ECLI:BE:CASS:2008:CONC.20081009.1

(1).

(1)Voir les concl. du M.P. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (Congé. Renouvellement. Etc) Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail commercial - Champ d'application DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail commercial - Préavis Mots libres: Renouvellement - Refus - Motif - Occupation personnelle et effective Bases légales: Loi - 30-04-1951 - Art. 16, I, 1° - 30 Lien ELI No pub 1951043003 Fiche 2 Conclusions de M. l'avocat général délégué de KOSTER, avant Cass., 9 octobre 2008, RG C.07.0280.F, Pas., 2008, n° ... Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (Congé. Renouvellement. Etc) Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail commercial - Champ d'application DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail commercial - Préavis Mots libres: Renouvellement - Refus - Motif - Occupation personnelle et effective Texte des conclusions C.07.0280.F L'avocat général délégué Ph. de Koster a dit en substance: 1.- Les faits Le 20 décembre 1991, les parties ont conclu un bail commercial portant sur une partie des bâtiments au rez-de-chaussée du casino et de la terrasse y attenant pour la période du 1 novembre 1991 au 31 octobre 2000, les lieux étant loués "à destination exclusive de restaurant". La défenderesse s'étant opposée au renouvellement du bail, la demanderesse l'a citée devant le juge de paix de Spa qui a validé le refus de renouvellement. Cette décision a été confirmée par jugement du tribunal de commerce de Verniers du 29 février

1. La demanderesse est toutefois restée dans les lieux, de l'accord de la défenderesse, jusqu'en septembre
2. La défenderesse fit alors réaliser des travaux dans les lieux en vue de réaliser une extension de ses activités et y aménagea une salle de jeux. Par exploit du 1er septembre 2004, la demanderesse a cité la défenderesse en paiement d'une première indemnité égale à trois ans de loyer pour n'avoir pas respecté l'obligation d'occuper personnellement les lieux loués et d'une seconde indemnité d'un même montant pour n'avoir pas respecté l'interdiction d'ouvrir pendant une période de deux ans un commerce similaire à celui du preneur évincé. Elle reprochait à la défenderesse d'avoir, pendant les Francofolies, occupé la terrasse par des tables et chaises abritées par des parasols, et quelques stands et d'y avoir servi des boissons et quelques restaurations. Par jugement du 31 août 2005, le juge de paix a débouté la demanderesse de ses demandes. La demanderesse a interjeté appel de cette décision. Le jugement attaqué confirme le jugement entrepris. 2.- Le moyen En sa première branche, le moyen reproche au jugement attaqué d'avoir méconnu la notion légale d'occupation personnelle en admettant que « les terrasses avaient été relouées à des tiers. Selon le moyen, la violation de l'obligation d'occupation personnelle imposée par l'article 16, 1, 1° [de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux] est établie dès que la jouissance d'une partie des lieux anciennement loués est concédée à un tiers, même à titre temporaire, pendant la période de deux ans suivant la fin de l'occupation des lieux par le preneur évincé, lorsque cette concession, quelle que soit sa qualification, donne lieu au paiement d'une rémunération. En cette branche, le moyen ne me paraît pas pouvoir être accueilli. La question que pose le moyen en cette branche a trait au caractère effectif de l'occupation personnelle et la mesure de son intensité en terme de superficie et de temps. Dans plusieurs arrêts, votre Cour a considéré que l'obligation légale est satisfaite lorsque le bailleur peut demeurer dans le bien quand bon lui semble et que ce bien ne peut être utilisé à des fins autres que celles prises en considération par la loi (Cass., 18 juin 1987, Pas. 1987, 1303). Dans un arrêt du 26 avril 2002 (RG C. 00.0618.F, n° 254), votre Cour a encore ajouté que «si l'occupation doit en vertu de la loi s'étendre à la totalité du bien précédemment loué, il n'est pas requis qu'il s'agisse d'une occupation matérielle couvrant en permanence toute la superficie de ce bien». Dans le cas d'espèce, votre Cour avait considéré que le jugement attaqué n'avait pas justifié légalement sa décision en «énonçant que l'utilisation occasionnelle d'emplacements de parking à proximité du restaurant par des clients (du bailleur) ne peut être interprétée comme une utilisation personnelle dans la mesure où il s'agit d'une utilisation qui n'est ni complète ni exclusive de l'objet du bail». Le cas d'espèce soumis dans le présent pourvoi ne me paraît pas différer fondamentalement du cas d'espèce soumis à la censure de votre Cour dans son arrêt du 26 avril 2002 sous d'une part, la remarque et, d'autre part, la réserve suivante. La remarque, c'est que le jugement attaqué constate qu'il y a une occupation personnelle même s'il n'y a pas eu d'occupation matérielle permanente, faisant ainsi application de la jurisprudence de votre Cour. Quant à la réserve, elle concerne le fait, souligné par le moyen, que la concession temporaire appelait une rémunération. Ce point justifierait-il une nouvelle formulation de la règle contenue dans l'article 16, 1, 1° [de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux]? Je ne le pense pas dans la mesure où il ne porte pas atteinte à l'intensité réelle de l'occupation personnelle du bailleur définie par votre Cour. Au demeurant, la jurisprudence a indiqué que l'objectif de la loi consistait à éviter que le bailleur puisse retirer personnellement des profits importants du fonds de commerce constitué par le preneur évincé. Certes, l'arrêt de votre Cour du 14 novembre 1957 (Pas., I., p. 261) pourrait justifier la thèse soutenue par le moyen en sa première branche sous la réserve que cet arrêt ne dit rien sur l'intensité dans le temps de l'utilisation des garages mis en location. Etait-elle occasionnelle ou de durée plus importante, rien n' en est dit. Cependant, le jugement attaqué souligne bien le manque d'intensité dans le temps de l'occupation qualifiée de précaire. Dès lors, en considérant «que l'autorisation donnée à des tiers de placer un stand sur sa terrasse, moyennant rétribution, a été concédée "à titre tout à fait précaire, de manière occasionnelle, et pour une durée très limitée" et qu "'elle ne remet pas en cause le principe que le bailleur réservait les lieux à son usage personnel" et il relève qu "'au point de vue superficie, c'est une toute petite partie des lieux antérieurement loués qui en fut l'objet pendant une période extrêmement brève», j'estime que le jugement attaqué n'a pas méconnu la notion légale d'occupation personnelle telle qu'elle ressort de la jurisprudence actuelle de votre Cour. En cette branche, le moyen ne peut donc être accueilli. En sa deuxième branche, le moyen reproche au jugement attaqué d'être entaché d'obscurité et d'avoir violé l'article 149 de la Constitution dès lors que les motifs de la décision attaquée ne permettent pas de déterminer si la location des emplacements s'était renouvelée dans le temps et notamment en juillet
3. Le moyen en cette branche me paraît manquer en fait : le jugement attaqué ne me paraît pas contenir l'ambiguïté reprochée puisqu'il constate qu'une partie des lieux antérieurement loués a fait l'objet pendant une période très brève, en juillet 2004, d'une concession précaire. En sa troisième branche, le moyen reproche au jugement attaqué un défaut de réponse aux conclusions de la demanderesse qui soutenait que la concession était une location. Le moyen en cette branche me paraît manquer en fait dès lors que le jugement attaqué répond aux conclusions en opposant une qualification différente du titre d'occupation. son usage personnel. 3.- Conclusion Rejet et condamnation aux dépens. Publication(s) liée(s) Jugement/arrêt: ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20081009.1 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div