id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour de cassation Jugement/arrêt du 23 octobre 2008 No ECLI: ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20081023.1 No Rôle: C.06.0158.F Chambre: 1F - première chambre Domaine juridique: Autres - Droit civil Date d'introduction: 2008-11-10 Consultations: 563 - dernière vue 2026-07-03 02:44 Version(s): Traduction NL Fiche 1 La responsabilité du notaire d'une partie qui établit, à sa demande, un acte sous seing privé, signé par la suite en son étude, est de nature contractuelle à l'égard de cette partie. Thésaurus Cassation: NOTAIRE Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - VOIES DE RECOURS - DROIT JUDICIAIRE ET CASSATION - Moyens de cassation en matière civile - Indications requises DROIT JUDICIAIRE - NOTARIAT DROIT JUDICIAIRE - NOTARIAT - Généralités (notariat) DROIT JUDICIAIRE - NOTARIAT - Fonction DROIT CIVIL - OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES - Généralités (obligations conventionnelles) DROIT CIVIL - OBLIGATION (QUASI) DELICTUELLE - Responsabilité directe - Généralités Mots libres: Acte sous seing privé - Elaboration par le notaire d'une partie - Responsabilité - Nature Bases légales: ancien Code Civil - Art. 1147 Fiche 2 Est irrecevable le moyen qui, dirigé contre un arrêt se fondant exclusivement sur les règles de la responsabilité contractuelle, invoque la violation des articles 1382 et 1383 et ne soutient pas que les juges d'appel auraient dû appliquer ces dispositions légales
(1).
(1)Voir Cass., 7 décembre 2001, RG C.99.0506.F ECLI:BE:CASS:2001:ARR.20011207.7, Pas., 2001, n°
- Thésaurus Cassation: MOYEN DE CASSATION - MATIERE CIVILE - Indications requises Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - VOIES DE RECOURS - DROIT JUDICIAIRE ET CASSATION - Moyens de cassation en matière civile - Indications requises DROIT JUDICIAIRE - NOTARIAT DROIT JUDICIAIRE - NOTARIAT - Généralités (notariat) DROIT JUDICIAIRE - NOTARIAT - Fonction DROIT CIVIL - OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES - Généralités (obligations conventionnelles) DROIT CIVIL - OBLIGATION (QUASI) DELICTUELLE - Responsabilité directe - Généralités Mots libres: Responsabilité contractuelle - Disposition légale violée - Application - Recevabilité Bases légales: Code Judiciaire - 10-10-1967 - Art. 1080 Texte de la décision N° C.06.0158.F ROBERTI de WINGHE Guillaume, notaire de résidence à Louvain, Naamsestraat, 37, demandeur en cassation, représenté par Maître Antoine De Bruyn, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue de la Vallée, 14, où il est fait élection de domicile, contre
- L. F. et
- C. I., domiciliés à Orp-le-Grand, place du Onzième Dragon Français, 8, défendeurs en cassation, représentés par Maître Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 523, où il est fait élection de domicile. N° C.06.0478.F
- L. F. et
- C. I., domiciliés à Orp-le-Grand, place du Onzième Dragon Français, 8, demandeurs en cassation, représentés par Maître Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 523, où il est fait élection de domicile, contre
- B. F. et
- H. M., domiciliés à Louvain-la-Neuve, rue du Lac, 1, défendeurs en cassation, en présence de ROBERTI de WINGHE Guillaume, notaire de résidence à Louvain, Naamsestraat, 37, partie appelée en déclaration d'arrêt commun. La procédure devant la Cour Les pourvois en cassation sont dirigés contre l'arrêt rendu le 25 avril 2005 par la cour d'appel de Bruxelles. Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport. L'avocat général Thierry Werquin a conclu. Les faits Tels qu'ils ressortent de l'arrêt attaqué et des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard, les faits de la cause et les antécédents de la procédure peuvent être ainsi résumés : F. B. et M. H. ont vendu un immeuble sis au numéro 36 de la rue de la Demi-Lune à Mont-Saint-Guibert à F. L. et à I. C. suivant un compromis de vente signé le 23 juillet 1998 en l'étude du notaire Guillaume Roberti de Winghe, désigné par les acheteurs. Ce compromis de vente stipulait que le bien était vendu « avec toutes les charges et servitudes qui peuvent le grever ou l'avantager, notamment celles pouvant résulter du titre de propriété du vendeur ou des propriétaires antérieurs », et que l'acquéreur déclarait « avoir pris connaissance du titre de propriété du vendeur ». Il précisait ce qui suit : « Le vendeur déclare qu'il n'existe à sa connaissance pas d'autres charges ou servitudes grevant le bien que celles reprises le cas échéant dans le titre de propriété, le permis de lotir et l'acte de division, ou aux conditions particulières ci-après ». Ces conditions particulières comportaient la clause suivante : « L'acquéreur reconnaît avoir reçu copie de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Bruxelles le 3 mars 1998, attestant qu'il n'y a pas de servitude de passage acquise aux habitants de la maison n° 34, située dans la même rue que le bien prédécrit ». Cette décision statue en référé sur des mesures provisoires demandées par les propriétaires de l'immeuble voisin sur la base d'une servitude ou d'un droit de passage dont ils alléguaient l'existence au profit de leur fonds. Ayant appris après la signature du compromis de vente que ces propriétaires avaient introduit, le 20 mai 1997, une procédure en conciliation devant le juge de paix aux fins de voir reconnaître l'existence de cette servitude ou de ce droit et reprochant aux vendeurs de ne pas les avoir informés du conflit qui les opposait à leurs voisins, les acheteurs refusèrent de passer l'acte authentique de vente. Les vendeurs introduisirent contre les acheteurs une action en résolution de la vente et en dommages et intérêts. Les acheteurs sollicitèrent reconventionnellement l'annulation de la vente en raison du vice ayant, selon eux, affecté leur consentement, la restitution de l'acompte versé et l'octroi de dommages et intérêts. Ils appelèrent en outre le notaire en intervention aux fins de l'entendre condamner à les garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur charge et à leur payer des dommages et intérêts. Les vendeurs formèrent, à leur tour, une demande incidente en responsabilité contre le notaire. Le jugement entrepris a annulé la vente comme entachée de dol dans le chef des vendeurs, a condamné ceux-ci à restituer aux acheteurs l'acompte qu'ils avaient perçu et à leur payer des dommages et intérêts, et a dit la demande incidente non fondée et la demande reconventionnelle sans objet. Saisie de l'appel principal des vendeurs et d'un appel incident des acheteurs, la cour d'appel a, par l'arrêt attaqué, dit la demande principale des vendeurs fondée et la demande reconventionnelle non fondée. Déclarant la demande des acheteurs contre le notaire partiellement fondée, elle a condamné celui-ci à les garantir de la condamnation prononcée contre eux jusqu'à concurrence des trois quarts et à les indemniser dans la même proportion du préjudice complémentaire qu'ils avaient subi. Les moyens de cassation A l'appui du pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.06.0158.F, le demandeur présente deux moyens libellés dans les termes suivants : Premier moyen Dispositions légales violées - article 149 de la Constitution ; - article 1er de la loi du 25 ventôse an XI (16 mars 1803) contenant l'organisation du notariat ; - articles 1382 et 1383 du Code civil. Décisions et motifs critiqués L'arrêt décide que le demandeur a manqué à son devoir de conseil et engagé sa responsabilité (aquilienne) et, partant, le condamne à garantir les défendeurs des trois quarts des condamnations prononcées à leur charge en faveur des époux B.-H., vendeurs de l'immeuble litigieux, soit 18.592,01 euros, outre la somme de 1.394,40 euros étant les trois quarts du préjudice personnel des défendeurs, les intérêts et les trois quarts des dépens, aux motifs (en substance) « Que le compromis de vente comporte, aux 'conditions particulières', la clause suivante : 'L'acquéreur (les défendeurs) reconnaît avoir reçu une copie de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Bruxelles le 3 mars 1998, attestant qu'il n'y a pas de servitude de passage acquise aux habitants de la maison n° 34, située dans la même rue que le bien prédécrit' ; [...] Qu'en vain [...] le notaire (le demandeur) soutient que les déclarations des vendeurs étaient 'invérifiables', dès lors que l'examen des titres de propriété ne font pas mention de l'existence d'une servitude ; Qu'il n'est pas reproché au notaire d'avoir fait croire à ses clients qu'il n'y avait pas de servitude alors qu'il y en avait une ; qu'il lui est reproché de s'être lui-même - ou son employé - mépris sur la portée d'une décision de référé et d'avoir par conséquent laissé ses clients penser qu'en raison de l'arrêt de la cour d'appel, tout risque de voir reconnaître aux voisins une servitude de passage ou un droit de passage était définitivement exclu, sans les inviter au préalable à s'informer plus amplement de la situation ; Que ces fautes sont bien en lien causal avec le dommage, dès lors que, sans celles-ci, les [défendeurs] auraient compris quelle était réellement la situation et auraient pu prendre leur décision en connaissance de cause ». Griefs Première branche Il est contradictoire de reprocher au demandeur d'avoir laissé les défendeurs penser que tout risque de servitude de passage était exclu en raison de l'arrêt de la cour d'appel du 3 mars 1998 statuant en référé et de décider, d'autre part, que « [les défendeurs] ne peuvent prétendre ignorer la portée d'une décision judiciaire rendue en référé, dont les termes étaient suffisamment explicites pour comprendre qu'elle ne préjugeait pas du fond du litige, [et que], par ailleurs, il est constant que le premier [défendeur] est juriste de formation ». Dès l'instant où les termes de l'arrêt du 3 mars 1998 ne laissaient aucun doute sur son caractère seulement provisoire et si le premier défendeur devait nécessairement s'en rendre compte puisqu'il était juriste, l'arrêt n'a pu, sans contredire ces constatations, décider ensuite que c'est le demandeur qui, par un manquement à son devoir de conseil, a laissé croire aux défendeurs que l'arrêt du 3 mars 1998 excluait tout risque de servitude de passage. En ce qu'elle est fondée sur des motifs contradictoires, la décision qui impute au demandeur un manquement à son devoir de conseil et le condamne à garantir les défendeurs, à concurrence des trois quarts, des condamnations prononcées contre eux au profit des vendeurs de l'immeuble et à réparer, en plus, leurs dommages, n'est pas régulièrement motivée (violation de l'article 149 de la Constitution). Deuxième branche Cette décision n'est au surplus pas légalement justifiée. L'arrêt n'a en effet pu considérer que le demandeur a manqué à son devoir de conseil et ainsi commis une négligence engageant sa responsabilité en vertu des articles 1382 et 1383 du Code civil alors qu'il constatait que la simple lecture de l'arrêt du 3 mars 1998 permettait aux défendeurs, en tout cas au premier défendeur, juriste de formation, de savoir qu'il subsistait un risque de reconnaissance d'une servitude de passage au profit de son voisin. L'arrêt constate de manière expresse « Que le compromis de vente comporte, aux 'conditions particulières', la clause suivante : 'L'acquéreur (les défendeurs) reconnaît avoir reçu une copie de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Bruxelles le 3 mars 1998, attestant qu'il n'y a pas de servitude de passage acquise aux habitants de la maison n° 34, située dans la même rue que le bien prédécrit' », et relève par ailleurs « Que les [défendeurs] ne peuvent prétendre ignorer la portée d'une décision judiciaire rendue en référé, dont les termes étaient suffisamment explicites pour comprendre qu'elle ne préjugeait pas du fond du litige, alors par ailleurs qu'il est constant que le premier [défendeur] est juriste de formation et qu'ils étaient de surcroît assistés de leur notaire ». Dès lors, l'arrêt n'est pas légalement justifié en ce qu'il décide, nonobstant les constatations ci-dessus, que le demandeur aurait « laissé ses clients penser qu'en raison de l'arrêt de la cour d'appel, tout risque d'[...] une servitude de passage et [d'un] droit de passage était exclu » et qu'il aurait dû « les inviter au préalable à s'informer plus amplement ». En effet, il ne pourrait y avoir un manquement au devoir de conseil du notaire prescrit par l'article 1er de la loi du 25 ventôse an XI ou une faute ou une négligence au sens des articles 1382 et 1383 du Code civil que si le juge avait constaté que le demandeur n'avait pas mis au courant les défendeurs de la nature et du contenu exacts de l'arrêt de la cour d'appel de Bruxelles du 3 mars 1998 ou que les défendeurs n'étaient pas en mesure de comprendre la portée de cet arrêt (violation des dispositions légales citées en tête du moyen, à l'exception de l'article 149 de la Constitution). Troisième branche La décision selon laquelle « les fautes [du demandeur] sont bien en lien causal avec le dommage » n'est en tout cas pas légalement justifiée. Si le juge du fond apprécie en fait, et partant souverainement, l'existence d'un lien causal entre la faute reprochée à une partie et le dommage, la Cour de cassation peut néanmoins contrôler si, des faits souverainement constatés par le juge, celui-ci a pu déduire l'existence d'un lien causal. En l'occurrence, ayant constaté que la simple lecture de l'arrêt du 3 mars 1998 permettait aux défendeurs de se rendre compte que le risque de l'existence d'une servitude de passage subsistait, l'arrêt n'a pu ensuite décider qu'il existe un lien de cause à effet entre le prétendu manquement du demandeur à son devoir d'éclairer les défendeurs sur la persistance d'un risque de voir reconnaître aux voisins une servitude de passage et les dommages des défendeurs. Si les défendeurs devaient savoir à la simple lecture de l'arrêt du 3 mars 1998 qu'il subsistait un risque de servitude de passage, la faute qu'aurait commise le demandeur, en laissant penser qu'en raison de cet arrêt toute servitude de passage était exclue, est nécessairement sans relation causale avec le dommage des défendeurs. Il est en effet acquis que leur dommage est dû, non à la circonstance que les défendeurs auraient ignoré le risque de servitude, mais au fait que, bien que conscients de ce risque, ils ont signé le compromis de vente sans plus se préoccuper de la situation. Il s'ensuit que la décision selon laquelle le manquement du demandeur à son devoir de conseil aurait contribué à causer les dommages des défendeurs n'est pas légalement justifiée en ce qu'elle est fondée sur des motifs qui excluent ou du moins ne permettent pas de conclure à l'existence d'un lien causal entre ce manquement et les dommages des défendeurs (violation des articles 1er de la loi du 25 ventôse an XI précitée, 1382 et 1383 du Code civil). Second moyen Dispositions légales violées - article 149 de la Constitution ; - article 1322 du Code civil. Décisions et motifs critiqués L'arrêt fait grief au demandeur d'avoir, par la stipulation du compromis de vente suivant laquelle « l'acquéreur reconnaît avoir reçu une copie de l'arrêt rendu par la cour d'appel de Bruxelles, le 3 mars 1998, attestant qu'il n'y a pas de servitude de passage acquise aux habitants de la maison n° 34, située dans la même rue que le bien prédécrit », « laissé ses clients penser qu'en raison de l'arrêt de la cour d'appel, tout risque de voir reconnaître aux voisins une servitude de passage ou un droit de passage était définitivement exclu, sans les inviter au préalable à s'informer plus amplement de la situation ». Griefs Première branche Dans ses conclusions devant la cour d'appel, le demandeur avait expressément fait valoir « Que les acheteurs et le notaire ne pouvaient que se fonder sur les déclarations des vendeurs, lesquels se sont manifestement rendus coupables de réticences ; les déclarations des vendeurs sont d'ailleurs invérifiables par le notaire si ce n'est par l'examen des titres de propriété qui, en l'espèce, ne font pas mention de l'existence d'une servitude ; Que c'est dès lors en vain que [les défendeurs] ont soutenu devant le premier juge que [le demandeur] aurait nécessairement manqué à son devoir de conseil à leur égard concernant la portée exacte de l'arrêt de la cour d'appel de Bruxelles et concernant le libellé de la clause finale du compromis ajoutée par ses soins juste avant sa signature ; Que rien ne permet d'affirmer que le collaborateur [du demandeur] - qui a examiné le titre de propriété et l'acte de division qui fait état du lotissement prévoyant des accès distincts - n'aurait pas parfaitement informé et conseillé les parties sur la portée de la clause finale du compromis ; Que cette clause n'exprime d'ailleurs littéralement rien d'autre - ni plus, ni moins - que ce qui est, celle-ci n'étant que la constatation matérielle de la production par le vendeur d'une pièce à l'appui de ses déclarations ». Autrement dit, le demandeur plaidait, en se fondant notamment sur les clauses de l'acte de propriété et de l'acte de division prévoyant des accès distincts, que les défendeurs n'ont pu être trompés par l'indication dans le compromis de vente que l'arrêt rendu en référé par la cour d'appel de Bruxelles le 3 mars 1998 « atteste qu'il n'y pas de servitude de passage acquise aux habitants de la maison n° 34 ». En affirmant que la référence dans le compromis de vente à l'arrêt de la cour d'appel a fait croire aux défendeurs que tout risque de voir reconnaître aux voisins une servitude de passage ou un droit de passage était définitivement exclu par cet arrêt, l'arrêt attaqué ne répond pas à ces conclusions circonstanciées, plus spécialement au moyen de défense soulignant que le titre de propriété du bien examiné par l'employé du demandeur, à savoir le permis de lotir et l'acte de division, prévoyait des accès distincts pour les deux lots. Comme l'exposaient les conclusions du demandeur, les défendeurs ont été mis au courant de toutes les données du problème par les indications du titre de propriété et de l'acte de division, de sorte que l'ajout dans le compromis de vente que l'arrêt de la cour d'appel atteste qu'il n'y a aucune servitude acquise aux habitants de la maison n° 34 ne pouvait les induire en erreur. En ce qu'il ne répond pas à ces conclusions, l'arrêt condamnant le demandeur à garantir les défendeurs des trois quarts des condamnations prononcées contre eux et aux trois quarts des dépens n'est pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution). Seconde branche En signant le compromis de vente par lequel ils reconnaissent avoir reçu une copie de l'arrêt de la cour d'appel de Bruxelles attestant qu'il n'y a pas de servitude de passage ou de droit de passage acquis aux habitants de la maison n° 34, les défendeurs ont fait leur cette mention et donc admis qu'ils en saisissaient la portée. En effet, l'acte sous seing privé reconnu par celui auquel on l'oppose, fait preuve contre lui (article 1322 du Code civil). Par cette disposition, le législateur a voulu tenir le souscripteur, en raison même de sa signature, comme ayant voulu faire siennes les déclarations de l'acte. Il s'ensuit qu'en décidant que la clause susdite du compromis de vente a laissé croire aux défendeurs qu'en raison de l'arrêt de la cour d'appel, tout risque de servitude était exclu, l'arrêt viole l'article 1322 précité du Code civil. A l'appui du pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.06.0478.F, les demandeurs présentent un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - article 149 de la Constitution ; - pour autant que de besoin, article 1110 du Code civil. Décisions et motifs critiqués L'arrêt attaqué, statuant sur l'appel des défendeurs sollicitant que le jugement entrepris soit mis à néant et que soit déclarée seule fondée leur demande originaire tendant à faire déclarer nulle et non avenue la vente conclue entre les parties le 23 juillet 1998, fait droit à l'appel des défendeurs et condamne les demandeurs « à leur payer la somme de 24.789,35 euros, majorée des intérêts moratoires depuis le 23 novembre 1998 (date de l'expiration du délai de quatre mois fixé pour la signature du compromis) et jusqu'au parfait paiement, sous déduction de l'acompte de 16.608,87 euros consigné chez [la partie appelée en déclaration d'arrêt commun] », et ce, par tous ses motifs réputés ici intégralement reproduits et, en particulier, par les motifs « Que [les demandeurs], suivis sur ce point par le premier juge, estiment que leur consentement a été vicié par dol ; Qu'ils font grief aux [défendeurs] d'avoir commis une réticence en ne les informant pas de l'existence d'un accès commun aux immeubles 34 et 36 de la rue de la Demi-Lune, de leur avoir celé l'existence d'une procédure au fond devant le juge de paix de Wavre et de ne leur avoir communiqué qu'in extremis, lors de la signature du compromis, une copie de l'arrêt de la cour d'appel de Bruxelles du 20 mai 1997 (lire : du 3 mars 1998) ; Que ce grief n'est pas établi ; (...) Que les [demandeurs] sont partant non fondés à demander l'annulation de la convention du chef de dol des vendeurs ; Qu'à titre subsidiaire, les [demandeurs] soutiennent que leur consentement a été fondamentalement vicié du chef d'erreur substantielle car il est certain qu'ils n'auraient pas contracté s'ils avaient eu conscience du risque de reconnaissance d'une servitude de passage (ou d'un droit de passage) grevant lourdement le bien en question ; Que l'erreur ne peut constituer une cause d'annulation de la convention si elle présente un caractère inexcusable ; Qu'en l'espèce, les [demandeurs] avaient pu constater lors de leurs visites sur les lieux que les deux immeubles étaient pourvu d'un accès unique ; Qu'ils étaient informés à suffisance de la situation par la teneur de l'arrêt de la cour d'appel précité ; Que les [demandeurs] ne peuvent prétendre ignorer la portée d'une décision judiciaire rendue en référé, dont les termes étaient suffisamment explicites pour comprendre qu'elle ne préjugeait pas du fond du litige, alors par ailleurs qu'il est constant que le premier [défendeur] est juriste de formation et qu'ils étaient de surcroît assistés de leur notaire ; Que les prétentions des consorts P. sur le passage en question ressortaient amplement de la teneur de cet arrêt ; Que les [demandeurs] ne peuvent sérieusement prétendre qu'ils auraient légitimement ignoré le risque existant à ce propos ; Que les [défendeurs] indiquent que le compromis de vente n'étant affecté d'aucun vice, il doit sortir ses pleins et entiers effets ; qu'en refusant de passer l'acte, les [demandeurs] ont commis une faute justifiant la résolution de la vente et qu'il convient, par conséquent, de leur allouer les dommages et intérêts forfaitaires prévus par le compromis ; Que c'est ainsi qu'ils sollicitent, à bon droit, la condamnation des [demandeurs] à leur payer la somme de 24.789,35 euros (1.000.000 francs), majorée des intérêts moratoires depuis le 23 novembre 1998 (date de l'expiration du délai de quatre mois fixé pour la signature de l'acte) et jusqu'au parfait paiement ; Qu'eu égard à l'acompte déjà payé et conservé entre les mains du notaire, il y a lieu, ainsi que le demandent les [défendeurs], de déduire de cette condamnation le montant de l'acompte de 16.608,87 euros (670.000 francs) consigné chez [la partie appelée en déclaration d'arrêt commun], que cette dernière devra délivrer à leur profit exclusif sur simple présentation de l'arrêt à intervenir ; Qu'il convient de dire leur appel fondé et de faire droit à leur demande originaire contre [les demandeurs] ». Griefs Il est contradictoire de constater, d'une part, que les demandeurs ont commis une erreur qualifiée d'inexcusable aux motifs que ceux-ci « ne peuvent prétendre ignorer la portée d'une décision judiciaire rendue en référé, dont les termes étaient suffisamment explicites pour comprendre qu'elle ne préjugeait pas du fond du litige, (et que) par ailleurs il est constant que le premier [demandeur] est juriste de formation », et de décider, d'autre part, « Qu'il ressort [...] des explications données par le notaire que celui-ci a, manifestement, cru qu'il s'agissait d'une décision (l'arrêt du 3 mars 1998) mettant fin à toute possibilité de litige ultérieur entre voisins, relativement à cette servitude ; Qu'il n'en reste pas moins que l'employé de l'étude, qui a rédigé le compromis et qui devait être familier de la matière, aurait dû être en mesure d'informer utilement les [demandeurs] sur la portée d'une décision de référé ; Qu'il [...] est reproché [au notaire] de s'être lui-même - ou son employé - mépris sur la portée d'une décision de référé et d'avoir en conséquence laissé ses clients penser qu'en raison de l'arrêt de la cour d'appel, tout risque de voir reconnaître aux voisins une servitude de passage ou un droit de passage était définitivement exclu, sans les inviter au préalable à s'informer plus amplement de la situation ; que ces fautes sont bien en lien causal avec le dommage, dès lors que, sans celles-ci, les [demandeurs] auraient compris quelle était réellement la situation et auraient pu prendre leur décision en connaissance de cause » et « que les fautes commises par les [demandeurs] et par l'employé du notaire sont les mêmes mais qu'en raison de la qualité de professionnel du second, il s'impose de considérer qu'elles présentent dans le chef de ce dernier un caractère de gravité plus grand ». Dès lors que l'arrêt attaqué constate que [la partie appelée en déclaration d'arrêt commun] - ou son employé -, professionnel du droit, s'est méprise sur la portée de l'arrêt du 3 mars 1998 et a en conséquence répercuté cette erreur sur les demandeurs, ses clients, en sorte que ceux-ci n'ont, par ce fait, pas compris quelle était réellement la situation et n'ont pas pris leur décision en connaissance de cause, il n'a pu, sans se contredire, décider également que la décision du 3 mars 1998 était suffisamment explicite pour permettre de comprendre qu'elle ne préjugeait pas du fond du litige, ce dont les demandeurs auraient, en conséquence, dû se rendre compte d'eux-mêmes. La constatation que le premier demandeur est licencié en droit ne permet pas de lui attribuer une compétence comparable à celle d'un notaire ou de son employé alors, par ailleurs, que son diplôme de licencié en droit a été obtenu il y a plus de dix ans et qu'il n'a jamais exercé dans le milieu judiciaire, selon les constatations opérées par le premier juge et non contestées par l'arrêt. Le caractère inexcusable attribué par l'arrêt à l'erreur commise par les demandeurs est incompatible avec la constatation, également faite par l'arrêt, que [la partie appelée en déclaration d'arrêt commun], chargée de conseiller les demandeurs et spécialement de les éclairer sur la situation juridique du bien vendu, a négligé de les conseiller quant à ce, négligence sans laquelle les demandeurs auraient compris quelle était réellement la situation et auraient pris leur décision en connaissance de cause. En ce qu'elle est fondée sur des motifs contradictoires, la décision qui considère que l'erreur des demandeurs est inexcusable n'est pas régulièrement motivée (violation de l'article 149 de la Constitution et, pour autant que de besoin, de la notion légale d'erreur consacrée par l'article 1110 du Code civil). La décision de la Cour Les pourvois inscrits au rôle général sous les numéros C.06.0158.F et C.06.0478.F sont dirigés contre le même arrêt ; il y a lieu de les joindre. Quant au pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.06.0158.F : Sur le premier moyen : Quant à la première branche : Si l'arrêt considère que les défendeurs ne peuvent prétendre avoir ignoré la portée de la décision rendue en référé qui leur avait été communiquée, c'est au motif que cette ignorance n'est pas légitime et que l'erreur dont ils soutiennent avoir été victimes présente un caractère inexcusable, compte tenu notamment du fait qu'ils étaient assistés par le demandeur en qualité de notaire lors de la signature du compromis de vente. Il n'est pas contradictoire de formuler, d'une part, cette considération pour décider que la vente n'est pas nulle pour vice de consentement et de décider, d'autre part, que le demandeur a fautivement laissé les défendeurs verser dans l'erreur lors de la signature du compromis de vente en sorte que sa responsabilité est engagée à leur égard. Le moyen, en cette branche, manque en fait. Quant aux deuxième et troisième branches réunies : Sur la fin de non-recevoir opposée au moyen, en ces branches, par les défendeurs et déduite de ce qu'il n'indique pas comme violés les articles 1147 et suivants du Code civil : La responsabilité du notaire d'une partie qui établit, à sa demande, un acte sous seing privé, signé par la suite en son étude, est de nature contractuelle à l'égard de cette partie. L'arrêt considère que la responsabilité du demandeur, qui est intervenu comme notaire des défendeurs dans le cadre de la signature en son étude du compromis de vente litigieux, est engagée à leur égard en raison d'un manquement à son devoir de conseil et statue, ainsi, en se fondant exclusivement sur les règles de la responsabilité contractuelle. Le moyen, en ces branches, invoque la violation des articles 1382 et 1383 du Code civil et 1er de la loi du 25 ventôse - 5 germinal an XI portant organisation du notariat et ne soutient pas que les juges d'appel auraient dû appliquer ces dispositions légales. La fin de non-recevoir est fondée. Sur le second moyen : Quant à la première branche : L'arrêt énonce « qu'en vain aussi le notaire soutient que les déclarations des vendeurs étaient ‘invérifiables', dès lors que l'examen des titres de propriété ne fait pas mention de l'existence d'une servitude ; qu'il n'est pas reproché au notaire d'avoir fait croire à ses clients qu'il n'y avait pas de servitude alors qu'il y en avait une ; qu'il lui est reproché de s'être lui-même - ou son employé - mépris sur la portée d'une décision de référé et d'avoir par conséquent laissé ses clients penser qu'en raison de l'arrêt de la cour d'appel, tout risque de voir reconnaître aux voisins une servitude de passage ou un droit de passage était définitivement exclu, sans les inviter au préalable à s'informer plus amplement de la situation ». Ainsi, l'arrêt répond, en leur opposant une appréciation contraire, aux conclusions du demandeur reproduites dans le moyen, en cette branche, et motive régulièrement sa décision. Le moyen, en cette branche, manque en fait. Quant à la seconde branche : Sur la fin de non-recevoir opposée au moyen, en cette branche, par les défendeurs et déduite de son caractère nouveau : Le moyen qui, en cette branche, est fondé sur une disposition légale qui n'est ni d'ordre public ni impérative, qui n'a pas été soumis au juge du fond et dont celui-ci ne s'est pas saisi de sa propre initiative, est nouveau. La fin de non-recevoir est fondée. Quant au pourvoi inscrit au rôle général sous le numéro C.06.0478.F : Sur le moyen : Pour le motif indiqué en réponse à la première branche du premier moyen du pourvoi inscrit sous le numéro C.06.0158.F, le moyen manque en fait. Le rejet du pourvoi rend sans intérêt la demande en déclaration d'arrêt commun. Par ces motifs, La Cour Joint les causes inscrites au rôle général sous les numéros C.06.0158.F et C.06.0478.F ; Statuant en la cause n° C.06.0158.F du rôle général : Rejette le pourvoi ; Condamne le demandeur aux dépens ; Statuant en la cause n° C.06.0478.F du rôle général : Rejette le pourvoi et la demande en déclaration d'arrêt commun ; Condamne les demandeurs aux dépens. Les dépens taxés dans la cause C.06.0158.F à cinq cent trente-cinq euros quarante-neuf centimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent quarante-sept euros quarante et un centimes envers la partie défenderesse et dans la cause C.06.0478.F à la somme de huit cent cinquante-trois euros septante et un centimes envers les parties demanderesses. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Christine Matray, Sylviane Velu et Martine Regout, et prononcé en audience publique du vingt-trois octobre deux mille huit par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Document PDF ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20081023.1 Publication(s) liée(s) précédents: ECLI:BE:CASS:2001:ARR.20011207.7 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div