ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20081009.1

(1).

(1)Voir les concl. du M.P. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (Congé. Renouvellement. Etc) Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail commercial - Champ d'application DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail commercial - Préavis Mots libres: Renouvellement - Refus - Motif - Occupation personnelle et effective Bases légales: Loi - 30-04-1951 - Art. 16, I, 1° - 30 Lien ELI No pub 1951043003 Fiche 2 Conclusions de M. l'avocat général délégué de KOSTER, avant Cass., 9 octobre 2008, RG C.07.0280.F, Pas., 2008, n° ... Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (Congé. Renouvellement. Etc) Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail commercial - Champ d'application DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail commercial - Préavis Mots libres: Renouvellement - Refus - Motif - Occupation personnelle et effective Texte de la décision N° C.07.0280.F LA MAMMA, société anonyme dont le siège social est établi à Spa, rue Pierre Legrand, 2, demanderesse en cassation, représentée par Maître John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où il est fait élection de domicile, contre CASINO DE SPA, société anonyme dont le siège social est établi à Spa, rue Royale, 4, défenderesse en cassation, représentée par Maître Cécile Draps, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile. I. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 12 décembre 2006 par le tribunal de commerce de Verviers, statuant en degré d'appel. Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport. L'avocat général délégué Philippe de Koster a conclu. II. Le moyen de cassation La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - article 149 de la Constitution ; - articles 16, I, 1°, et 25, 3°, de la section 2bis du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, introduite dans le code par la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux (ci-après « articles 16, I, 1°, et 25, 3°, de la loi sur les baux commerciaux »). Décisions et motifs critiqués Après avoir constaté, en substance, que, par contrat du 20 décembre 1991, la défenderesse avait donné à bail commercial à la demanderesse une partie du rez-de-chaussée des bâtiments du casino de Spa, comprenant notamment la terrasse ; que, « par lettre recommandée du 27 juillet 1999, (la défenderesse) refusa la demande de renouvellement du bail en raison d'une exploitation personnelle des lieux loués (art. 16, I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux)» et que, nonobstant un jugement du tribunal de commerce de Verviers du 29 décembre 2002, ayant admis la régularité du refus de renouvellement et décidé que le bail avait pris fin à la date du 31 octobre 2000, la défenderesse accepta que la demanderesse poursuive l'occupation du bien jusqu'à la fin du mois de septembre 2003, date à laquelle « les lieux furent libérés et remis à (

1. la)disposition (de la défenderesse)» ; qu'à l'occasion des Francofolies de Spa, du 20 au 25 juillet 2004, la défenderesse a autorisé notamment une « société Gallaher à placer un stand sur la terrasse de la salle des jackpots ... moyennant une contrepartie financière» [et] que la demanderesse « a attendu l'épisode des Francofolies pour réclamer une indemnité d'éviction» par exploit du 1er septembre 2004, le jugement attaqué, 1° confirmant la décision du premier juge, déboute la demanderesse de sa demande en paiement des sommes de 72.000 euros, à titre d'indemnité d'éviction pour non-respect par la défenderesse de son obligation d'occupation personnelle des lieux antérieurement loués, et de 328.458,92 euros, à titre de dommages et intérêts complémentaires, à majorer des intérêts légaux depuis la date de la citation, et de sa demande en paiement d'une indemnité provisionnelle pour frais de défense, 2° accueillant la demande nouvelle formée en degré d'appel par la défenderesse, condamne la demanderesse à payer un euro provisionnel pour l'indemnisation des frais de défense de la défenderesse et 3° condamne la demanderesse aux dépens des deux instances. Le jugement fonde cette décision sur les motifs suivants : « L'occupation personnelle par (la défenderesse), exploitant de jeux de hasard, a bien été réalisée dans les délais légaux et le fait que l'utilisation partielle de la terrasse ait été concédée à titre tout à fait précaire (six jours durant les Francofolies), de manière occasionnelle, ne remet pas en cause le principe que (la défenderesse) réserve les lieux à son usage personnel. L'huissier de justice, mandaté par (la demanderesse), constata tous les soirs, du 20 juillet au 25 juillet 2004, que la terrasse du rez-de-chaussée du casino donnant vers la rue Royale et les jardins du casino était exploitée, qu'il s'y trouvait de nombreuses tables et chaises de terrasses abritées par des parasols portant les marques de ‘ Spa Monopole ' et de ‘ Stella Artois ', toutes occupées par des clients dont il estima le nombre à environ cinquante à soixante consommateurs ; que se trouvaient également sur la terrasse un stand de vente de cigarettes ‘ Benson et Hedges ' et un stand de vente de champagne à l'enseigne ‘ Vranken '. On servait des boissons depuis l'intérieur du casino, là où était installé le restaurant de (la demanderesse). Il n'est cependant nullement fait état d'une quelconque restauration. Il sied dès lors de conclure qu'en exploitant presque exclusivement des jeux de hasard à titre principal, (la défenderesse) a bien réalisé la condition d'exploitation personnelle fixée par le législateur. Constatons enfin qu'au point de vue de la superficie, c'est une toute petite partie des lieux antérieurement loués qui en fut l'objet pendant une période extrêmement brève. Il s'agit bien d'une occupation précaire et occasionnelle pour une durée très limitée au sens de l'arrêt de cassation du 18 juin 1987 (Pas., 1987, I, p. 1303) ». L'avant-dernier motif cité doit manifestement se lire: « Constatons enfin qu'au point de vue de la superficie, c'est une toute petite partie des lieux antérieurement loués qui fut l'objet d'une concession à des tiers pendant une période extrêmement brève ». Griefs Première branche En vertu de l'article 16, I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail s'il fait état de « sa volonté d'occuper le bien loué personnellement et effectivement ». Lorsque le preneur s'est vu refuser son droit au renouvellement du bail commercial, il a droit, en vertu de l'article 25, 3°, de la même loi, à une indemnité équivalant à trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, « sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins, l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur ». Il suffit, pour qu'il y ait violation de l'obligation d'occupation personnelle imposée par l'article 16, I, 1°, précité, que la jouissance d'une partie des lieux anciennement loués soit concédée à un ou des tiers, même à titre temporaire, pendant la période de deux ans suivant la fin de l'occupation des lieux par le preneur évincé, pour autant que cette concession, qu'elle soit ou non qualifiée de location ou de bail par les parties, donne lieu au paiement d'une rémunération. En l'espèce, la demanderesse invoquait, dans ses conclusions d'appel, qu'il y avait eu au moins pendant six jours, du 20 au 25 juillet 2004, « contrat de location à durée déterminée moyennant paiement d'un loyer; [...] qu'il est reconnu aujourd'hui que, (pour l'occupation de la terrasse par un stand de vente de cigarettes), un loyer de 4.200 euros a été versé pour la semaine ; que même si ce stand n'occupait pas l'intérieur du restaurant précédemment loué, il se trouvait sur la terrasse faisant partie de l'objet du bail litigieux; qu'il est indiscutable qu'une partie du bien a été louée, même pour un temps relativement bref, mais pour des montants extrêmement importants, pour rappel 4.200 euros pour six jours, soit trois fois et demi le montant du loyer en 1999 et plus de deux mois de loyer au moment de la remise des clés ; que, de la même manière, en juillet 2005 (voir farde 18, constat de l'huissier Tefnin du 19 juillet 2005 clôturé le 20 juillet 2005), les terrasses ont été relouées à plusieurs locataires pour la durée des Francofolies ; [...] que certaines de ces sociétés payaient 1.500 euros de loyer pour quatre jours de location de la terrasse». Le jugement attaqué constate, par les motifs précités, que « l'utilisation partielle de la terrasse» qui faisait partie des lieux anciennement loués à la demanderesse, a été « concédée» par la défenderesse à des tiers, pendant six jours, du 20 juillet au 25 juillet 2004. Le jugement s'approprie en outre expressément la constatation du premier juge selon laquelle l'autorisation donnée à une société Gallaher d'installer un stand « sur la terrasse de la salle des jackpots pendant les Francofolies du 20 juillet au 25 juillet 2004 inclus» s'était faite « moyennant contrepartie financière» et ne dénie pas qu'ainsi que la demanderesse l'invoquait dans le passage précité de ses conclusions, les terrasses avaient été relouées à des tiers, pour un loyer pouvant atteindre 1.500 euros pour quatre jours de location, en juillet 2005. En conséquence, le motif du jugement attaqué selon lequel, « au point de vue superficie, c'est une toute petite partie des lieux antérieurement loués qui (...) fut l'objet pendant une période extrêmement brève » d'une concession à des tiers ne justifie pas légalement le rejet des demandes d'indemnité fondées par la demanderesse sur les articles 16, I, 1°, et 25, 3°, de la loi sur les baux commerciaux. En fondant sa décision sur ce motif, le jugement attaqué méconnaît la notion d'occupation personnelle au sens de l'article 16, I, 1°, précité, en refusant d'admettre qu'il y a méconnaissance de l'obligation d'occupation personnelle par le bailleur dès qu'il concède à un tiers, pendant la période de deux ans à dater de la fin de l'occupation des lieux par le preneur évincé, une partie des lieux antérieurement loués, même si cette concession est temporaire, pour autant qu'elle donne lieu au paiement d'une contrepartie financière (violation des dispositions précitées de la loi sur les baux commerciaux). Deuxième branche A tout le moins, si le motif précité « qu'au point de vue superficie, c'est une toute petite partie des lieux antérieurement loués qui en fut l'objet pendant une période extrêmement brève» ne signifie pas que « c'est une toute petite partie des lieux antérieurement loués qui fut l'objet pendant une période extrêmement brève d'une concession payante à des tiers », ce motif est entaché d'obscurité, de telle sorte que le jugement attaqué méconnaît l'article 149 de la Constitution. Les motifs du jugement attaqué sont, à tout le moins, entachés d'ambiguïté, dans la mesure où ils ne permettent pas de déterminer si le juge du fond a admis qu'ainsi que la demanderesse l'invoquait dans le passage précité de ses conclusions d'appel, la location payante d'emplacements de la terrasse s'était renouvelée au mois de juillet 2005. Dès lors, la motivation de la décision attaquée ne permet pas à la Cour de contrôler la légalité du jugement, en violation de l'article 149 de la Constitution. Troisième branche Le jugement attaqué ne répond pas aux conclusions par lesquelles la demanderesse soutenait « que la (défenderesse) fait valoir que l'usage de la terrasse a été concédé à titre tout à fait précaire pour une durée très limitée et ne remet pas davantage en cause le principe que le bailleur peut demeurer dans le bien quand bon lui semble ; que cela est inexact; qu'il ne s'agissait pas d'un contrat précaire ; qu'il n'était pas question du paiement de l'indemnité de 4.200 euros moyennant résiliation unilatérale à tout moment pendant la semaine du 20 au 25 juillet ; que la société Gallaher (Benson & Hedges) avait la protection d'un contrat à durée déterminée ; qu'en outre, (la demanderesse) ne peut vérifier à tout moment quelles sont les autres personnes qui auraient pu bénéficier d'un contrat identique à Gallaher (Benson & Hedges) ; que le premier juge a confondu un contrat à durée déterminée à courte durée moyennant paiement d'un loyer avec un contrat à titre précaire qui aurait pu permettre à la (défenderesse) de reprendre les lieux en plein milieu des Francofolies ; que ce n'était pas le cas ; qu'à partir du moment où une indemnité locative de 4.200 euros était payée pour la semaine, il était impossible pour (la défenderesse) de reprendre possession des parties de terrasse louées pour réoccuper les lieux elle-même». Dès lors, le jugement attaqué n'est pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution). III. La décision de la Cour Quant à la première branche : En vertu de l'article 16, I, 1°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail s'il veut occuper le bien loué personnellement et effectivement. Si l'occupation au sens de cet article doit s'étendre à la totalité du bien précédemment loué, il n'est cependant pas requis qu'il s'agisse d'une occupation matérielle couvrant en permanence toute la superficie de ce bien. Il suffit que le bailleur puisse demeurer dans le bien à tout moment quand bon lui semble, peu important que le bailleur ait autorisé un tiers à jouir temporairement d'une partie réduite du bien, fût-ce moyennant une contrepartie financière. Le jugement attaqué relève, par adoption des motifs du premier juge, qu' « en l'espèce, le bailleur ne s'était pas engagé de manière telle qu'une partie, même très limitée des lieux, ait été soustraite à son occupation personnelle », énonce que « le fait que l'utilisation partielle de la terrasse ait été concédée à titre tout à fait précaire (six jours pendant les Francofolies), de manière occasionnelle, ne remet pas en cause le principe que le bailleur réserve les lieux à son usage personnel » et conclut qu' « en exploitant presque exclusivement des jeux de hasard à titre principal, [la défenderesse] a bien réalisé la condition d'exploitation personnelle fixée par le législateur, [qu'] au point de vue de la superficie, c'est une toute petite partie des lieux antérieurement loués qui en fut l'objet pendant une période extrêmement brève [et qu'] i1 s'agit bien d'une occupation précaire et occasionnelle pour une durée très limitée ». Le jugement attaqué justifie ainsi légalement sa décision de déclarer non fondée la demande d'indemnité formée par la demanderesse. Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli. Quant à la deuxième branche : Par les énonciations reproduites dans la réponse à la première branche, le jugement attaqué fonde sa décision, sans l'obscurité ni l'ambiguïté alléguées par le moyen, en cette branche, sur le fait qu'une partie très réduite des lieux antérieurement loués a fait l'objet, durant six jours en juillet 2004, d'une concession payante à un tiers. Le moyen, en cette branche, manque en fait. Quant à la troisième branche : Il ressort de la réponse à la première branche que le jugement attaqué répond, en leur opposant une qualification différente du titre en vertu duquel un tiers a été autorisé à occuper les lieux, aux conclusions de la demanderesse qui soutenaient qu'il s'agissait d'une location et non d'une concession à titre précaire, et motive, ainsi, régulièrement sa décision. Le moyen, en cette branche, manque en fait. Par ces motifs, La Cour, Rejette le pourvoi ; Condamne la demanderesse aux dépens. Les dépens taxés à la somme de huit cent trente-six euros trois centimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent soixante-trois euros dix centimes envers la partie défenderesse. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Claude Parmentier, les conseillers Didier Batselé, Daniel Plas, Sylviane Velu et Philippe Gosseries, et prononcé en audience publique du neuf octobre deux mille huit par le président de section Claude Parmentier, en présence de l'avocat général délégué Philippe de Koster, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Document PDF ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20081009.1 Publication(
2. s)liée(
3. s)Conclusion M.P.: ECLI:BE:CASS:2008:CONC.20081009.1 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div