. En outre, l'arrêt n'exclut pas que le maître de l'ouvrage est contractuellement responsable de son défaut d'exécution, que son obligation se trouve dans un rapport synallagmatique avec les obligations des demanderesses de réparer les éventuels vices et malfaçons affectant l'immeuble bâti et de garantir contre les vices cachés, et que les demanderesses sont en droit d' opposer [aux deuxième, troisième et quatrième défendeurs] l'exception d'inexécution qu'ils peuvent soulever à l'encontre du maître de l'ouvrage. Enfin, l'arrêt ne prend pas en considération la gravité du manquement commis par le maître de l'ouvrage. Par conséquent, l'arrêt ne justifie pas légalement sa décision selon laquelle les demanderesses ne seraient pas en droit d'opposer à la demande [des deuxième, troisième et quatrième défendeurs] en réparation des vices et malfaçons, l'exception d'inexécution de ses obligations de paiement par le maître de l'ouvrage (violation des articles 577-2,
, 577-3, 577-5,
, 577-8,
, 6°, 577-9,
r, 1102, 1108, 1134, 1184, 1615, 1689, 1690 et 1691 du Code civil et du principe général du droit relatif à l'exception d'inexécution en matière de contrats synallagmatiques). La décision de la Cour A. En tant que le pourvoi est dirigé contre la première défenderesse : Sur la fin de non-recevoir opposée au pourvoi par la première défenderesse et déduite du défaut d'instance liée entre elle et les demanderesses : Il n'existait devant le juge du fond aucune instance liée entre les demanderesses et la première défenderesse. L'arrêt ne prononce aucune condamnation des demanderesses au profit de celle-ci. La fin de non-recevoir est fondée. Toutefois, la signification du pourvoi à la première défenderesse vaut appel en déclaration d'arrêt commun. B. En tant que le pourvoi est dirigé contre les deuxième, troisième et quatrième défendeurs : Sur le premier moyen : Dans leur requête d'appel et leurs conclusions, les demanderesses soutenaient que le choix de la deuxième défenderesse de ne pas mettre les demanderesses immédiatement à la cause ne pouvait s'expliquer que par la volonté d'éviter que la procédure ne soit poursuivie en langue néerlandaise et que cette partie avait voulu échapper ainsi à l'application des articles 4 et 6 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire. L'arrêt considère « que les [demanderesses] tentent de soutenir que l'exploit de citation en intervention qui leur a été signifié le 17 mai 1999 viole l'article 4, § 1er, et l'article 6 de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire au motif que ‘si elles avaient été citées en même temps que la [première défenderesse] et les architectes, la procédure aurait dû être poursuivie en langue néerlandaise, leur siège social étant situé à Anvers ; que l'argumentation des [demanderesses] est dénuée de fondement et de pertinence ; qu'aucune disposition du Code judiciaire ni de la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire n'impose à un demandeur l'ordre dans lequel il doit citer les défendeurs ni de les citer tous ensemble ; que la deuxième défenderesse avait parfaitement le droit de faire citer la [première défenderesse] et les architectes devant le premier juge et d'appeler ensuite à la cause les [demanderesses], en respectant le prescrit de l'article 37, alinéa 2, de ladite loi ». L'arrêt, qui considère de la sorte que la deuxième défenderesse n'a pas tenté de se soustraire à l'application de certaines dispositions de la loi du 15 juin 1935, justifie légalement sa décision que la citation en intervention forcée signifiée aux demanderesses n'est pas nulle et répond, en les contredisant, à la requête d'appel et aux conclusions précitées de celles-ci. L'arrêt n'était pas tenu d'examiner si la deuxième défenderesse avait commis un abus de droit, dès lors que les demanderesses ne l'ont pas soutenu devant la cour d'appel. Enfin, par aucune des considérations susvisées, l'arrêt ne donne de la requête d'appel et des conclusions des demanderesses une interprétation inconciliable avec leurs termes et, partant, il ne viole pas la foi qui leur est due. Le moyen ne peut être accueilli. Sur le second moyen : Quant à la première branche : L'acheteur d'un immeuble jouit de tous les droits et actions attachés à cet immeuble qui appartenaient au vendeur et, dès lors, notamment de l'action en responsabilité contractuelle de celui-ci contre l'entrepreneur du chef de vices de la construction. L'entrepreneur conserve cependant, en règle, à l'égard de l'acheteur les droits et les exceptions qu'il pouvait opposer au vendeur. Il ressort des constatations de l'arrêt que la première défenderesse a vendu l'immeuble litigieux aux copropriétaires de la résidence Picasso, dont la deuxième défenderesse est l'association, et, en particulier, aux troisième et quatrième défendeurs. L'arrêt qui, pour rejeter l'exception d'inexécution qui était opposée par les demanderesses aux deuxième, troisième et quatrième défendeurs et était fondée sur le défaut de paiement de sommes par la première défenderesse, considère qu' « aucun lien contractuel n'existe entre les différents copropriétaires et les entrepreneurs », ne justifie pas légalement sa décision. Le moyen, en cette branche, est fondé. Quant à la seconde branche : Une partie à un contrat synallagmatique peut suspendre l'exécution de ses obligations si elle établit que son cocontractant est resté en défaut d'exécuter ses propres obligations. Le juge apprécie le bien-fondé de l'exception mise en œuvre par l'une des parties à la lumière de toutes les circonstances de la cause et notamment de la gravité du manquement allégué. L'arrêt, qui se limite à considérer que, « si les entrepreneurs peuvent utilement invoquer l'exception pour justifier leur refus d'exécuter des finitions, cette exception n'a pas cours s'agissant de vices et malfaçons affectant les ouvrages exécutés [et] qu'à cet égard, les entrepreneurs doivent garantir les différents copropriétaires des vices apparents ou cachés, mettant en péril tout ou partie de la solidité du bâtiment », ne justifie pas légalement sa décision. Le moyen, en cette branche, est fondé. Par ces motifs, La Cour Casse l'arrêt attaqué en tant qu'il statue sur les demandes dirigées contre les demanderesses et sur les dépens ; Rejette le pourvoi pour le surplus ; Déclare le présent arrêt commun à la société anonyme Astrid Property Holdings IV ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge de l'arrêt partiellement cassé ; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause, ainsi limitée, devant la cour d'appel de Mons. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Claude Parmentier, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Daniel Plas et Sylviane Velu, et prononcé en audience publique du vingt-neuf février deux mille huit par le président de section Claude Parmentier, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier adjoint Tatiana Fenaux. Document PDF ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080229.3 Publication(s) liée(s) cité par: ECLI:BE:CABRL:2021:ARR.20211223.11 ECLI:BE:CASS:2021:CONC.20210107.1F.5 ECLI:BE:CASS:2021:CONC.20210514.1N.6 précédents: ECLI:BE:CASS:2003:ARR.20031121.9 voir plus récemment: ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20091023.1 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div
Explication IA à partir du texte officiel de la loi. Indicatif, ne remplace pas un conseil juridique.