ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090402.10

id="page_main" x-ms-format-detection="none"> Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet Cour de cassation Jugement/arrêt du 02 avril 2009 No ECLI: ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090402.10 No Rôle: C.08.0157.F Chambre: 1F - première chambre Domaine juridique: Droit civil Date d'introduction: 2009-06-23 Consultations: 295 - dernière vue 2026-07-03 00:03 Version(s): Traduction NL Fiche Lorsqu'un congé a été régulièrement donné par le bailleur, le délai de grâce accordé pour la restitution des lieux a pour seul effet de faire surseoir à l'expulsion du preneur et n'entraîne aucune prorogation du bail de sorte que, pendant la durée dudit délai, le preneur n'est pas tenu au paiement d'un loyer mais d'une indemnité d'occupation. Thésaurus Cassation: LOUAGE DE CHOSES - BAIL A LOYER - Fin (Congé. Prolongation. Etc) Thésaurus UTU: DROIT CIVIL - CONTRATS SPÉCIAUX - Louage - Baux biens immeubles - Fin Mots libres: Congé - Délai de grâce Bases légales: ancien Code Civil - Art. 1244, al. 2 Texte de la décision Cour de cassation de Belgique Arrêt N°C.08.0157.F B. J., demanderesse en cassation, représentée par Maître Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est fait élection de domicile, contre DELHEZ BOIS, société anonyme dont le siège social est établi à Recht (Amel), Holzstrasse, 4, ayant fait élection de domicile en l'étude de l'huissier de justice Thierry Collard, établie à Verviers, rue des Minières, 14, défenderesse en cassation. I. La procédure devant la Cour Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 12 décembre 2007 par le tribunal de première instance de Verviers, statuant en degré d'appel. Le conseiller Sylviane Velu a fait rapport. L'avocat général délégué Philippe de Koster a conclu. II. Les moyens de cassation La demanderesse présente quatre moyens dont le premier et le quatrième sont libellés dans les termes suivants : Premier moyen Dispositions légales violées - articles 1101, 1108, 1134, 1146, 1147, 1149, 1244 et 1736 du Code civil, ledit article 1736 tel qu'il a été modifié par la loi du 20 février 1991 ; - principe général du droit relatif à l'enrichissement sans cause. Décisions et motifs critiqués Le jugement attaqué confirme le jugement dont appel en ce qu'il décide que, si le bail verbal litigieux liant les parties a pris fin le 31 décembre 2005 par l'effet du congé notifié le 28 novembre 2005 par la demanderesse à la défenderesse, cette dernière restait tenue jusqu'à l'expiration du terme de grâce qui lui était accordé pour la restitution des lieux (soit le 31 décembre 2006) du loyer convenu et non d'une indemnité d'occupation. Le jugement attaqué se fonde à cet égard sur les motifs suivants: « Validité du congé que le congé donné est parfaitement légal et valable en vertu de l'article 1736 du Code civil qui ne requiert qu'un congé d'un mois en sorte que le congé a pris effet au 31 décembre 2005 ; Caractère abusif du congé que, certes, ce congé intervient dans un climat de tension familiale (dans lequel le tribunal n'a par ailleurs pas à s'immiscer) entre les parties au contrat ; que, de même, il a mis la société locataire dans des difficultés liées à environ quinze années d'occupation du site mais qu'il faut aussi considérer que, hors tout accord amiable, il s'agissait de la seule solution pour la demanderesse initiale de mettre fin à une situation inextricable pour elle sur le plan des charges fiscales dont elle voulait se dégager ; que, le bail étant parfaitement valable, l'intérêt des deux parties devant une telle situation, qui mêle disputes familiales et conflits pécuniaires sur le plan de l'application de la convention, passait bien par une résiliation de cette convention, soit de façon amiable, soit par le biais d'un congé ; que le fait d'avoir choisi le minimum légal (un mois) ne rend pas pour autant, dans de telles circonstances de fait et de droit, le congé abusif, toutes négociations amiables ayant échoué sans qu'il soit nécessaire de pointer du doigt l'une ou l'autre partie ; Délai de grâce que [la demanderesse] reconnaît que par application de l'article 1244 du Code civil, le juge peut accorder au locataire malheureux et de bonne foi un délai de grâce avant la restitution des lieux ; qu'en l'occurrence, aucune faute contractuelle ou autre n'est démontrée à l'encontre de la locataire qui s'en est tenue aux termes du contrat verbal et de ses adaptations ultérieures (majoration du montant du loyer et prise en charge du précompte immobilier dès 2002) ; que [la défenderesse] doit donc être considérée comme de bonne foi et malheureuse non quant à sa situation financière mais quant aux circonstances de temps et aux délais nécessaires pour le transfert de son entreprise ; que, dès lors, et sans qu'il soit besoin pour autant de fonder cet octroi sur un caractère abusif du congé donné, il sied de constater que l'appréciation du premier juge quant à fixer un délai de grâce pour la période courant du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2006 doit être confirmée comme la plus adéquate à permettre un report raisonnable de la restitution des lieux qui respecte un équilibre entre les deux parties ; que le fait que [la défenderesse] n'ait pas profité de ce laps de temps pour organiser son départ effectif des lieux n'enlève rien au caractère raisonnable du délai qui lui était accordé et qui doit être confirmé ; que le 'délai de grâce' repose sur un report dans le temps de la restitution des lieux et que, dès lors, les parties restent soumises durant ce laps de temps aux conditions initiales du contrat de bail qui les unissait et non à l'établissement d'une indemnité d'occupation des lieux sans titre ni droit ; qu'ainsi et pour la période comprise entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2006, le loyer dû restera celui [qui a été] fixé librement par les parties, soit en l'occurrence la somme mensuelle de 1.859,20 euros avec en sus prise en charge par la locataire du précompte immobilier dans sa totalité ». Griefs Ainsi que la demanderesse le faisait valoir dans ses conclusions additionnelles et de synthèse en degré d'appel, le congé donné conformément à l'article 1736 du Code civil met fin au bail au terme du préavis légal d'un mois, sauf abus de droit. Si le juge peut accorder au locataire un délai de grâce pour la restitution des lieux conformément à l'article 1244 du Code civil, ce délai a pour seul effet de « faire surseoir aux poursuites », donc à l'expulsion des lieux, et non de faire revivre le bail qui a pris fin et ne pourrait renaître que du commun accord des parties (articles 1101, 1108 et 1134, alinéa 1er, du Code civil). Il s'ensuit que le locataire qui est en défaut de quitter les lieux au terme du bail doit une indemnité d'occupation, fixée en fonction du dommage causé au bailleur conformément aux règles de la responsabilité contractuelle (articles 1146, 1147 et 1149 du Code civil) ou, à tout le moins, en fonction de l'appauvrissement du bailleur et de l'enrichissement du bailleur [lire : du locataire], donc en fonction de la valeur locative actuelle des lieux occupés après le terme contractuel, et non le loyer qui était prévu par le bail qui a pris fin (principe général du droit relatif à l'enrichissement sans cause). En l'espèce, le jugement attaqué reconnaît que le congé donné par la demanderesse « est parfaitement légal et valable en vertu de l'article 1736 du Code civil qui ne requiert qu'un congé d'un mois, en sorte que le congé a pris effet au 31 décembre 2005 », et que la circonstance que la demanderesse ait choisi le délai minimum d'un mois prévu par la loi n'était pas constitutif d'un abus de droit. Il n'a dès lors pu légalement considérer que le terme de grâce qu'il accordait à la défenderesse pour la restitution des lieux « repose sur un report dans le temps de la restitution des lieux et que, dès lors, les parties restent soumises durant ce laps de temps aux conditions initiales du contrat de bail qui les unissait et non à l'établissement d'une indemnité d'occupation des lieux sans titre ni droit », en sorte que, « pour la période comprise entre le 1er janvier et le 31 décembre 2006, le loyer dû restera celui fixé librement par les parties, soit en l'occurrence la somme de 1.859,20 euros avec en sus la prise en charge par la locataire du précompte immobilier dans sa totalité ». En effet, ce faisant, le jugement attaqué : 1°) méconnaît les effets du congé régulièrement donné par la demanderesse pour le 31 décembre 2005 (violation de l'article 1736 du Code civil) ; 2°) méconnaît la portée du terme de grâce prévu par l'article 1244 du Code civil qui n'a ni pour effet de libérer le débiteur, ni pour effet de modifier la situation juridique des parties, ni, dès lors, pour conséquence de rendre effet à un contrat qui a régulièrement pris fin (violation de l'article 1244 du Code civil) ; 3°) méconnaît les articles 1101, 1108 et 1134 du Code civil en admettant que le juge puisse rendre effet à une convention qui a pris fin sans que les parties soient convenues de reporter la date d'expiration de celle-ci ; 4°) méconnaît les règles de la responsabilité contractuelle en omettant de les appliquer à la violation par la défenderesse de son obligation de restitution après le 31 décembre 2005 (violation des articles 1146, 1147 et 1149 du Code civil) ; 5°) méconnaît à tout le moins le principe général du droit relatif à l'enrichissement sans cause en n'appliquant pas les principes imposés par celui-ci pour la détermination du montant des sommes dues par la défenderesse en raison de la poursuite de son occupation après le 31 décembre 2005. Quatrième moyen Dispositions légales violées - articles 780 et 1138, 3°, du Code judiciaire ; - article 149 de la Constitution. Décisions et motifs critiqués Le jugement attaqué confirme le jugement dont appel en ce qu'il rejette la demande de la demanderesse tendant à obtenir l'indemnisation du préjudice subi par elle en raison de l'augmentation de son impôt sur les revenus découlant notamment de l'addition aux loyers taxables qu'elle percevait du précompte immobilier pris en charge à compter de 2002 par la défenderesse dans la mesure où il avait très sensiblement augmenté en raison des investissements réalisés par elle dans les lieux loués. Le jugement attaqué rejette par confirmation du jugement dont appel la demande de la demanderesse tendant à obtenir condamnation de la défenderesse à l'indemniser de la charge résultant pour elle de l'augmentation des taxes industrielles compensatoires résultant de l'augmentation du revenu cadastral des lieux loués en raison des investissements réalisés dans ceux-ci par la défenderesse. Griefs La demanderesse, quittant le plan strictement contractuel pour se placer sous l'angle des règles de l'usufruit, faisait valoir dans ses conclusions additionnelles et de synthèse en degré d'appel que : « 2. Violation des droits de l'usufruitier Il faut en outre noter que, dans le cadre de l'usufruit, l'article 599 du Code civil prévoit que 'le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l'usufruitier'. Le nu-propriétaire, (la défenderesse), ne peut dès lors, par le biais d'aménagements immobiliers par nature ou par destination économique, créer une charge d'impôts dans le chef de l'usufruitier qui supprime intégralement le bénéfice de l'usufruit et conduit à un revenu négatif dans le chef de (la demanderesse). Dans ce cas, il doit réparer intégralement le dommage en principal, intérêts et frais ». Le jugement attaqué omet purement et simplement de se prononcer sur ce chef de demande (violation de l'article 1138, 3°, du Code judiciaire) et, à tout le moins, de répondre à ce moyen distinct formulé par la demanderesse en termes de conclusions. II n'est donc pas régulièrement motivé et viole de ce chef également les articles 149 de la Constitution et 780 du Code judiciaire. III. La décision de la Cour Sur le premier moyen : En vertu de l'article 1244, alinéa 2, du Code civil, le juge peut, dans les conditions prévues par cette disposition, accorder au débiteur des délais modérés pour le paiement et faire surseoir aux poursuites. Il suit de cette disposition que, lorsqu'un congé a été régulièrement donné par le bailleur, le délai de grâce accordé pour la restitution des lieux a pour seul effet de faire surseoir à l'expulsion du preneur et n'entraîne aucune prorogation du bail de sorte que, pendant la durée dudit délai, le preneur n'est pas tenu au paiement d'un loyer mais d'une indemnité d'occupation. Après avoir admis que le congé donné par la demanderesse à la défenderesse pour le 31 décembre 2005 est valable et ne procède d'aucun abus de droit, le jugement attaqué confirme le jugement entrepris, sur la base de l'article 1244, alinéa 2, précité, en ce qu'il a autorisé la défenderesse à se maintenir dans les lieux loués jusqu'au 31 décembre 2006. En considérant que, durant la période comprise entre le 1er janvier 2006 et cette dernière date, « les parties rest[aient] soumises [...] aux conditions initiales du contrat de bail qui les unissait », y compris le loyer qu'elles avaient fixé, « et non à l'établissement d'une indemnité d'occupation des lieux sans titre ni droit », le jugement attaqué viole l'article 1244, alinéa 2. Le moyen, en cette branche, est fondé. Sur le quatrième moyen : Par aucune considération le jugement attaqué ne répond aux conclusions de la demanderesse qui fondait sa demande de réparation des chefs de dommage visés par le moyen sur le manquement commis par la défenderesse aux obligations lui incombant, en sa qualité de nue-propriétaire, en vertu de l'article 599 du Code civil. Sur les autres griefs : Il n'y a pas lieu d'examiner les deuxième et troisième moyens, qui ne sauraient entraîner une cassation plus étendue. Par ces motifs, La Cour Casse le jugement attaqué en tant qu'il dit que, durant l'année 2006, le bail liant les parties a continué à produire ses effets aux mêmes conditions, notamment quant au loyer et quant à la prise en charge par la défenderesse du précompte immobilier, et en tant qu'il statue sur les demandes de la demanderesse tendant à la réparation du préjudice subi en raison de l'augmentation de son impôt sur les revenus découlant de l'addition aux loyers taxables qu'elle percevait du précompte immobilier pris en charge à compter de 2002 par la défenderesse ainsi qu'à l'indemnisation de la charge résultant pour la demanderesse de l'augmentation des taxes industrielles compensatoires en raison des investissements réalisés dans les lieux loués par la défenderesse ; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé ; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond ; Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance de Liège, siégeant en degré d'appel. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le president Christian Storck, les conseillers Didier Batselé, Albert Fettweis, Christine Matray et Sylviane Velu, et prononcé en audience publique du deux avril deux mille neuf par le président Christian Storck, en présence de l'avocat général Thierry Werquin, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart. Document PDF ECLI:BE:CASS:2009:ARR.20090402.10 Publication(s) liée(s) voir plus récemment: ECLI:BE:CASS:2017:ARR.20170309.8 Imprimer cette page Taille d'impression S M L XL Nouvelle recherche JUPORTAL Fermer l'onglet <div