ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20081127.6

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(1)Voir Cass., 28 janvier 2002, RG S.00.0014.F ECLI:BE:CASS:2002:ARR.20020128.5, Pas., 2002, n° 58, avec les conclusions de M. J.-F. Leclercq, premier avocat général (contrat de travail). Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Fin (Congé. Prolongation. Etc) Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Résidence principale - Généralités DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Résidence principale - Durée du bail Mots libres: Congé - Congé par le bailleur - Principe de l'autonomie de la volonté - Accord des parties - Congé non avenu - Légalité Bases légales: ancien Code Civil - Art. 1134 Loi - 20-02-1991 - Art. 3 et 12 Texte de la décision N° C.07.0377.F L. P., demandeur en cassation, admis au bénéfice de l'assistance judiciaire par décision du bureau d'assistance judiciaire du 31 juillet 2007 (G.06.0195.F), représenté par Maître Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 523, où il est fait élection de domicile, contre

1. K. A. et
2. K. S., défendeurs en cassation. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 1er décembre 2006 par le tribunal de première instance de Bruxelles, statuant en degré d'appel. Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport. L'avocat général André Henkes a conclu. Le moyen de cassation Le demandeur présente un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - article 149 de la Constitution ; - articles 3, § 2, et, pour autant que de besoin, 12 de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, insérés dans ce code par la loi du 20 février 1991 et modifiés par la loi du 13 avril 1997 ; - articles 1156 et 2049 du Code civil ; - principe général du droit suivant lequel la renonciation à un droit est de stricte interprétation et ne peut se déduire que de faits qui ne sont susceptibles d'aucune autre interprétation. Décisions et motifs critiqués Le jugement attaqué, statuant sur l'appel des défendeurs tendant à voir réformer la décision du premier juge les condamnant au paiement d'une somme de neuf mille euros en application de l'article 3, § 2, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, inséré dans ce code par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997, déclare cette demande fondée, et ce, par tous ses motifs, et spécialement les motifs suivants : « Que, sans être contredit, [le demandeur] expose que les travaux annoncés par les [défendeurs] n'ont jamais été réalisés et que [ceux-ci] n'ont pas occupé personnellement l'appartement ; Qu'il se prévaut du caractère impératif de l'article 3, § 2, de la loi du 20 février 1991 pour leur réclamer une indemnité d'éviction ; que, suivi par le premier juge, il insiste sur le fait que la transaction n'avait pas exclu la possibilité, pour lui, d'invoquer cette protection légale ; qu'il estime avoir été trompé sur la portée de son engagement dans le contexte particulier d'une visite des lieux ; Que le tribunal ne peut le suivre sur ces points ; Qu'il échet en premier lieu de rappeler que la visite de l'appartement intervint après avoir été ordonnée par le juge (en sorte que d'effet de surprise il n'y eut point) et qu'elle se déroula en présence des conseils des parties ; que, par conséquent, si [le demandeur] ou son avocat avaient eu la moindre hésitation - par exemple, parce que le premier ne comprenait pas la portée des termes utilisés, ou parce que le second entendait vérifier un point de droit pour en conférer avec son client -, on n'aperçoit pas ce qui eût empêché l'un ou l'autre de s'opposer à la conclusion immédiate d'un accord ; Que la ‘ roublardise' dénoncée par [le demandeur] n'est pas démontrée ; Qu'en ce qui concerne la portée de la transaction, il faut rappeler que le premier point envisage une 'résiliation amiable et anticipée' du contrat, ramenant la date du 31 juillet au 31 mars, pour préciser alors 'sans indemnités d'aucune part du chef de cette résiliation' ; Qu'on doit en déduire que les parties n'ont pas simplement voulu modifier la date d'expiration du congé, telle que l'avait arrêtée le jugement du 10 février 2004, mais mettre fin au bail à l'amiable, c'est-à-dire qu'au congé pour cause d'occupation personnelle donné unilatéralement par les bailleurs, elles ont entendu substituer une résiliation de commun accord et anticipée, exclusive de toute indemnisation ; Que le magistrat et les avocats présents devaient être assez au fait des subtilités du droit et du langage juridique pour coucher sur le papier les termes qui correspondaient au mieux à la volonté exprimée par les parties litigantes et pour comprendre la portée de l'engagement des unes et des autres ; Qu'il s'ensuit que, de ce point de vue, l'appel est fondé ». Griefs En vertu de l'article 3, § 1er, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, inséré dans ce code par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997, tout bail portant sur le logement affecté par le preneur à sa résidence principale est réputé conclu pour une durée de neuf années. L'article 3, § 2, prévoit que le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement. En ce cas, les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins. Il n'est pas requis que le bailleur occupe l'entièreté du bien. Il suffit qu'il l'occupe, fût-ce partiellement, mais de façon effective et continue. L'exigence d'une occupation effective et continue n'implique cependant pas que le bailleur doive obligatoirement habiter les lieux ; il peut, par exemple, y installer ses bureaux ou une résidence secondaire. Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, l'article 3, § 2, alinéa 4, prévoit que le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer. Première branche L'article 3, § 2, alinéa 4, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, inséré dans ce code par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997, consacre dans le chef du preneur le droit d'obtenir une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation personnelle dans les conditions ou les délais prévus par la loi. En vertu de l'article 12 de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, inséré dans ce code par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997, sauf si elles en disposent autrement, les dispositions de la loi sur le bail de résidence principale sont impératives. L'article 3, § 2, alinéa 4, précité est une disposition impérative dès lors qu'elle n'en dispose pas autrement. Elle n'est par ailleurs pas d'ordre public. Toute convention contraire est dès lors sanctionnée de nullité relative. Cette nullité, étant relative, peut faire l'objet d'une renonciation, expresse ou tacite mais certaine, lorsque la situation de la partie protégée par la règle impérative ne nécessite plus cette protection, en sorte qu'une convention impliquant une renonciation anticipative à cette protection est elle-même nulle. La protection d'un locataire, déduite de la règle par laquelle le bailleur est tenu de l'indemniser en cas de défaut d'accomplissement de l'occupation personnelle invoquée à l'appui d'une résiliation anticipée du bail, se poursuit jusqu'à l'expiration de la période d'occupation personnelle imposée au bailleur par la loi. Une renonciation conventionnelle à cette protection, survenue avant l'expiration de cette période d'occupation personnelle, est en conséquence nulle. Après avoir constaté que, « sans être contredit, [le demandeur] expose que les travaux annoncés par les [défendeurs] n'ont jamais été réalisés et que [ceux-ci] n'ont pas occupé personnellement l'appartement » et que le demandeur « se prévaut du caractère impératif de l'article 3, § 2, de la loi du 20 février 1991 pour [...] réclamer [aux défendeurs] une indemnité d'éviction », le jugement attaqué décide qu'il doit être déduit « de la transaction » du 3 mars 2004 « que les parties n'ont pas simplement voulu modifier la date d'expiration du congé, telle que l'avait arrêtée le jugement du 10 février 2004, mais mettre fin au bail à l'amiable, c'est-à-dire qu'au congé pour cause d'occupation personnelle donné unilatéralement par les bailleurs, elles ont entendu substituer une résiliation de commun accord et anticipée, exclusive de toute indemnisation ». En décidant que le demandeur a valablement renoncé anticipativement par une convention à l'indemnisation à laquelle l'article 3, § 2, alinéa 4, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, inséré dans ce code par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997, lui donnait droit, le jugement attaqué méconnaît le caractère impératif de cette disposition et partant n'est pas légalement justifié (violation de l'article 3, § 2, alinéa 4, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, inséré dans ce code par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997, et, pour autant que de besoin, de l'article 12 de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, inséré dans ce code par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997). Seconde branche (subsidiaire) Dans ses conclusions de synthèse d'appel, le demandeur a énoncé : « Que le motif avancé à l'époque par les [défendeurs] pour faire déguerpir des lieux le [demandeur] et sa famille était pour rappel précisé comme suit : '[les défendeurs] désirent effectuer des travaux dans l'appartement que vous occupez (soit le rez-de-chaussée), ayant pour but de s'installer personnellement pour des raisons de santé très graves' ; Qu'il s'avèrera ultérieurement que ce motif d'occupation personnelle invoqué par les propriétaires en janvier 2004 - motif que la loi sur les baux de résidence principale ne permet pas au preneur de contester - ne sera jamais réalisé, démontrant qu'il s'agissait en réalité ni plus ni moins d'un faux prétexte ! Qu'en effet, non seulement aucun des travaux annoncés ne fut effectué, mais en outre, le logement a été directement occupé par un nouveau locataire sans aucun rapport de parenté ou d'alliance avec les [défendeurs] et en plus avec un loyer majoré ; Qu'il n'est pas contesté que cet immeuble n'a jamais été occupé par les propriétaires en personne, ce qui est démontré d'ailleurs par l'adresse respective des [défendeurs] mentionnée dans le cadre de la procédure originaire, sans qu'ils aient pu ou même tenté de faire valoir des circonstances exceptionnelles pour s'en expliquer ; Qu'on relèvera que cet état de fait déjà avancé devant le premier juge n'a jamais été contesté par les [défendeurs], en manière telle que la preuve du défaut d'occupation personnelle ne fait même plus débat ici ; Qu'en réalité, la controverse s'est déplacée sur un autre terrain, puisqu'elle consiste à déterminer l'étendue de la transaction du 3 mars 2004 par rapport à la portée de la disposition impérative que constitue l'article 3, § 2, de la loi du 20 février 1991 relative aux baux de résidence principale du preneur ; Que l'article 3, § 2, de la loi du 20 février 1991 précitée dispose que : 'Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré. [...] Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins. Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer' ; Qu'en l'espèce, force est de constater que les [défendeurs] entendaient tout simplement se débarrasser rapidement (trois mois de préavis au lieu des six exigés par la loi) d'un locataire qui avait averti les services de l'hygiène et refusait de continuer à payer pour un logement présentant des traces d'insalubrité ; Que cette attitude est symptomatique d'une volonté de contourner la loi ; Qu'en conséquence, le [demandeur] a donc sollicité à bon droit la condamnation des parties adverses au paiement de l'indemnité légale de 18 mois pour défaut d'occupation personnelle, soit au total 9.000 euros ; Que le premier juge n'a pas été dupé par le contexte de ce fameux 'accord', puisqu'il a retenu la motivation suivante : 'Toute la problématique repose donc en fait sur une seule question : quelle est la portée de l'accord du 3 mars 2004 ? La transaction couvre-t-elle tout le litige ? « En renonçant à toute autre prétention et en mettant fin à leur relation par une transaction, les parties étaient-elles entièrement libres de faire ce qui leur plaisait par la suite ? » A cet égard, les parties sont évidemment contraires en droit ! Nous estimons devoir répondre de la manière suivante en raisonnant sur une ligne du temps et pour cela. Nous distinguons trois périodes : avant le 3 mars 2004, le 3 mars 2004 et après le 3 mars
3. Manifestement le différend qui concerne les garanties locatives (outre qu'elles ne sont même pas clairement identifiables) constitue un accord transactionnel avant le 3 mars 2004, et ce d'autant plus qu'elles sont clairement évoquées dans l'accord sans que rien ne soit précisé à leur sujet. Par conséquent ce chef de demande est rejeté. En ce qui concerne les 1.000 euros, ils sont bien entendu au cœur du débat de l'époque et ils font précisément l'objet de 1'accord du 3 mars
4. Ils doivent donc bien entendu être payés avec les intérêts moratoires au taux judiciaire depuis le 31 mars
5. Par contre, en ce qui concerne 1'indemnité réclamée par le [demandeur] sur pied de la sanction infligée dans la loi a posteriori au bailleur qui évince son locataire pour un motif qu'il ne réalise pas, on se trouve dans l'hypothèse après l'accord du 3 mars 2004, rédigé à la hâte sur les lieux et que personne n'a manifestement prévu. Une transaction bien faite prévoit généralement les termes suivants : « La présente convention constitue en outre une renonciation de chaque partie à se prévaloir vis-à-vis de l'autre de tous autres droits, nés ou à naître en raison ou à l'occasion des relations ayant existé entre elles ». « Chaque partie renonce de même à se prévaloir de toute erreur, de droit ou de fait, et de toute omission relative à l'existence ou à l'étendue de ses droits ». Mais à défaut de retrouver ce texte, la transaction telle qu'elle a été faite le 3 mars 2004 ne couvre que le passé et non l'avenir, même entre protagonistes identiques. Dura lex sed lex, l'indemnité sanction est donc due, soit 9.000 euros, majorés des intérêts judiciaires depuis la date extrême de sa possible exigibilité, soit depuis le 1er avril 2005' ; Qu'ainsi, loin de prétendre que la formule de transaction serait 'sacramentelle', le premier juge a simplement mis en évidence les carences et le contexte de ladite transaction établie à la faveur d'une descente sur les lieux, dans un contexte évidemment tendu et sous la direction du juge de paix d'alors ; Qu'il est bon de rappeler que la cause d'un acte juridique doit être entendue comme étant le mobile déterminant ayant déterminé le consentement des parties ; Qu'en l'occurrence, deux éléments conjugués méritent d'être mis en évidence :
6. un motif d'occupation personnelle avait été avancé pour mettre fin au bail ;
7. la loi sur les baux de résidence principale ne permet pas au preneur de s'y opposer : le juge de paix le savait, les conseils des parties également ; Qu'en effet, dans un tel cas, le preneur doit s'incliner et partir mais, en contrepartie, la loi lui offre la possibilité de vérifier a posteriori la véracité et la réalisation du motif invoqué et de sanctionner le propriétaire défaillant s'il échet ; Que, contrairement à ce que soutiennent les [défendeurs], le contexte de cette transaction est donc bien fondamental, et le motif d'occupation personnelle faisait évidemment partie intégrante du 'mobile déterminant' poussant notamment le conseil du [demandeur] à lui faire accepter ladite transaction ; Qu'en vertu de l'article 2049 du Code civil, les transactions 'ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé' ; Qu'en l'occurrence, le [demandeur] n'a renoncé ni expressément ni implicitement à la protection que la loi sur les baux de résidence principale lui offrait a posteriori, ainsi que le [premier] juge l'a relevé, puisque rien n'a été dit à ce sujet dans la transaction et que la cause qui a amené les parties à conclure ladite transaction était sans nul doute ce motif d'occupation personnelle que les propriétaires se devaient donc d'exécuter ». En décidant qu'il fallait déduire de l'accord du 3 mars 2004 « que les parties n'ont pas simplement voulu modifier la date d'expiration du congé, telle que l'avait arrêtée le jugement du 10 février 2004, mais mettre fin au bail à l'amiable, c'est-à-dire qu'au congé pour cause d'occupation personnelle donné unilatéralement par les bailleurs, elles ont entendu substituer une résiliation de commun accord et anticipée, exclusive de toute indemnisation », et que « le magistrat et les avocats présents devaient être assez au fait des subtilités du droit et du langage juridique pour coucher sur le papier les termes qui correspondaient au mieux à la volonté exprimée par les parties litigantes et pour comprendre la portée de l'engagement des unes et des autres », et en fondant sur ces considérations l'interprétation qu'il donne de la convention conclue entre les parties comme impliquant une résiliation amiable du bail, sans indemnité, se substituant au congé pour cause d'occupation personnelle, le jugement attaqué ne répond pas aux moyens précis et pertinents allégués par le demandeur, pris du mobile qui l'a conduit à conclure cet accord. Le jugement attaqué, qui ne contient pas de réponse aux moyens précis que le demandeur a présentés en conclusions, afin d'établir qu'il n'avait pas renoncé à la protection de la loi par la signature de l'accord du 3 mars 2004, n'est pas régulièrement motivé. Il viole en conséquence l'article 149 de la Constitution. En s'arrêtant par ailleurs au sens littéral des termes de la convention conclue entre les parties et à la portée déduite de l'intervention du magistrat et des avocats présents, auteurs de ces termes, et supposés en cette qualité être les interprètes de la volonté des parties, sans rechercher la commune intention de celles-ci, et non celle du magistrat et des avocats présents, le jugement attaqué viole l'article 1156 du Code civil. En outre, en refusant d'avoir égard à des éléments de nature à ébranler le caractère certain et non équivoque de ce que le demandeur aurait renoncé à invoquer la protection offerte par l'article 3, § 2, alinéa 4, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, inséré dans ce code par la loi du 20 février 1991, visé au moyen, le jugement attaqué viole le principe général du droit selon lequel la renonciation à un droit est de stricte interprétation et ne peut se déduire que de faits non susceptibles d'une autre interprétation. Enfin, en ne constatant pas que la convention du 3 mars 2004, expressément qualifiée par lui de transaction, réglait un différend qui s'y trouvait compris, le jugement attaqué viole également l'article 2049 du Code civil. La décision de la Cour Quant à la première branche : Ni les articles 3, § 2, alinéa 4, et 12 de la section du Code civil contenant les règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur, ni aucune autre disposition légale ne s'opposent à ce que les parties à un tel bail décident de commun accord, conformément au principe de l'autonomie de la volonté consacré par l'article 1134 de ce code, de tenir pour non avenu le congé donné par le bailleur en vue d'occuper personnellement le bien, de sorte que le contrat peut encore faire l'objet d'un autre mode de rupture. Le jugement attaqué, qui considère que, par l'accord transactionnel litigieux, « les parties n'ont pas simplement voulu modifier la date d'expiration du congé » donné unilatéralement au demandeur par les défendeurs pour cause d'occupation personnelle, mais « ont entendu substituer [à ce congé] une résiliation de commun accord et anticipée, exclusive de toute indemnisation », justifie légalement sa décision qu'aucune indemnité n'est due au demandeur sur la base de l'article 3, § 2, alinéa 4, précité. Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli. Quant à la seconde branche : Pour donner de l'accord litigieux l'interprétation mentionnée dans la réponse à la première branche, le jugement attaqué énonce que, « en ce qui concerne la portée de la transaction, il faut rappeler que le premier point envisage une ‘résiliation amiable et anticipée' du contrat, ramenant la date du 31 juillet au 31 mars, pour préciser alors ‘sans indemnité d'aucune part du chef de cette résiliation' » et que « le magistrat et les avocats présents devaient être suffisamment au fait des subtilités du droit et du langage juridique pour coucher sur le papier les termes qui correspondaient au mieux à la volonté exprimée par les parties litigantes et pour comprendre la portée de l'engagement des unes et des autres ». Par ces énonciations, le jugement attaqué, qui oppose à l'interprétation dudit accord proposée en conclusions par le demandeur une interprétation différente, fondée sur l'intention commune des parties, et qui ne prête pas à la transaction en laquelle il analyse cet accord une portée autre que celle de régler le différend qui s'y trouve compris, motive régulièrement et justifie légalement sa décision. Pour le surplus, le moyen, en cette branche, ne précise pas les « éléments de nature à ébranler le caractère certain et non équivoque » de la renonciation du demandeur aux effets du congé qui lui avait été notifié, auxquels il reproche au jugement attaqué de ne pas avoir égard. Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli. Par ces motifs, La Cour Rejette le pourvoi ; Condamne le demandeur aux dépens. Les dépens taxés à la somme de quatre cent cinquante-sept euros vingt-sept centimes en débet envers la partie demanderesse. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Sylviane Velu et Martine Regout, et prononcé en audience publique du vingt-sept novembre deux mille huit par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général André Henkes, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Document PDF ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20081127.6 Publication(s) liée(s) cité par: ECLI:BE:CASS:2009:CONC.20091123.3 ECLI:BE:CASS:2012:CONC.20121005.7 précédents: ECLI:BE:CASS:2002:ARR.20020128.5 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div