ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20081128.3

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van Cassatie Vonnis/arrest van 28 november 2008 ECLI nr: ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20081128.3 Rolnummer: C.07.0358.N Kamer: 1N - eerste kamer Rechtsgebied: Burgerlijk recht - Overige Invoerdatum: 2008-12-26 Raadplegingen: 195 - laatst gezien 2026-07-03 02:04 Versie(s): Vertaling FR Fiches 1 - 2 Uit de parlementaire voorbereiding van artikel 55 van de Pachtwet blijkt dat de wetgever bedoelt dat de vervreemding van het pachtgoed de rechten van de pachter onverkort laat en dat aan de verkrijger nooit meer rechten worden toegekend dan aan de oorspronkelijke eigenaar; hieruit volgt dat ingeval van de verkoop ingevolge uitvoerend beslag van het pachtgoed, dat is verpacht bij een contract dat een vaste dagtekening heeft verkregen vóór de overschrijving van het beslagexploot, het pachtcontract kan worden ingeroepen tegen de koper en dat deze het moet eerbiedigen voor de duur waarvoor het is gesloten. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - PACHT - Verplichtingen van partijen UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Landpacht - Duur BURGERLIJK RECHT - VOORRECHTEN EN HYPOTHEKEN - Algemeen (voorrechten en hypotheken) Vrije woorden: Vervreemding van het pachtgoed - Rechten van de pachter en van de verkrijger - Uitvoerend beslag - Duur van het pachtcontract Wettelijke bepalingen: Wet - 07-07-1951 - Art. 55 Thesaurus CAS: BESLAG - GEDWONGEN TENUITVOERLEGGING UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Landpacht - Duur BURGERLIJK RECHT - VOORRECHTEN EN HYPOTHEKEN - Algemeen (voorrechten en hypotheken) Vrije woorden: Pacht - Vervreemding van het pachtgoed - Rechten van de pachter en van de verkrijger - Duur van het pachtcontract Wettelijke bepalingen: Wet - 07-07-1951 - Art. 55 Annotaties Publicaties: T.Agr.R./Rev.dr.rur. - GOTZEN Isabeau - 2009/2 - p. 68-74 Tekst van de beslissing Nr. C.07.0358.N G. G., eiser, aan wie rechtsbijstand werd verleend op 10 juli 2007 onder nummer G.07.0071.N vertegenwoordigd door mr. Paul Lefèbvre, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1050 Brussel, Louizalaan 480, bus 9, waar de eiser woonplaats kiest, tegen

1. VERDUYN-CUVELIER EN ZONEN, besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, met zetel te 8610 Kortemark, Werkenstraat 125 A,
2. LANDBOUWKREDIET, naamloze vennootschap, met zetel te 1070 Anderlecht, Sylvain Dupuislaan 251,
3. V.B.,
4. VANDEWEGHE, besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, met zetel te 8600 Pervijze, Schoorbakkestraat 25,
5. LOONBEDRIJF PATFOORT, besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, met zetel te 8690 Alveringem, Sint-Rijkersstraat 40,
6. NOËL VIERSTRAETE-DENOLF, besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, met zetel te 8480 Ichtegem, Kortemarkstraat 32, verweerders,
7. VERHAEGHE Paul, notaris, met kantoor te 8630 Veurne, Pannestraat 5, verweerder, minstens opgeroepen tot bindendverklaring van het arrest, in aanwezigheid van
8. G. R., en,
9. D. C. C., tot bindendverklaring opgeroepen partijen. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen een beschikking, op 4 april 2007 gewezen door de beslagrechter in de Rechtbank van Eerste Aanleg te Veurne. Voorzitter Ivan Verougstraete heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDEL De eiser voert in zijn verzoekschrift een middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen - artikel 1743 van het Burgerlijk Wetboek (zoals gewijzigd door artikel 2, A, 2°, van de wet van 4 november 1969, Belgisch Staatsblad, 25 november 1969, en door artikel 13, §3, van de wet van 20 februari 1991, Belgisch Staatsblad, 22 februari 1991); - de artikelen 1575 en 1582 van het Gerechtelijk Wetboek; - de artikelen 1 en 2 van de wet van 16 december 1851 op voorrechten en hypotheken (hierna de Hypotheekwet); - de artikelen 3, 1°, eerste lid (zoals vervangen door artikel 3 van de wet van 7 november 1988, Belgisch Staatsblad, 6 december 1988), 47 (zoals vervangen door artikel 29 van de wet van 7 november 1988, Belgisch Staatsblad., 6 december 1988), 48, 2° (zoals vervangen door artikel 30, 3°, van de wet van 7 november 1988, Belgisch Staatsblad, 6 december 1988), 48bis (zoals ingevoegd door artikel 1 van de wet van 12 juni 1975, Belgisch Staatsblad, 19 juli 1975 en vervangen door artikel 31 van de wet van 7 november 1988, Belgisch Staatsblad, 6 december 1988), 51 en, inzonderheid, 55 van de wet van 7 juli 1951 op de landpacht (hierna de Pachtwet). Aangevochten beslissingen De aangevochten beschikking reduceert de tussen de eiser en diens ouders voor een duur van 24 jaar afgesloten pachtovereenkomst tot 9 jaar met als gevolg dat de verkoopvoorwaarden, opgesteld op grond van artikel 1582 van het Gerechtelijk Wetboek, het bestaan zullen melden van een pachtrecht ten gunste van de eiser van slechts 9 jaar, op grond van de volgende motieven: "Een geregistreerde landpacht van meer dan negen jaar is tegenstelbaar aan derden mits registratie en mits voldaan aan artikel 1 van de Hypotheekwet, of de overschrijving van de titel in de registers van het hypotheekkantoor, en zoals in casu het geval is de duurtijd van deze landpacht niet 24 jaar, door omissie van overschrijving, te verminderen tot negen jaar (artikel 1 voormeld derde paragraaf)" Grieven Uit artikel 3, 1°, eerste lid, van de Pachtwet volgt dat een pachtovereenkomst, in beginsel, schriftelijk moet worden vastgesteld doch dat niet vereist is dat deze in authentieke vorm dient te worden opgesteld. Krachtens artikel 55 van de Pachtwet treedt, "ingeval van vervreemding van het pachtgoed, (...) de verkrijger volledig in de rechten en verplichtingen van de verpachter" hetgeen een wettelijke indeplaatstelling betekent van de koper in de rechten en plichten van de verkoper, daarin begrepen de pachtovereenkomst voor de nog lopende duurtijd en de daaruit voortvloeiende rechten en verplichtingen. Indien de verkoper van een pachtgoed met een pachter een onderhandse geregistreerde pachtovereenkomst had afgesloten ook van meer dan negen jaar, zal de koper van het pachtgoed de verplichtingen die uit deze pachtovereenkomst voortspruiten moeten naleven niettegenstaande deze pachtovereenkomst niet in authentieke vorm werd gesteld en dus niet in de registers van de hypotheekbewaarder werd overgeschreven. Artikel 55 van de Pachtwet heeft derhalve tot gevolg dat, in pachtzaken, de verkrijger zich niet kan beroepen op artikel 1743 van het Burgerlijk Wetboek tegen de pachter die het contract heeft gesloten dat geen vaste datum heeft en evenmin op de artikelen 1 en 2 van de Hypotheekwet die de verplichting inhouden om huurovereenkomsten afgesloten voor meer dan 9 jaar, bij authentieke akte vast te leggen, vermits alleen dergelijke overeenkomsten, in beginsel, kunnen worden overgeschreven in de registers van de hypotheekbewaarder. Artikel 55 van de Pachtwet heeft eveneens tot gevolg dat een pachtcontract kan worden tegengeworpen aan de koper van het pachtgoed in het raam van een openbare verkoop wanneer het afgesloten is voor de overschrijving van het beslagexploot ook als het gaat om een pachtcontract zonder vaste dagtekening. Inzoverre wijkt artikel 55 van de Pachtwet eveneens af van artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek dat voorziet in de niet-tegenwerpbaarheid van bepaalde huurcontracten aan de personen die door dit artikel worden beschermd, te weten de ingeschreven schuldeisers, de schuldeisers die het overeenkomstig artikel 1564 van het Gerechtelijk Wetboek gegeven bevel tot betaling op grond van artikel 1565 van het Gerechtelijk Wetboek hebben laten overschrijven op het hypotheekkantoor, de beslagleggers en vooral de koper van de goederen die ingevolge het uitvoerend beslag worden verkocht. Artikel 1582 van het Gerechtelijk Wetboek gelast de notaris met het opstellen van de verkoopvoorwaarden van het onroerend goed. De verkoopvoorwaarden dienen de kandidaat-kopers, inter alia, in te lichten aangaande het onroerend goed zelf en omtrent al hetgeen dit bezwaart. Een pachtovereenkomst bezwaart het onroerend goed en dient dus te worden vermeld in de verkoopvoorwaarden. De niet vermelding van de ware toedracht van de duur van de pachtovereenkomst heeft een dubbel gevolg. Vooreerst dat de kandidaat-kopers op gebrekkige wijze worden geïnformeerd omtrent de bezwaring van het onroerend goed, voorwerp van de openbare verkoop. Vervolgens heeft het als gevolg dat, gebrekkig geïnformeerd zijnde, de kandidaat-kopers bereid zullen zijn een hogere prijs te bieden dan gerechtvaardigd is met een verhoging tot gevolg van de prijs door te pachter te betalen ingeval deze laatste diens recht van voorkoop wenst uit te oefenen. Uit de feitelijke vaststellingen van de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan blijkt: Vooreerst dat de litigieuze "pachtovereenkomst (...) op 17 juni 2002 geregistreerd (blijkt) te zijn en niet is opgemaakt voor een notaris spijts die 24 jaar duurt" Vervolgens blijkt uit de door de partijen uitgewisselde conclusies dat het niet betwist is dat de litigieuze pachtovereenkomst werd afgesloten en geregistreerd voor de overschrijving in de registers van de hypotheekbewaarder op 13 december 2005 van het bevel tot betaling door de bvba Verduyn-Cuvelier en zonen. De aangevochten beschikking oordeelt evenwel dat een geregistreerde landpacht van meer dan negen jaar (...) tegenstelbaar (is) aan derden mits registratie en mits voldaan aan artikel 1 van de Hypotheekwet, of de overschrijving van de titel in de registers van het hypotheekkantoor" zodat, deze voorwaarden in casu niet voorhanden zijnde, de aangevochten beschikking de duurtijd van 24 jaar van de litigieuze landpacht herleidt tot 9 jaar Eerste onderdeel Door artikel 1743 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek alsmede de artikelen 1 en 2 van de Hypotheekwet toe te passen op een situatie als beoogd in artikel 55 van de Pachtwet, met name op een geschreven en geregistreerde landpacht welke geregistreerd werd voor de overschrijving van het bevel tot betaling of van het beslagexploot, schendt de aangevochten beschikking de artikelen 3, 1°, eerste lid, en 55 van de Pachtwet, artikel 1743 van het Burgerlijk Wetboek, artikel 1575 van het Gerechtelijk Wetboek alsmede de artikelen 1 en 2 van de Hypotheekwet. Tweede onderdeel Door de duur van de litigieuze pachtovereenkomst te reduceren tot een periode van 9 jaar en te zeggen voor recht dat er verder dient opgetreden te worden door de verkopende notaris conform de artikelen 47 en verder van de Pachtwet, miskent de aangevochten beschikking verder de door artikel 1582 van het Gerechtelijk Wetboek gewilde voorlichting van de koper en kandidaat-kopers in het raam van een openbare verkoop van een onroerend goed door hen niet of gebrekkig voor te lichten omtrent de duur van de litigieuze pachtovereenkomst waarmee het goed belast is en schendt het, mitsdien, artikel 1582 van het Gerechtelijk Wetboek. Doordat het lastenboek aan de kopers en kandidaat-kopers aldus niet de ware toedracht van het aan de eiser toegekende pachtrecht ontsluit met als gevolg een ogenschijnlijke niet al te bezwarende pachtrechtelijke situatie en derhalve een verhoging van de verkoopprijs van het onroerend goed tot gevolg en dus verzwaring van het aan de eiser toegekend recht van voorkoop verzwaard doordat de eiser een hogere prijs zal dienen te betalen in het raam van de uitoefening van diens voorkooprecht, schendt de aangevochten beschikking, bovendien, de artikelen 47, 48, 2°, 48bis en 51 van de Pachtwet. III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling Eerste onderdeel
10. Artikel 1, tweede lid, van de Hypotheekwet, dat verwijst naar het eerste lid van dit artikel, bepaalt dat de huurcontracten die voor langer dan negen jaar zijn aangegaan dienen te worden overgeschreven in een daartoe bestemd register op het kantoor van bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen gelegen zijn. Het derde lid van dit artikel bepaalt dat indien deze huurcontracten niet zijn overgeschreven, de huurtijd wordt verminderd overeenkomstig artikel 1429 van het Burgerlijk Wetboek. Krachtens artikel 595 van het Burgerlijk Wetboek dat de tekst overneemt van het vroegere artikel 1429, waarnaar nog steeds wordt verwezen in artikel 1 van de Hypotheekwet, wordt een dergelijke huur verminderd tot negen jaar.
11. Artikel 55 van de Pachtwet bepaalt dat in geval van vervreemding van het pachtgoed, de verkrijger volledig in de rechten en verplichtingen van de verpachter treedt. Uit de parlementaire voorbereiding van deze bepaling blijkt dat de wetgever bedoelt dat de vervreemding de rechten van de pachter onverkort laat en dat aan de verkrijger nooit meer rechten worden toegekend dan aan de oorspronkelijke eigenaar.
12. Hieruit volgt dat in geval van de verkoop ingevolge uitvoerend beslag van het pachtgoed, dat is verpacht bij een contract dat een vaste dagtekening heeft verkregen vóór de overschrijving van het beslagexploot, het pachtcontract kan worden ingeroepen tegen de koper en dat deze het pachtcontract moet eerbiedigen voor de duur waarvoor het is gesloten.
13. De beslagrechter die oordeelt dat het pachtcontract van 24 jaar de eiser, wat de percelen betreft die de eigenaar vermocht te verpachten, wordt verminderd tot negen jaar, schendt artikel 55 van de Pachtwet. Het onderdeel is gegrond. Overige grieven De overige grieven kunnen niet tot ruimere cassatie leiden. Dictum Het Hof, Vernietigt de bestreden beschikking, in zoverre deze voor recht zegt dat de duur van de pachtovereenkomst op het gedeelte van 10 are 47 ca van het perceel 156P2 (voordien 156C2) en de volledige percelen nr. 156M2, de percelen nrs. 154L (voorheen 154) en nrs. 156t en 156w dient te worden herleid tot negen jaar, en uitspraak doet over de kosten. Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van de gedeeltelijk vernietigde beschikking. Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over. Verwijst de aldus beperkte zaak naar de beslagrechter in de Rechtbank van Eerste Aanleg te Ieper. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit voorzitter Ivan Verougstraete, afdelingsvoorzitter Robert Boes, en de raadsheren Eric Stassijns, Alain Smetryns en Alain Simon, en in openbare terechtzitting van 28 november 2008 uitgesproken door voorzitter Ivan Verougstraete, in aanwezigheid van advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem, met bijstand van adjunct-griffier Johan Pafenols. PDF document ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20081128.3 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div