ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090309.6

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour de cassation Jugement/arrêt du 09 mars 2009 No ECLI: ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090309.6 No Rôle: C.08.0445.F Chambre: 3F - troisième chambre Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2009-05-07 Consultations: 236 - dernière vue 2026-07-03 00:22 Version(s): Traduction NL Fiche La règle selon laquelle le motif du congé en vue de l'exploitation personnelle ne peut être invoqué par le titulaire d'un usufruit constitué entre vifs par la volonté de l'homme, ne s'applique pas dans le cadre d'un congé donné par un nu-propriétaire et un usufruitier du bien après qu'ils l'ont acquis ensemble. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A FERME - Fin (Congé. Prolongation. Réintégration. Etc) Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Bail à ferme - Congé Mots libres: Exploitation personnelle - Usufruit constitué entre vifs - Congé - Interdiction Bases légales: Loi - 04-11-1969 - Art. 9, al. 3 Texte de la décision Cour de cassation de Belgique Arrêt N° C.08.0445.F 1. B. J. et 2. S. C., demandeurs en cassation, représentés par Maître Jacqueline Oosterbosch, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Liège, rue de Chaudfontaine, 11, où il est fait élection de domicile, contre 1. D. J.-P. et 2. L. N., 3. D.-L., défendeurs en cassation, représentés par Maître Paul Alain Foriers, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile. I. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 19 mai 2008 par le tribunal de première instance de Namur, statuant en degré d'appel. Par ordonnance du 19 février 2009, le premier président a renvoyé la cause devant la troisième chambre. Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport. L'avocat général Jean-Marie Genicot a conclu. II. Les moyens de cassation Les demandeurs présentent deux moyens libellés dans les termes suivants : Premier moyen Disposition légale violée Article 9, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux. Décision et motifs critiqués Le jugement attaqué valide le congé donné par les défendeurs aux demandeurs le 14 septembre 2004 en considérant que l'interdiction faite au titulaire d'un usufruit constitué entre vifs par la volonté de l'homme d'invoquer le motif d'un congé en vue d'une exploitation personnelle, interdiction figurant à l'article 9, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969 visé au moyen, « n'est pas applicable au cas d'espèce », par tous ses motifs réputés ici intégralement reproduits et, spécialement, que « l'article 9, alinéa 3, de la loi sur le bail à ferme, qui prévoit que ‘le motif du congé en vue de l'exploitation personnelle ne peut pas être invoqué par le titulaire d'un usufruit constitué entre vifs par la volonté de l'homme', a été édicté par la loi du 7 novembre 1988 puis modifié par celle du 3 mai 2003 (...) pour prévenir des reprises abusives ; il s'agissait d'éviter qu'un propriétaire ne disposant ni des qualités ni des compétences requises pour la notification d'un congé fondé sur l'occupation personnelle ne puisse retrouver la liberté d'occupation par le biais d'une scission frauduleuse de son droit de propriété, en constituant un usufruit entre vifs pour une période déterminée, le temps de permettre à l'usufruitier de donner congé et d'exploiter les terres jusqu'à extinction de l'usufruit, pour voir ensuite se reconstituer à son bénéfice la pleine propriété et disposer d'un bien ‘nettoyé' du bail à ferme qui le grevait ; il résulte en effet des travaux préparatoires de la loi du 3 mai 2003 que son article 2 ‘veut éviter la constitution d'un usufruit au profit d'une personne physique ou morale en vue de mettre fin au bail à ferme' et, par conséquent, supprimer ‘le recours à l'institution de l'usufruit entre vifs pour contourner la loi sur le bail à ferme' (...) ; le risque que, contrairement à l'esprit du législateur, la loi sanctionne les propriétaires bailleurs qui, par la forme sociétaire, envisagent réellement et sincèrement de devenir agriculteurs a été soulevé lors de la discussion générale de la proposition de loi (...) ; à l'objection qu' ‘il est illégitime d'interdire de manière systématique et automatique le congé dans le cadre de l'usufruit' soulevée par M.P.L. en sa qualité de délégué du syndicat des propriétaires, il a été répondu par l'auteur de la proposition que celle-ci ‘ne vise que les cas dans lesquels le propriétaire reprend son bien et crée une société dans le seul but d'(engranger) des bénéfices, notamment en encaissant des subventions. C'est une manière de contourner la loi sur le bail à ferme' (...) ; l'échange de vues final fut conclu par la confirmation que la proposition de loi, adoptée ensuite, ‘tend à apporter une mise au point afin d'éviter des abus et des constructions artificielles, par le biais de l'usufruit ou de sociétés agricoles avec des gérants qui n'ont pas une activité prépondérante dans ces sociétés' (...) ; (...) en l'espèce, la situation des (défendeurs) est différente de celle visée par le législateur : toute la propriété du bien a été acquise ensemble par l'usufruitier et le nu-propriétaire et le congé a été donné par ceux-ci, ensemble, hypothèse qui n'est pas visée par l'article 9, alinéa 3 ; l'usufruit n'a donc pas été constitué au profit d'une personne morale en vue de mettre fin au bail à ferme, mais celle-ci a acquis le bien avec les nu(s)-propriétaires ; de même, le congé en vue de l'exploitation personnelle n'a pas été ‘invoqué par le titulaire d'un usufruit', comme l'interdit l'article 9, alinéa 3, mais par le nu-propriétaire et l'usufruitier, qui possèdent ensemble le droit de propriété dans son intégralité, ce qui, dans le respect de l'esprit de la loi, exclut toute possibilité que le (nu-) propriétaire ne remplisse pas les conditions légales requises pour l'exploitation personnelle du bien et se cache derrière un usufruitier pour notifier un congé fondé sur l'occupation personnelle ; compte tenu de ce qui précède, l'article 9, alinéa 3, de la loi sur le bail à ferme n'est pas applicable au cas d'espèce et le problème de compatibilité avec l'article 838 du Code des sociétés soulevé par les (défendeurs), disposition qui a pris en compte la possibilité qu'un congé soit donné par une société agricole titulaire d'un simple droit d'usage ou de jouissance, ne (

1. se)pose pas ». Griefs Aux termes de l'article 9, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969 visé au moyen, « le motif du congé en vue de l'exploitation personnelle ne peut pas être invoqué par le titulaire d'un usufruit constitué entre vifs par la volonté de l'homme ». Cette disposition existe dans sa forme actuelle depuis la loi du 3 mai 2003 modifiant les articles 9 et 12.6. de la loi sur le bail à ferme, laquelle a supprimé la condition que l'usufruit entre vifs ait été constitué « pour une durée déterminée ». Il ne résulte nullement de l'article 9, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969 visé au moyen que l'interdiction faite à l'usufruitier ne trouverait pas à s'appliquer lorsque le congé a été notifié tant par l'usufruitier que par le nu-propriétaire ; il suffit que l'usufruitier en soit le bénéficiaire. L'interdiction portée par l'article 9, alinéa 3, de la loi ne requiert pas qu'une volonté de fraude à la loi sur le bail à ferme soit constatée dans le chef du nu-propriétaire ou de l'usufruitier sur la base des circonstances concrètes de la cause. Dès lors que l'usufruitier constitué entre vifs est le bénéficiaire du congé, cette interdiction s'impose au juge saisi d'une demande de validation dudit congé. Le jugement attaqué, qui décide que l'article 9, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969 visé au moyen « n'est pas applicable au cas d'espèce » aux motifs que « l'usufruit n'a (...) pas été constitué au profit d'une personne morale en vue de mettre fin au bail à ferme », que « celle-ci a acquis le bien avec les nu(s)-propriétaires » et que « le congé a été donné par ceux-ci, ensemble », viole, partant, la disposition visée au moyen. Second moyen Dispositions légales violées - article 149 de la Constitution ; - articles 1315, 1319, 1320, 1322, 1349 et 1353 du Code civil ; - article 870 du Code judiciaire ; - articles 9, spécialement premier et dernier alinéas, et 12.6 de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux. Décision et motifs critiqués Le jugement attaqué valide le congé donné par les défendeurs aux demandeurs le 14 septembre 2004 par tous ses motifs réputés ici intégralement reproduits et, spécialement, que « les (demandeurs) soulèvent encore le fait que, pour obtenir la validation du congé pour exploitation personnelle par une personne morale, les (défendeurs) doivent justifier, en application des articles 9, dernier alinéa, et 12.6, alinéa 2, que les personnes qui dirigent l'activité de la société agricole en qualité de gérant ou d'administrateur fournissent « un travail réel dans le cadre de l'entreprise agricole » (article 9) et que l'exploitation de l'entreprise agricole constitue « une partie prépondérante de l'activité professionnelle » de ces personnes (article 12.6) ; en ce qui concerne le bailleur, il n'est pas contesté que c'est l'exploitant [lire : l'exploitation] de l'entreprise agricole dans laquelle les biens faisant l'objet du congé seront exploités qui devra constituer une partie prépondérante de l'activité professionnelle du futur exploitant (...) ; or, si (les premier et deuxième défendeurs) exploitaient déjà chacun personnellement plus de 70 hectares en 2004, soit ensemble un total de près de 150 hectares, il n'est pas contesté que cette activité constitue pour eux leur activité réelle et prépondérante ni que (le premier défendeur) a transféré depuis son activité à la société agricole ». Griefs Les demandeurs soutenaient que les premier et deuxième défendeurs, « qui (avaient) bien entendu veillé à se déclarer tous deux associés gérants de leur société, créée trois jours avant l'achat des terres litigieuses, ne rapport(ai)ent nullement la preuve du caractère réel et prépondérant de leur activité au sein de la société », ajoutant « que leur activité principale et personnelle, hors société, consist(ait) déjà à gérer et à exploiter une entreprise agricole de 150 hectares » en sorte qu'ils ne pouvaient justifier d'une activité réelle et prépondérante au sein de la société agricole. Aux termes de l'article 12.6, alinéa 2, de la loi du 4 novembre 1969 visé au moyen, « quand le preneur exerce la profession agricole à titre principal, le juge ne pourra valider le congé en vue de l'exploitation personnelle que si l'exploitation de l'entreprise agricole dans laquelle les biens ruraux en question seront exploités, constituera une partie prépondérante de l'activité professionnelle de la personne ou des personnes indiquée(
2. s)dans le congé devant assurer l'exploitation et, en outre, s'il s'agit de personnes morales, la ou les personne(
3. s)qui dirige(
4. nt)l'activité en qualité d'administrateur ou de gérant ». L'article 9, alinéa 1er, de la même loi dispose que « l'exploitation des biens repris au preneur sur la base du motif déterminé aux articles 7, 1°, et 8 doit consister en une exploitation personnelle, effective et continue pendant neuf années au moins par la personne ou les personnes indiquées dans le congé comme devant assurer cette exploitation ou, s'il s'agit de personnes morales, par leur(
5. s)organes ou dirigeants responsables et pas seulement par leurs préposés ». L'article 9, dernier alinéa, dispose enfin que « les personnes morales dont il est question au présent article doivent être constituées conformément à la loi du 12 juillet 1979 créant la société agricole (...). En outre, les personnes qui dirigent l'activité de la société en qualité d'administrateur ou de gérant doivent fournir un travail réel dans le cadre de l'entreprise agricole ». Il se déduit de ces dispositions que l'exploitation de l'entreprise agricole dans laquelle les biens ruraux visés au congé seront exploités doit, s'il s'agit d'une société, constituer une partie prépondérante de l'activité professionnelle des organes ou dirigeants responsables, et non seulement une partie prépondérante de l'activité de la société. Il s'en déduit également que, si plusieurs personnes dirigent l'activité de la société « en qualité d'administrateur ou de gérant », chacune d'elles doit exercer une activité réelle et prépondérante au sein de cette société. Première branche Le jugement attaqué admet, ou à tout le moins ne dénie pas, que les premier et deuxième défendeurs ont tous deux le statut d'associé gérant de la troisième défenderesse. Après avoir relevé que « c'est l'exploitant [lire : l'exploitation] de l'entreprise agricole dans laquelle les biens faisant l'objet du congé seront exploités qui devra constituer une partie prépondérante de l'activité professionnelle du futur exploitant », il ne constate pas que les deux associés gérants, soit le premier défendeur, d'une part, et la deuxième défenderesse, d'autre part, exercent une activité réelle et prépondérante au sein de la société mais se borne à considérer le caractère réel et prépondérant de leur activité agricole en dehors de celle-ci ; il relève qu'ils « exploitaient déjà chacun personnellement plus de 70 hectares en 2004, soit ensemble un total de près de 150 hectares » et, en ce qui concerne le seul premier défendeur, qu'il n'est pas contesté qu'il « a transféré depuis son activité à la société agricole ». Le jugement attaqué n'est, partant, pas légalement justifié (violation des articles 9 et 12.6 de la loi du 4 novembre 1969 modifiant la législation sur le bail à ferme et sur le droit de préemption en faveur des preneurs de biens ruraux). Seconde branche Il ne ressort par ailleurs d'aucune des pièces de la procédure que les défendeurs soutenaient que le premier défendeur avait « transféré (...) son activité à la société agricole » ni que les demandeurs auraient reconnu ce fait. En considérant que les demandeurs ne contestaient pas ce transfert d'activité alors que celui-ci n'avait jamais été allégué par les défendeurs ni reconnu par les demandeurs, le jugement attaqué méconnaît la foi due aux écrits de la procédure et spécialement aux écrits de procédure des demandeurs (violation des articles 1319, 1320 et 1322 du Code civil). En outre, dès lors qu'il ne permet pas à la Cour de vérifier si le tribunal a considéré que le premier défendeur a « transféré (...) son activité à la société agricole » en se fondant sur un élément régulièrement soumis aux débats ou au contraire connu des juges de science personnelle, le jugement attaqué viole les dispositions relatives à la charge de la preuve (articles 1315 du Code civil et 870 du Code judiciaire), les dispositions relatives aux présomptions de l'homme (articles 1349 et 1353 du Code civil) et l'obligation de motivation (violation de l'article 149 de la Constitution). III. La décision de la Cour Sur le premier moyen : En vertu de l'article 9, alinéa 3, de la loi du 4 novembre 1969 formant la section 3 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil contenant les règles particulières aux baux à ferme, le motif du congé en vue de l'exploitation personnelle ne peut être invoqué par le titulaire d'un usufruit constitué entre vifs par la volonté de l'homme. Il suit du texte et des travaux préparatoires de cette disposition légale que celle-ci, qui tend à prévenir la reprise du bien en fraude à la loi, ne s'applique pas dans le cas d'un congé donné par un nu-propriétaire et un usufruitier du bien après qu'ils l'ont acquis ensemble. Le moyen, qui soutient le contraire, manque en droit. Sur le second moyen : Quant à la première branche : Le jugement attaqué énonce que, « par acte du 15 mars 2004, [les deux premiers défendeurs] ont constitué ensemble une société agricole au travers de laquelle ils exercent leur activité d'agriculteurs ». Le moyen, qui soutient, en cette branche, que le jugement attaqué ne constate pas que les deux premiers défendeurs exerçaient chacun une activité réelle et prépondérante au sein de la société agricole défenderesse sub 3, manque en fait. Quant à la seconde branche : Il ressort des conclusions de synthèse des défendeurs que ceux-ci ont fait valoir devant les juges d'appel qu'ils avaient « communiqué à leurs locataires un dossier de pièces duquel il résulte qu'en date du 15 mars 2004, ils ont constitué une société agricole au travers de laquelle ils exercent leur activité d'agriculteurs ». Des pièces auxquelles la Cour peut avoir égard, il n'apparaît pas que les demandeurs aient contesté cette allégation. Seuls les faits contestés doivent être prouvés. En considérant qu' « il n'est pas contesté que [le premier défendeur] a transféré [...] son activité à la société agricole », le jugement attaqué, qui ne méconnaît ni la foi due aux écrits de procédure des parties ni les règles relatives à la charge de la preuve, motive régulièrement et justifie légalement sa décision. Le moyen, en cette branche, ne peut être accueilli. Par ces motifs, La Cour Rejette le pourvoi ; Condamne les demandeurs aux dépens. Les dépens taxés à la somme de cinq cent nonante-trois euros septante-sept centimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent dix-sept euros quarante-trois centimes envers la partie défenderesse. Ainsi jugé par la Cour de cassation, troisième chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Paul Mathieu, les conseillers Albert Fettweis, Daniel Plas, Sylviane Velu et Alain Simon, et prononcé en audience publique du neuf mars deux mille neuf par le président de section Paul Mathieu, en présence de l'avocat général Jean-Marie Genicot, avec l'assistance du greffier Jacqueline Pigeolet. J. Pigeolet A. Simon S. Velu D. Plas A. Fettweis P. Mathieu Document PDF ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090309.6 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div