ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090206.10

(1).

(1)Zie Cass., 21 juni 2004, AR S.03.0139.N ECLI:BE:CASS:2004:ARR.20040621.3, A.C., 2004, nr 343. Thesaurus CAS: RECHTSBEGINSELEN (ALGEMENE) UTU-thesaurus: PUBLIEK EN ADMINISTRATIEF RECHT - RAAD VAN STATE - Arresten (Raad van State) Vrije woorden: Administratieve rechtscolleges - Beslissingen - Gezag van gewijsde Fiches 2 - 4 Arresten van de Raad van State die een administratieve handeling, zoals een verkavelingsvergunning, vernietigen, hebben gezag van gewijsde erga omnes met terugwerkende kracht

(1).

(1)Zie Cass., 21 dec. 2001, AR C.99.0528.F ECLI:BE:CASS:2001:ARR.20011221.8, A.C., 2001, nr 719, en Cass., 26 juni 2008, AR C.07.0272.N ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080626.10, A.C., 2008, nr 406. Thesaurus CAS: RAAD VAN STATE UTU-thesaurus: PUBLIEK EN ADMINISTRATIEF RECHT - RAAD VAN STATE - Arresten (Raad van State) Vrije woorden: Arresten - Administratieve handeling - Nietigverklaring - Gezag van gewijsde Thesaurus CAS: STEDENBOUW - VERKAVELING UTU-thesaurus: PUBLIEK EN ADMINISTRATIEF RECHT - RAAD VAN STATE - Arresten (Raad van State) Vrije woorden: Verkavelingsvergunning - Raad van State - Nietigverklaring - Arrest - Gezag van gewijsde Thesaurus CAS: RECHTERLIJK GEWIJSDE - GEZAG VAN GEWIJSDE - Allerlei UTU-thesaurus: PUBLIEK EN ADMINISTRATIEF RECHT - RAAD VAN STATE - Arresten (Raad van State) Vrije woorden: Raad van State - Administratieve beslissing - Verkavelingsvergunning - Nietigverklaring - Arrest Fiches 5 - 6 Uit de aard van de vernietiging van een administratieve beslissing, zoals de nietigverklaring van een verkavelingsvergunning door de Raad van State, volgt dat de vernietigde beslissing in de regel geacht wordt nooit te hebben bestaan, zodat de partijen door de vernietiging van de beslissing terug in de toestand worden geplaatst van voor de vernietigde beslissing

(1).

(1)Zie Cass., 4 april 2002, AR C.00.0457.N ECLI:BE:CASS:2002:ARR.20020404.1, A.C., 2002, nr 209, met concl. van advocaat-generaal Thijs. Thesaurus CAS: RAAD VAN STATE UTU-thesaurus: PUBLIEK EN ADMINISTRATIEF RECHT - RAAD VAN STATE - Arresten (Raad van State) Vrije woorden: Administratieve beslissing - Verkavelingsvergunning - Nietigverklaring Thesaurus CAS: STEDENBOUW - VERKAVELING UTU-thesaurus: PUBLIEK EN ADMINISTRATIEF RECHT - RAAD VAN STATE - Arresten (Raad van State) Vrije woorden: Verkavelingsvergunning - Raad van State - Nietigverklaring Fiche 7 Dwaling kan erin bestaan dat de overeenkomst is aangegaan ingevolge dwaling over de essentiële eigenschappen van de zaak doordat die eigenschappen retroactief wegens de vernietiging van een administratieve beslissing niet bestonden op het ogenblik van de overeenkomst. Thesaurus CAS: OVEREENKOMST - BESTANDDELEN - Toestemming UTU-thesaurus: PUBLIEK EN ADMINISTRATIEF RECHT - RAAD VAN STATE - Arresten (Raad van State) Vrije woorden: Dwaling - Begrip - Eigenschappen van de zaak - Vernietiging van een administratieve beslissing Wettelijke bepalingen: oud Burgerlijk Wetboek - Artt. 1108, 1109 en 1110, eerste lid Annotaties Publicaties: Revue générale de droit civil belge [R.G.D.C.] - ONCLIN, François; "L'influence de l'annulation d'un permis de lotir sur la validité de la vente immobilière" - 2012, n° 4, p. 166-

1. Revue générale de droit civil belge [R.G.D.C.] - ONCLIN, François; Note "L'influence de l'annulation d'un permis de lotir sur la validité de la vente immobilière" - 2012, n° 4, p. 166-
2. Tekst van de beslissing Hof van Cassatie van België Arrest Nr. C.08.0296.N
3. V. H., en,
4. V. L. L., eisers, vertegenwoordigd door mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, waar de eisers woonplaats kiezen, tegen V. D. V.,. verweerster, vertegenwoordigd door mr. Willy van Eeckhoutte, advocaat bij het Hof van Cassatie, met kantoor te 9051 Gent, Driekoningenstraat 3, waar de verweerster woonplaats kiest. I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF Het cassatieberoep is gericht tegen een arrest, op 6 februari 2008 gewezen door het Hof van Beroep te Gent. Afdelingsvoorzitter Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal Christian Vandewal heeft geconcludeerd. II. CASSATIEMIDDEL De eisers voeren in hun verzoekschrift een middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen - artikel 149 van de gecoördineerde Grondwet; - de artikelen 1108, 1109, 1110, eerste lid, 1234 en 1304 van het Burgerlijk Wetboek; - de artikelen 23 tot 28 en 780, eerste lid, 3°, van het Gerechtelijk Wetboek; - artikel 14, §1, van de op 12 januari 1973 gecoördineerde Wetten op de Raad van State (in zijn versie zowel voor als na de wijziging bij wet van 15 mei 2007); - het algemeen rechtsbeginsel luidens hetwelk vernietigingsarresten van de Raad van State jegens allen gelden, dat ondermeer bevestiging vindt in de artikelen 23 tot 28 van het Gerechtelijk Wetboek. Aangevochten beslissingen Het Hof van Beroep te Gent bevestigde in het thans bestreden arrest van 6 februari 2008 het vonnis a quo in al zijn beschikkingen en wees derhalve eisers' vordering tot nietigverklaring van de koopovereenkomst die zij sloten met de verweerster op 2 december 1992, notarieel verleden op 16 februari 1993, af als ongegrond. Het hof van beroep verwierp, om dezelfde redenen, zowel de rechtsgrond van het bedrog in hoofde van de verweerster als de rechtsgrond van de dwaling in hoofde van de eisers. Deze beslissing is gestoeld op vol¬gende gronden (arrest pp. 4 e.v., nrs. 1.
5. en 1.3.): "De vordering van (de eisers) tot tussenkomst en vrijwaring lastens (de verweerster) en hun vordering tot nietigverklaring / ontbinding van de notariële akte van 16 februari 1993 zijn gesteund op koopvernietigende gebreken (bedrog en dwaling), inbreuk op de algemene zorgvuldigheidsnorm (de artikelen 1382 en 1383 van het Burgerlijk Wetboek) en op beweerdelijke contractuele tekortkomingen (niet conforme levering). De eerste rechter stelde reeds, terecht, dat (de eisers) geen bedrog of dwaling kunnen inroepen, omdat de koopvernietigende gebreken dienen te bestaan op het ogenblik van de contractsluiting, weze 2 december
6. Het latere bestaan van de procedure voor de Raad van State en de gebeur¬lijke kennis ervan in hoofde van de kopers ((de eisers)) (lees: van de verkoopster (de verweerster)) op het ogenblik van het verlijden van de latere authentieke akte heeft geen invloed op de rechtsgeldigheid van de op 2 december 1992 gesloten on¬derhandse koopovereenkomst. Noch de procedure voor de Raad van State noch het annulatiearrest tast de rechtsgeldigheid aan van de koopovereenkomst van 2 februari
7. Het arrest vernietigt niet het koopcontract, enkel de verkavelingsvergunning. Die annulatie tast de kwaliteit aan van het verkochte goed, niet de koop zelf. Die kwaliteitsvermindering kan de verkoper ((de verweerster)) niet te kwade wor¬den geduid nu zij een gevolg is van een administratiefrechtelijke beslissing, waarvoor zij geen enkele aansprakelijkheid draagt. In wezen gaat het om een rechtsstoornis waarvan de oorzaak slechts dateert van na de koop zodat de anterioriteitsvoorwaarde voor aanrekening lastens verkoper ontbreekt (...). Ten onrechte betogen (de eisers) dat het eigendomsvoorbehoud uit de onderhandse akte - tot het verlijden van de authentieke akte - ook zou betekenen dat de wilsovereenstemming pas op het ogenblik van de eigendomsoverdracht zou dienen beoordeeld te worden, nu de wilsovereenstemming over zaak en prijs vastlag bij de ondertekening van de onderhandse koopakte van 2 december 1992". De eerste rechter, naar wiens beslissing de appelrechter verwees, stelde in verband met eisers' vordering in vernietiging van de koopovereen¬komst met verweerster, hetgeen volgt (vonnis van 29 juni 2004, p. 15, C.c.): "Voor het geval de koop-verkoopovereenkomst van 10 oktober 1993 nietig zou wor¬den verklaard, hetgeen het geval is, vorderen (de eisers) de nietigheid van de koop-verkoopovereenkomst van 16 februari 1993 op dezelfde rechtsgrond. In casu werd reeds aangenomen dat (de eisers) niet op de hoogte waren van de procedure gevoerd voor de Raad van State en dat (de verweerster) daarvan wel op de hoogte was op het ogenblik van het verlijden van de desbetreffende notariële akte op 16 februari
8. Bedrog is een grond tot nietigverklaring van een contract wanneer kunstgre¬pen (materieel element) bewust (psychologisch element) door de tegenpartij worden aangewend, teneinde een toestemming te bekomen die zonder die bedrieglijke handelingen niet zou bekomen zijn (doorslaggevend karakter) (...). Het verzwijgen van informatie kan een kunstgreep uitmaken wanneer het een doorslaggevend element betreft (...). Het bedrog moet evenwel bestaan op het ogenblik van de contractsluiting. In casu werd de overeenkomst op 2 december 1992 gesloten. Toen kwamen de betrokken partijen overeen omtrent het voorwerp en de prijs (artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek). Op dat ogenblik was er nog geen sprake van de schorsing- en annulatiepro¬cedure later (22 december 1992) gevoerd voor de Raad van State. (De eisers) kunnen ten aanzien van verweerster in tussenkomst en vrijwaring derhalve geen bedrog of dwaling inroepen. Hun tussenvordering in nietigverklaring van de overeenkomst van 16 februari 1993 ten aanzien van de verweerster in tussenkomst en vrijwaring dient als onge¬grond afgewezen te worden". Grieven Artikel 1108 van het Burgerlijk Wetboek vermeldt als één van de vier bestaansvereisten voor een geldige overeenkomst, die als wet tussen de partijen geldt, de toestemming van de partij die zich verbindt. Luidens artikel 1109 van het Burgerlijk Wetboek is de toestemming niet geldig, wanneer zij door dwaling, bedrog of geweld is aangetast. Artikel 1110, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek stelt: "Dwaling is alleen dan een oorzaak van nietigheid van een overeenkomst, wanneer zij de zelfstandigheid betreft van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt". Dwaling in de zin van genoemde artikelen 1109 en 1110 van het Burgerlijk Wetboek is bijgevolg het zich op verschoonbare wijze vergissen, op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst, over de zelfstandigheid van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst vormt. Het was tussen partijen niet betwist en het hof van beroep stelt vast

(1)dat de percelen grond die eisers op 2 december 1992 kochten van de verweerster, het voorwerp uitmaakten van een op 23 oktober 1992 door het Schepencollege van de Stad Tielt geldig verleende verkavelingsvergunning en dus in beginsel bebouwbaar waren,

(2)dat deze verkavelingsvergunning later het voorwerp werd van een verzoek tot vernietiging van 22 december 1992 en

(3)dat dit leidde tot een vernietigingsarrest van de Raad van State van 11 april

1. Luidens een algemeen rechtsbeginsel, dat bevestiging vindt in de artikelen 23 tot 28 van het Gerechtelijk Wetboek, hebben vernietigingsarresten van de Raad van State gezag van gewijsde jegens allen. Een vernietigingsarrest van de Raad van State heeft in beginsel terugwerkende kracht tot op de datum waarop de aangevochten beslissing werd genomen. De vernietigde beslissing verdwijnt niet alleen voor de toekomst, ze wordt geacht nooit te hebben bestaan. De terugwerkende kracht van het vernietigingsarrest van de Raad van State van 11 april 2001 heeft tot gevolg dat de verkavelingsvergunning verleend voor de door eisers aangekochte percelen grond, geacht wordt nooit te hebben bestaan, zodat de toestemming van de eisers tot aankoop van perce¬len grond, aangetast was door een dwaling omtrent de zelfstandigheid van de zaak, met name over de bebouwbaarheid van de gronden, die het voorwerp van de koopovereenkomst tussen de eisers en de verweerster uitmaakten. Nu de eisers bouwgrond kochten, die nadien bleek niet geschikt te zijn voor een normale bebouwing, hebben zij gedwaald over de zelfstandigheid van de zaak, die het voorwerp van de koopovereenkomst tussen partijen uitmaakt. In de omstandigheden van deze zaak kon het hof van beroep dienvolgens niet wettig oordelen dat het annulatiearrest van de Raad van State weliswaar de kwa¬liteit van het verkochte goed, doch niet de rechtsgeldigheid van de koopover¬eenkomst aantastte. Ook de omstandigheid dat aan de verkoper geen bedrog kan worden verweten heeft niet tot gevolg dat de koper van het goed niet kan hebben gedwaald over de essentie van de zaak. Na te hebben geoordeeld dat de dwaling dient te bestaan op het ogenblik van de totstandkoming van de koopovereenkomst, met name op 2 december 1992, na te hebben vastgesteld dat op dat ogenblik de procedure voor de Raad van State, die leidde tot de nietigverklaring van de verkavelings¬vergunning bij arrest van 11 april 2001, nog niet bestond, en na te hebben ge¬oordeeld dat aan verweerster op het ogenblik van het sluiten van de onderhandse overeenkomst geen bedrog kon worden verweten, kon het hof van beroep derhalve niet wettig op deze enkele gronden oordelen dat geen dwaling bestond in hoofde van de eisers. Het hof van beroep schendt bijgevolg de artikelen 1108, 1109 en 1110, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek alsmede het algemeen rechtsbe¬ginsel luidens hetwelk de vernietigingsarresten van de Raad van State jegens allen gelden, dat bevestiging vindt in de artikelen 23 tot 28 van het Gerechtelijk Wetboek, en voornoemde artikelen 23 tot 28 van het Gerechtelijk Wetboek evenals het in artikel 14, §1, van de op 12 januari 1973 gecoördineerde wetten op de Raad van State besloten beginsel dat vernietigingsarresten met terugwerkende kracht uitwerking krijgen en voornoemd artikel 14, §1, van de op 12 januari 1973 gecoördineerde wetten op de Raad van State, in zijn versie zowel voor als na de wijziging bij wet van 15 mei
2. Minstens is de beslissing van het hof van beroep op tegenstrijdige motieven gestoeld en oordeelt het hof dus met miskenning van de artikelen 149 van de gecoördineerde Grondwet en 780, eerste lid, 3°, van het Gerechtelijk Wetboek, door enerzijds te oordelen dat de verkoopovereenkomst van 11 ok¬tober 1993 tussen de eisers (als verkopers) en de nv Bepa van Thorre nietig was wegens dwaling door de kopende vennootschap, erin bestaande dat zij bouwgrond kocht en wenste te kopen maar uiteindelijk (ingevolge de vernietigings¬beslissing van de Raad van State van 11 april 2001) geen bouwgrond verkreeg, doch anderzijds te oordelen dat de hieraan voorafgaande verkoopover¬eenkomst van 2 december 1992 tussen de verweerster en de eisers (als kopers) betreffende dezelfde gronden niet nietig was wegens dwaling ofschoon ook de eisers bouwgrond kochten en wensten te kopen maar uiteindelijk (eveneens ingevolge de vernietigingsbeslissing van de Raad van State van 11 april 2001) geen bouwgrond verkregen. Het hof van beroep kon bijgevolg niet wettig eisers' vordering in nietigverklaring van de overeenkomst met de verweerster van 2 december 1992, notarieel verleden op 16 februari 1993, afwijzen (schending van de artikelen 1234 en 1304 van het Burgerlijk Wetboek). III. BESLISSING VAN HET HOF Beoordeling Ontvankelijkheid
3. De verweerster werpt op dat het middel niet ontvankelijk is, omdat dit het Hof verplicht tot het onderzoek of de dwaling betrekking heeft op de zelfstandigheid van de verkochte zaak. Het onderzoek van de opgeworpen grond van niet-ontvankelijkheid is niet te scheiden van het onderzoek van het middel. Middel
4. Het gezag van gewijsde dat verbonden is aan de beslissingen van administratieve rechtscolleges is een algemeen rechtsbeginsel van administratief recht. De arresten van de Raad van State die een administratieve handeling vernietigen, hebben gezag van gewijsde erga omnes. Uit de aard van de vernietiging van een administratieve beslissing volgt dat de vernietigde beslissing in de regel geacht wordt nooit te hebben bestaan, zodat de partijen door de vernietiging van de beslissing terug in de toestand worden geplaatst van vóór de vernietigde beslissing. De nietigverklaring van een verkavelingsvergunning door de Raad van State geldt bijgevolg erga omnes met terugwerkende kracht. De dwaling kan er aldus in bestaan dat de overeenkomst is aangegaan ingevolge dwaling over de essentiële eigenschappen van de zaak doordat die eigenschappen retroactief wegens de vernietiging van een administratieve beslissing niet bestonden op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst tot aankoop van de zaak.
5. Het arrest oordeelt dat de vernietigingsbeslissing van de Raad van State van 23 oktober 1992: - het verkoopcontract van de verweerster aan de eisers niet vernietigt maar enkel de verkavelingsvergunning; - deze vernietiging de kwaliteit van het verkochte goed aantast maar niet de koop zelf; - het in wezen een rechtsstoornis betreft waarvan de oorzaak dateert van na de koop. Door met die redenen de vrijwaringsvordering van de eisers en hun vordering tot vernietiging, wegens dwaling, van de verkoopsovereenkomst tussen de eisers en de verweerster af te wijzen, miskent het arrest het gezag van gewijsde erga omnes en de retroactieve werking van de vernietigingsbeslissing door de Raad van State en het rechtsbegrip dwaling.
6. Vermits het arrest aldus beslist op grond van een niet-retroactieve werking van vernietigingsbeslissing door de Raad van State, dient de bestreden beslissing te worden vernietigd, zonder dat het Hof dient over te gaan tot een onderzoek of de dwaling de zelfstandigheid van de verkochte zaak betreft. Het middel is in zoverre gegrond. Overige grieven
7. De overige grieven kunnen niet tot ruimere cassatie leiden. Dictum Het Hof, Vernietigt het bestreden arrest in zoverre dit beslist over de vrijwaringvordering van de eiseres tegen de verweerster en over de vordering tot vernietiging van de verkoop van de verweerster aan de eisers en uitspraak doet over de kosten van eisers en de verweerster. Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde arrest. Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over. Verwijst de aldus beperkte zaak naar het Hof van Beroep te Antwerpen. Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer, samengesteld uit voorzitter Ivan Verougstraete, als voorzitter, afdelingsvoorzitter Ernest Waûters, en de raadsheren Eric Dirix, Eric Stassijns en Albert Fettweis, en in openbare terechtzitting van 6 februari 2009 uitgesproken door voorzitter Ivan Verougstraete, in aanwezigheid van advocaat-generaal Christian Vandewal, met bijstand van griffier Johan Pafenols. J. Pafenols A. Fettweis E. Stassijns E. Dirix E. Waûters I. Verougstraete PDF document ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090206.10 Gerelateerde publicatie(s) geciteerd door: ECLI:BE:CASS:2013:CONC.20130425.6 ECLI:BE:CASS:2017:CONC.20170306.3 ECLI:BE:CASS:2017:CONC.20171221.8 ECLI:BE:CASS:2023:CONC.20230306.3N.6 ECLI:BE:CASS:2024:CONC.20241031.REUN.1 ECLI:BE:CASS:2024:CONC.20241122.1N.7 ECLI:BE:CASS:2025:CONC.20250220.1F.3 ECLI:BE:RVSCE:2017:ARR.237.214 ECLI:BE:RVSCE:2017:ARR.239.416 precedenten: ECLI:BE:CASS:2001:ARR.20011221.8 ECLI:BE:CASS:2002:ARR.20020404.1 ECLI:BE:CASS:2004:ARR.20040621.3 ECLI:BE:CASS:2008:ARR.20080626.10 zie ook recenter: ECLI:BE:CASS:2013:ARR.20131018.3 ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20171220.5 ECLI:BE:CASS:2020:ARR.20200519.2N.5 ECLI:BE:CASS:2023:ARR.20231019.1N.6 Print deze pagina Afdrukformaat S M L XL Nieuwe JUPORTAL-zoekopdracht Sluit Tab <div