ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090116.2

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab Hof van Cassatie Vonnis/arrest van 16 januari 2009 ECLI nr: ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090116.2 Rolnummer: C.07.0587.N Kamer: 1N - eerste kamer Rechtsgebied: Burgerlijk recht Invoerdatum: 2009-01-28 Raadplegingen: 245 - laatst gezien 2026-07-03 01:19 Versie(s): Vertaling FR Fiche 1 Uit de samenhang van de artikelen 34,eerste lid, en 35,eerste lid,van de Pachtwet volgt dat voor de tegenwerpelijkheid van een pachtoverdracht aan de in die bepalingen vermelde overnemers die niet op een pachtvernieuwing wensen aanspraak te maken, niet aan artikel 1690 van het Burgerlijk Wetboek moet worden voldaan; dit houdt een uitdrukkelijke afwijking in van artikel 1165 van het Burgerlijk Wetboek dat bepaalt dat overeenkomsten alleen gevolgen teweegbrengen tussen de contracterende partijen en aan derden geen nadeel toebrengen. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - PACHT - Onderverhuring en overdracht van huur UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Landpacht - Opzegging BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Landpacht - Onderpacht en overdracht Vrije woorden: Pachtoverdracht - Tegenwerpelijkheid van de overdracht aan de overnemer Wettelijke bepalingen: Wet - 04-11-1969 - Artt. 34, eerste lid, en 35, eerste lid oud Burgerlijk Wetboek - Artt. 1165 en 1690 Fiche 2 De omstandigheid dat de tegenwerpelijkheid van de pachtoverdracht overeenkomstig het artikel 34 van de Pachtwet in beginsel niet afhankelijk is van enige kennisgeving aan de verpachter, houdt niet in dat, in het geval dat vaststaat dat de verpachter op het ogenblik van de opzegging geen kennis had of behoorde te hebben van een overdracht van de pacht door de pachter, de opzegging door de verpachter aan de overdragende pachter en niet aan de overnemer, ongeldig kan worden verklaard. Thesaurus CAS: HUUR VAN GOEDEREN - PACHT - Einde (Opzegging. Verlenging. Terugkeer. Enz) UTU-thesaurus: BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Landpacht - Opzegging BURGERLIJK RECHT - BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN - Landpacht - Onderpacht en overdracht Vrije woorden: Pachtoverdracht - Opzegging pacht door verpachter aan overdragende pachter - Niet-kennisgeving van de pachtoverdracht aan de verpachter Wettelijke bepalingen: Wet - 04-11-1969 - Art. 34 Tekst van de beslissing Nr. C.07.0587.N

1. J. C., en,
2. D. G., eisers, vertegenwoordigd door mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Brederodestraat 13, waar de eisers woonplaats kiezen, tegen
3. S. V., en,
4. D. E., verweerders, vertegenwoordigd door mr. Bruno Maes, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Central Plaza, Loksumstraat 25, waar de verweerders woonplaats kiezen. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 23 mei 2007 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Leuven. Afdelingsvoorzitter Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal met opdracht André Van Ingelgem heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDEL De eisers voeren in hun verzoekschrift een middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen - de artikelen 1165 en 1690 van het Burgerlijk Wetboek; - de artikelen 8, 11, lid 3, 12, lid 3, 34, 35 en 37, §1, van de Pachtwet die vervat is in artikel 1 van de wet van 4 november 1969, zijnde afdeling III, Hoofdstuk II, Titel VIII, Boek III van het Burgerlijk Wetboek. Aangevochten beslissingen De appelrechters verklaren de door de eisers in hun hoedanigheid van verpachters aan de verweerders in hun hoedanigheid van pachters gegeven opzegging van 25 november 2005 niet rechtsgeldig en verklaren op die grondslag het hoger beroep van de eisers tegen het vonnis gewezen in eerste aanleg ongegrond en bevestigen het beroepen vonnis, in essentie op de gronden dat de verweerders hun bedrijf hadden overgelaten aan hun zoon en zij aan hem pachtoverdracht hadden gedaan vooraleer deze opzegging geschiedde en dat dergelijke pachtoverdracht overeenkomstig artikel 34 van de Pachtwet zonder toelating van de verpachter aan deze laatste kan worden tegengeworpen zonder dat moet zijn voldaan aan de pleegvormen die in artikel 1690 van het Burgerlijk Wetboek zijn bepaald. Op grond daarvan oordelen de appelrechters dat de opzegging uitgaande van de verpachters aan de overnemer had dienen te worden betekend en de redenen van opzegging in hoofde van de overnemer dienen te bestaan. De appelrechters overwegen verder dat de eisers sedert 12 december 2005, minstens 7 maart 2006 op de hoogte waren van de pachtoverdracht en er derhalve geen enkele reden bestond waarom zij ten aanzien van de overnemer niet het nodige hadden kunnen doen. De appelrechters steunen hun beslissing op de volgende overwegingen: "
5. De discussie gaat erover of de door de verpachters, bij aangetekend schrijven van 25 november 2005, gegeven opzeg aan de oorspronkelijke pachters rechtsgeldig is. Op 1 januari 2005 hebben de oorspronkelijke pachters hun beroepsactiviteiten stopgezet en hun landbouwbedrijf te Linter overgelaten aan hun zoon D.S., bij toepassing van artikel 34 van de Pachtwet. Artikel 34 van de Pachtwet voorziet dat de pachter, zonder toestemming van de verpachter, zijn pacht geheel kan overdragen aan zijn afstammelingen of andere welbepaalde (verwanten). Artikel 34 is een uitzondering op het algemeen principe, bepaald in artikel 30 van de Pachtwet dat een verbod voorziet tot onderpacht of pachtoverdracht zonder toestemming van de verpachter. Er zijn twee uitzonderingen op het verbod tot onderpacht of pachtoverdracht, zoals voorzien in artikel 30:
6. indien de verpachter zijn toestemming geeft;
7. zonder toestemming van de verpachter, mits de pacht geheel wordt overdragen en aan de bevoorrechte familieleden, die werden opgesomd in artikel 34 van de Pachtwet. Hoewel in de wet deze term niet voorkomt, wordt in de rechtsleer gesproken over "bevoorrechte pachtoverdracht". Met deze term worden pachtoverdrachten bedoeld aan naaste familieleden van de pachter, die mogelijk zijn zonder toestemming van de verpachter (Eeckloo R. en Gotzen R., Pacht en voorkoop, Leuven, Uitgave van de Belgische Boerenbond, 1990, 270).
8. Blijkbaar bestaat er verwarring omtrent de terminologie ‘bevoorrechte pachtoverdracht', die volgens de verpachters enkel van toepassing is op de artikel 35 ev. van de Pachtwet en niet op artikel 34 van de Pachtwet. Noch artikel 34, noch artikel 35 vermelden de term ‘bevoorrechte pachtoverdracht'. De verpachters stellen dat de pachtoverdracht geen bevoorrechte pachtoverdracht zou zijn omdat de bevoorrechte pachtoverdracht zou worden geregeld door artikel 35 en niet door artikel 34 van de Pachtwet. Artikel 35 van de Pachtwet voorziet dat ingeval van pachtoverdracht aan de afstammelingen of welbepaalde verwanten en op voorwaarde dat de pachter of zijn rechtverkrijgende binnen de 3 maanden na de ingenottreding van de overnemer, aan de verpachter kennisgeeft van de pachtoverdracht, van rechtswege pachtvernieuwing ten voordele van de overnemer ontstaat, bij gebreke van geldig verklaard verzet. De verpachters stellen dat de vrederechter zich in het bestreden vonnis verkeerdelijk op de bepalingen inzake de bevoorrechte pachtoverdracht en de verplichtingen hieruit voortvloeiende voor de verpachter heeft gesteund, daar waar het gaat om een gewone pachtoverdracht. Het verschil tussen artikel 34 en artikel 35 ligt hem in de kennisgeving van de pachtoverdracht die in artikel 35 van de Pachtwet enkel en alleen vereist is om een huurhernieuwing te bekomen. Beide artikels gaan evenwel over en pachtoverdracht aan bevoorrechte familieleden.
9. De verpachters kunnen worden gevolgd waar zij stellen dat artikel 35 van de Pachtwet in deze zaak niet van toepassing is, maar niet omwille van het feit dat deze handelt over een bevoorrechte pachtoverdracht, maar wel omwille van het feit dat deze artikelen bepalen op welke wijze pachtvernieuwing wordt verkregen, discussie die hier niet ter sprake is. De kennisgeving van de pachtoverdracht aan de verpachter, zoals die werd voorzien in artikel 35 ev. van de Pachtwet, heeft enkel belang indien de overnemer een pachtvernieuwing wenst te bekomen, maar raakt niet aan de pachtoverdracht zelf.
10. Zoals reeds gesteld gebeurde de pachtoverdracht in deze zaak overeenkomstig artikel 34 van de pachtwet en dient de vraag te worden gesteld of deze pachtoverdracht een kennisgeving vereist aan de verpachter teneinde tegenstelbaar zijn. Artikel 34 van de Pachtwet voorziet uitdrukkelijk dat de pachtoverdracht, zonder toestemming van de verpachter, kan gebeuren indien de pacht geheel wordt overgedragen en aan een afstammeling of welbepaalde personen. De verpachters hebben op 1 januari 2005 hun beroepsactiviteiten stopgezet en hun volledig landbouwbedrijf te Linter overgelaten aan hun zoon D.S. Aan de voorwaarden gesteld door artikel 34 van de Pachtwet werd derhalve voldaan, zodanig dat de pachtoverdracht rechtsgeldig gebeurde. Artikel 34 van de Pachtwet stelt geen bijzondere vereiste inzake kennisgeving aan de verpachter. Artikel 34 van de Pachtwet wijkt daarin af van het gemene recht. Bovendien verwijst artikel 57 van de Pachtwet, dat bepaalt op welke wijze de kennisgevingen op straffe van nietigheid moeten worden gedaan in pachtzaken ook niet naar artikel 34 van de Pachtwet, wat opnieuw bevestigt dat artikel 34 geen kennisgeving aan de verpachter vereist. De overdracht van pacht die door de pachter aan zijn afstammeling is gedaan zonder toelating van de verpachter, kan aan deze worden tegengeworpen zonder dat moet voldaan zijn aan de pleegvormen betreffende de overdracht van schuldvordering. Uit het onderling verband tussen de artikelen 34, 35 en 57 van de Pachtwet volgt dat de overdracht van de pacht die aan de in artikel 34 van die wet bepaalde personen is gedaan zonder de toelating van de verpachter, aan deze kan worden tegengeworpen, zonder dat moet zijn voldaan aan de pleegvormen die in artikel 1690 van het Burgerlijk Wetboek is voldaan (Cass. 30 maart 2006, A.R. C.03.0193.N ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20060330.4, www. cass. be). De verpachters kunnen dan ook niet voorhouden dat de pachtoverdracht aan hun niet tegenstelbaar zou zijn omdat zij voor de kennisname ervan reeds een opzeg hadden gegeven aan de verpachter. De opzeg dateerde immers van na de pachtoverdracht.
11. Artikel 34 van de Pachtwet voorziet verder nog dat de overnemer in al de rechten en verplichtingen die uit de pacht voortvloeien treedt, maar dat de overdrager met hem hoofdelijk gehouden blijft tot de verplichtingen die uit de pacht zijn ontstaan. Deze bepaling heeft tot gevolg dat de pachtrechten nog alleen door de pachtovernemer kunnen worden uitgeoefend, terwijl de verpachter de naleving van alle verplichtingen kan eisen zowel van de pachtoverlater als van de pachtovernemer. Het is hierbij zonder belang of de betrokken verplichtingen al dan niet na de pachtoverdracht of al dan niet na de eventuele kennisgeving van deze overdracht aan de verpachter zijn ontstaan (Eeckloo R. en Gotzen R., Pacht en voorkoop, Leuven, Uitgave van de Belgische Boerenbond, 1990, 270). De opzegging uitgaande van de verpachter dient dus aan de overnemer te worden betekend en de redenen van opzegging dienen in hoofde van de overnemer te bestaan. (Eeckloo R. en Gotzen R., Pacht en verkoop, Leuven, Uitgave van de Belgische Boerenbond, 1990, 271).
12. De verpachters stellen nog dat zij niet op de hoogte waren van de pachtoverdracht en dat zij derhalve de opzeg dienden te betekenen aan de door hun gekende pachters. Nochtans werd op 12 december 2005 de pachtprijs door de overnemer betaald op het bankrekeningnummer van de verpachters, pachtprijs die door de verpachters werd teruggestort. Vervolgens werd hen op de verzoeningszitting van het vredegerecht te Tienen van 7 maart 2006 door de oorspronkelijke pachter uitdrukkelijk medegedeeld dat zij hun bedrijf hadden overgelaten aan hun zoon, D.S. op 5 januari 2005, hetgeen door de verpachters niet wordt betwist. Verpachters waren derhalve sedert 12 december 2005, minstens 7 maart 2006, op de hoogte van de pachtoverdracht en er is geen enkele reden waarom zij ten aanzien van de overnemer niet het nodige hadden kunnen doen. De door de verpachters gegeven opzeg van 25 november 2005 aan de oorspronkelijke pachters was dan ook niet rechtsgeldig". Grieven Overeenkomstig artikel 8, §1, kan de verpachter gedurende elk van de opeenvolgende pachtperiodes, met uitsluiting van de eerste en de tweede, in afwijking van artikel 4 een einde maken aan de pacht om zelf het verpachte goed geheel te exploiteren of de exploitatie ervan geheel over te dragen aan zijn echtgenoot, aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenote of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen of aan zijn bloedverwanten tot de vierde graad. Overeenkomstig artikel 11, lid 3, van de Pachtwet bedraagt in een dergelijk geval de opzeggingstermijn tenminste drie jaar en ten hoogste vier jaar. Uit de vaststellingen van de appelrechters blijkt dat door de eisers een pachtopzegging werd betekend bij aangetekend schrijven van 25 november 2005 met een opzeggingstermijn van drie jaar om te eindigen tegen 30 november
13. Overeenkomstig artikel 34 van de Pachtwet kan de pachter, zonder toestemming van de verpachter, zijn pacht geheel overdragen aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen. In dat geval treedt de overnemer in al de rechten en verplichtingen die uit de pacht voortvloeien maar de overdrager blijft met hem hoofdelijk gehouden tot de verplichtingen die uit de pacht zijn ontstaan. Uit het onderling verband tussen de artikelen 34, 35 en 57 van de Pachtwet volgt dat dergelijke overdracht van pacht die aan de in artikel 34 van die wet bepaalde personen is gedaan zonder de toelating van de verpachter aan deze kan worden tegengeworpen zonder dat moet zijn voldaan aan de pleegvormen die in artikel 1690 van het Burgerlijk Wetboek, zowel voor als na de wijziging van dit artikel bij de wet van 6 juli 1994 is voldaan. Uit de samenlezing van deze artikelen 34, 35 en 57 alsook van artikel 37, §1, 1°, van de Pachtwet vloeit evenwel niet voort dat een opzegging die door de verpachter wordt gedaan overeenkomstig artikel 8 van de Pachtwet met inachtneming van een opzeggingstermijn van 3 jaar overeenkomstig artikel 11, lid 3, van de Pachtwet vooraleer de verpachter op de hoogte is van het feit dat de pachters pachtoverdracht hebben gedaan overeenkomstig artikel 34 van de Pachtwet niet rechtsgeldig zou zijn omdat zij niet werd gedaan aan de pachtovernemer waarvan het bestaan aan de verpachter niet bekend was. Ofschoon de pachtoverdracht overeenkomstig artikel 34 van de Pachtwet, niet onderworpen is aan het formalisme van artikel 1690 van het Burgerlijk Wetboek om tegenwerpelijk te zijn aan de verpachter is niettemin vereist dat de verpachter op de hoogte is van dergelijke overdracht op het ogenblik dat hij tot opzegging overgaat om de opzegging te kunnen verrichten aan de overnemer. Immers, overeenkomstig artikel 1165 van het Burgerlijk Wetboek brengen overeenkomsten alleen gevolgen teweeg tussen de contracterende partijen en brengen zij in beginsel aan derden geen nadeel toe. Weliswaar belet het beginsel van de relativiteit van de overeenkomsten niet dat derden, vanaf het moment dat de uit de overeenkomst voortvloeiende rechtstoestand is tot stand gekomen de gevolgen die deze overeenkomst tussen de contracterende partijen teweegbrengt moeten erkennen. Vereist is evenwel dat zij in dat geval kennis hebben van het bestaan van die overeenkomst, zijnde in het voorliggend geval de pachtoverdracht. Overeenkomstig artikel 37, §1, 1°, kan de verpachter aan wie binnen de in artikel 35 bepaalde termijn kennis is gegeven van een overdracht tegen de pachtvernieuwing opkomen op grond van een ernstige reden waaronder het feit dat de verpachter voor de kennisgeving van de overdracht geldige opzegging heeft gedaan. Inzoverre de appelrechters oordelen dat de door de eisers gegeven opzegging niet rechtsgeldig is omdat de opzegging dateerde van na de pachtoverdracht, ook al waren eisers op het ogenblik van de betekening van de opzegging niet op de hoogte van deze pachtoverdracht, schenden de appelrechters de artikelen 8, 11, lid 3, 34 en 37, §1, van de Pachtwet alsook de artikelen 1165 en 1690 van het Burgerlijk Wetboek. Inzoverre het bestreden vonnis zo moet worden gelezen dat de appelrechters van oordeel zijn dat de gegeven opzeg van 25 november 2005 aan de oorspronkelijke pachter niet rechtsgeldig was op de grond dat eisers sedert 12 december 2005, minstens 7 maart 2006, op de hoogte waren van de pachtoverdracht en er geen enkele reden is waarom zij ten aanzien van de overnemer niet het nodige hadden kunnen doen is de beslissing evenmin naar recht verantwoord. De kennis van de pachtoverdracht dient immers aanwezig te zijn op het moment dat de opzegging wordt gegeven. Te dezen stellen de appelrechters vast dat de verpachters ten vroegste op 12 december 2005 op de hoogte waren van de beweerde pachtoverdracht. Op dat ogenblik kon evenwel geen rechtsgeldige betekening meer gebeuren met een opzeggingstermijn van 3 jaar om te eindigen tegen 30 november 2008 zoals vereist door de artikelen 8 en 11, lid 3, van de Pachtwet nu overeenkomstig deze wetsbepalingen een opzeggingstermijn van ten minste drie jaar diende te worden gegeven en de uiterste datum om een rechtsgeldige opzegging te kunnen geven derhalve 30 november 2005 was. Door anders te oordelen schenden de appelrechters de artikelen 8 en 11, lid 3, van de Pachtwet. III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling
14. Overeenkomstig artikel 34, eerste lid, van de Pachtwet, kan de pachter, zonder toestemming van de verpachter, zijn pacht geheel overdragen aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of van de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen. Overeenkomstig het tweede lid van dit artikel treedt de overnemer in al de rechten en verplichtingen die uit de pacht voortvloeien, maar de overdrager blijft met hem hoofdelijk gehouden tot de verplichtingen die uit de pacht zijn ontstaan.
15. Op voorwaarde dat de pachter of zijn rechtverkrijgenden binnen drie maanden na de ingenottreding van de overnemer, aan de verpachter kennis geven van de pachtoverdracht die de pachter heeft gedaan aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen, en hem daarbij de namen, voornamen en het adres van de overnemer of de overnemers meedelen, ontstaat, krachtens artikel 35, eerste lid, van de Pachtwet, bij gebreke van geldig verklaard verzet van de verpachter, van rechtswege pachtvernieuwing ten voordele van de overnemer of de overnemers.
16. Uit de samenhang van de voormelde artikelen 34, eerste lid, en 35, eerste lid van de Pachtwet volgt dat voor de tegenwerpelijkheid van een pachtoverdracht aan de in die bepalingen vermelde overnemers die niet op een pachtvernieuwing wensen aanspraak te maken, niet aan artikel 1690 van het Burgerlijk Wetboek moet worden voldaan. Dit houdt een uitdrukkelijke afwijking in van artikel 1165 van het Burgerlijk Wetboek dat bepaalt dat overeenkomsten alleen gevolgen teweegbrengen tussen de contracterende partijen en aan derden geen nadeel toebrengen.
17. De omstandigheid dat de tegenwerpelijkheid van de pachtoverdracht overeenkomstig het artikel 34 van de Pachtwet in beginsel niet afhankelijk is van enige kennisgeving aan de verpachter, houdt evenwel niet in dat, in het geval dat vaststaat dat de verpachter op het ogenblik van de opzegging geen kennis had of behoorde te hebben van een overdracht van de pacht door de pachter, de opzegging door de verpachter aan de overdragende pachter en niet aan de overnemer, ongeldig kan worden verklaard.
18. De appelrechters stellen vast dat de eisers bij aangetekende brief van 25 november 2005 opzegging hebben gegeven aan de verweerders, oorspronkelijke pachters, en dat de eisers sedert 12 december 2005, minstens 7 maart 2006, op de hoogte waren van de pachtoverdracht. Zij oordelen op grond daarvan dat de opzegging door de eisers aan de verweerders van 25 november 2005 ongeldig is.
19. Door aldus te oordelen dat de opzegging door de eisers ongeldig is om de enkele reden dat die aan de oorspronkelijke pachters en niet aan de pachtovernemer werd gegeven, terwijl: - de vastgestelde feiten slechts een kennisneming van de overdracht na de opzegging inhouden; - niet is vastgesteld dat de eisers voor de opzegging kennis hadden of behoorden te hebben van de overdracht van pacht door de verweerders, verantwoordt het bestreden vonnis zijn beslissing niet naar recht. Het middel is in zoverre gegrond. Dictum Het Hof, Vernietigt het bestreden vonnis. Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het vernietigde vonnis. Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over. Verwijst de zaak naar de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel, zitting houdende in hoger beroep. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit eerste voorzitter Ghislain Londers, als voorzitter, afdelingsvoorzitter Ernest Waûters, en de raadsheren Eric Stassijns, Beatrijs Deconinck en Alain Smetryns, en in openbare terechtzitting van 16 januari 2009 uitgesproken door eerste voorzitter Ghislain Londers, in aanwezigheid van advocaat-generaal Christian Vandewal, met bijstand van griffier Johan Pafenols. PDF document ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090116.2 Gerelateerde publicatie(s) citeert: ECLI:BE:CASS:2006:ARR.20060330.4 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div