id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour de cassation Jugement/arrêt du 18 décembre 2008 No ECLI: ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20081218.15 No Rôle: C.07.0314.F Chambre: 1F - première chambre Domaine juridique: Droit civil - Autres Date d'introduction: 2009-01-28 Consultations: 242 - dernière vue 2026-07-03 01:39 Version(s): Traduction NL Fiche 1 Le preneur ne peut exercer son droit de préemption qu'en acceptant sans réserve l'offre qui lui est faite par le propriétaire. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A FERME - Droit de préemption Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - PROCÉDURES PARTICULIÈRES (AFFAIRES CIVILES) - Bail à ferme procédure et droit de préemption DROIT JUDICIAIRE - PROCÉDURES PARTICULIÈRES (AFFAIRES CIVILES) - Bail à ferme procédure et droit de préemption - Droit de préemption DROIT CIVIL - DROITS RÉELS - Emphytéose Mots libres: Exercice Bases légales: Loi - 04-11-1969 - Art. 48, § 1er Fiche 2 La cassation de la décision validant le droit de préemption du défendeur sur les parcelles litigieuses s'étend à la décision relative à la demande reconventionnelle tendant à la remise en état de celles-ci en raison du lien étroit existant entre ces décisions
(1).
(1)Voir Cass., 4 mars 2004, RG C.01.0478.N ECLI:BE:CASS:2004:ARR.20040304.9, Pas., 2004, n°
- Thésaurus Cassation: CASSATION - ETENDUE - Matière civile Thésaurus UTU: DROIT JUDICIAIRE - PROCÉDURES PARTICULIÈRES (AFFAIRES CIVILES) - Bail à ferme procédure et droit de préemption DROIT JUDICIAIRE - PROCÉDURES PARTICULIÈRES (AFFAIRES CIVILES) - Bail à ferme procédure et droit de préemption - Droit de préemption DROIT CIVIL - DROITS RÉELS - Emphytéose Mots libres: Lien étroit entre deux décisions - Effet de la cassation d'une décision Texte de la décision N° C.07.0314.F
- M. A. et
- H. J., demandeurs en cassation, représentés par Maître Cécile Draps, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile, contre
- D. L.,
- R. S.,
- LUC DUBOIS, société agricole dont le siège social est établi à Clavier (Les Avins), route de Havelange, 2, défendeurs en cassation, représentés par Maître François T'Kint, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Charleroi, rue de l'Athénée, 9, où il est fait élection de domicile. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 17 novembre 2004 par le tribunal de première instance de Huy, statuant en degré d'appel. Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport. L'avocat général Thierry Werquin a conclu. Les moyens de cassation Les demandeurs présentent deux moyens dont le second est libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - article 48, § 1er, alinéas 1er et 2, de la loi du 7 novembre 1988 sur le bail à ferme ; - article 1583 du Code civil. Décisions et motifs critiqués Après avoir relevé 1°) que le compromis de vente « faisait la distinction entre deux lots dont seul le premier serait soumis au droit de préemption, le second (...) étant exclu par la convention de la faculté pour l'exploitant d'exercer son droit de préemption » et 2°) que, le 11 décembre 2001, les [défendeurs] « ont notifié au notaire Barthels leur décision d'exercer le droit de préemption sur les deux lots pour le montant convenu (total des deux prix : 2.053.920 francs) », le jugement attaqué valide « l'acceptation expresse - pour le prix total des deux lots - du bénéfice de l'exercice du droit de préemption », pour tous ses motifs réputés ici intégralement reproduits et en particulier aux motifs que, « s'il était de droit, comme le soutiennent les (demandeurs), que le compromis de vente sous condition suspensive de non-exercice du droit de préemption soit 'à prendre ou à laisser', il serait bien trop aisé de contourner la loi sur le bail à ferme en tant qu'elle réserve au fermier un droit de préemption ». Griefs Aux termes de l'article 48, § 1er, alinéas 1er et 2, de la loi du 7 novembre 1988 sur le bail à ferme, la vente du bien loué est parfaite entre le vendeur et le preneur dès que l'acceptation de l'offre de vente par ce dernier arrive, dans le mois de la notification, à la connaissance du notaire. L'offre de vente que le preneur doit accepter s'entend de la notification du contenu de l'acte établi sous condition suspensive de non-exercice du droit de préemption, l'identité de l'acheteur exceptée. Il se déduit de cette disposition que l'acceptation du preneur doit être formulée sans équivoque ni conditions ni réserves et que le preneur ne peut la rendre inefficace en contestant le prix offert ou en exprimant quelque critique ou grief par lequel il retient son agrément. Une réponse assortie de restrictions, contenant des contestations ou avisant le notaire que le preneur est amateur et souhaite acquérir le bien mais qu'il met en question quelque élément essentiel de l'offre ou sa régularité peut amener le vendeur à présenter une offre modifiée ou corrigée mais ne permet pas de conclure le contrat. La théorie générale des obligations enseigne pareillement qu'une acceptation non strictement identique à l'offre émise ne permet pas de former le contrat mais constitue une « contre-offre » que l'offrant initial doit à son tour accepter ou refuser. Ainsi, l'article 1583 du Code civil dispose que la vente n'est parfaite que si le vendeur et l'acheteur sont convenus de la chose et du prix, ce qui implique que la chose achetée soit rigoureusement identique à celle offerte en vente. En l'espèce, le jugement attaqué constate qu'acceptation et offre ne coïncidaient pas mais valide néanmoins l'acceptation du preneur telle qu'elle fut formulée, soit au-delà de l'offre qu'il avait reçue. Or, en vertu de l'article 48, § 1er, alinéas 1er et 2, de la loi du 7 novembre 1988 sur le bail à ferme, le preneur ne peut accepter que l'offre telle qu'elle lui est faite. Il ne lui est pas permis de préempter au-delà de cette offre ni d'accepter une offre qui ne lui a pas été faite, sans préjudice des recours que lui ouvre ladite loi au cas où il s'estimerait en droit de préempter au-delà de l'offre reçue. Le jugement attaqué, qui valide le droit de préemption dans le chef du défendeur sur l'ensemble des parcelles, y compris celles non visées par le compromis de vente, viole, partant, l'article 48, § 1er, alinéas 1er et 2, de la loi du 7 novembre 1988 sur le bail à ferme ainsi que l'article 1583 du Code civil. La décision de la Cour Sur le second moyen : En vertu de l'article 48, § 1er, alinéa 1er, de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme, le propriétaire ne peut vendre le bien de gré à gré à une personne autre que le preneur qu'après avoir mis celui-ci en mesure d'exercer son droit de préemption. A cet effet, le notaire notifie au preneur le contenu de l'acte établi sous condition suspensive de non-exercice du droit de préemption, l'identité de l'acheteur exceptée. Cette notification vaut offre de vente. Suivant l'alinéa 2 de cette disposition, si le preneur accepte l'offre, il doit notifier son acceptation au notaire dans le mois de la notification visée au premier alinéa, auquel cas, conformément à l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre parties dès que l'acceptation du preneur est arrivée à la connaissance du notaire. Il s'ensuit que le preneur ne peut exercer son droit de préemption qu'en acceptant sans réserve l'offre qui lui est faite par le propriétaire. Il ressort des énonciations du jugement attaqué - que le défendeur était titulaire d'un bail à ferme portant sur les parcelles litigieuses et qu'il a autorisé les demandeurs à boiser « trois petites parcelles » faisant partie de celles-ci afin de leur permettre d'y chasser ; - que le notaire Barthels a notifié au défendeur « copie d'un compromis de vente portant sur les parcelles litigieuses sous la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption », les acheteurs étant les demandeurs, et que cette « convention faisait la distinction entre deux lots dont seul le premier serait soumis au droit de préemption, le second - constitué des trois parcelles boisées par [les demandeurs] - étant exclu par la convention de la faculté pour l'exploitant d'exercer son droit de préemption » ; - que le défendeur, soutenant qu'il avait continué à exploiter effectivement les parcelles boisées nonobstant la convention qu'il avait conclue à leur sujet avec les demandeurs, a notifié à ce notaire sa « décision d'exercer le droit de préemption sur les deux lots pour le montant convenu (total des deux prix : 2.053.920 francs) ». Le jugement attaqué, qui constate que l'offre de vente des demandeurs ne portait pas sur le lot des parcelles boisées et qui ne constate pas que la réponse du défendeur, telle qu'elle avait été formulée, doit s'analyser en une offre d'achat de ces parcelles assortissant, sans la conditionner, son acceptation de l'offre de vente des parcelles non boisées, ne justifie pas légalement sa décision que le défendeur a exercé valablement son droit de préemption sur les parcelles litigieuses. Le moyen est fondé. La cassation de la décision validant le droit de préemption du défendeur sur les parcelles litigieuses s'étend à la décision relative à la demande reconventionnelle tendant à la remise en état de celles-ci, en raison du lien étroit existant entre ces décisions. Sur les autres griefs : Il n'y a pas lieu d'examiner le premier moyen, qui ne saurait entraîner une cassation plus étendue. Par ces motifs, La Cour Casse le jugement attaqué en tant qu'il valide le droit de préemption du défendeur sur l'ensemble des parcelles cadastrées section n° 235B et 235C et qu'il statue sur la demande reconventionnelle du défendeur tendant à la remise en état de ces parcelles ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Liège, siégeant en degré d'appel. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Sylviane Velu et Martine Regout, et prononcé en audience publique du dix-huit décembre deux mille huit par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Document PDF ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20081218.15 Publication(s) liée(s) précédents: ECLI:BE:CASS:2004:ARR.20040304.9 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div