ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20081107.7

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van Cassatie Vonnis/arrest van 07 november 2008 ECLI nr: ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20081107.7 Rolnummer: C.08.0112.N Kamer: 1N - eerste kamer Rechtsgebied: Burgerlijk recht Invoerdatum: 2008-12-26 Raadplegingen: 214 - laatst gezien 2026-07-03 02:27 Versie(s): Vertaling FR Fiche De verpachter kan op grond van artikel 6, §1, 4°, van de Pachtwet een opzegging geven als de grond waarvoor de opzegging werd gegeven zelf het voorwerp van wegenwerken moet uitmaken; de wet vereist niet dat de werken de verdere uitvoering van de pachtovereenkomst onmogelijk maken. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - PACHT - Einde (Opzegging. Verlenging. Terugkeer. Enz) UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Landpacht - Opzegging Vrije woorden: Opzegging - Wegenwerken Wettelijke bepalingen: Wet - 04-11-1969 - Artt. 6, § 1, 4° en 12.2 Tekst van de beslissing Nr. C.08.0112.N

1. D.R., en,
2. S. L., eisers, vertegenwoordigd door mr. Bruno Maes, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Central Plaza, Loksumstraat 25, waar de eisers woonplaats kiezen, tegen
3. S. A.-M.,
4. S. A., verweersters, die beiden woonplaats kiezen bij gerechtsdeurwaarder Eddy Vyncke, met kantoor te 8000 Brugge, Leopold II-laan
5. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 15 december 2006 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brugge. Raadsheer Eric Stassijns heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDEL De eisers voeren in hun verzoekschrift een middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen - artikel 6, §1, 4°, van afdeling 3 - regels betreffende de pacht in het bijzonder - van boek III, titel VIII - huur van het Burgerlijk Wetboek ( hierna de ‘Pachtwet'); - artikel 12,
6. van de Pachtwet. Aangevochten beslissingen De rechtbank van eerste aanleg beslist dat er in voorliggend geval wegenwerken moesten worden uitgevoerd die de opzegging van de pachtovereenkomst op grond van artikel 6, §1, 4°, van de Pachtwet, mogelijk maakten, op grond van de volgende overwegingen: "Aan (de verweersters) werd op 21 juni 2002 door het College van burgemeester en schepenen van de stad Brugge een verkavelingsvergunning verleend voor de door hen verpachte gronden. Dit betrof geen voorwaardelijk afgeleverde verkavelingsvergunning zoals de eisers tevergeefs beweren. De overeenkomst bij de verkavelingsvergunning legt aan (de verweersters) de verplichting op allerhande infrastructuurwerken uit te voeren en de aansluiting op de nutsvoorzieningen te verzekeren. Conform artikel 6, §1, 4°, van de Pachtwet werd drie maanden voor het einde van de pachtperiode aan (de eisers) kennis gegeven van de afgeleverde verkavelingsvergunning waarbij deze verkavelingsvergunning, de vergunde plannen en de overeenkomst verbonden aan de verkavelingsvergunning aan (de eisers) werd betekend. In toepassing van artikel 12 van de Pachtwet werd bij gerechtsdeurwaardersexploot, pachtopzegging aan (de eisers) betekend op 15 december 2003 waarbij een opzeggingsduur van drie maanden werd gegeven. Deze opzeg ging gepaard met een bijkomende betekening van de verkavelingsvergunning, samen met de vergunde plannen, de verkavelingsovereenkomst, alsmede de bevestigingsbrief van de stad Brugge over de aflevering van bouwvergunningen voor de verkavelde percelen nadat de verkavelingswerken uitgevoerd worden. In de afgeleverde verkavelingsvergunning en in het bijzonder in de aan de verkavelingsvergunning verbonden overeenkomst blijkt dat in uitvoering van voormelde verkavelingsvergunning een bouwvergunning zal afgeleverd worden mits de eigenaar tal van infrastructuurwerken uitvoert om de verkaveling volledig uit te rusten en dat deze werken dienen te gebeuren onder toezicht van de wegendienst. In de uit te voeren werken waren eveneens de aanleg van nutsleidingen voorzien. Bij brief daterend van 20 november 2003 deelde de Stad Brugge aan de raadsman van (de verweersters) mee dat er bij correcte uitvoering van de verkavelingswerken, er een bouwvergunning afgeleverd wordt. Al deze infrastructuurwerken hebben tot doel de verkaveling volledig uit te rusten teneinde de percelen bouwgrond bouwrijp te maken. De uit te voeren werken betroffen wel geen stratenaanleg in de enge zin van het woord. De opzeg op grond van artikel 6, §1, 4°, van de Pachtwet houdt echter niet ipso facto de aanleg van nieuwe straten in. Uit geen enkele wetsbepaling kan afgeleid worden dat er enkel op basis van artikel 6, §1, 4°, van de Pachtwet mag opgezegd worden als er op het te verkavelen stuk grond op grond van de verkavelingsvergunning nog straten dienen aangelegd te worden. Dit blijkt niet uit de wetsbepalingen. Werken gericht op de noodzakelijke uitrusting van de weg, dient met wegenwerken gelijkgesteld worden. De interpretatie van de eerste rechter met wat door hem als wegenwerken beschouwd werd, wordt door deze rechtbank volledig bijgetreden. De door de verkavelaar uit te voeren uitrustingswerken betreffen: allerhande grondwerken, zowel binnen de rooilijn als er buiten, en dit om de percelen vanaf de rooilijn te bereiken, rioleringswerken, het verzekeren van de waterafvoer van de bestaande grachten, de aanleg van openbare verlichting en groenzones, de aanleg van een semi-verharde weg met inbegrip van de aansluiting op de bestaande wegenis, dienen wel degelijk als wegenwerken in de zin van artikel 6, §1, 4°, van de Pachtwet te worden beschouwd. Deze werken dienen te gebeuren conform de richtlijnen van de wegendienst en gaan gepaard met een wegonderbreking. De uit te voeren uitrustingswerken zijn wel degelijk essentieel om de grond overeenkomstig zijn eindbestemming te gebruiken als bouwgrond. De uitvoering van deze werken zijn een voorwaarde om een bouwvergunning te bekomen". (cf. p. 9 en 10 van het vonnis) In het vonnis van het vredegerecht, wiens motieven de rechtbank bijtreedt (cf. p. 10, eerste alinea van het vonnis), werd hierover eerder als volgt geoordeeld: "Wij kunnen (de verweerders) niet bijtreden in de door hun voorgestane strikte interpretatie van de uit te voeren ‘wegenwerken', waar zij deze werken anders begrijpen dan als de wegenwerken voorgeschreven in de verkavelingsvergunning, namelijk de uitvoering van grondwerken, de aanleg van rioleringsstelsels, waterafvoer, het verharden van de uitweg naar de achterliggende weiden, openbare verlichting en de aanleg van groenzones. Onder wegenwerken verstaan we werken aan de netwerken van de verbindingswegen in of op de grond, het water of de lucht; zo heeft men verkeerswegen, waterwegen, luchtwegen, enz., terwijl werken aan al deze wegen, door ons dan ook begrepen worden als ‘wegeniswerken'. Werken aan de riolen of waterafvoerwegen vallen dan ook onder de noemer van wegeniswerken in de zin van de wet". ( cf. p. 3 van het vonnis van het Vredegerecht van het 3de kanton te Brugge van 25 november 2005). Grieven Schending van artikel 6, §1, 4°, van de Pachtwet en, voor zoveel als nodig, van artikel 12, 2., van diezelfde Pachtwet.
7. Overeenkomstig artikel 6, §1, 4°, van de Pachtwet kan de verpachter op ieder ogenblik een einde maken aan de lopende pacht om de verpachte goederen te gebruiken overeenkomstig hun eindbestemming, indien de pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die als bouwgronden of als voor industriële doeleinden bestemde gronden beschouwd kunnen worden, hetzij, bij de aanvang van de pacht, mits zij als zodanig opgegeven zijn in de pachtovereenkomst, hetzij, bij een verlenging van de pacht, op voorwaarde dat de verpachter ten minste drie maanden voor de datum van een verlenging hiervan kennis gegeven heeft aan de pachter, en die vooraf het voorwerp dienen uit te maken van wegenwerken. Overeenkomstig artikel 12, 2., tweede lid, van de Pachtwet kan, indien de bouwvergunning in geval van een verkaveling niet kan worden overgelegd omdat vooraf wegenwerken moeten worden uitgevoerd, de rechter de opzegging geldig verklaren onder overlegging van een eensluidend verklaard afschrift van de verkavelingsvergunning, mits bij dat afschrift een verklaring van het gemeentebestuur is gevoegd waaruit blijkt dat de bouwvergunning afgegeven zal kunnen worden zodra de bedoelde werken zijn uitgevoerd.
8. De verpachter kan een beroep doen op artikel 6, §1, 4°, van de Pachtwet indien het gaat om bouw- of industriegronden waarvoor nog wegenwerken moeten worden uitgevoerd. De bepaling is de enige die geldt wanneer men een verkaveling wenst aan te leggen. De wetgever had met dit artikel de zogenaamde ‘grote verkavelingen' voor ogen die gepaard gaan met de aanleg van nieuwe wegen op het verkavelde terrein. Grote verkavelingen impliceren wegenwerken op het te verkavelen perceel, in voorkomend geval wegenwerken op het te verkavelen perceel en aanleg van ontsluitingswegen naar het te verkavelen perceel. Gelet op deze wegenwerken kan de pachter dan geen gebruik maken van de pachtgrond, wat een grondslag biedt voor de voortijdige beëindiging ervan. De ‘grote verkaveling' bedoeld in artikel 6, §1, 4°, van de Pachtwet staat tegenover de kleine verkaveling van terreinen die reeds aan een openbare weg liggen, waarbij geen wegenwerken op het te verkavelen perceel noodzakelijk zijn en die de pachter niet verhinderen om ondanks de verkavelingsvergunning het goed te blijven gebruiken.
9. De eisers voerden in hun conclusie aan dat de percelen die het voorwerp van de verkavelingsvergunning uitmaakten aan de openbare weg lagen, dat er op deze gronden geen wegenwerken uitgevoerd werden en dat de pachtopzegging niet nodig was voor de uitvoering van de uitrustingswerken (cf. i.h.b. p. 7, derde en vierde alinea en p. 8, voorlaatste alinea van hun beroepsbesluiten). De rechtbank van eerste aanleg stelt in voorliggend geval vast dat er weliswaar sprake was van een bestaande wegenis maar dat er werken gericht op de noodzakelijke uitrusting van de weg moesten worden uitgevoerd, dat deze werken weliswaar geen stratenaanleg op de te verkavelen grond uitmaken maar niettemin met wegenwerken in de zin van artikel 6, §1, 4°, van de Pachtwet moeten worden gelijkgesteld, nu ze essentieel zijn om de grond overeenkomstig zijn eindbestemming als bouwgrond te gebruiken en de uitvoering van deze werken een voorwaarde is om een bouwvergunning te verkrijgen (cf. p. 9 en 10, eerste en tweede alinea van het vonnis). De rechtbank van eerste aanleg geeft aldus echter niet aan dat er sprake is van "wegenwerken" die de uitvoering van de pachtovereenkomst op het te verkavelen perceel verhinderen in de zin van artikel 6, §1, 4°, van de Pachtwet. Nu de in het vonnis opgesomde werken slechts strekken tot uitrusting van een bestaande weg en de rechtbank niet vaststelt dat deze werken de verdere uitvoering van de pachtovereenkomst verhinderen, verantwoordt de rechtbank van eerste aanleg niet naar recht haar beslissing dat er op grond van artikel 6, §1, 4°, van de Pachtwet een rechtsgeldige opzegging van de pachtovereenkomst met eisers voorlag (schending van artikel 6, §1, 4°, van de Pachtwet, en, voor zoveel als nodig, van artikel 12, 2., van diezelfde Pachtwet). III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling
10. Artikel 6, §1, 4, van de Pachtwet bepaalt dat in afwijking van artikel 4, de verpachter op ieder ogenblik een einde kan maken aan de lopende pacht om de verpachte goederen te gebruiken overeenkomstig hun eindbestemming, indien de pachtovereenkomst betrekking heeft op gronden die als bouwgronden of als voor industriële doeleinden bestemde gronden beschouwd kunnen worden, hetzij, bij de aanvang van de pacht, mits zij als zodanig opgegeven zijn in de pachtovereenkomst, hetzij, bij een verlenging van de pacht, op voorwaarde dat de verpachte ten minste drie maanden voor de datum van een verlenging hiervan kennis gegeven heeft aan de pachter, en die vooraf het voorwerp dienen uit te maken van wegenwerken. Artikel 12.
11. van de Pachtwet bepaalt dat indien de opzegging berust op redenen bepaald in de artikelen 6, §1, 1° tot 4°, en 7°, 10°, de opzegging slechts geldig kan worden verklaard onder overlegging van een eensluidend verklaard afschrift van de door het bevoegde bestuur verleende bouwvergunning. Indien de bouwvergunning in geval van een verkaveling niet kan worden overgelegd omdat vooraf wegenwerken moeten worden uitgevoerd, kan de rechter de opzegging geldig verklaren onder overlegging van een eensluidend verklaard afschrift van de verkavelingsvergunning, mits bij dat afschrift een verklaring van het gemeentebestuur is gevoegd waaruit blijkt dat de bouwvergunning afgegeven zal kunnen worden zodra de bedoelde werken zijn uitgevoerd.
12. Hieruit volgt dat de verpachter op grond van artikel 6, §1, 4°, van de Pachtwet een opzegging kan geven als de grond waarvoor opzegging werd gegeven zelf het voorwerp van wegenwerken moet uitmaken. De wet vereist niet dat de werken de verdere uitvoering van de pachtovereenkomst onmogelijk maken. In zoverre het middel van een andere rechtsopvatting uitgaat, faalt het naar recht.
13. Omtrent de werken die de verweerster in verband met de geplande verkaveling van hun grond dienen uit te voeren stellen de appelrechters vast: - de door de verkavelaar uit te voeren uitrustingswerken betreffen: allerhande grondwerken, zowel binnen de rooilijnen als erbuiten, en dit om de percelen vanaf de rooilijnen te bereiken, rioleringswerken, het verzekeren van de waterafvoer van de bestaande grachten, de aanleg van openbare verlichting en groenzones, de aanleg van semi-verharde weg met inbegrip van de aansluiting op de bestaande wegenis; - de verweersters beschikten bij de opzegging over een stedenbouwkundige vergunning voor het aanleggen van riolering en het slopen van hoevegebouwen en de bijhorende stallingen. In zoverre het middel ervan uitgaat dat de in het vonnis opgesomde werken slechts strekken tot uitrusting van een bestaande weg, mist het feitelijke grondslag. Dictum Het Hof, Verwerpt het cassatieberoep. Veroordeelt de eisers in de kosten. De kosten zijn begroot op de som van 509,20 euro jegens de eisende partijen. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit afdelingsvoorzitter Ernest Waûters, als voorzitter, de raadsheren Eric Dirix, Eric Stassijns, Albert Fettweis en Alain Smetryns en in openbare terechtzitting van 7 november 2008 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Ernest Waûters, in aanwezigheid van advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem, met bijstand van adjunct-griffier Johan Pafenols. PDF document ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20081107.7 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div